万柳书(shū)院，暴(bào)雷(léi)了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的(de)意外(wài)走红，让(ràng)这个(gè)位于北京海淀的豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也被拉(lā)向(xiàng)台前。

　　而(ér)如(rú)今(jīn)，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)再次(cì)受(shòu)到舆论关(guān)注，起因中赫(hè)集团成了(le)共同债务人被中(zhōng)国信达追债(zhài)，中国信达(dá)为了收回(huí)钱款不得不将中(zhōng)赫抵押(yā)的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早已售出，业主并(bìng)非中赫(hè)集(jí)团(tuán)，那(nà)些真正斥巨(jù)资购入房产(chǎn)的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割(gē)韭(jiǔ)菜的时(shí)候，他们的(de)姿势都那么(me)优(yōu)雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没(méi)你(nǐ)想象(xiàng)的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅(zhái)的尽头(tóu)是万柳(liǔ)书院”，但(dàn)谁(shuí)都没想(xiǎng)到，这个位(wèi)于海淀核心区位，名(míng)校环绕的(de)顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开发有限(xiàn)公(gōng)司(sī)不良债权(quán)转让项目”，债权总(zǒng)额(é)高达近47亿，该项(xiàng)目的抵(dǐ)押物(wù)中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据(jù)京东拍(pāi)卖显(xiǎn)示(shì)，上述不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目的处置主体是(shì)中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司北京市(shì)分公司（下称中国信达(dá)北(běi)分），处置的(de)是(shì)对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债(zhài)权。截(jié)至2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民(mín)币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限(xiàn)公司是(shì)共同(tóng)债务(wù)人。目前，该项(xiàng)目已有1万(wàn)次围观(guān)，35名意(yì)向(xiàng)人。

　　从表(biǎo)面(miàn)上看，这就是一起(qǐ)中国信达北分讨债的(de)故(gù)事，但实际上，75套豪(háo)宅的背(bèi)后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报道(dào)属实(shí)，说明这些房(fáng)子实际上都是卖(mài)出去了的，是有人住的(de)。

　　那为(wèi)什(shén)么中国信(xìn)达的拍卖页(yè)面上又(yòu)注明这(zhè)75套(tào)房子是“未出售”的状态呢？只能说明这(zhè)些(xiē)房子根本没有网(wǎng)签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的(de)报道证实了上述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫(hè)集团早就(jiù)把这(zhè)75套房子抵押出(chū)去，现在(zài)还(hái)没资(zī)金解抵押，所(suǒ)以不能网(wǎng)签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳(liǔ)书院的业(yè)主基(jī)本都是北京(jīng)的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商业大(dà)佬也是(shì)万柳书院的业主。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还(hái)有不少中赫(hè)集团(tuán)的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过(guò)，如(rú)果这(zhè)些业主确(què)实(shí)已经支付价款并实(shí)际占(zhàn)有，那么，中国信(xìn)达转(zhuǎn)让这笔(bǐ)不良债权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失最大的，没准(zhǔn)还是债主(zhǔ)中国信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事文章千古事得失寸心知是谁的诗句名句，文章千古事 得失寸心知是谁的名句执行中(zhōng)，业主已经(jīng)支付(fù)价款并实际占有(yǒu)，但(dàn)未办理(lǐ)过户(hù)手(shǒu)续的(de)，如果(guǒ)业主没有过错，人民法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法(fǎ)院(yuàn)提(tí)出执行异议申请，请求法院解除查(chá)封，同时可以联(lián)合起诉开(kāi)发商，要求退还购房(fáng)款或办(bàn)理房产证(zhèng)，并承担违约责(zé)任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年4月(yuè)，人民法院报(bào)公布(bù)《最高(gāo)人民法院(yuàn)关于(yú)商品(pǐn)房消费者权利保护问题(tí)的批复》，以司法解释的方(fāng)式明确(què)了购房(fáng)人的优先(xiān)权(quán)：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目的购买(mǎi)房屋并已支付全部(bù)价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权优先于建(jiàn)设工程价款优先受(shòu)偿权、抵(dǐ)押权以及其(qí)他债权的(de)，人(rén)民法院(yuàn)应当予以支持。只支付了部分价款的商品房(fáng)消费者，在(zài)一审法庭辩论终结前已(yǐ)实际支付剩余价(jià)款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套(tào)房子均为“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际上是个烫(tàng)手山芋(yù)。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本(běn)，抵押(yā)的(de)这75套房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会(huì)赔(péi)了夫(fū)人又(yòu)折兵(bīn文章千古事得失寸心知是谁的诗句名句，文章千古事 得失寸心知是谁的名句g)？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债权公司中(zhōng)国信达申请不良债(zhài)权转让(ràng)，可以追溯到(dào)金谷信托(tuō)踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯(wéi)一(yī)股(gǔ)东(dōng)。但此前，赫(hè)华恒瑞为(wèi)中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地(dì)等选择退(tuì)出了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国(guó)金谷国际信托有限(xiàn)责任(rèn)公司成为了(le)唯一股(gǔ)东(dōng)，后者由中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产开发商，相较(jiào)其(qí)他房企，中赫(hè)集团既没(méi)有(yǒu)很大规模，也(yě)没有很(hěn)高的国民知名(míng)度，但却(què)在北京豪宅圈留(liú)下一个个(gè)传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集团进入北(běi)京的第(dì)一(yī)个豪(háo)宅项目，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天(tiān)价，成(chéng)为当时(shí)京城最贵的(de)楼盘，引发(fā)了(le)市场强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书(shū)院，更是被(bèi)誉为“北(běi)京(jīng)海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科(kē)等大型知(zhī)名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为(wèi)北京(jīng)当年(nián)的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以(yǐ)神秘(mì)高端的姿态(tài)杀入市场，无论是一块块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来(lái)的五米(mǐ)高墙，还是每(měi)棵成本超6万的(de)成年银杏树，还(hái)是每(měi)平米20万元的价格(gé)，都令业(yè)内(nèi)外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就(jiù)可看出其(qí)在(zài)北京(jīng)豪(háo)宅圈的(de)地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆(zhào)业广(guǎng)场(chǎng)、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的(de)法拍房(fáng)，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价(jià)达到惊人的(de)36万元(yuán)/平(píng)米(mǐ)，说明(míng)万柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年(nián)之久，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中(zhōng)赫集(jí)团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少(shǎo)知名人(rén)士，如知(zhī)名演员宋(sòng)丹丹(dān)，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业大(dà)佬则居(jū)住(zhù)在万柳书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪(háo)宅的成功(gōng)奠(diàn)定(dìng)了中赫集(jí)团的“高端(duān)路线(xiàn)”，也因此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北(běi)京城最贵(guì)的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏(cáng)在豪(háo)宅开发商光环的背后，这(zhè)个(gè)地产界“劳斯莱斯(sī)”却多(duō)次(cì)成为被(bèi)执行人，被执行标的(de)高达11亿(yì)。

