“现在的(de)房地产很难再出(chū)现像过去十(shí)年的(de)系统性(xìng)行情。”思(sī)睿集团合伙人、首席经济学家洪灏(hào)向《红周(zhōu)刊》表示，房地产行业(yè)分化的愈加明显，让机构和投资者的关(guān)注度从板块(kuài)向单个标的(de)转移。上海利(lì)檀投资董事(shì)长陈昊扬向《红周刊》指出(chū)，从(cóng)行业来看，无论是业绩，还是(shì)估(gū)值，房(fáng)地产都已经(jīng)双杀到(dào)了最底部，而且是(shì)反复(fù)地杀到了底部，再往下的空间已经不大了(le)。

　　三道红线等指标

　　成挖掘个股阿尔法重要(yào)参考

　　那么如何寻(xún)找房地(dì)产个股的阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在房地(dì)产赛道中(zhōng)进行选择，需要非(fēi)常小心(xīn)，避免(miǎn)选了半(bàn)天，标的(de)公司出现(xiàn)爆(bào)雷的情况。除此之(zhī)外，洪灏(hào)指出，需(xū)要满足以下三个(gè)基准(zhǔn)：有(yǒu)大的国资背景的、杠(gāng)杆率较低的、此前没有(yǒu)踩(cǎi)过红(hóng)线(xiàn)的。

　　他(tā)还表示，如果(guǒ)关注(zhù)一(yī)下今年房地产的开发(fā)资(zī)金(jīn)来(lái)源，可(kě)以发(fā)现，其实银行(xíng)的信(xìn)贷(dài)倾向是不太愿意给房企(qǐ)贷(dài)款(kuǎn)的，房企(qǐ)的主要资(zī)金来源来自新盘的销售。但今年新房(fáng)的销售情况相较一般。再关注一下(xià)，哪些房(fáng)企能从(cóng)银行拿到钱，其实主要还是那些有国企背(bèi)景的房(fáng)企，民营房企相对比较困(kùn)难(nán)，所以整个行业出现了(le)一个很明显的分化，无(wú)论是在销售，还是融资等各个方面都(dōu)非常明显。现在有国(guó)资(zī)背景(jǐng)的房企在资本市场表现相(xiāng)对较好(hǎo)，但没有国(guó)资背景的民营房(fáng)企股价大多(duō)表(biǎo)现很一般。

　　陈昊扬则向(xiàng)《红周刊》表示，在房地产行业(yè)内，我们的逻(luó)辑是，“寻找最后的赢家”。而具体到如何挖掘(jué)，我们会特别重视企业(yè)的成(chéng)本优势，更具体一点，就是它(tā)的净借贷水(shuǐ)平（净负债率）是不是行业内的最低水平；利(lì)润率(lǜ)是(shì)不(bù)是行(xíng)业内最高的；融资成本是否是(shì)行业内最低(dī)的；建安成(chéng)本是否也是业内(nèi)最低的；这些都是我们看重(zhòng)的(de)一家(jiā)房企的(de)综合成本。

　　需要注意(yì)的是，能够同时(shí)满足上述条件(jiàn)的房企并不多。即便是在国(guó)央企中(zhōng)，仍有部分房企出现了(le)“三(sān)道红(hóng)线(xiàn)”的“踩线”情况，且(qiě)有逐(zhú)渐(jiàn)恶化(huà)的趋势(shì)。以A股(gǔ)为例(lì)，《红周刊》根据Wind数(shù)据整(zhěng)理发(fā)现(xiàn)，截至2022年末，天房发展、陆家嘴(zuǐ)、格力地(dì)产、西(xī)藏城投、中(zhōng)交地产(chǎn)、中(zhōng)国武夷等国(guó)央企“三(sān)道红线(xiàn)”全踩。

　　除此之外，城(chéng)建发展、京投发展、光(guāng)明地产(chǎn)、云(yún)南城投(tóu)、首开股份、珠江股(gǔ)份(fèn)、城(chéng)投(tóu)控股等国央企房企也踩了“三道红线”中的两条。

