文(wén)：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消预售(shòu)制了。 1月17日召开的(de)全国住房(fáng)和(hé)城乡建(jiàn)设工作会议提出“有条件的可(kě)以进行现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明(míng)确(què)表(biǎo)态，试(shì)点(diǎn)现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房(fáng)预售(shòu)制了，用你的(de)钱，建你的房(fáng)子(zi)，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没(méi)实(shí)力的(de)别建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时(shí)代(dài)步入高(gāo)质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发(fā)进(jìn)入存量时代，对购房民众不(bù)公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。以后(hòu)一手交(jiāo)钱(qián)，一手交房(fáng)，天经地(dì)义(yì)。当然二(èr)次房改是(shì)个技术活，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制，长效(xiào)机制四大关(guān)键是推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如果按照经济规律办事(shì)，中国一(yī)定能实(shí)现(xiàn)房地产软着陆和(hé)长期(qī)平稳(wěn)健康(kāng)发展，跨过这道(dào)关(guān)，解好这(zhè)道世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大(dà)部分(fēn)商品是(shì)一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方面(miàn)不(bù)公(gōng)平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比(bǐ)如(rú)，交(jiāo)房等(děng)待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息(xī)，还要承担(dān)延(yán)迟交房、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期(qī)办(bàn)理甚至不能交房(fáng)的风险。从行业贵州海拔高度是多少层面看，预售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过(guò)度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这样(yàng)有(yǒu)助于(yú)落实中央房住不(bù)炒精神、有助于(yú)保障购(gòu)房老百姓权益、有助于房企稳健发(fā)展(zhǎn)，一(yī)举多得(dé)，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预售制度(dù)怎么来的？国(guó)外什么(me)情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最(zuì)早源于(yú)中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的(de)方式。98年房(fáng)改，由于(yú)商品房短(duǎn)缺(quē)，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引(yǐn)入了商品房(fáng)预售制(zhì)度。其实，当(dāng)前世(shì)界不少国家存在预售制。但是(shì)，重点(diǎn)来了！发达(dá)国(guó)家一般有严格的监管(guǎn)保障措施，开发商在项目(mù)获得政府批准后才(cái)可以(yǐ)开始销售，买家在(zài)购(gòu)买期房后并非像(xiàng)中国一样在(zài)支付完首付款后从银行一(yī)次性贷款支付剩余全(quán)部房(fáng)款(kuǎn)，而是根据开发商工程进(jìn)度在完全(quán)交房前进行分期支付。所以(yǐ)，预(yù)售(shòu)制(zhì)度是(shì)需要严格的资(zī)金监管、分期支(zhī)付(fù)以及违约处罚措施(shī)作为保障(zhàng)的，如(rú)果没有这些保障措施，一定会触发风险，对(duì)购(gòu)房民众不(bù)公平(píng)，所以不(bù)如借机取(qǔ)消预售(shòu)制度，以后改为现(xiàn)房销售(shòu)。客观讲(jiǎng)预售(shòu)制度有一定历史(shǐ)阶段性(xìng)，现在(zài)中国住房进入存量时代，取消预售(shòu)制(zhì)度有助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会，当(dāng)然(rán)这(zhè)需要配(pèi)套房企债务(wù)重(zhòng)组(zǔ)、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市(shì)场(chǎng)化改革，中国一定能化(huà)解(jiě)这个难题，让房(fáng)地产回归实体经济(jì)和居(jū)住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大(dà)的提升开发商的(de)建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币(bì)。所有商业的本(běn)质(zhì)是向(xiàng)善，是(shì)以客户为中心，房(fáng)地产也(yě)不能例(lì)外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这(zhè)个角度，取消预(yù)售制(zhì)、实施现房销售是实现(xiàn)老百(bǎi)姓(xìng)安居(jū)乐(lè)业、社(shè)会长治久安(ān)、行业企业健康发展的重(zhòng)大措施(shī)。在当前的(de)情况下(xià)，取消(xiāo)预售(shòu)制要结合(hé)稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通金融(róng)支持当期三好生(shēng)、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研究中心参与财税改(gǎi)革方案(àn)研究(jiū)时，对(duì)预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定(dìng)、房企杠杆率等(děng)进(jìn)行过长(zhǎng)期系统的专(zhuān)项研(yán)究。