导读(dú)

　　黄金二十年之(zhī)后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步(bù)入大(dà)分化(huà)时代(dài)而(ér)非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年(nián)是(shì)中国(guó)房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家(jiā)庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低景气，有关中国(guó)地(dì)产(chǎn)是否过剩的讨(tǎo)论日(rì)益(yì)热烈。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本文试图厘清中(zhōng)国(guó)城镇存量住宅真实情况，据(jù)此判断中国未(wèi)来地产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲染(rǎn)中国地产存(cún)量极度过剩，事(shì)实(shí)是(shì)否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普(pǔ)查调查数据显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披(pī)露的(de)近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占(zhàn)比不到一成，其中还包括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋中城(chéng)镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居(jū)住舒适不(bù)是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密(mì)切(qiè)相关。中国的人均(jūn)住宅间数较发(fā)达(dá)国(guó)家还有很大(dà)差距(jù)。人均住宅间数大于1同样(yàng)不意味着中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们(men)测算发现(xiàn)中国城镇(zhèn)居(jū)民户均1套房(fáng)，其中每户(hù)持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无直接公布(bù)中国家庭户均住(zhù)宅的数(shù)据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目(mù)前城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅(zhái)，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　500克是多少斤等于多少斤，500克是多少斤两户均(jūn)一套(tào)房(fáng)似乎意味着户户有房，然而(ér)事实(shí)上(shàng)中国住(zhù)宅市(shì)场供需(xū)并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成(chéng)熟房地(dì)产(chǎn)市场的(de)住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户均一套房无(wú)法满足(zú)流(liú)动(dòng)人口(kǒu)的租赁和(hé)置业需求。全国总人口的近三(sān)成都是流(liú)动人口(kǒu)，流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)买房，从而产生了额外的(de)住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国(guó)未来地产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两(liǎng)人户占比不断增加，导(dǎo)致(zhì)家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将延(yán)续，带来新户购(gòu)房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显，区(qū)域经济(jì)资源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着人口流(liú)入(rù)，人(rén)口净迁入(rù)城(chéng)市的新增住宅(zhái)需(xū)求有望(wàng)持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前(qián)建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑面积(jī)。促成(chéng)“老破小”住宅的改造(zào)势(shì)在(zài)必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)与人均住宅建筑面积(jī)均较发达国家有着不小差距，“住上更大(dà)房子”的改善(shàn)性需求正在不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住(zhù)宅供给存在不足，这是(shì)过去二十(shí)年房(fáng)价快速上涨基石。那么当下房地(dì)产(chǎn)大分化时代已至，大分化时代(dài)下地产矛盾(dùn)则更多体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不(bù)同能(néng)级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅(zhái)之(zhī)间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，引发(fā)热(rè)议(yì)。从2月以(yǐ)来(lái)，各大城市(shì)二手房(fáng)挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中(zhōng)国的(de)房子是否已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住(zhù)宅到底是供给(gěi)过(guò)剩，还(hái)是供需平衡(héng)，或(huò)是(shì)仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未(wèi)公布(bù)，我们无法直(zhí)接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答当前的房子(zi)是否真(zhēn)的过剩了(le)？据此判断(duàn)未来房(fáng)地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综(zōng)合风险普查工作(zuò)情况(kuàng)为主题(tí)的新(xīn)闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业(yè)获取(qǔ)了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据(jù)以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每(měi)栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多(duō)万栋(dòng)，还(hái)包括了大量(liàng)商(shāng)业楼(lóu)、写字楼、学(xué)校、医院(yuàn)等非住(zhù)宅。总的算下来(lái)，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公(gōng)布了中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，其(qí)中城市家庭户居(jū)民人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)大于1，看(kàn)似(shì)意味着人人都有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居住(zhù)水平不(bù)仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因(yīn)素密切相关。单(dān)单从人均住宅(zhái)间数(shù)不能(néng)完全(quán)反(fǎn)映出(chū)城(chéng)镇居民的居(jū)住水平(píng)。