　　2022年激(jī)进扩张房(fáng)企(qǐ)

　　需(xū)警惕其重(zhòng)蹈覆辙

　　不难看出(chū)，即便(biàn)是有着较(jiào)稳健特色的国央企房企(qǐ)，其(qí)财务指标称得上完全健康的仍是(shì)少数。而更加(jiā)值得注意(yì)的是(shì)，在2022年，不少国企，甚(shèn)至地(dì)方(fāng)国(guó)企开始大举扩(kuò)张(zhāng)。而这无疑又进一步考(kǎo)验着国央企的资金链(liàn)情况(kuàng)。抚州市是哪个省的 抚州市是几线城市>

　　对房企而(ér)言，扩(kuò)张速度的张弛有度(dù)尤为重要，节奏把(bǎ)握准确，有助于(yú)房企储备(bèi)优质“弹药”；但过于乐观的预(yù)判未来市场，以及过于(yú)激进的扩(kuò)张拿地节奏也有可(kě)能(néng)让房企重蹈此前(qián)的高杠(gāng)杆覆(fù)辙。

　　陈昊(hào)扬(yáng)以(yǐ)其配置的一家(jiā)房企(qǐ)进(jìn)行举例，它从2018年开始到2021年，连(lián)续4年的净借贷比例(lì)都维(wéi)持在(zài)33％左右，完(wán)全(quán)没有增加杠杆比例。而到2022年(nián)，这(zhè)家房企明(míng)显(xiǎn)感觉到机会(huì)来了，其开始在一线城(chéng)市进行大举拿(ná)地，净(jìng)负债率也(yě)由(yóu)此前的33％左右水准提高到45％左右，涨了(le)接(jiē)近三分之一。与此同时，该(gāi)房企新购入地块也(yě)实现了快速(sù)的开盘利用率，预计今年会有更(gèng)多的(de)楼盘入(rù)市(shì)。像这类(lèi)企(qǐ)业就(jiù)符合“最(zuì)后的赢家”的(de)特点。一方面，在于它本(běn)身储(chǔ)备了很多弹药，去年拿地超(chāo)1000亿元，且其中(zhōng)一半在一线城市(shì)，另(lìng)外一半(bàn)也主(zhǔ)要集中在(zài)强二线和(hé)二线城市；另一方面，它的扩张是有节制地(dì)扩张。

　　陈昊扬同样提醒道，与之相反，有些房企的扩张速度(dù)让(ràng)人感觉(jué)又回到了2016年、2017年，或者说看到(dào)了(le)2016年～2020年期间扩(kuò)张(zhāng)的民营(yíng)企(qǐ)业(yè)的(de)影子(zi)。虽然(rán)说，见到机会(huì)时要(yào)出手，但出(chū)手的(de)章法仍要小心(xīn)，如果负(fù)债率扩(kuò)张得太快(kuài)，但未来的(de)两年市(shì)场(chǎng)没(méi)有想象得那么(me)好(hǎo)，可能会重蹈覆辙。

　　那么如何(hé)来衡(héng)量一家房企的扩张速度是否激进(jìn)？陈(chén)昊扬向《红周刊》表示，主要(yào)还是看房企的净(jìng)负债率水平，在我看来，这个比例(lì)如果超(chāo)过60％，就是扩张得过于快速了。

　　不难(nán)看出，这一标(biāo)准要比“三道(dào)红线”对房企的净负债(zhài)率要求不得高于100％要更加严(yán)格。陈昊(hào)扬解释，当前房地产行业(yè)的复苏速度(dù)并没有那么快，所(suǒ)以要规避公司净负债率(lǜ)提高到(dào)一个(gè)比较(jiào)危险的水平(píng)。