（参考后来形成的(de)专著《房地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期(qī)房交易立法，设置期房(fáng)预(yù)付(fù)款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二(èr)十(shí)世纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未推(tuī)行(xíng)公(gōng)共房屋(wū)制(zhì)度，许多人(rén)栖身于木屋或(huò)者其他临时(shí)住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大多数(shù)居(jū)民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一(yī)整(zhěng)栋楼为(wèi)单位，需要雄厚(hòu)的(de)资(zī)金实力才(cái)能(néng)购买。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出租是中国香(xiāng)港地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式(shì)，但有着转让(ràng)难、出(chū)租(zū)资金(jīn)周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题。针对这一系列问题，不少地(dì)产商开始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇(yǔ)分层出售。这(zhè)模(mó)式一经推行，购买(mǎi)楼宇的(de)市民数(shù)量有所(suǒ)增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭(jiē)”模式引入(rù)房地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式。1953年(nián)底霍英东创办立(lì)信(xìn)置业有限公司，凭借(jiè)商业(yè)直觉和多(duō)年经(jīng)营杂货铺、海上驳运(yùn)业(yè)务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的(de)见解，在(zài)努力(lì)寻求(qiú)方(fāng)法加快自身(shēn)资金周转。当时(shí)其在购(gòu)下九龙的(de)一块(kuài)地盘后，除了分(fēn)层出售(shòu)、还印发售楼说明(míng)书，上有文字(zì)详(xiáng)尽说明楼宇(yǔ)的地(dì)势(shì)环境、建(jiàn)筑材料、分层(céng)价格、订购(gòu)方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一(yī)个(gè)亮点，即先收取(qǔ)买家的(de)订(dìng)金，采用类似租金(jīn)的分(fēn)期付款(kuǎn)形式，等(děng)新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买(mǎi)家就拥有(yǒu)了自己的(de)房产。这种方式减轻了民(mín)众购房的资金压力(lì)，加速(sù)了房屋(wū)的建造和销售，也解(jiě)决了制造商的资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时可(kě)谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模式(shì)成为当(dāng)时中国香港(gǎng)房地产市场的一(yī)大特色，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了核心的住房(fáng)供不应求的(de)问题，使房市(shì)发展进入新(xīn)阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花模式推动(dòng)了中国香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情(qíng)况，但监管部门不断完善(shàn)、规范化，建立健全的监管(guǎn)机(jī)制，促进(jìn)市场健康发展(zhǎn)。例(lì)如(rú)，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼(lóu)盘因(yīn)建筑(zhù)费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在(zài)1961年(nián)后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制(zhì)度的(de)监(jiān)管(guǎn)，即(jí)要(yào)求开发商在(zài)预售(shòu)前，确(què)保地(dì)价(jià)款已经全部支付(fù)，还(hái)要证明(míng)自身(shēn)有资金等(děng)能力把项目完成，资(zī)金需放(fàng)入律师所托管，支(zhī)取时需(xū)律所和(hé)建筑师的(de)核准。为(wèi)了(le)防(fáng)止开(kāi)发商、律所、建(jiàn)筑师等(děng)造(zào)假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开设的信(xìn)托账(zhàng)户（监(jiān)管(guǎn)账户）、开发商(shāng)操(cāo)作(zuò)等采取全(quán)透明(míng)化机制，且银行的责任上(shàng)升(shēng)，如出现房屋(wū)“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将(jiāng)成(chéng)最大(dà)风险方，后续需自(zì)身推动(dòng)项目完工(gōng)。随着监管(guǎn)体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十(shí)年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入(rù)“卖(mài)楼花”制度。贵州海拔高度是多少g>建国以来(lái)，中国内地优先发展(zhǎn)重工业(yè)，强调基础(chǔ)建(jiàn)设，这一导(dǎo)向使前期(qī)发展工业化的(de)进程(chéng)大(dà)于城市化进程(chéng)，唯有解决住房基础等城(chéng)市(shì)化配套问(wèn)题，才能进一(yī)步推进城市化。但当时推行的(de)是“统一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的福利分房制(zhì)度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出现了分配不公(gōng)、效(xiào)率(lǜ)低、配(pèi)套差等问题(tí)，因此(cǐ)福利分房制度(dù)不再适用于当时的国情。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房的需求(qiú)量大，而社会(huì)缺少大型房地产开(kāi)发商，商品房供应量(liàng)小的(de)困境(jìng)，此(cǐ)时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模(mó)式无疑是(shì)对内(nèi)地(dì)房(fáng)地产市(shì)场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐(zhú)步引进中(zhōng)国香港(gǎng)预售商(shāng)品房制度，先后出(chū)台多项文(wén)件(jiàn)，大力支持(chí)国内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台《关于进一步深(shēn)化(huà)城(chéng)镇住房制(zhì)度改(gǎi)革(gé)，加快住房(fáng)建设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分配货币化、住(zhù)房供给商品化、社会化的(de)住房新体制，从(cóng)计(jì)划(huà)经济下(xià)的福(fú)利分房转向市场经(jīng)济的商品(pǐn)房。