导读

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化(huà)时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场黄金二(èr)十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿(yì)平，足够(gòu)4000万家庭入(rù)住。恰逢(féng)近年(nián)地产持(chí)续低(dī)景气，有关中国(guó)地产是否过剩(shèng)的讨论日益(yì)热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘(lí)清中(zhōng)国城镇(zhèn)存量(liàng)住宅真实(shí)情况(kuàng)，据此(cǐ)判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中国地产存量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，第七(qī)次人口普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中(zhōng)国房(fáng)子是否真(zhēn)的过(guò)剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中还包括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如(rú)商业(yè)办(bàn)公楼、学(xué)校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，但居(jū)住舒适不是(shì)人均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切(qiè)相关。中国(guó)的人均住(zhù)宅间数较(jiào)发达国(guó)家(jiā)还有很(hěn)大差距。人均住(zhù)宅间(jiān)数大于(yú)1同样(yàng)不意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算(suàn)发现中国城镇(zhèn)居民户(hù)均(jūn)1套(tào)房，其(qí)中每户持(chí)有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并无直接(jiē)公布中(zhōng)国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们(men)根据商(shāng)品(pǐn)住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和(hé)城镇家庭户数(shù)，计(jì)算出(chū)城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品(pǐn)住宅。若(ruò)期房顺利交付(fù)，直(zhí)至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一套房似(shì)乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅(zhái)市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显(xiǎn)示(shì)，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅套(tào)户比(bǐ)会(huì)大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是(shì)因为(wèi)户均一套(tào)房(fáng)无(wú)法满足流动(dòng)人口的(de)租赁和置业需(xū)求。全国总人口的近三成都是流(liú)动(dòng)人口，流(liú)动人口(kǒu)会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房(fáng)，从而产生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便(biàn)户均一套房(fáng)，中国未来地产(chǎn)仍有四(sì)大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不断(duàn)增加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化(huà)趋势将延续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第(dì)二，经(jīng)济(jì)板块的(de)分(fēn)化日(rì)益明显(xiǎn)，区(qū)域经济(jì)资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入(rù)，人口净(jìng)迁入城市的新增住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住(zhù)在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住(zhù)宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在(zài)必行。

　　第(dì)四，中国(guó)的人均(jūn)住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积均(jūn)较发(fā)达国家(jiā)有着不(bù)小差(chà)距(jù)，“住上更大房(fáng)子”的(de)改(gǎi)善性需(xū)求(qiú)正在(zài)不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步入(rù)大分化(huà)时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅(zhái)供给存(cún)在不足，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么当下房地产大(dà)分化时代已至(zhì)，大分化时代下地产矛(máo)盾则(zé)更多体(tǐ)现在住宅质(zhì)量(liàng)供需冲突。

　　地产大(dà)分化必(bì)将体现在不同(tóng)能(néng)级城市之(zhī)间，不同(tóng)区域板(bǎn)块之间(jiān)，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，引发热议(yì)。从2月以(yǐ)来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国(guó)的房子是否已(yǐ)经(jīng)过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜由(yóu)于住宅存(cún)量数据并(bìng)未公布，我们无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答(dá)当前(qián)的房(fáng)子是否真的过剩了？据(jù)此判断未来(lái)房地(dì)产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观(guān)察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国(guó)自然灾害综(zōng)合(hé)风险普查(chá)工作情况为(wèi)主(zhǔ)题(tí)的新(xīn)闻发布会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡建设行业(yè)获取(qǔ)了全国近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万处市政(zhèng)设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋(dòng)建(jiàn)筑住不到3人(rén)，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑中(zhōng)，农村(cūn)房屋占9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数计算的(de)城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商(shāng)业(yè)楼、写字楼、学校(xiào)、医(yī)院等非住(zhù)宅。总的(de)算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普查数据公布了中(zhōng)国城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户(hù)居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于(yú)1，看似意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居(jū)住(zhù)水平不(bù)仅与房间数(shù)量有关，更与房屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关。单单从人均住(zhù)宅(zhái)间数不能完全(quán)反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购买成套(tào)住(zhù)宅，一(yī)套(tào)设施齐全的住宅才是城(chéng)镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住(zhù)宅的测算思路、数(shù)据(jù)和(hé)方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要(yào)分两(liǎng)大(dà)类，一类是商品住宅，另一(yī)类是(shì)保障房、原公有住(zhù)宅、自建房(fáng)等(děng)非(fēi)商品住宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏统计数据，并(bìng)没有直(zhí)接(jiē)公布(bù)城(chéng)镇住宅数(shù)量。居民住(zhù)宅相关数据有两处可以(yǐ)直接公(gōng)布，一是每年商(shāng)品住宅销售套数（统(tǒng)计(jì)局）；二是居民(mín)住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算(suàn)中国居(jū)民户均住宅数量，我们主要用(yòng)到(dào)上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)数(shù)量极少，可(kě)忽略不(bù)计(jì)。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年以来每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售(shòu)套数相(xiāng)加(jiā)，我们就能够得(dé)到当前商(shāng)品住宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二步，根据(jù)城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的(de)商(shāng)品住宅和(hé)非(fēi)商品住(zhù)宅比例(lì)，推算(suàn)得到居民住宅(zhái)总套(tào)数。