　　今年年初(chū)，因(yīn)为履行能力(lì)而拒不履行(xíng)生效法(fǎ)律文书确定义务(wù)，中赫集团正式成了(le)“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个地步，其(qí)实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背(bèi)后的中赫集(jí)团，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦为(wèi)“老赖”，中(zhōng)赫集团实(shí)控人周金(jīn)辉的人生轨迹(jì)跟(gēn)着急转直下。而(ér)追根溯(sù)源，这(zhè)个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来(lái)，房企(qǐ)纷(fēn)纷开始了(le)多元化转型，但转型之路并(bìng)不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进军(jūn)能源市场(chǎng)、团购(gòu)网(wǎng)站，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉(huī)将转型的目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服与(yǔ)IDG资本退出(chū)后(hòu)，中赫集(jí)团以(yǐ)35.5亿(yì)元参(cān)股(gǔ)国安(ān)足球俱乐(lè)部64％股权，成为国安的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集(jí)团手中拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安(ān)俱(jù)乐部全部股权。如果北京国安的估值一直没变，那么(me)中赫集团拿下北(běi)京国安，总(zǒng)计(jì)花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里(lǐ)，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样(yàng)，中赫(hè)为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实(shí)控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的(de)中赫集团股(gǔ)份质(zhì)押陆续质押(yā)，据(jù)企查查(chá)显示，目前中赫集团共有11条股权出质(zhì)记录。质权(quán)人包(bāo)括海金商业保理、北京建工、山东国(guó)际信(xìn)托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安的经营(yíng)状(zhuàng)况(kuàng)没有得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国(guó)安(ān)足(zú)球俱乐(lè)部实现营业收入(rù)1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截(jié)至(zhì)2020年末，该俱(jù)乐部资产总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总负(fù)债(zhài)18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇(fù)还在持续质(zhì)押(yā)手中(zhōng)的中赫集团股份，但(dàn)国安和中赫(hè)的经营状况(kuàng)却持续(xù)没有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫(hè)集团被5次列被执行人，执行标(biāo)的(de)高(gāo)达11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共同(tóng)成为(wèi)被(bèi)执行人，执(zhí)行标(biāo)的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律文书(shū)确定义(yì)务，上述被(bèi)执行人(rén)成(chéng)为(wèi)“老赖”。只有北京国安(ān)，目前幸免(miǎn)于难。不过(guò)在实控人都成为老赖(lài)的(de)情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独(dú)善其身？

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