房地(dì)产市场(chǎng)采用预(yù)售制(zhì)，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资(zī)金和开发时间周期长的两(liǎng)大难题，开发商(shāng)以(yǐ)预售款撬动下一(yī)个(gè)项(xiàng)目的开(kāi)发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应速度(dù)加(jiā)快。自此(cǐ)中国内地开始房改(gǎi)货币化，中国人民银行等多(duō)方迅(xùn)速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持购房者(zhě)，极大(dà)作用推动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调(diào)整(zhěng)形成契合中国内地(dì)的商品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房(fáng)企资金(jīn)压力，加快城镇住房(fáng)建(jiàn)设(shè)。具体来说，是指房地产开(kāi)发企业将正在建(jiàn)设中的房屋预先出售给购(gòu)房者，由购房者支(zhī)付定金(jīn)或房款的行为。区别于中国(guó)香港，在中(zhōng)国(guó)内(nèi)地实践过(guò)程中，商品房(fáng)预售流程为：房地产开发(fā)商办(bàn)理预售许可证-签订(dìng)商品房买(mǎi)卖合(hé)同-进行备案登记和(hé)预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行(xíng)贷(dài)款的形式一次性付(fù)清(qīng)剩余房款，换言之(zhī)，房屋(wū)未建成，开发商可(kě)能已拿到(dào)了全(quán)部(bù)购房款，这点与中国香港的按照工程进度付(fù)款有所(suǒ)不(bù)同。对(duì)中(zhōng)国内地的开发商而言，预售制商(shāng)品房也开(kāi)启了(le)高(gāo)周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售(shòu)的最(zuì)主要方(fāng)式，预(yù)售制极(jí)大(dà)缩短房企(qǐ)现金回(huí)笼周(zhōu)期，同时增加(jiā)市场(chǎng)商品房供应，推动了(le)城镇化发展进(jìn)程。预(yù)售制在过去20多年对(duì)中(zhōng)国内(nèi)地房地产市场(chǎng)的稳步发(fā)展起到(dào)了重要作(zuò)用，不仅解决了房(fáng)地(dì)产市场快速发展阶段的(de)资金(jīn)需求，也(yě)提高了居(jū)民(mín)居住水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从(cóng)全(quán)民蜗居到基(jī)本(běn)适(shì)居，住房事业取(qǔ)得巨大(dà)进步，数十年时间(jiān)走(zǒu)完发达国家(jiā)几百(bǎi)年城镇(zhèn)化路程。改革开放(fàng)以来，城(chéng)镇化进(jìn)程进入快(kuài)速发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区(qū)面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人均(jūn)住房建(jiàn)筑面积从8.1平(píng)方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万(wàn)套(tào)增(zēng)至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制在当前已成(chéng)为中国内(nèi)地商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销售(shòu)面(miàn)积(jī)占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内(nèi)地房(fáng)地产行业的发展(zhǎn)。中国内地房地产历(lì)经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元(yuán)增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到(dào)有(yǒu)、从国(guó)企先行到(dào)民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年，房地(dì)产(chǎn)企业数(shù)量达(dá)9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房地产也成为拉动中国内地经济高增长的(de)火车头(tóu)。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房(fáng)地产带动的上下游产业链特别(bié)长，高达50多个行(xíng)业。2020年房(fáng)地(dì)产(chǎn)及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡(gòng)献），其中(zhōng)房(fáng)地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融(róng)、批(pī)发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠(qú)道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房(fáng)地产(chǎn)贷款占银(yín)行各(gè)项贷款余(yú)额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比(bǐ)超过三分(fēn)之一。从房地产融资存量占(zhàn)社(shè)融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面(miàn)积违(wéi)约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债(zhài)房市值的比例较(jiào)高，主要是因为住房市值(zhí)高(gāo)，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不(bù)成熟，直(zhí)接融资(zī)比例较低(dī)，股票、债券(quàn)市值较低(dī)，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预(yù)售制背后(hòu)潜藏的(de)风险(xiǎn)确实(shí)存在，当(dāng)前的负(fù)面效(xiào)应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部(bù)分商品是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货(huò)，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平(píng)制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风(fēng)险。