　　《红(hóng)周刊》对在2022年(nián)拿地较积极(jí)的房企梳理发现，中交地产、中国(guó)金茂、华发(fā)股(gǔ)份、越秀地产、绿城中国、保利发展(zhǎn)等(děng)房企2022年净负债率(lǜ)都(dōu)在(zài)60％之上(sh抚州市是哪个省的 抚州市是几线城市àng)。其中(zhōng)，中交地产(chǎn)净负债(zhài)率持续居高不下(xià)，在2020年至(zhì)2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成(chéng)鲜明对比的(de)是，华(huá)润置(zhì)地、中国海外(wài)发(fā)展、万科(kē)A、滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团(tuán)、招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)、龙湖集团等(děng)房企在践行(xíng)较积极的拿地(dì)策略的同(tóng)时，也较(jiào)好地控制了公(gōng)司的扩张速(sù)度(dù)与净负债率水(shuǐ)平（见(jiàn)附表(biǎo)）。

　　滨江集团(tuán)等(děng)个别民营(yíng)房企

　　或(huò)具备“最后赢(yíng)家”的黑马特(tè)质(zhì)

　　陈昊扬指出，实际(jì)上，他(tā)们是以同一筛选标准来看国央(yāng)企与民(mín)营房企，但(dàn)在各维度的实际表(biǎo)现上，国(guó)央企确实会更胜一筹。如国央企(qǐ)的(de)融资成本(běn)更(gèng)低(dī)，融(róng)资渠道也更顺畅(chàng)，能(néng)够做到(dào)想融就融(róng)，这样，国(guó)央(yāng)企自然而然就具有天(tiān)然优势。

　　虽然对比民(mín)营房企，机(jī)构更加(jiā)看好国央(yāng)企，但这也并不意味着，民(mín)营企业中就没有“黑马”的(de)存(cún)在。

　　据《红周(zhōu)刊》梳理发现(xiàn)，仍有少数民营房(fáng)企(qǐ)同样受到机构的(de)青睐(lài)。比如(rú)，根据2023年一季报(bào)，滨江集团的十大流通(tōng)股东(dōng)中新(xīn)进了“中国工商银(yín)行股(gǔ)份(fèn)有限公司－景(jǐng)顺长(zhǎng)城中国回(huí)报灵活(huó)配置混(hùn)合型证(zhèng)券(quàn)投资基金”“全国社保(bǎo)基金一一六组合(hé)”等。

　　除此之外(wài)，自2021年开始(shǐ)，百(bǎi)亿(yì)私募(mù)珠海阿巴(bā)马资(zī)产管(guǎn)理(lǐ)有限(xiàn)公司就长期持有滨江集团。根据一季报，该资(zī)产公司的几只(zhǐ)产品合计持有滨江集(jí)团9543万股(gǔ)，约(yuē)占流(liú)通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和其自身的(de)基本面表现存在一定关系。2020年以(yǐ)来的近三年时间，房(fáng)地产市场整体在走“下(xià)坡(pō)路”，但作(zuò)为(wèi)杭州本土房企的滨江集团仍是表现(xiàn)出较强的韧劲，2020年(nián)以来(lái)，滨江集团在业绩表现、销(xiāo)售规模、新增土储、股价表现等(děng)多维(wéi)度都(dōu)表现了较强的增长势头。

　　业(yè)绩方面，2020年～2022年(nián)期间，滨江集团(tuán)扣(kòu)非归母净利润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现(xiàn)同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根据(jù)近期发布的(de)2023年一季报，今年一季度，滨(bīn)江集团更是实现(xiàn)了(le)扣非归(guī)母(mǔ)净利润5.41亿元，同比(bǐ)增长134.07％。

　　在房地产(chǎn)“青铜时代”仍(réng)能保持(chí)自身业绩的持续增长，和滨江(jiāng)集团扎根(gēn)杭州的战略布(bù)局关系密(mì)切(qiè)。根(gēn)据(jù)2022年年报，滨(bīn)江集团有近七成营收来(lái)自(zì)杭州地区(qū)，而(ér)在2021年(nián)，杭州地区的营收比重只占到近六成(chéng)。近三年持续稳居杭(háng)州房企销售排名(míng)第(dì)一。

　　与此同时，滨(bīn)江集团在(zài)杭州的土储补充同样较为积(jī)极，根据诸葛找(zhǎo)房(fáng)、住在杭州(zhōu)网数据(jù)显示，2020年、2021年、2022年在杭拿(ná)地金额依次为404.6亿元、237.1亿元(yuán)、479.4亿元，同(tóng)样持续稳居(jū)杭州的本(běn)土第一。

