万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万(wàn)柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪(háo)宅(zhái)被全国知晓，其背后(hòu)曾(céng)宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如(rú)今，万(wàn)柳书院再(zài)次受(shòu)到舆论关注(zhù)，起因(yīn)中赫(hè)集团成了共同债务人被中国信(xìn)达追(zhuī)债，中国信达(dá)为了收回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问(wèn)题是(shì)，这些房子早已售出，业(yè)主并非中赫集团(tuán)，那些真正(zhèng)斥巨资(zī)购入房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看(kàn)到这些业主的维权信(xìn)息，难怪有(yǒu)网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜(cài)的时候，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想象的那(nà)么(me)简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可(kě)能还(hái)是(shì)债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳(liǔ)书(shū)院”，但谁都没想(xiǎng)到(dào)，这个位于海淀核心区位，名校环(huán)绕的顶(dǐng)级(jí)豪宅，竟(jìng)然(rán)暴(bào)雷(léi)了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司(sī)不良债权(quán)转让项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖(mài)显示，上述(20斤是几kg 20斤是多少磅shù)不良债(zhài)权转让(ràng)项目(mù)的处置主(zhǔ)体是(shì)中国(guó)信(xìn)达资产(chǎn)管理股份有限公司北(běi)京(jīng)市(shì)分(fēn)公司（下称中国信达北分），处置的是(shì)对(duì)北京赫华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有(yǒu)限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额(é)约为(wèi)46.95亿(yì)元(yuán)人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共同债(zhài)务人。目(mù)前，该(gāi)项(xiàng)目已有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这(zhè)就是一起中(zhōng)国信达(dá)北分(fēn)讨债的故事，但实际(jì)上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万(wàn)柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实(shí)，说明这些房子实际上都(dōu)是卖出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖页面(miàn)上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明(míng)这些房子(zi)根(gēn)本没有网签，也(yě)没有房(fáng)产证！

　　第一(yī)财经的报道证(zhèng)实了上述内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在(zài)还没资金解抵押，所以不(bù)能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业主基本都是(shì)北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大佬(lǎo)也是万柳书(shū)院的业主。另据地(dì)产(chǎn)自媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有(yǒu)不少(shǎo)中赫(hè)集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确(què)实已经(jīng)支付价(jià)款(kuǎn)并实(shí)际占(zhàn)有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不(bù)良(liáng)债权回本的(de)愿望(wàng)，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没准还(hái)是债主中国信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事执行中，业主已经(jīng)支付价(jià)款并实际占有，但未办理过户(hù)手续的，如(rú)果(guǒ)业主没(méi)有过(guò)错，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经查封的(de)可以(yǐ)向法(fǎ)院(yuàn)提出执行异议申请，请(qǐng)求法院解(jiě)除查封(fēng)，同时(shí)可以联(lián)合起(qǐ)诉开发商，要求退还(hái)购房款或(huò)办理房产(chǎn)证，并承(chéng)担违(wéi)约(yuē)责(zé)任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高(gāo)人民法院(yuàn)关(guān)于商品(pǐn)房消费者权利(lì)保(bǎo)护(hù)问题(tí)的批复(fù)》，以司法(fǎ)解释(shì)的方式明确了购房(fáng)人的(de)优先(xiān)权：

　　商品房消(xiāo)费者(zhě)以居住为目的购买房屋并已(yǐ)支付全部(bù)价(jià)款，主张其房屋交付请求权优(yōu)先(xiān)于建设工(gōng)程价款优先受(shòu)偿权、抵押权以(yǐ)及(jí)其他债权的，人民法院应当予以支(zhī)持。只支付了(le)部(bù)分价(jià)款(kuǎn)的商品房消费者(zhě)，在一(yī)审法庭辩论终结前已实际(jì)支付(fù)剩余(yú)价款的，可以适(shì)用(yòng)前款规(guī)定。

　　也(yě)就是说，如果这75套(tào)房子均为“已售未(wèi)网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫(tàng)手山(shān)芋。可能(néng)不仅不(bù)能(néng)卖(mài)出去回本，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业(yè)主讨回(huí)去。

