近两年火爆(bào)的创新产品(pǐn)公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产(chǎn)品长期投资价(jià)值，通过观(guān)测经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金等(děng)指标(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情况的(de)“窗口(kǒu)”。他们也提(tí)醒(xǐng)普通投资者注意(yì)，与(yǔ)产权类项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在(zài)经营权到期后不再(zài)产生现金收益，特(tè)许(xǔ)经营权分(fēn)红目前已包(bāo)含了利润分配和本(běn)金的归(guī)还，在选择投(tóu)资(zī)标的时(shí)应了解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品分红(hóng)

　　平(píng)均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未(wèi)公布。整体来看(kàn)，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě熊二变成僵尸了，光头强被僵尸咬了)供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占可供分(fēn)配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)熊二变成僵尸了，光头强被僵尸咬了在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持(chí)有期分红收(shōu)益(yì)，以及基金份(fèn)额交(jiāo)易价格的(de)变化(huà)。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影(yǐng)响，较(jiào)易(yì)引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规律可循(xún)。公募REITs的(de)分红(hóng)主要来自基(jī)础设(shè)施(shī)资产(chǎn)的经营现金流，投资人通过基金(jīn)募集材(cái)料和信息披露文件，结合(hé)行业(yè)及(jí)市(shì)场(chǎng)情况(kuàng)，可以分析基础设(shè)施项目的经营业绩，作(zuò)为(wèi)进行投资决策的(de)重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额(é)二级市(shì)场(chǎng)价格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金份额持有人(rén)实际获得(dé)的现金收益(yì)，对于长期投资者更具(jù)参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人(rén)称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高(gāo)级副(fù)总监李华平(píng)也表示，根据(jù)《公(gōng)开募集基(jī)础设施证券投资基金指(zhǐ)引（试(shì)行）》及相(xiāng)关(guān)法规要(yào)求，基础设施基金应当将90％以上合(hé)并后基金年(nián)度可分配金(jīn)额以现金(jīn)形式分配给投资者，强制分红机制是公(gōng)募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征之(zhī)一(yī)，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投(tóu)资角度(dù)来看，基(jī)础设施公募REITs同(tóng)时具(jù)备“股性(xìng)”和(hé)“债性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级(jí)市场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红(hóng)类似(shì)于债券派息，但(dàn)不(bù)等同(tóng)于(yú)债券的固定利息回报，而是由可供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)决(jué)定。