　　中国(guó)主要是以(yǐ)家庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才(cái)是城镇居(jū)民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国户均(jūn)住宅的(de)测算思(sī)路、数(shù)据和方(fāng)法

　　中(zhōng)国城镇居民(mín)住宅主要分(fēn)两大(dà)类，一类(lèi)是商品住(zhù)宅，另一类(lèi)是保障房、原(yuán)公有住宅(zhái)、自建(jiàn)房等(děng)非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据(jù)，并没有直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民(mín)住宅相关数据(jù)有两处(chù)可以直(zhí)接公布，一(yī)是每(měi)年商品住宅(zhái)销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源（人口普查(chá)数(shù)据）。计(jì)算中国居(jū)民户均(jūn)住宅数量(liàng)，我们主(zhǔ)要用到(dào)上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品住(zhù)宅数量极少(shǎo)，可(kě)忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销售(shòu)套数相加，我(wǒ)们(men)就能够得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居(jū)民拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例(lì)，推算得到居(jū)民(mín)住宅总套数。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅总数除(chú)以家庭户数，我们(men)就能够得(dé)到城镇(zhèn)户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家(jiā)庭户数(shù)）/（商品住宅(zhái)套(tào)数/住(zhù)宅总套(tào)数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目前缺(quē)乏一个准(zhǔn)确统(tǒng)计。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国存量房(fáng)地产套(tào)数，并进一步推(tuī)算中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年(nián)，我(wǒ)们计算(suàn)得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包(bāo)含现房(fáng)和期房）。

　　中国(guó)的(de)房(fáng)地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期(qī)房占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销售套(tào)数里的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计(jì)算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计(jì)销售套数-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房(fáng)销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在(zài)2-3年(nián)，并(bìng)考虑到交房后(hòu)装修(xiū)的(de)时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现(xiàn)房套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前(qián)中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户(hù)均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城(chéng)镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据(jù)显示中国城镇居民(mín)的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥(yōng)有住宅。其中(zhōng)自建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定(dìng)租赁其他住宅(zhái)和购买二(èr)手房(fáng)都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品住(zhù)宅占(zhàn)居(jū)民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间(jiān)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)增幅为过(guò)去(qù)十年(nián)变化(huà)幅(fú)度(dù)的(de)20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际(jì)变化比(bǐ)例，从(cóng)而(ér)我们估算出2022年商(shāng)品住宅所(suǒ)占(zhàn)比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中(zhōng)国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭都会(huì)拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户均(jūn)一套房的(de)程(chéng)度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国城(chéng)镇(zhèn)化进展终结，甚至意(yì)味着中国地产存量(liàng)供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套(tào)房(fáng)并不意味(wèi)着住(zhù)宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因人口流动(dòng)、居(jū)民(mín)换房(fáng)等因素产生的住(zhù)宅(zhái)需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国(guó)分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会(huì)造(zào)成人口净流(liú)入地的(de)住宅(zhái)市场供不应求(qiú)，造成房价或房租迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择(zé)在大城(chéng)市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在上(shàng)海、杭州(zhōu)以及南(nán)京工作的(de)流(liú)动人(rén)口(kǒu)在老家拥(yōng)有住宅比例分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高(gāo)房价(jià)迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两(liǎng)套房，在高房价的大城市(shì)租赁一(yī)套(tào)房，在房价较低的县(xiàn)城购买(mǎi)一套房。所以说户(hù)均一套房(fáng)无法(fǎ)满(mǎn)足庞大(dà)流(liú)动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户(hù)家庭(tíng)住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目(mù)前，中国的城(chéng)镇住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万(wàn)户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道(dào)等基础设(shè)施陈旧，给(gěi)住户的(de)生活(huó)带来了很大的不便(biàn)和安全(quán)隐(yǐn)患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在(zài)5％左右的(de)家庭没(méi)有独立卫浴(yù)和(hé)厨房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)很难(nán)满足现代生活需求(qiú)，在未来大都(dōu)会(huì)被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住(zhù)宅(zhái)为一居室(shì)和二居(jū)室，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中一居(jū)室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭(tíng)住(zhù)宅户型更小，当然这与城市土(tǔ)地(dì)资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩(kuò)张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考(kǎo)虑两年间农(nóng)民带(dài)房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)不足19平方(fāng)米，不及全国(guó)人均水平(píng)的(de)一半。若去(qù)除20％的公摊(tā500克是多少斤等于多少斤，500克是多少斤两n)，可使用的(de)住宅(zhái)面(miàn)积(jī)仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存在(zài)困(kùn)难(nán)，若(ruò)按这个标准算(suàn)的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德(dé)国和英国都(dōu)高于40㎡，中国(guó)的人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面积(jī)后(hòu)，中国(guó)的(de)人均可使(shǐ)用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将500克是多少斤等于多少斤，500克是多少斤两变得明显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要(yào)的住宅(zhái)总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产还(hái)会有需求么？

