近两年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入(rù)密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除(chú)息日(rì)，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳(wěn)定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特(tè)征之(zhī)一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长期投(tóu)资(zī)价值(zhí)，通过(guò)观测经营活动(dòng)现金(jīn)流、可供分(fēn)配现(xiàn)金等(děng)指(zhǐ)标，也是观(guān)察REITs项目底层(céng)资产运营情况(kuàng)的(de)“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权(quán)类项目(mù)相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营(yíng)权(quán)到期(qī)后不再产生(shēng)现(xiàn)金收益，特许经(jīng)营权分(fēn)红(hóng)目前已(yǐ)包含了(le)利润分(fēn)配和本(běn)金的归(guī)还，在选择(zé)投资标的时应了解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚(shàng)未公(gōng)布。整体来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现出(chū)了高比(bǐ)例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额(é)占可供分配金额比(bǐ)例平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分(fēn)分配比(bǐ)例在(zài)96％以上。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人对此(cǐ)表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来(lái)源为持(chí)有(yǒu)期(qī)分红收(shōu)益，以及基金份额(é)交(jiāo)易价格的变化。基(jī)金份(fèn)额二级市场价格受到公募(mù)REITs资产运营(yíng)情况及(jí)市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分(fēn)红预期则更有规(guī)律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来(lái)自基础设(shè)施资产(chǎn)的经营现金(jīn)流(liú)，投资(zī)人通(tōng)过基金募集材料和信息披(pī)露文件，结合行业及市场情(qíng)况，可以(yǐ)分析(xī)基础设施项(xiàng)目的经营业(yè)绩，作为(wèi)进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场(chǎng)价(jià)格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，对(duì)于(yú)长期投资者(zhě)更具参(cān)考(kǎo)价(jià)值。”中(zhōng)金基(jī)金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副(fù)总监李华(huá)平也表示，根据《公开募集基(jī)础(chǔ)设施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规(guī)要求，基础(chǔ)设施(shī)基金(jīn)应当将90％以上(shàng)合并(bìng)后基(jī)金(jīn)年度可(kě)分配金(jīn)额(é)以(yǐ)现金形(xíng)式(shì)分配给投(tóu)资(zī)者，强制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机制(zhì)体(tǐ)现出(chū)REITs产品(pǐn)长期(qī)投资价值。

　　中航(háng)基(jī)金也认(rèn)为，从投资角度(dù)来看，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股性(xìng)”和(hé)“债性”双重特(tè)点。二级市场价格(gé)反映这(zhè)类(lèi)产品(pǐn)“股(gǔ)性”的(de)一面，分红体现了(le)这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分(fēn)红要求，分(fēn)红类似于债(zhài)券(quàn)派(pài)息(xī)，但不(bù)等同(tóng)于债券(quàn)的固定利(lì)息回(huí)报，而是由可供分配现(xiàn)金决(jué)定。

　　从机构投资者的角度来看，一(yī)方面(miàn)是(shì)公募(mù)REITs丰(fēng)富了机(jī)构投资者(zhě)的(de)投资品类，为资产配置多(duō)元化提供抓手，具有较强的配(pèi)置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资者稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过分(fēn)红(hóng)获取相(xiāng)对于投(tóu)资(zī)债(zhài)券相(xiāng)对高的(de)收益性(xìng)，在有(yǒu)效控制风险(xiǎn)的前提下(xià)，增厚(hòu)资产(chǎn)包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资收益“落袋(dài)为安”外，市场(chǎng)对于未来分红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级(jí)市场价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经(jīng)济的(de)影(yǐng)响，可分(fēn)配金(jīn)额(é)完成率(lǜ)不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重因素的影(yǐng)响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价格的(de)主要(yào)因素(sù)之(zhī)一(yī)，而(ér)稳定(dìng)的分(fēn)红有利于吸引投(tóu)资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人也表示，近期经济(jì)预期恢复，一方(fāng)面市场热点呈现向股票和债券回归的(de)过程；另一方面，基础设施项目的经(jīng)营业绩相(xiāng)对经济活力(lì)的改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将(jiāng)对基金份额的开(kāi)盘指导价做调减处理，调减金(jīn)额根据单位基金(jīn)份额(é)的分红金(jīn)额进行计算。除权操作是对(duì)分红(hóng)前(qián)后(hòu)基金份额净(jìng)值变化的(de)修正(zhèng)，使投资(zī)人在(zài)基金分红前后均可(kě)以获得公(gōng)平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强(qiáng)投资者(zhě)长期投资(zī)的信(xìn)心，同时(shí)需结(jié)合持有产品(pǐn)的特性，关(guān)注二级市场扰动(dòng)对整(zhěng)体收益的影响程度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归(guī)还