　　从(cóng)机构投资者的(de)角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了(le)机构(gòu)投资者的(de)投资(zī)品(pǐn)类，为资产(chǎn)配置(zhì)多元化提供抓手(shǒu)，具有较(jiào)强的配置价值。另一方面(miàn)，公募(mù)REITs的分红能够帮助(zhù)机(jī)构(gòu)投资者稳定(dìng)收益。机(jī)构投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获(huò)取相对于投(tóu)资债(zhài)券相对高(gāo)的收(shōu)益性，在有效控制(zhì)风险的前(qián)提下，增厚资产包(bāo)收益，起(qǐ)到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收(shōu)益“落(luò)袋(dài)为(wèi)安”外，市场对于未(wèi)来分(fēn)红(hóng)水平的(de)预期，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市场价格走势的(de)关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截(jié)至(zhì)4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年(nián)报，部分(fēn)产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配金额(é)完成(chéng)率不(bù)达预期，一定(dìng)程度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的(de)价格波动(dòng)受多(duō)重因素的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价格的(de)主要因素之一，而稳(wěn)定(dìng)的(de)分红有(yǒu)利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人也(yě)表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈(chéng)现向(xiàng)股票和(hé)债券(quàn)回归的过程；另一(yī)方(fāng)面，基础设施项目(mù)的经营(yíng)业(yè)绩相对经(jīng)济活力的改善有(yǒu)一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将(jiāng)对基金份额(é)的(de)开(kāi)盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金额根据(jù)单(dān)位基金份额的分红金额(é)进行(xíng)计算(suàn)。除权操作是对(duì)分红前后基金份额净值变化的(de)修正(zhèng)，使(shǐ)投资人在基金分红(hóng)前后均(jūn)可(kě)以(yǐ)获得公(gōng)平的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资(zī)的信心，同时需结合持有产品(pǐn)的(de)特性(xìng)，关(guān)注二级市场扰动对整(zhěng)体收益的影(yǐng)响程度。”中(zhōng)航基金(jīn)相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利润分配和本(běn)金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资(zī)产情(qíng)况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现有公募(mù)基金分红(hóng)前提是本金之上(shàng)的增值(zhí)部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界(jiè)定为(wèi)“分派”更(gèng)为准确，分(fēn)派(pài)的是(shì)本金与增值两个(gè)部分(fēn)，两个部(bù)分之间的比例是(shì)变动的，与现有公募(mù)基金分红差异很(hěn)大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等(děng)合(hé)同年限到期后(hòu)基金价值面临极大(dà)不确定性，这(zhè)是该类投资者(zhě)应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权类两大资(zī)产类型，持(chí)有产权类产(chǎn)品的收益主要包(bāo)括每年的现金(jīn)分红及资产增值(zhí)的收益，而持有特许经(jīng)营类产品的收益主要来(lái)自项目每(měi)年的现金分红(hóng)。其中，特(tè)许(xǔ)经营权类(lèi)资产的分红包括了(le)利润分(fēn)配和本(běn)金的归(guī)还，两者(zhě)的(de)比率也是变(biàn)动的(de)，对特许经营(yíng)权类(lèi)资产的公(gōng)募(mù)REITs可以内部(bù)收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量投资(zī)收益(yì)。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航(háng)基金也(yě)表示，从(cóng)细分(fēn)来(lái)看(kàn)，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产(chǎn)属性不同(tóng)而形成区别。特许经营(yíng)权类(lèi)的公募REITs产品因其(qí)分红(hóng)相当于包含(hán)“本金(jīn)+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产(chǎn)的价值增值(zhí)，所以(yǐ)相(xiāng)对股(gǔ)性偏强。普通投资(zī)者在选择公募(mù)REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性，对所选择(zé)产品的(de)二(èr)级市场价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责(zé)人也认为，与产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特许经营项目在经营权到(dào)期后不再能产生现(xiàn)金收益，因(yīn)此将可供分配(pèi)金额的分配(pèi)理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特(tè)点，剩余经营期(qī)限较(jiào)短的特许经(jīng)营项目(mù)，通常具备更高的(de)分派(pài)率水平(píng)。对于剩余期限较长的(de)特(tè)许经营权项(xiàng)目，即使分派率相对较低，也有足够(gòu)年(nián)限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投(tóu)资者注意(yì)，特许经(jīng)营权(quán)项目的分(fēn)派金额(é)包含了投(tóu)资本(běn)金，在(zài)不进行扩(kuò)募的情况下(xià)，基金份额单价(jià)随着分(fēn)派(pài)进度逐年下降是(shì)正(zhèng)常现象(xiàng)，投资(zī)特许(xǔ)经营权REITs的(de)收熊二变成僵尸了，光头强被僵尸咬了益来自项目剩余期(qī)限产(chǎn)生的现金流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经营项目(mù)相比，产(chǎn)权类项目的土地或(huò)建(jiàn)筑的剩余使(shǐ)用年限一般较(jiào)长，再加上(shàng)到期后(hòu)通过对建筑的(de)更新改造或补缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有机(jī)会(huì)进(jìn)一步延长经(jīng)营期限。这种类(lèi)似永续经营的假设反(fǎn)映在(zài)基(jī)础资(zī)产的估值(zhí)上，使产权类(lèi)REITs具(jù)备更显著的资(zī)产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评估项目(mù)底层(céng)资产运营(yíng)情况(kuàng)

　　在基金分(fēn)红的(de)时点(diǎn)，多位业内(nèi)人士还表示，在(zài)产品分红期，投资者可以观(guān)测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金、内部收益率(lǜ)等(děng)指标(biāo)，来观察(chá)和评估项目(mù)底层资产(chǎn)的(de)运营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟(gēn)现金相关的(de)指(zhǐ)标有两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者(zhě)存在(zài)本质性区别。经营活动产生的(de)现金净流量是指(zhǐ)企业经(jīng)营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配(pèi)的现(xiàn)金(jīn)实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期(qī)初现金，最终得到(dào)的账面现金(jīn)。

　　李华平也(yě)表示，公(gōng)募REITs作为资产(chǎn)配置(zhì)新(xīn)选择(zé)，投资价值体(tǐ)现在相对股债市场独立的资产配(pèi)置(zhì)功能，比较适(shì)合长期(qī)持有(yǒu)。建议(yì)投(tóu)资者对经营(yíng)权(quán)类的资产可以更多(duō)关(guān)注内部(bù)收益率的高低，对产权类的资(zī)产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资产的(de)经营(yíng)净现金流，所以(yǐ)底(dǐ)层(céng)资产运营情(qíng)况直接(jiē)影响(xiǎng)投(tóu)资回报(bào)，投资者可综合考虑原(yuán)始权益(yì)人综(zōng)合实力、运营管理机构实力、公(gōng)募(mù)基金管理人实力等多重因素(sù)来选择(zé)投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公(gōng)募(mù)REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，由于分红交易(yì)带来的(de)短期(qī)博弈(yì)机(jī)会仍在，叠加此前(qián)市场接连回调(diào)，建议投资者(zhě)关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时(shí)分红规(guī)模较(jiào)为可(kě)观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说(shuō)明书均(jūn)会载明REITs在发行首年及(jí)次年的可供分配金额(é)预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分(fēn)红金额(é)与(yǔ)募集材料中披露预测进行(xíng)比较分析，结合经济及(jí)市场的实际环境，对基(jī)础(chǔ)设施项目的运营(yíng)业(yè)绩及REITs的管理能力(lì)进行判(pàn)断。”中金基金上述负责人也称。

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