　　中国(guó)信达，将(jiāng)会赔了夫(fū)人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次(cì)债权(quán)公司中国信达申请(qǐng)不良债权转让(ràng)，可(kě)以追溯到(dào)金谷(gǔ)信托(tuō)踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前(qián)中国信达(dá)已经成为赫华(huá)恒(héng)瑞唯一股东。但此前(qián)，赫(hè)华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选择退(tuì)出了(le)赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷国际信托(tuō)有限责任公(gōng)司(sī)成(chéng)为(wèi)了(le)唯(wéi)一股东，后者(zhě)由(yóu)中(zhōng)国信达资产管(guǎn)理股份(fèn)有限公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既没有(yǒu)很大规(guī)模，也没有很(hěn)高的国民知名(míng)度(dù)，但却在北京豪宅(zhái)圈(quān)留下(xià)一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团进入北(běi)京的(de)第(dì)一个(gè)豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫(hè)置地推出(chū)钓鱼岛(dǎo)七号院3号(hào)楼，高达30万/平米的天价，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引发了(le)市(shì)场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)，更(gèng)是被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了(le)北京(jīng)万柳地块，成为(wèi)北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就(jiù)以(yǐ)神秘高端(duān)的姿态杀入市场，无(wú)论是(shì)一块块从(cóng)荷兰运回来(lái)的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本(běn)超6万的成(chéng)年银杏树，还是每平米20万(wàn)元的价格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的(de)缸、霄(xiāo)八的(de)顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北(běi)平府的(de)院(yuàn)儿。”从这句顺口溜(liū)中(zhōng)，就(jiù)可看(kàn)出(chū)其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市(shì)的它，对手是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远远超(chāo)过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最(zuì)终成(chéng)交价1.09亿(yì)、单(dān)价达到(dào)惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然(rán)已经(jīng)推(tuī)出了8年之久，但其依旧在(zài)北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开(kāi)发(fā)的豪宅，也吸(xī)引了不(bù)少(shǎo)知名(míng)人士，如(rú)知名演员(yuán)宋(sòng)丹丹，就(jiù)住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大(dà)佬则居住(zhù)在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪(háo)宅的成(chéng)功奠定(dìng)了中(zhōng)赫集团(tuán)的(de)“高(gāo)端(duān)路线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在豪(háo)宅开发商光环的背后，这(zhè)个(gè)地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次(cì)成为被执行人(rén)，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力(lì)而拒(jù)不履行生(shēng)效法律文书确定义务，中赫集团(tuán)正式(shì)成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这个(gè)地(dì)步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在(zài)今年年(nián)初“万柳书院少爷”走(zǒu)红(hóng)之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后的中赫集(jí)团，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦(lún)为(wèi)“老赖”，中赫集团实(shí)控人周(zhōu)金辉(huī)的人生轨迹跟(gēn)着急转直下(xià)。而追根(gēn)溯源(yuán)，这个转(zhuǎn)折(zhé)点(diǎn)，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十(shí)年(nián)来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转型，但转型(xíng)之路并不好(hǎo)走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝试过多(duō)元(yuán)化业(yè)务，先后进军能源市场(chǎng)、团购网站，但最(zuì)终(zhōng)都惨淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周金(jīn)辉(huī)将转型的目(mù)光，放到(dào)了体(tǐ)育领域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服(fú)与IDG资本退出(chū)后，中(zhōng)赫集团(tuán)以35.5亿元参股国(guó)安足球俱(jù)乐(lè)部(bù)64％股权(quán)，成为(wèi)国(guó)安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫(hè)集团(tuán)从中信集团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至(zhì)此拿(ná)下北(běi)京(jīng)国(guó)安俱乐部全部(bù)股权。如果北京国安的估值(zhí)一直(zhí)没变，那么(me)中赫集团拿下北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有(yǒu)人(rén)也(yě)许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的(de)是这样，中赫(hè)为(wèi)什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控人周金辉夫(fū)妇将其手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团(tuán)股(gǔ)份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集(jí)团共(gòng)有(yǒu)11条股(gǔ)权出质记录。质(zhì)权人(rén)包括海金商业保理、北京建(jiàn)工、山(shān)东国际信托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北(běi)京(jīng)国安后(hòu)，不仅国安的(de)经营状(zhuàng)况(kuàng)没有得到改善，中赫集团(tuán)也被拉入(rù)泥淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权交易所官(guān)网信息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年末，该俱(jù)乐(lè)部资产(chǎn)总计5.3820斤是几kg 20斤是多少磅亿元，总负(fù)债18.51亿(yì)元。

　　为了(le)缓(huǎn)解资金压力，中赫集(jí)团和周金辉夫妇还在持(chí)续质押手中的中赫集团股份(fèn)，但(dàn)国安和中赫(hè)的经营(yíng)状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团(tuán)被(bèi)5次(cì)列被执行人(rén)，执行标(biāo)的(de)高达11亿，北京(jīng)国安(ān)也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)、及中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共(gòng)同成为(wèi)被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书(shū)确定义务(wù)，上述被执(zhí)行(xíng)人(rén)成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目(mù)前幸免于难。不过在(zài)实控人(rén)都成为老赖的情(qíng)况下，被(bèi)执行10个多亿(yì)的北京国(guó)安(ān)，又如何能(néng)独善其(qí)身(shēn)？

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