比如，交房等(děng)待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不能交房等(děng)风险。另外，购(gòu)房(fáng)者和开(kāi)发(fā)商之(zhī)间的购房合同、购房者(zhě)和(hé)银行的(de)按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如(rú)果开发商发生违约，购房(fáng)者(zhě)只能(néng)根(gēn)据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合同按时向银行进行贷款偿(cháng)还(hái)，因(yīn)此(cǐ)购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推(tuī)部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若(ruò)遇到(dào)下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险，进(jìn)行影(yǐng)响自身信用和购(gòu)房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市(shì)场波动或经营不(bù)善，出现资(zī)金(jīn)链断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况(kuàng)，而(ér)房企通过与购房者签订的预售(shòu)合同(tóng)和按(àn)揭合(hé)同，已经从银行获得房(fáng)款，如果(guǒ)购房者(zhě)丧(sàng)失还(hái)款能力(lì)或短(duǎn)期(qī)不能还款等，则风险完(wán)全(quán)由银行承担，银(yín)行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去(qù)哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工(gōng)程(chéng)款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市商品房预(yù)售管理办法》中明确规定(dìng)了开发企业预售商品(pǐn)房所得款项(xiàng)应(yīng)当用于有关的工(gōng)程建设，商品房预售(shòu)款监管的具体办法(fǎ)，由房(fáng)地产(chǎn)管(guǎn)理部(bù)门制定。但多年以(yǐ)来全国(guó)并没(méi)有统一(yī)的预售(shòu)资金监管规(guī)定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太(tài)原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙等(děng)城市(shì)重点监(jiān)管(guǎn)资金比(bǐ)例为总预售款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥等城市则(zé)按照项目(mù)的建(jiàn)安成(chéng)本乘以(yǐ)建(jiàn)筑面积或(huò)者项目工程总额报价计算重(zhòng)点资(zī)金。而(ér)事实是，不少购房(fáng)款未进(jìn)入监(jiān)管账户、或进入(rù)监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监(jiān)管账户(hù)资金如何(hé)被挪走的(de)？实际上，在过去房(fáng)地产(chǎn)大开发(fā)时代(dài)的高周转背景下，抽调(diào)预(yù)售款监管账(zhàng)户(hù)资金(jīn)，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建设名(míng)义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资金(jīn)转给房企(qǐ)，而拨付的(de)工程款(kuǎn)，远超工程进度所需(xū)。通过这些方式套取(qǔ)的(de)资金，在房(fáng)企各地项(xiàng)目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资(zī)金流动性，房企抽调资(zī)金统(tǒng)筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循环(huán)高周转模式，但一定(dìng)程(chéng)度上把风险甩(shuǎi)给(gěi)了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现(xiàn)以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要求购(gòu)房者支付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分(fēn)房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般(bān)以定金方式(shì)支付，或按工程进(jìn)度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一(yī)般(bān)采用两种方式(shì)发(fā)放按(àn)揭(jiē)贷(dài)款，一是按工(gōng)程(chéng)进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进(jìn)度逐渐发(fā)放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交付后(hòu)发放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供期房烂(làn)尾保险，在商品房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保(bǎo)障(zhàng)购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式(shì)，一(yī)是期房由政府或第三方验收合格并提供(gōng)验收(shōu)凭证后(hòu)，开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得购房者支付的(de)房款。