饱受争议的二(èr)手(shǒu)房交易中介费问题，正逐渐得(dé)到监管部门(mén)的重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监管(guǎn)总局联(lián)合(hé)发布了(le)关(guān)于规范房地产经纪服务的意见。意见提及，近年来，部分房地产经纪机构(gòu)存在利(lì)用房源客(kè)源优势收取过高费(fèi)用、未明码标(biāo)价、捆(kǔn)绑收(shōu)费、滥用客(kè)户个人信息等问题(tí)，加(jiā)重交易(yì)当事人负担、侵(qīn)害其(qí)合法权益。

　　基(jī)于上述背景，两部(bù)门从加(jiā)强从业(yè)主(zhǔ)体管理(lǐ)、明(míng)确经纪服(fú)务(wù)内容、合(hé)理确定经(jīng)纪服务收费、严格实行明码(mǎ)标价等(děng)十方(fāng)面，提出了意见。

　　中原地(dì)产(chǎn)首席(xí)分析(xī)师(shī)张大伟称，随着城市发展，一二线城(chéng)市(shì)二(èr)手房交易占比(bǐ)逐(zhú)渐(jiàn)增加。以北京、上(shàng)海为(wèi)例(lì)，二手房占市场(chǎng)成交比例超(chāo)过80％，大量二手房成交(jiāo)依赖(lài)中介居间成交(jiāo)，房(fáng)地产(chǎn)调(diào)控(kòng)重心逐渐从开发商(shāng)过渡到(dào)中介公(gōng)司。

　　广东省城规院住(zhù)房政(zhèng)策研究中心首席研究员李宇嘉(jiā)表示，买房对居民来说属于金额不低(dī)的(de)大宗交易，由于二手房交易(yì)成本较高、交易周期(qī)较长，具有非常强的专业性(xìng)，居民往(wǎng)往通过中介(jiè)来(lái)完成。但很多中介利用信息不对称等(děng)问题，将(jiāng)非必要的(de)收费夹带其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费(fèi)等，对(duì)居民造成额外(wài)的负担(dān)，而且这些服务(wù)事(shì)项并(bìng)未明码标价。

　　对于二手房市(shì)场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包括经纪服务在内世态炎凉是什么意思，人心冷暖世态炎凉下一句是什么的相(xiāng)关市场交(jiāo)易行为及其主体进行(xíng)规范(fàn)和秩序(xù)整顿，是房地产市场管理(lǐ)和调控(kòng)的主题(tí)。“当下，推进(jìn)这项(xiàng)工作(zuò)的意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问题成(chéng)监(jiān)管重点(diǎn)

　　二(èr)手房(fáng)市场中(zhōng)，历来对(duì)房地(dì)产(chǎn)经纪服务行(xíng)业(yè)关注最多的一个话(huà)题(tí)，便(biàn)是房地产经纪世态炎凉是什么意思，人心冷暖世态炎凉下一句是什么服务费(fèi)的问题。

　　张大伟认(rèn)为，未来相关部门主要监管的(de)重点，将是对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收(shōu)费(fèi)及中(zhōng)介交易(yì)进(jìn)行规范。

　　在热(rè)点(diǎn)城(chéng)市，二手房屋交易过(guò)程中，部分(fēn)价值不菲的房屋，往往要缴纳(nà)一笔金额不低的(de)中介费。以北京某(mǒu)房地产经纪服务机构2.7％的(de)服务费(fèi)率(lǜ)计算(suàn)，一套1000万(wàn)元的房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费(fèi)上，两部门在此次意见中提及，房地(dì)产经纪机构要合(hé)理降低住房买(mǎi)卖和租赁(lìn)经纪服务费(fèi)用。鼓励(lì)按照(zhào)成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实(shí)行分档(dàng)定价。引(yǐn)导由交易双方共同承担经(jīng)纪(jì)服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务收费(fèi)标准的最早依据是(shì)1995年(nián)国(guó)家计委建(jiàn)设(shè)部下发(fā)的《关(guān)于房(fáng)地产中(zhōng)介服务(wù)收费(fèi)的通知(zhī)》（971号(hào)文），其(qí)中第六条规定：房(fáng)屋买卖代理收费，按(àn)成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以(yǐ)北(běi)京为(wèi)例，目(mù)前北(běi)京市(shì)执(zhí)行的2014年更新后(hòu)的收费标准，即根(gēn)据这样的规(guī)定：“少数特别(bié)复杂的住宅买卖经纪(jì)服务，经交易各(gè)方协商同意，可在规定的收费标准基础上(shàng)适当上浮，上浮幅度最高不得(dé)超过10％。”这意味(wèi)着(zhe)，当前北(běi)京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政放权”的精(jīng)神(shén)，北京2015年取消(xiāo)了房地产中介(jiè)服务等57个政府定价，房地(dì)产经纪服务(wù)收费多少(shǎo)由(yóu)各中介(jiè)机构(gòu)自(zì)行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费(fèi)用过程(chéng)中，相关(guān)监管部门当前(qián)并未明(míng)确(què)具体的中介费率，中介(jiè)机构仅需在服务过(guò)程中对(duì)收费标准进行明(míng)码标价即可。而房地产经纪(jì)服(fú)务(wù)机构(gòu)在(zài)具(jù)体收取(qǔ)过程中，会结合房屋价值及工资标准，综合计算出合适的中(zhōng)介(jiè)费率(lǜ)。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明码标价问题，两部门在此(cǐ)次意(yì)见中提(tí)及，房地产经纪机构应当在经营门店、网站、客户端等(děng)场所或渠道，公示服务(wù)项目(mù)、服(fú)务内容和收费标准，不(bù)得混合标价和捆绑收费(fèi)。房(fáng)地产经纪机构提供的(de)基本服务和(hé)延(yán)伸服务，应当分别明(míng)确(què)服务项目和收(shōu)费标准。房地产(chǎn)经纪机构收费前应当向交(jiāo)易当(dāng)事(shì)人出具收费清(qīng)单，列明收费标准、收(shōu)费金额(é)，由当(dāng)事人签字确认(rèn)。

