导读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步(bù)入大分(fēn)化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年(nián)商品住宅销(xiāo)售面(miàn)积(jī)超(chāo)15亿平(píng)，足(zú)够(gòu)4000万(wàn)家庭入住。恰逢(féng)近年地产持续(xù)低景(jǐng)气(qì)，有关中(zhōng)国地产是否过(guò)剩的讨论日益(yì)热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图(tú)厘(lí)清中国城镇存量(liàng)住宅真实(shí)情况(kuàng)，据此判断中国未来(lái)地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存(cún)量极度(dù)过剩(shèng)，事实(shí)是否(fǒu)如此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口普查(chá)调查(chá)数据(jù)显示(shì)城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子(zi)是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部(bù)披露(lù)的(de)近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑(zhù)中，城(chéng)镇建筑占比不到一(yī)成(chéng)，其中还包括大(dà)量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校(xiào)等，因此6亿(yì)栋(dòng)房屋中城镇住(zhù)宅占(zhàn)比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一间房所能满(mǎn)足，它与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密(mì)切相(xiāng)关。中(zhōng)国的人均住宅间数较(jiào)发达国家还有很大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不(bù)意味着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发(fā)现中(zhōng)国城镇居民户均1套房(fáng)，其中(zhōng)每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家(jiā)庭户均住宅的数据，我们根据商品(pǐn)住(zhù)宅套数、商品住(zhù)宅占比和(hé)城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每(měi)户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房似乎(hū)意味着户户(hù)有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据(jù)显示，成熟房地产市(shì)场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均(jūn)一(yī)套房无法满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人口(kǒu)的近三成(chéng)都是流动人(rén)口，流动人口会选择在大(dà)城市租(zū)房挣钱(qián)，在(zài)老(lǎo)家买房(fáng)，从而产生了额外(wài)的(de)住宅需求。

　　即便户均一(yī)套(tào)房，中国未(wèi)来(lái)地产仍有(yǒu)四大新增需求动力(lì)。

　　第一(yī)，户(hù)均(jūn)人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家庭户数(shù)增多(duō)。小家庭化趋势将(jiāng)延(yán)续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的(de)分(fēn)化日益(yì)明显，区域经(jīng)济资(zī)源分配的(de)再集中吸引(yǐn)着人口流入，人(rén)口净迁(qiān)入城(chéng)市的新增住宅(zhái)需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前(qián)建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成(chéng)“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达(dá)国(guó)家有着不(bù)小差距(jù)，“住上更(gèng)大房(fáng)子(zi)”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下(xià)中国(guó)地产步入大分化时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年(nián)是(shì)中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足(zú)，这是过(guò)去二十年房(fáng)价快(kuài)速上涨基石。那么当(dāng)下房地产大分(fēn)化(huà)时代已至，大分化(huà)时代下地产矛盾则更(gèng)多体现(xiàn)在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将(jiāng)体现在不(bù)同能级城市之间(jiān)，不同区域(yù)板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一(yī)阵二(èr)手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担(dān)心，中国的(de)房(fáng)子是否(fǒu)已经过(guò)剩(shèng)？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住宅到底是供(gōng)给过剩(shèng)，还是(shì)供需平衡，或是仍然存在不足(zú)？可(kě)惜由(yóu)于住宅存(cún)量数据并未公(gōng)布，我们无法直接(jiē)知晓具(jù)体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾(wù)，我(wǒ)们测(cè)算出中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)了？据此(cǐ)判断未来房(fáng)地产市场会如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均拥(yōng)有住宅(zhái非常漂亮英文怎么写单词，非常漂亮英文怎么写怎么读)数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在(zài)以(yǐ)全国自然灾(zāi)害综合风险普查(chá)工作情况(kuàng)为(wèi)主题的新(xīn)闻发布会上，负责人(rén)对外披(pī)露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万处市政设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均(jūn)每(měi)栋建(jiàn)筑(zhù)住不到3人(rén)，住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)看似(shì)已经过剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋(wū)占9成以(yǐ)上，以栋(dòng)数计算的(de)城(chéng)镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量(liàng)商业(yè)楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比(bǐ)并(bìng)不大(dà)。