二是开发(fā)商(shāng)为购(gòu)房者(zhě)提供一定的保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期满，购房者(zhě)支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资金第三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定金一定期限(xiàn)内无条(tiáo)件(jiàn)返还(hái)，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支付(fù)首付，其余(yú)房(fáng)款交付(fù)后(hòu)按揭(jiē)还款(kuǎn)，交(jiāo)付前资金(jīn)由(yóu)第三(sān)方(fāng)全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及首付环节(jié)，定金(jīn)比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面(miàn)，除(chú)定金或首付外(wài)，购房者在房(fáng)屋交付(fù)后通(tōng)过(guò)按(àn)揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开(kāi)发(fā)商(shāng)挪用资金，购房者的定金及首付款由第三(sān)方(fāng)公证行(xíng)或产权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘(pán)烂尾，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与(yǔ)损失。而(ér)开发商在房屋建设过程(chéng)中的资金(jīn)全部(bù)来自(zì)银(yín)行，银行根据工程进度向开发(fā)商提供(gōng)一定(dìng)比例的(de)贷(dài)款，由于开(kāi)发商(shāng)挪(nuó)用资金直(zhí)接损(sǔn)害银行利益，银行有(yǒu)充分动机监管开发商施工(gōng)进度(dù)。开(kāi)发商(shāng)在房(fáng)屋(wū)交付时需取得由(yóu)政(zhèng)府相关部(bù)门经审查后发放的(de)验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到(dào)购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零(líng)首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款按建造(zào)工期进(jìn)度支付，按(àn)揭按工期放款后还贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利率，开发(fā)商(shāng)或购房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方(fāng)面，德国(guó)开发商在(zài)项目(mù)获批后(hòu)即可预(yù)售房(fáng)屋。签署购房合同(tóng)前，购(gòu)房者需支(zhī)付约2000欧的(de)定金并进行预约公证(zhèng)，签订(dìng)合同后(hòu)定(dìng)金(jīn)退(tuì)还。如由于(yú)任何(hé)原(yuán)因(yīn)不(bù)能购买(mǎi)，定金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中，属于购房附(fù)加费(fèi)。

　　首付方面，德(dé)国没有规定(dìng)最低(dī)首付比例(lì)，可(kě)零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期支付房款的(de)制(zhì)度(dù)，一般分7笔进行支付，具(jù)体(tǐ)支(zhī)付节点(diǎn)、比例(lì)因项目而异。一般来说，支付节点可(kě)分为公(gōng)证(zhèng)后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及(jí)墙面完(wán)工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房款前申(shēn)请房贷，房(fáng)贷(dài)利率采(cǎi)用固定利率，银(yín)行(xíng)按施工节奏分(fēn)多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予(yǔ)购(gòu)房(fáng)者一(yī)定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司(sī)针对期房(fáng)设(shè)计了(le)两种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺陷时(shí)，保险公司(sī)保证开发(fā)商赔(péi)偿(cháng)或修复，开发商破(pò)产，由保险(xiǎn)公司负(fù)责相应赔偿。保险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双(shuāng)方律师严格(gé)监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前，买卖(mài)双方均(jūn)有一名律师，负责(zé)沟通(tōng)期(qī)房交(jiāo)易中的房(fáng)产、资金、合同等(děng)各(gè)个环节，各环(huán)节(jié)内容确认无误后签订首(shǒu)付(fù)交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护(hù)机制，当(dāng)开发(fā)商出现财务、经营问(wèn)题时，购(gòu)房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订(dìng)21天内支付。

　　余(yú)款支付环(huán)节，英(yīng)国采取按工程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，但是交房前付款比例相对(duì)较低，一般(bān)会在(zài)合同签(qiān)订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节(jié)，英国(guó)规定(dìng)房屋必须经过(guò)房产公证(zhèng)公司的检验(yàn)验收后才能交(jiāo)付，交付后(hòu)方可(kě)按(àn)揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环(huán)节(jié)，英国期(qī)房预售资金监管(guǎn)极为严格，资金也由(yóu)律师监管，在(zài)确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给开发(fā)商，即(jí)资金(jīn)在进(jìn)入开(kāi)发商(shāng)账户前经(jīng)过两道关口(kǒu)，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期(qī)房(fáng)交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超5％或(huò)1000万(wàn)日元时，开发商必须完成“预售房(fáng)定金保全措施(shī)”，交房前付款比例不(bù)超房款的20％，开发商违(wéi)约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二(èr)战结(jié)束(shù)后由于房(fáng)屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社(shè)会(huì)上(shàng)“一房二卖”现象(xiàng)普遍(biàn)，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯(wéi)一一部规范期房(fáng)交(jiāo)易的(de)法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法(fǎ)》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要(yào)求开发商必须完成定金保全措施(shī)才可预售。