　　另(lìng)外，对(duì)收费明显高于市场平均水平的房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪机构，住房和城乡建设部门将会同市场监管(guǎn)等(d世态炎凉是什么意思，人心冷暖世态炎凉下一句是什么ěng)部(bù)门采取约谈等(děng)综(zōng)合措施进行重点监管。市场监管部门会(huì)同(tóng)有关部门依法查处不按规定明码标价、操纵经纪(jì)服务收(shōu)费等违反价(jià)格和反(fǎn)垄断法律法规的(de)行为(wèi)。对房(fáng)地产(chǎn)经纪机构相关违法(fǎ)违规信息，市场监管部门(mén)要(yào)依法依规纳入国家(jiā)企业信用信息公示系统。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越(yuè)高、服务费率越低的(de)原则实(shí)行(xíng)分档定(dìng)价，是否(fǒu)意味着，未来豪宅的(de)中(zhōng)介费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华(huá)南(nán)区总裁兼(jiān)深圳中原总经(jīng)理郑叔(shū)伦称，住(zhù)建部(bù)发(fā)文鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务(wù)费率越低的原则实行分档(dàng)定价，合理(lǐ)降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务(wù)费用，主(zhǔ)要还(hái)是规范行业，打击收(shōu)费过高的(de)经纪(jì)机构，但对市场影(yǐng)响有(yǒu)限，“以深圳为例，深(shēn)圳市(shì)场豪宅和普宅本来收(shōu)费就(jiù)不同，各家收费(fèi)普遍在合理范围内，加上(shàng)经纪服务费用对(duì)市(shì)场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前(qián)两部门提出的意(yì)见仅为(wèi)鼓励性质，即(jí)只是(shì)纲领性文件而非(fēi)规定，未来如何具体认定其中的(de)细(xì)则，还需(xū)要看各城市落(luò)地(dì)执(zhí)行情况。

　　不(bù)过，张大(dà)伟表示，“从(cóng)目前(qián)市(shì)场看，经纪服务领域的调整改善、规范化，有利于行业健康发展。同时，由于二手房很多房(fáng)源(yuán)在产权方面(miàn)有瑕疵，如产权(quán)抵押、不同税费等都可能对(duì)交易产生影响，这对房地产经纪服务行业(yè)的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总(zǒng)监陆骑(qí)麟指(zhǐ)出，在二(èr)手房(fáng)买卖过程中，原(yuán)本应该由(yóu)上下家各支付一(yī)半(bàn)的中介费，但在一些热(rè)点城市的(de)二手房交(jiāo)易过程中，往(wǎng)往会(huì)有这样的情(qíng)形，因(yīn)部分购房者处(chù)于弱势地位，从而会出现中(zhōng)介费(fèi)及(jí)税费均由购房者来承担(dān)。即使一些房东(dōng)愿(yuàn)意承担中介费，这部(bù)分费用也可能通过(guò)转嫁(jià)的方式，在房(fáng)价中有所体(tǐ)现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给下家，市场(chǎng)这种所谓‘约定俗(sú)成’的情况，一些房产(chǎn)中介公司(sī)将其视为向购(gòu)房者单边收费的行为。部分中介公司可能会利(lì)用其支配地(dì)位，在原先经纪(jì)服务收(shōu)费的基(jī)础上，再次向(xiàng)房东收取费用，而这部分费用，房东(dōng)往往会将其转再次转嫁给购房者，这实(shí)际上相当于变相推(tuī)高了房价。两部门提出严禁操纵经纪(jì)服务收费，不仅有利于提(tí)高交易中(zhōng)操(cāo)作(zuò)的透明度(dù)，也有利于(yú)房价的稳定。”陆骑麟称。

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