　　普通(tōng)投资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内人士(shì)还(hái)提醒，与现(xiàn)有公募基金分红前(qián)提是(shì)本金之上的增(zēng)值部分不(bù)同，特许经(jīng)营权(quán)REITs基金运作(zuò)期间的“分(fēn)红”界定为(wèi)“分派”更为准确(què)，分派(pài)的是本金与(yǔ)增(zēng)值(zhí)两个部(bù)分，两个(gè)部分之间的(de)比(bǐ)例是变动的，与现有公募基(jī)金分红差异很(hěn)大(dà)，大多数普通投资(zī)者可能把“分派”金额误认为是(shì)持续分红(hóng)。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价值面临极如何加入如新直销模式 如新是合法直销吗(jí)大不确(què)定性，这(zhè)是该类(lèi)投资者应该注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示(shì)，目(mù)前公(gōng)募(mù)REITs主(zhǔ)要有特(tè)许(xǔ)经营权类(lèi)和产权类两大资(zī)产类(lèi)型，持有产权(quán)类产品的收益(yì)主要包括每年(nián)的现(xiàn)金分红(hóng)及资产(chǎn)增值的收益，而持有(yǒu)特许经营类产品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营(yíng)权(quán)类资产(chǎn)的分红包括了(le)利润分配和本金(jīn)的归还，两(liǎng)者(zhě)的比率也(yě)是变(biàn)动的(de)，对特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的(de)公(gōng)募REITs可(kě)以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投资收(shōu)益。普(pǔ)通投资者在选择投资(zī)标的时(shí)，应了解公(gōng)募REITs底层(céng)资产的(de)类型(xíng)。

　　中(zhōng)航(háng)基金也(yě)表示，从(cóng)细分来看，各(gè)类公(gōng)募(mù)REITs分红如何加入如新直销模式 如新是合法直销吗因底层资产属性不同而形(xíng)成区(qū)别。特许(xǔ)经营权类的公(gōng)募REITs产品(pǐn)因其分(fēn)红(hóng)相当于包(bāo)含(hán)“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看(kàn)重底层资产的价值增(zēng)值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属(shǔ)性，对(duì)所选择产品(pǐn)的二级市场(chǎng)价格和(hé)分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特(tè)许经(jīng)营项目在(zài)经(jīng)营权到(dào)期后(hòu)不再能产生现金收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基(jī)于这(zhè)个特点(diǎn)，剩余经营期(qī)限(xiàn)较短的(de)特许经(jīng)营项(xiàng)目(mù)，通常具(jù)备更(gèng)高的分派率水平。对(duì)于剩(shèng)余期(qī)限较长的特许(xǔ)经营权项目，即使(shǐ)分派率相(xiāng)对较低，也有足够年(nián)限收(shōu)回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基(jī)金(jīn)该负责(zé)人提醒投资者注意，特(tè)许经营(yíng)权项(xiàng)目(mù)的分派金额包含了投(tóu)资本金，在不进行(xíng)扩募的情况下，基(jī)金(jīn)份额单价(jià)随着分派进(jìn)度逐年下(xià)降是正常现象(xiàng)，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余(yú)期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项目(mù)相(xiāng)比，产权类项目的土地或建筑的剩余(yú)使用(yòng)年限(xiàn)一(yī)般较长，再加上到期后通(tōng)过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出让金等追加投(tóu)资，有机会(huì)进一步延长经营期限。这种类似(shì)永续经营的假设(shè)反(fǎn)映(yìng)在基础资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性(xìng)。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资(zī)产运营情况(kuàng)

　　在基金分(fēn)红的时点，多位(wèi)业(yè)内人士还表(biǎo)示，在产品(pǐn)分红期，投资(zī)者可以观测经(jīng)营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分配现金、内部收益(yì)率等指标(biāo)，来观察和(hé)评估(gū)项目底层资产的(de)运(yùn)营情况。

　　中航基金表示(shì)，年(nián)报指标中，跟现金相关(guān)的(de)指(zhǐ)标(biāo)有两个：一是(shì)年(nián)报中披露的(de)经营活动现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者(zhě)存在(zài)本质性(xìng)区别。经(jīng)营活动(dòng)产生的现金(jīn)净流(liú)量(liàng)是指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹(chóu)资、投资产生(shēng)的现金流，基于企(qǐ)业本身(shēn)经营活动产生；可供(gōng)分(fēn)配(pèi)的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项(xiàng)目(mù)进行调整，加期初现金(jīn)，最终得到(dào)的账面现金(jīn)。

　　李华平也(yě)表(biǎo)示，公募(mù)REITs作(zuò)为资产(chǎn)配(pèi)置新选(xuǎn)择(zé)，投资(zī)价(jià)值(zhí)体(tǐ)现在相对股债市场独立(lì)的资产配置功能，比(bǐ)较(jiào)适合长期持有。建议投资者对经营(yíng)权(quán)类的(de)资产可以更多关注(zhù)内部收(shōu)益率的高低，对产(chǎn)权类(lèi)的资产更(gèng)多关注分派率(lǜ)高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自(zì)底层资产的经(jīng)营(yíng)净(jìng)现金流，所(suǒ)以底层资产运营(yíng)情况直接影响投(tóu)资回报，投资(zī)者可综(zōng)合考虑原始权益人综合实力(lì)、运营管理机构(gòu)实力、公(gōng)募基金管(guǎn)理人实(shí)力等(děng)多(duō)重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也(yě)显示(shì)，公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红交易带来(lái)的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回(huí)调(diào)，建议(yì)投(tóu)资(zī)者关(guān)注有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同(tóng)时分红规模较为(wèi)可观的(de)个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额预测。投资者可(kě)以将REITs的(de)实际分红(hóng)金额与募集(jí)材料(liào)中披露预测进行(xíng)比较分(fēn)析(xī)，结合经济及(jí)市(shì)场的实际(jì)环境，对基础设施项目(mù)的运营业绩及(jí)REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金(jīn)基金上述负责(zé)人也称。

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