　　我们(men)测算得到中国(guó)城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便如此，中(zhōng)国人口静态结构和(hé)动态趋势(shì)演绎，决定了中国未来(lái)地产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)需求主(zhǔ)要来(lái)自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人(rén)口缩小，家庭户数增多(duō)，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭(tíng)户均人(rén)口数不断下(xià)降，六普显示(shì)城镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七(qī)普显示城(chéng)镇户均(jūn)人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化(huà)趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会因户均人口规模(mó)的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日益(yì)明显，资源和生(shēng)产要素逐步(bù)向经济带、都(dōu)市圈中心城市流入(rù)，区域经济资(zī)源分配(pèi)的(de)再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房(fáng)租房，给(gěi)迁入地住(zhù)宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住(zhù)人(rén)口增(zēng)量为(wèi)72万，而(ér)出生(shēng)人口为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自然增(zēng)加人(rén)口仅为6.5万人，其(qí)人(rén)口(kǒu)增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善(shàn)性需求依然(rán)庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多(duō)。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上其(qí)他(tā)住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻(wěn)合(hé)。

　　十年间新增8473万(wàn)家(jiā)庭户，自建住宅(zhái)和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅(zhái)净需(xū)求增加9755万户。49％的(de)家(jiā)庭(tíng)购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增(zēng)住宅需求中(zhōng)，有7成(chéng)家(jiā)庭购买了商品住宅。租(zū)房(fáng)、购买(mǎi)经济适用房和其他分(fēn)别(bié)占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造(zào)，商品住宅的占比势必会进一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅(zhái)建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的(de)城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积小(xiǎo)、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有或少有物(wù)业(yè)管(guǎn)理，居(jū)民追求美好、宜居生活的环(huán)境，背后的改(gǎi)善性需求有待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善(shàn)性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房受限(xiàn)于(yú)资金，倾向于中小(xiǎo)户(hù)型。已有住(zhù)宅家庭希(xī)望提高(gāo)生(shēng)活品(pǐn)质，以小换(huàn)大(dà)、以旧换(huàn)新。2022年底的中(zhōng)央(yāng)经济工作会(huì)议明确指出支持住宅改(gǎi)善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡(xiāng)村住宅因(yīn)素，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数较其他国(guó)家依旧存(cún)在不小差距(jù)。

　　住宅舒适(shì)度与经济(jì)水平(píng)有(yǒu)着密(mì)切正(zhèng)向(xiàng)联系。随着经济发展水平的提高，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅供(gōng)给存(cún)在不足，供需出(chū)现错配，这(zhè)是(shì)过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的(de)供需冲突。房地(dì)产大分化时代已至(zhì)，这种(zhǒng)分化不单局限于(yú)城市能级之(zhī)间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手(shǒu)房(fáng)之间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并不是针(zhēn)对(duì)住宅，因(yīn)此(cǐ)可能存(cún)在统计(jì)偏差(chà)。商品住宅占(zhàn)比实际值可(kě)能(néng)偏低，其增速可能超预(yù)期(qī)。

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