　　第三(sān)步(bù)，将城(chéng)镇居民拥有的(de)商品住宅(zhái)总数(shù)除以家庭(tíng)户数，我(wǒ)们就能够得到(dào)城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户(hù)数(shù)）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个(gè)准确统计。我(wǒ)们利用既(jì)有(yǒu)统计数(shù)据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有的(de)住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的(de)房地产销售以(yǐ)期房为主，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除商品住宅(zhái)累计(jì)销售套数里(lǐ)的期房(fáng)销售，得到商(shāng)品住宅现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)现(xiàn)房套数(shù)计算(suàn)为(wèi)例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房(fáng)套数=截止到2022年商(shāng)品住宅(zhái)累计销(xiāo)售(shòu)套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的时(shí)间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民(mín)户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们(men)需要进一步推(tuī)算中国(guó)城镇(zhèn)居民拥有的户均(jūn)住宅(zhái)套(tào)数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城镇(zhèn)居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住(zhù)宅。其中自(zì)建住宅占比(bǐ)21％，购买商品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和购买(mǎi)二手房都是(shì)商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购(gòu)买二手房加总，得到商品住宅(zhái)占(zhàn)居民(mín)所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商(shāng)品(pǐn)住宅增幅为(wèi)过去(qù)十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品住(zhù)宅的实际(jì)变化比(bǐ)例(lì)，从而我(wǒ)们(men)估(gū)算出2022年(nián)商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平均(jūn)每户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房(fáng)顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆(lù)续交付使用，到(dào)2024年，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭都会(huì)拥有一(yī)套住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户(hù)均一(yī)套房的三点含义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户均一套(tào)房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进(jìn)展终(zhōng)结，甚至意味着(zhe)中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)存量供给(gěi)绰绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不(bù)意味着(zhe)住宅(zhái)市场供需平(píng)衡(héng)

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因(yīn)人口(kǒu)流动、居民换房(fáng)等因素产生(shēng)的住(zhù)宅需求。因此(cǐ)，成熟(shú)房地产市场的住(zhù)宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英(yīng)国和日本(běn)的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最高(gāo)，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一(yī)套房，就会造成人口净(jìng)流入地的住宅市(shì)场供不(bù)应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流(liú)动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省(shěng)际流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流(liú)动(dòng)调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的(de)流(liú)动人口在(zài)老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的(de)高工资吸引打工(gōng)人，但(dàn)高房价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动(dòng)人口实际(jì)上会(huì)占据两套房，在高房价(jià)的(de)大城(chéng)市租赁(lìn)一套房，在(zài)房价较低的(de)县(xiàn)城购买一套房(fáng)。所以说户均一套房无法满足庞大(dà)流动人口的(de)租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目(mù)前，中国的城镇住宅(zhái)中依然有不少老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户(hù)城(chéng)镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅年龄至少(shǎo)在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松(sōng)散(sàn)、设(shè)施陈旧、安全隐患(huàn)大等(děng)问题，如(rú)电线老化(huà)、管道(dào)等基(jī)础设施陈旧，给住(zhù)户的生活带(dài)来了很大的不便和安全隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的(de)老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家(jiā)庭没有(yǒu)独立卫浴和厨(chú)房(fáng)。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区很难满足现代生活(huó)需求，在未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的家(jiā)庭(tíng)住宅为一居室和二居室(shì)，户型偏小。其中(zhōng)一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张(zhāng)有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅面积(jī)扩(kuò)张是未(wèi)来地产(chǎn)的需求(qiú)驱动力

