导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中国地产步(bù)入大分(fēn)化(huà)时(shí)代强迫症会把人折磨死吗，强迫症的大脑到底出什么问题而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售面积(jī)超15亿平，足(zú)够4000万家庭(tíng)入住。恰逢(féng)近(jìn)年(nián)地产持续低景气，有(yǒu)关中(zhōng)国地产是(shì)否(fǒu)过剩(shèng)的(de)讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情况，据此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，第(dì)七次人(rén)口(kǒu)普查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的(de)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其中还(hái)包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校等(děng)，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民人均(jūn)住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，但居住舒适(shì)不(bù)是人均(jūn)一间房所能满(mǎn)足，它(tā)与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关(guān)。中(zhōng)国的(de)人均住宅间数较发达国家还有(yǒu)很大差距。人均住宅(zhái)间数大(dà)于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居(jū)民户(hù)均1套房(fáng)，其中每户持有商品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭户均(jūn)住(zhù)宅的数据(jù)，我(wǒ)们根据商品住宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭户数(shù)，计算出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算(suàn)结果显示(shì)，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户有(yǒu)房，然(rán)而事实上(shàng)中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会大(dà)于(yú)1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因(yīn)为户(hù)均一(yī)套(tào)房无法满(mǎn)足流动(dòng)人口的租赁和置业需求(qiú)。全国(guó)总人口的近三(sān)成都是流动(dòng)人口，流动(dòng)人口会(huì)选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产(chǎn)生了(le)额外的(de)住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国(guó)未来地产仍(réng)有四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口(kǒu)规(guī)模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)延续，带来(lái)新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济(jì)板(bǎn)块的(de)分化日益明(míng)显，区域经济资源分配的(de)再集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入，人口(kǒu)净迁(qiān)入城市的新增住宅需(xū)求(qiú)有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促(cù)成(chéng)“老破小(xiǎo)”住宅的改(gǎi)造(zào)势(shì)在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅(zhái)间数与(yǔ)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地(dì)产步(bù)入大分化时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，这是过去二十年房价(jià)快(kuài)速上(shàng)涨(zhǎng)基(jī)石。那么当下房地产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，大(dà)分(fēn)化时(shí)代下地产矛盾则更多(duō)体(tǐ)现在住宅质量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大分化必(bì)将体现在不(bù)同(tóng)能级城市之间，不同区域板(bǎn)块之间，不同(tóng)品(pǐn)质住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官方披露(lù)全(quán)国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城市二手房挂(guà)牌量(liàng)突(tū)然激增，引(yǐn)发一(yī)阵二手(shǒu)房的(de)“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是(shì)否(fǒu)已经过(guò)剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给(gěi)过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜(xī)由于住(zhù)宅存(cún)量数据并未(wèi)公布，我们无法直接知(zhī)晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国城镇家(jiā)庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答(dá)当(dāng)前的房子是否真的(de)过剩了？据此(cǐ)判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户(hù)均(jūn)拥(yōng)有住宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数(shù)量过剩的(de)直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害综合风险普(pǔ)查工作情况为(wèi)主(zhǔ)题(tí)的新(xīn)闻发布会上，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑数据(jù)以及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人(rén)，住宅市场(chǎng)看似(shì)已(yǐ)经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的(de)城镇房屋实际(jì)仅有(yǒu)4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了中国(guó)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人(rén)人(rén)都有房间居住(zhù)。

　　居住水平(píng)不仅与(yǔ)房(fáng)间数量有关(guān)，更(gèng)与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。单单从人均住宅间(jiān)数不能(néng)完全反映(yìng)出(chū)城镇(zhèn)居民(mín)的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是(shì)以家庭为(wèi)单位购(gòu)买成套(tào)住宅，一套设施齐全的(de)住宅才是城镇居民(mín)宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇(zhèn)居(jū)民住宅主要(yào)分(fēn)两(liǎng)大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保障(zhàng)房(fáng)、原公(gōng)有住(zhù)宅、自建(jiàn)房等非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏(fá)统计数据，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数据(jù)有两处可以(yǐ)直接公(gōng)布，一是每年(nián)商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数(shù)（统计局）；二(èr)是居民住宅来源（人(rén)口普查数(shù)据(jù)）。计算中国(guó)居民户均住宅数量，我们主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极(jí)少(shǎo)，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户(hù)均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年(nián)商(shāng)品住宅销售套(tào)数相(xiāng)加，我(wǒ)们就(jiù)能(néng)够得到当前商(shāng)品住宅总存(cún)量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非(fēi)商品住宅比例，推算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总数除(chú)以家庭(tíng)户(hù)数，我们就能够(gòu)得到城(chéng)镇户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数(shù)/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多(duō)少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我(wǒ)们利(lì)用既有统(tǒng)计数(shù)据(jù)，大致测算(suàn)得到中国存量房地产套(tào)数，并进(jìn)一步(bù)推算中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累(lèi)计(jì)销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商(shāng)品住宅(zhái)（包(bāo)含现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中国的(de)房地产(chǎn)销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销售(shòu)中期房占比近9成。本文去除(chú)商品住宅累计销售套数里的期房销(xiāo)售，得(dé)到商(shāng)品(pǐn)住宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数计算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)现房套数=截止到(dào)2022年(nián)商品住宅累计销售(shòu)套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期(qī)在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑(lǜ)到交房(fáng)后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数除(chú)以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数(shù)据显示中国城镇居民(mín)的(de)住(zhù)宅结构特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继(jì)承(chéng)或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉租(zū)房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租(zū)赁(lìn)其他住宅(zhái)和购买二手房都是(shì)商(shāng)品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二(èr)手房加总，得到商品住(zhù)宅(zhái)占居民(mín)所有住宅(zhái)的(de)比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅的实际变化比例(lì)，从(cóng)而我们估算(suàn)出2022年(nián)商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付(fù)使用(yòng)，到2024年(nián)，中国平均每(měi)户城镇家庭都会拥有(yǒu)一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点含(hán)义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意(yì)味着中国城镇化进(jìn)展(zhǎn)终结，甚(shèn)至意味着中国地产(chǎn)存量供(gōng)给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因(yīn)人口流动、居(jū)民换房等因素(sù)产生(shēng)的住宅需求(qiú)。因(yīn)此(cǐ)，成(chéng)熟房地(dì)产市(shì)场的(de)住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造成(chéng)人口净流入地(dì)的住宅市(shì)场供不(bù)应求(qiú)，造成房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和(hé)省(shěng)际流动人(rén)口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大(dà)城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示(shì)，在(zài)上(shàng)海、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人口(kǒu)在老家拥(yōng)有住宅(zhái)比(bǐ)例分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资(zī)吸引打工(gōng)人，但(dàn)高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际(jì)上会占据两套房(fáng)，在高房价的大城市租赁一(yī)套房，在房(fáng)价较(jiào)低的(de)县城(chéng)购买一套房。所以说户均一套房无法满足(zú)庞大(dà)流动人口(kǒu)的租(zū)赁与置业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家(jiā)庭住宅(zhái)品质(zhì)仍需改善