　　第七(qī)次人(rén)口普查数据公布了中(zhōng)国(guó)城镇家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间(jiān)，其中城(chéng)市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户居(jū)民人均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)大(dà)于1，看似意味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅(jǐn)与房(fáng)间数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等(děng)因素密(mì)切相关。单单从人(rén)均住宅间数不(bù)能完全反(fǎn)映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是以家庭为单位购(gòu)买成套(tào)住宅，一(yī)套设施齐全(quán)的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要(yào)分两大(dà)类，一类是商品住(zhù)宅(zhái)，另(lìng)一类是保障房、原(yuán)公有(yǒu)住宅、自建房(fáng)等(děng)非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数(shù)据，并没有(yǒu)直(zhí)接(jiē)公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可(kě)以直接公布，一是每年(nián)商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数(shù)（统计局(jú)）；二是(shì)居民住宅来源（人(rén)口普查数(shù)据(jù)）。计算(suàn)中国(guó)居民户均住宅(zhái)数量(liàng)，我(wǒ)们主要(yào)用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年(nián)，1998年(nián)之前商品住宅数量极少，可忽(hū)略不计。估(gū)算城镇(zhèn)居民户均(jūn)住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售套数相加(jiā)，我们就能够(gòu)得到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推算得(dé)到居民住宅总套数(shù)。

　　第(dì)三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总数除(chú)以家庭户(hù)数，我们就能够得到城镇户均拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套(tào)数(shù)/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅(zhái)套数/住宅总套(tào)数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套户比/商品住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏(fá)一个(gè)准确(què)统计。我们利用既有(yǒu)统计数据，大致测算得到中国存量房(fáng)地(dì)产套数，并(bìng)进一步推算中国(guó)城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅(zhái)累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地产销售以(yǐ)期房(fáng)为主，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本(běn)文去除商品住宅累计销售套(tào)数里(lǐ)的期房(fáng)销售，得到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套(tào)数(shù)计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止(zhǐ)到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有0.54套商品现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要(yào)进一步推算中国城镇居民(mín)拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)21％，购(gòu)买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉租房与其(qí)他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住宅和购买(mǎi)二(èr)手房都是商品住宅，因此将租(zū)赁其他住(zhù)宅(zhái)、购买商品住宅与购买二手(shǒu)房加(jiā)总，得(dé)到(dào)商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去(qù)十(shí)年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比例，从(cóng)而我们(men)估算出(chū)2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年(nián)末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购期(qī)房，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每(měi)户城(chéng)镇家庭都会拥有(yǒu)一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三(sān)点(diǎn)含(hán)义

　　既(jì)然城镇居民已(yǐ)经(jīng)达到了户均(jūn)一套(tào)房的程度(dù)，“户户有房”是否意味着中国城(chéng)镇化进(jìn)展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要(yào)有多余住宅来满足因(yīn)人(rén)口流动、居(jū)民(mín)换房等(děng)因素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际(jì)经验来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户(hù)比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一(yī)套房(fáng)，就会造成人(rén)口净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人口(kǒu)会选择(zé)在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年的(de)中(zhōng)国城乡(xiāng)人口流动调查数据(jù)显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工(gōng)作(zuò)的流动人口在老家拥有住宅(zhái)比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引(yǐn)打工人(rén)，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价(jià)的大城市(shì)租赁一套房，在房价较低的县城(chéng)购买一套房(fáng)。所以说(shuō)户(hù)均(jūn)一套房无法(fǎ)满足(zú)庞(páng)大流(liú)动(dòng)人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅品质仍需(xū)改善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然(rán)有(yǒu)不少(shǎo)老(lǎo)旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少在33岁以上。

　　这批(pī)存在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如(rú)电线老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住户的(de)生活带来了很大(dà)的不便和安(ān)全(quán)隐(yǐn)患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住(zhù)宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的(de)家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小区很难满足现(xiàn)代(dài)生活需求，在未(wèi)来大都会(huì)被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和(hé)二居室(shì)，户型偏小。其中(zhōng)一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小(xiǎo)，当(dāng)然(rán)这(zhè)与(yǔ)城市(shì)土地资源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积(jī)扩张是未来地(dì)产(chǎn)的需求驱动(dòng)力