　　根据七普(pǔ)数据(jù)测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总(zǒng)面积(jī)为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年(nián)间农民带房进(jìn)城(chéng)和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家(jiā)庭(tíng)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不(bù)足19平方米，不及全(quán)国(guó)人均水平的一半(bàn)。若(ruò)去除20％的公摊(tān)，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平(píng)方(fāng)米(mǐ)。上海市将人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积低于15平方米的家(jiā)庭界(jiè)定(dìng)为(wèi)住宅存在困难(nán)，若(ruò)按这个(gè)标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困(kùn)难(nán)问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为40平(píng)，即人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至(zhì)少新增82亿平(píng)。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的集体户(hù)人(rén)口，所需(xū)要(yào)的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产(chǎn)还会(huì)有需求(qiú)么？

　　我们(men)测算得到中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即(jí)便如(rú)此，中国人(rén)口静态结构和动态趋势(shì)演绎，决定了中国(guó)未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之(zhī)下，中国未来城镇住宅(zhái)需求主要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均(jūn)人(rén)口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年(nián)我国城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)人口数(shù)不断下降，六普(pǔ)显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均中国东八区有哪些城市 整个中国都在东八区吗(jūn)人口(kǒu)规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人(rén)口小家庭化趋势将继续延(yán)续(xù)，导致户(hù)数会(huì)因户均人口规(guī)模的缩小而(ér)增多(duō)。

　　第二(èr)，人口迁(qiān)移(yí)导致经济发展带来的新增住(zhù)宅(zhái)需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块(kuài)的(de)分化日益明显，资源和生产要(yào)素逐步(bù)向(xiàng)经济带、都市圈中心(xīn)城市流入，区域经济资(zī)源分配的再集(jí)中(zhōng)吸引着人(rén)口(kǒu)流入。人口迁移(yí)势(shì)必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地住宅市场带(dài)来新的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省为(wèi)例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人(rén)口增长主要受益(yì)于(yú)人口迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)改善(shàn)性需(xū)求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自建住宅和原(yuán)公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建(jiàn)最多(duō)。自建(jiàn)房(fáng)家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求(qiú)增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二(èr)手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济适(shì)用房和其(qí)他分别(bié)占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇(zhèn中国东八区有哪些城市 整个中国都在东八区吗)家庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧的城中村、老(lǎo)公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅，建筑面(miàn)积小(xiǎo)、质(zhì)量(liàng)低、基础设施配套差(chà)、没有或少有物(wù)业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活的环境(jìng)，背(bèi)后的改善性需(xū)求有待(dài)释放。

　　第四(sì)，“住上更大房(fáng)子(zi)”的(de)改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾(qīng)向于(yú)中小户型。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭希望提高生活品质，以(yǐ)小(xiǎo)换(huàn)大、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年底的(de)中(zhōng)央经济工作会议明确指出支持住宅改(gǎi)善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论(lùn)是否考(kǎo)虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的(de)人(rén)均住(zhù)宅间数较其他国家依旧(jiù)存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正(zhèng)向(xiàng)联系(xì)。随着经济发展(zhǎn)水(shuǐ)平的提高，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)与人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十年(nián)是中(zhōng)国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存(cún)在不足，供需出现错(cuò)配(pèi)，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么未来将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地产(chǎn)大分化时(shí)代已至，这(zhè)种分化不单局限于城(chéng)市能级(jí)之间差(chà)异，优质小区(qū)和老旧二手(shǒu)房之间的(de)差异也将(jiāng)越发(fā)扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查(chá)数据调查的是人，并不是针(zhēn)对(duì)住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占(zhàn)比实际值可(kě)能偏低(dī)，其增速可能超预期。

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