　　目(mù)前，中国的(de)城镇住(zhù)宅(zhái)中(zhōng)依然(rán)有不少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建(jiàn)筑结构(gòu)松散(sàn)、设施陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大等问题，如(rú)电线老化、管道(dào)等基础(chǔ)设施陈旧，给住户(hù)的生活带来了很(hěn)大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住(zhù)宅(zhái)面积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修建的老旧小(xiǎo)区(qū)很(hěn)难(nán)满足现代生活需求，在未(wèi)来大都会被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型(xíng)偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型(xíng)更小，当(dāng)然这与城(chéng)市(shì)土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅(zhái)面积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存(cún)量总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不(bù)考虑(lǜ)两年间(jiān)农民带房进(jìn)城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。强迫症会把人折磨死吗，强迫症的大脑到底出什么问题>

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积不足(zú)19平方米，不及全(quán)国人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将(jiāng)人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为(wèi)住宅(zhái)存(cún)在困难(nán)，若(ruò)按这(zhè)个标(biāo)准算的话，中国(guó)有11.3％的家(jiā)庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可(kě)使用住(zhù)宅面积为(wèi)40平，即人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积为50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家(jiā)庭户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但(dàn)若(ruò)去除公(gōng)摊面积后，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将变得(dé)明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的住(zhù)宅总(zǒng)量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地(dì)产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算(suàn)得到(dào)中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即(jí)便如(rú)此，中国人口静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决定(dìng)了(le)中国未来地产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅(zhái)现实之下，中国(guó)未来城镇住宅需求主要来(lái)自于四(sì)个方面(miàn)。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户均人口(kǒu)数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户(hù)均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人(rén)口规(guī)模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人(rén)口(kǒu)小家(jiā)庭(tíng)化趋势将继(jì)续延续，导致户数会因户均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁移导致(zhì)经(jīng)济发展(zhǎn)带来的(de)新(xīn)增住(zhù)宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国(guó)经(jīng)济(jì)板块的分(fēn)化日益明显，资源(yuán)和生产要素逐(zhú)步向经济带、都(dōu)市(shì)圈中心城市流入，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必(bì)涉及到买房租房，给迁入地住(zhù)宅市场(chǎng)带来新的增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年(nián)常(cháng)住人(rén)口(kǒu)增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要(yào)受(shòu)益(yì)于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改(gǎi)善性需(xū)求依然庞(páng)大。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自建住宅(zhái)和(hé)原(yuán)公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家(jiā)庭(tíng)户，自建住宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭(tíng)购买(mǎi)商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住(zhù)宅(zhái)需求中，有(yǒu)7成家(jiā)庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购(gòu)买经济(jì)适用房和其(qí)他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中(zhōng)村和旧城(chéng)改造，商品(pǐn)住宅(zhái)的占比势必会(huì)进一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公(gōng)有强迫症会把人折磨死吗，强迫症的大脑到底出什么问题住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施(shī)配套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居(jū)民追求美好、宜居生活(huó)的环境，背后(hòu)的(de)改善性需(xū)求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的(de)改(gǎi)善性需求还将有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于(yú)资(zī)金，倾(qīng)向于中小户型。已有住(zhù)宅家(jiā)庭希望(wàng)提(tí)高生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持住(zhù)宅改善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是(shì)否考虑(lǜ)乡村(cūn)住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间(jiān)数较其他国(guó)家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有着密(mì)切(qiè)正(zhèng)向(xiàng)联系。随着经济发(fā)展(zhǎn)水(shuǐ)平的(de)提高，中国(guó)的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积将随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年是中国地(dì)产黄金发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给(gěi)存在不(bù)足，供需出现错(cuò)配，这(zhè)是过去二十年(nián)房价快(kuài)速(sù)上涨(zhǎng)基(jī)石。那么(me)未来(lái)将(jiāng)是住宅质量(liàng)的供需(xū)冲突。房地(dì)产大分(fēn)化(huà)时代已至，这种(zhǒng)分(fēn)化不单(dān)局限于(yú)城市能级之间差(chà)异，优质小区和老旧(jiù)二手房之间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调查的是人，并不(bù)是针对住宅(zhái)，因此可能存在(zài)统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实(shí)际值可(kě)能偏低，其增速(sù)可能超预期。

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