　　根据(jù)七普数据(jù)测(cè)算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民带房进城(chéng)和(hé)老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半(bàn)的(de)家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积小(xiǎo)于均值，近(jìn)4成家(jiā)庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积不足19平方米，不及全国人(rén)均(jūn)水平的一半。若(ruò)去除(chú)20％的公摊，可使用(yòng)的(de)住宅面(miàn)积(jī)仅为15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市将(jiāng)人均住宅建筑面(miàn)积低于15平方米的家庭(tíng)界定为(wèi)住宅(zhái)存(cún)在困(kùn)难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积为40平(píng)，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家(jiā)人均住宅面积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的(de)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面积后，中国的人(rén)均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的集体(tǐ)户人(rén)口，所(suǒ)需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我们(men)测(cè)算得到中国城镇家庭户均1套(tào)房，非常漂亮英文怎么写单词，非常漂亮英文怎么写怎么读看似已经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人(rén)口静(jìng)态结构(gòu)和动(dòng)态趋势(shì)演绎，决定了中国未来(lái)地产仍有需(xū)求释(shì)放。户均1套(tào)住宅现实之(zhī)下，中(zhōng)国未来城(chéng)镇住(zhù)宅需(xū)求主(zhǔ)要(yào)来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国城镇家庭户均人口数(shù)不(bù)断下降，六普显示城镇(zhèn)户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的(de)占比明(míng)显(xiǎn)上(shàng)升，人口小家庭化趋(qū)势将(jiāng)继续延(yán)续，导致户数会因户均(jūn)人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人(rén)口迁(qiān)移导(dǎo)致经济发(fā)展带来的新(xīn)增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块(kuài)的分化日益(yì)明显，资源和生产要素(sù)逐步向经济(jì)带、都市(shì)圈中心(xīn)城市流入，区(qū)域经济资(zī)源分(fēn)配的再(zài)集中吸(xī)引(yǐn)着(zhe)人口(kǒu)流入。人口迁移势必(bì)涉及(jí)到买房租房，给迁入地(dì)住宅(zhái)市场带来新的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江省为例(lì)，2021年常住人口(kǒu)增(zēng)量为72万，而出生(shēng)人(rén)口为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万(wàn)人，自(zì)然(rán)增加人口仅为6.5万(wàn)人(rén)，其人口增长主(zhǔ)要受益(yì)于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小(xiǎo)区改(gǎi)善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁(qiān)改建最多。自建房(fáng)家庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例(lì)从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合(hé)。

　　十年间新增8473万(wàn)家(jiā)庭户，自(zì)建住(zhù)宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅(zhái)减少了1282万户(hù)，住(zhù)宅(zhái)净需求(qiú)增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的(de)家庭购买二(èr)手(shǒu)房。在(zài)新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房(fáng)和(hé)其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中(zhōng)村和旧(jiù)城改造，商(shāng)品住宅的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积(jī)小、质(zhì)量低、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有物(wù)业管(guǎn)理，居民追求美(měi)好、宜居(jū)生活的环境，背后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改(gǎi)善(shàn)性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资(zī)金，倾(qīng)向于中(zhōng)小(xiǎo)户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底(dǐ)的(de)中央经济工作会议明(míng)确(què)指出(chū)支持住宅改善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.71间(jiān)，无论是(shì)否考虑(lǜ)乡村(cūn)住宅因素(sù)，中国的人均住宅间数较其他(tā)国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与(yǔ)经济水平有(yǒu)着密(mì)切(qiè)正向联系(xì)。随着经济发展水平的提(tí)高，中国(guó)的(de)人均住宅间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)将(jiāng)随之增长。

　　如(rú)果说过(guò)去二(èr)十年是(shì)中(zhōng)国地(dì)产黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛(máo)盾更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存(cún)在不足，供需出现错配，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局(jú)限于城市(shì)能级之(zhī)间差异(yì)，优质(zhì)小区和老旧二手房之间的差(chà)异也将(jiāng)越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查(chá)数据调(diào)查的是人，并不是(shì)针对住宅，因(yīn)此可(kě)能存(cún)在统(tǒng)计偏差。商品住(zhù)宅占比实(shí)际(jì)值可(kě)能偏(piān)低，其增速(sù)可能超预期。

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