近两年火爆的创新产(chǎn)品(pǐn)公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎(yíng)来除息日，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈现出(chū)高比例(lì)稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的(de)REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士对此表(biǎo)示，强制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体现出该类产(chǎn)品长期投资价值，通(tōng)过(guò)观测经营活动现金流、可供分配现金等指标(biāo)，也是观(guān)察(chá)REITs项(xiàng)目(mù)底层资产运营情况(kuàng)的(de)“窗口”。他们(men)也提醒普通投(tóu)资者注意，与产权(quán)类项目相比，特(tè)许经营REITs项(xiàng)目(mù)在(zài)经营权到(dào)期后不再产生现金收益，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)分红(hóng)目前已包含了利润分配和本(běn)金的归还，在(zài)选择(zé)投(tóu)资(zī)标的时(shí)应了解(jiě)资产类型和(hé)分红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年分(fēn)配金额(é)占可供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的(de)主要收益来源(yuán)为持有期分红收(shōu)益(yì)，以及基金份(fèn)额交易价(jià)格的变化。基(jī)金份(fèn)额二级(jí)市场价格受到公募REITs资(zī)产运(yùn)营情况及市场因素(sù)的(de)综合影(yǐng)响(xiǎng)，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金(jīn)分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要(yào)来自基础(chǔ)设施(shī)资产(chǎn)的经营现金(jīn)流，投资人(rén)通过基金募(mù)集(jí)材(cái)料和信息披(pī)露文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分析基础设(shè)施(shī)项目(mù)的经(jīng)营业绩，作为(wèi)进行(xíng)投(tóu)资决策的重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份额(é)二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额持(chí)有(yǒu)人实际获得的现金收益(yì)，对于长期(qī)投资者更具参(cān)考价值。”中金基(jī)金相关负责人(rén)称(chēng)。

　　平安基金(jīn)REITs 投资(zī)中心运营(yíng)高级副总监李(lǐ)华平(píng)也表示，根据《公开募(mù)集基(jī)础设(shè)施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关(guān)法规(guī)要求(qiú)，基础设(shè)施基金应当(dāng)将90％以上合并后基金年度(dù)可分配(pèi)金(jīn)额以现金(jīn)形式分配给(gěi)投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从(cóng)投(tóu)资角(jiǎo)度来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性(xìng)”双(shuāng)重特(tè)点。二(èr)级市场价格反映这类产品(pǐn)“股性(xìng)”的一面，分红体(tǐ)现(xiàn)了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红(hóng)要求，分(fēn)红(hóng)类(lèi)似于债券派息，但(dàn)不等同于(yú)债(zhài)券的固(gù)定利息回报，而是由(yóu)可供分配(pèi)现金(jīn)决定。

　　从机(jī)构投资者的角度来看，一(yī)方面(miàn)是(shì)公募REITs丰富了(le)机(jī)构(gòu)投资(zī)者的投资品类，为资产配置多元化提供(gōng)抓手(shǒu)，具有较强的(de)配(pèi)置价(jià)值。另一(yī)方面，公募REITs的(de)分(fēn)红能够帮助机构投(tóu)资(zī)者稳定收益。机构投资(zī)者公募REITs能够(gòu)通(tōng)过(guò)分(fēn)红(hóng)获取相(xiāng)对(duì)于投资债券相对高的收(shōu)益性，在有效控(kòng)制风险的前提下，增厚资产包收益(yì)，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资(zī)收益“落袋为安”外(wài)，市场对(duì)于未(wèi)来分红水(shuǐ)平的(de)预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现看(kàn)，截至(zhì)4月21日，今年以来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数(shù)收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券(quàn)宽基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年(nián)报，部分产品(pǐn)受宏观经(jīng)济的影(yǐng)响，可分配(pèi)金额完(wán)成率不达预期(qī)，一定程度上影响了(le)公募REITs二(èr)级市(shì)场的价(jià)格。”李华(huá)平称，公募(mù)REITs二级市场的价(jià)格波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的(de)主要因素之一，而稳定的分红有利于(yú)吸引(yǐn)投资(zī)者(zhě)参(cān)与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人也表示，近(jìn)期经济预期恢复，一(yī)方面市场热点呈现向股票和债券(quàn)回归的过程(chéng)；另一(yī)方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活力(lì)的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除权(quán)日，将(jiāng)对基金份额的开盘指导价做(zuò)调减处理，调减金额(é)根(gēn)据单位基(jī)金份额的分红(hóng)金额进行(xíng)计(jì)算。除权操作是对(duì)分红前后(hòu)基金(jīn)份(fèn)额净值变化的修正(zhèng)，使投资人在基金分(fēn)红前后(hòu)均(jūn)可以获(huò)得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者(zhě)长期投资的信(xìn)心，同时需结合持(chí)有产品的特性，关注二级(jí)市场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经(jīng)营权分(fēn)红包(bāo)括利润分配和本金归还(hái)