什么(me)是定金保全措施(shī)？即买卖双(shuāng)方签订购房(fáng)合同时(shí)，开发商(shāng)向金(jīn)融机构或指定保证(zhèng)机构或(huò)保险机构(gòu)签订定金保证委托合同，设置(zhì)购房者定金的保(bǎo)证(zhèng)或保险，并将相应(yīng)的保证(zhèng)金证明书交付给购房(fáng)者。除定金外，其他(tā)预先支(zhī)付的购房款也受该措施保(bǎo)护(hù)。若(ruò)开发商(shāng)倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可(kě)凭保证(zhèng)金(jīn)证明书向金融机构或保证(zhèng)机构或保险公司兑(duì)付，同时，开(kāi)发商需向购(gòu)房者赔付(fù)违(wéi)约金，一般(bān)约为房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环节，交房(fáng)前(qián)只(zhǐ)需支付最多不(bù)超20％的定金(jīn)，签订购房合(hé)同后(hòu)，购房者即(jí)可向(xiàng)银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始(shǐ)按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡期房购(gòu)房(fáng)者(zhě)违(wéi)约(yuē)可返还(hái)相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按(àn)工(gōng)程进(jìn)度(dù)支付，所有(yǒu)资金进银(yín)行专门项目资(zī)金账(zhàng)户，交房后满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节(jié)，新加(jiā)坡开(kāi)发商有统一的选购权合同以(yǐ)及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进(jìn)一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的(de)首付(fù)及印(yìn)花(huā)税，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新(xīn)加(jiā)坡期房同样采取按(àn)工(gōng)程进(jìn)度付款的(de)方式，《发(fā)展商(shāng)条例》对(duì)期房付款流程做了统一(yī)详细规定，要求(qiú)所有开发商(shāng)遵(zūn)守，支付节点一般为合同签(qiān)订后、地基完工、框架完(wán)工(gōng)、管道门(mén)窗(chuāng)等完(wán)工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程(chéng)进度(dù)放款，月供(gōng)在(zài)此过程中(zhōng)随(suí)着放出贷款的增加而(ér)增(zēng)加，未放款部(bù)分无需(xū)月供(gōng)。

　　资(zī)金监(jiān)管方(fāng)面(miàn)，购房者的订金(jīn)与付款会(huì)存入银(yín)行专门的项目资金账户，账户资(zī)金提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年的房(fáng)屋保(bǎo)修期(qī)，此(cǐ)后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了(le)政策出手临(lín)界点，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼和房(fáng)企重组(zǔ)。一方面，加(jiā)大对(duì)刚需和(hé)改善型需求(qiú)的支持(chí)力度，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应(yīng)对(duì)局(jú)部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力的(de)金融(róng)工(gōng)具(jù)支(zhī)持(chí)。另一方面，从(cóng)现在起(qǐ)，对还在正常运转的房(fáng)企(qǐ)包(bāo)括民营企业，加大支持力度，由优(yōu)质房企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每个房企配套AMC和(hé)财(cái)团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分(fēn)估计形势复杂(zá)性和(hé)人性复杂性，兼(jiān)顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制(zhì)。长效机制四(sì)大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税。定(dìng)金环节，建立开(kāi)发商违(wéi)约后定金(jīn)保护机制，如将已(yǐ)支付定金冻结(jié)至房屋交(jiāo)付(fù)阶(jiē)段(duàn)，保障购房者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提(tí)供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建(jiàn)立按工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)机制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护(hù)购房者的权益(yì)。资金监(jiān)管环节，引入独立于开发(fā)商、银行的第(dì)三方(fāng)资金监管(guǎn)机构，或由政(zhèng)府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交(jiāo)付(fù)环节，建立商品房保修(xiū)期制度。保修期(qī)内，开发商应对房屋质(zhì)量问题全(quán)权(quán)负责(zé)、免(miǎn)费(fèi)维修，购房者在保修期结束后(hòu)支付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来(lái)看，取消商(shāng)品房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不(bù)公平(píng)的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了(le)，改为现房销(xiāo)售。另一方面(miàn)，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质的(de)保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升开(kāi)发(fā)商的建筑质(zhì)量(liàng)，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。