　　普(pǔ)通投资者(zhě)应(yīng)了(le)解(jiě)底(dǐ)层资产情况

　　多(duō)位(wèi)业内人(rén)士还(hái)提醒(xǐng)，与现(xiàn)有公募基(jī)金分红前提是本金之上的增(zēng)值部(bù)分不(bù)同，特许经(jīng)营权REITs基(jī)金运作期间(jiān)的“分红(hóng)”界定(dìng)为(wèi)“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确，分派的是(shì)本(běn)金与增值两个部分(fēn)，两个(gè)部分之间的比例是(shì)变动(dòng)的，与现(xiàn)有公募基金分红差异很大，大多(duō)数普通投资(zī)者可(kě)能把“分派”金(jīn)额误认为是持续分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年(nián)限到期后基金价值(zhí)面临极大不确定性，这是该类(lèi)投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目前公募REITs主要(yào)有特(tè)许经营权类和产权类两大资产(chǎn)类型，持有产权类产品的(de)收益主(zhǔ)要包括每年的现金分红及资(zī)产(chǎn)增值的收益，而持(chí)有特许(xǔ)经营(yíng)类产品的(de)收益主要来自项目每年(nián)的现(xiàn)金分(fēn)红。其(qí)中，特许经营权类资产的(de)分红包括了利润分配和本金的归还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特许经营(yíng)权类资(zī)产(chǎn)的公募REITs可(kě)以内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资(zī)收(shōu)益。普(pǔ)通投资者在选择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看，各(gè)类公募(mù)REITs分红因(yīn)底层(céng)资产(chǎn)属性不同而形成(chéng)区别。特(tè)许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金(jīn)+收益(yì)”，分(fēn)红相(xiāng)对较(jiào)多，债性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红(hóng)主要为(wèi)“收益”，更看重(zhòng)底层资产(chǎn)的价值(zhí)增值(zhí)，所以相(xiāng)对股(gǔ)性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资(zī)产属性，对所选择(zé)产品的二级市(shì)场(chǎng)价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责人也认为，与产权类项目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，特许(xǔ)经营(yíng)项目在经营权(quán)到期后不(bù)再能产(chǎn)生现金收(shōu)益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确(què)。基于这个(gè)特(tè)点，剩余经营期限较(jiào)短的(de)特许(xǔ)经营项目，通常具备更高(gāo)的分派(pài)率水(shuǐ)平。对于剩(shèng)余期限较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足够年(nián)限收回(huí)本金并取得(dé)收益(yì)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)该负责人提醒(xǐng)投(tóu)资(zī)者(zhě)注意，特许经营权项(xiàng)目的分派(pài)金额(é)包含了投(tóu)资(zī)本金，在不(bù)进行扩募(mù)的情况(kuàng)下，基金份额单价随着分(fēn)派进(jìn)度逐年下(xià)降是正常现(xiàn)象，投(tóu)资特(tè)许经(jīng)营权REITs的收益来(lái)自项(xiàng)目剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相(xiāng)比，产权(quán)类(lèi)项目的土地或建筑的剩(shèng)余(yú)使用年(nián)限一般较长，再加上(shàng)到期后通(tōng)过对建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出(chū)让金等追加(jiā)投资，有机会进一步延(yán)长(zhǎng)经营期限。这种(zhǒng)类似永续经营的假(jiǎ)设(shè)反映在(zài)基础资(zī)产的估值上(shàng)，使产权(quán)类REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目(mù)底层资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业(yè)内人士(shì)还表(biǎo)示，在产品(pǐn)分(fēn)红期，投资者(zhě)可以观测(cè)经营活动现金(jīn)流、可(kě)供(gōng)分配现金、内部收益率等指标(biāo)，来观察(chá)和评(píng)估(gū)项目(mù)底层资(zī)产的(de)运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露的(de)经营活(huó)动(dòng)现金流，二是可供分配现金(jīn)，二(èr)者存在本质(zhì)性区别。经营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资(zī)产生的现金流，基于(yú)企业本身经营(yíng)活动产(chǎn)生(shēng)；可供分(fēn)配(pèi)的现金(jīn)实(shí)质(zhì)上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利(lì)润表的项目(mù)进(jìn)行(xíng)调整，加期初现金(jīn)，最终得到(dào)的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价值体现在(zài)相(xiāng)对股(gǔ)债市(shì)场独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者(zhě)对(duì)经营权类的资产可(kě)以更多关(guān)注内部收(shōu)益率的高(gāo)低，对产权类的资(zī)产更(gèng)多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现金流，所以底层资产(chǎn)运营情(qíng)况直(zhí)接(jiē)影响投(tóu)资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募(mù)基金管(guǎn)理人(rén)实力等多(duō)重因素来选(xuǎn)择投(tóu)资(zī)标的。

　　中信(xìn)证券研(yán)报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期(qī)，由于分(fēn)红交(jiāo)易带来的(de)短(duǎn)期(qī)博弈机会仍在(zài)，叠加此前市场接连(lián)回调，建议(yì)投资者(zhě)关注(zhù)有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对明显、同时分(fēn)红(hóng)规模较(jiào)为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在(zài)发行首年及次年可口可乐的创始人是谁，雪碧创始人是谁的(de)可供分配金(jīn)额预(yù)测。投(tóu)资者可以(yǐ)将(jiāng)可口可乐的创始人是谁，雪碧创始人是谁REITs的实(shí)际分红金额与募集材(cái)料中(zhōng)披露(lù)预测进行比(bǐ)较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项目(mù)的(de)运营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断(duàn)。”中金基金上述负责人也称。

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