　　而滨江(jiāng)集团在杭州的较突出(chū)表现，也让滨江(jiāng)集团的房企排名(míng)迅(xùn)速提升。到2023年，滨江集团的房企排名已(yǐ)冲进前十，根据中指(zhǐ)数据，2023年前4月，滨江集团(tuán)实现销(xiāo)售(shòu)额607.3亿元(yuán)，位列(liè)房企(qǐ)第(dì)九位(wèi)。

　　值得注意的是，2020年至今(jīn)，滨江(jiāng)集团(tuán)股价翻了超(chāo)一(yī)倍以(yǐ)上，而近期，滨江(jiāng)集团更是迎来多家(jiā)机(jī)构的集中(zhōng)调研。滨江(jiāng)集团发(fā)布公告表示，公司于5月10日(rì)接受了信达证券(quàn)、金鹰(yīng)基(jī)金、建信(xìn)养老、新华养老等18家机(jī)构(gòu)调(diào)研。

　　产(chǎn)业链布局重点移至存量赛道

　　机构在下(xià)游家纺、家居、物(wù)业觅α

　　实际上房(fáng)地产(chǎn)开发只是房(fáng)地产产(chǎn)业链(liàn)上的中游环节，其上游主要(yào)为(wèi)钢(gāng)铁、水泥、建材、玻纤等材料供应(yīng)商，而下游应(yīng)用行业主要包括(kuò)中(zhōng)介服务、家用(yòng)电器、物(wù)业管理(lǐ)、家居用品。综合《红周刊(kān)》的采(cǎi)访，房(fáng)地产开发环节与(yǔ)上游材料端息息相关(guān)，新盘开(kāi)工(gōng)不足导致上游不(bù)被看好，机构寻(xún)觅个股阿尔(ěr)法的(de)思(sī)路(lù)渐(jiàn)渐(jiàn)移(yí)至(zhì)下游。“中(zhōng)国(guó)房地(dì)产行业在进入存量房时代，所以对地产(chǎn)产业(yè)链，尤其是偏消(xiāo)费属(shǔ)性的家装家居领(lǐng)域，我们相对看好(hǎo)，因为居(jū)民保有(yǒu)的住(zhù)房规模越来越大，随着(zhe)时间的(de)增加，内装更(gèng)新的需求也会越来越多。美国(guó)过去的数(shù)据充分说明了这(zhè)一点，在(zài)新房销(xiāo)售见顶之后，家具消费的(de)增长却一(yī)直(zhí)都很好。对于(yú)地产产业(yè)链，我(wǒ)们(men)相对看(kàn)好(hǎo)和内装相关的行(xíng)业(yè)，例如消费建材(cái)、家居装饰等(děng)。”万家基金人(rén)士表示。

　　而根据《红周刊(kān)》对下游细分中(zhōng)相关(guān)赛道龙头年内表现的(de)统计(jì)，目前暂居前两位的都是(shì)来自家纺赛道的(de)公(gōng)司，它们分别是(shì)富安娜和水星家纺(fǎng)，特别是前(qián)者(zhě)在月线连(lián)收七根阳(yáng)线的基础上(shàng)，年(nián)内迄今(jīn)涨(zhǎng)幅已经逼近30％。

　　以前(qián)者(zhě)为例，富安娜主(zhǔ)要(yào)从事纺织家居(jū)、睡眠家居、生(shēng)活类产品(pǐn)的研发、设计(jì)、生产及(jí)销售，旗下拥有原创“富(fù)安娜”“VERSAI 维莎”“馨(xīn)而乐”和“酷奇智”自有品牌(pái)。第(dì)一季度报(bào)告显示，报告(gào)期内，富安娜实现营业收入约6.2亿元(yuán)，同比减少(shǎo)7.57％；不过实现(xiàn)归属于上市公(gōng)司股东(dōng)的净利(lì)润约1.11亿(yì)元，同比(bǐ)增长5.28％。

　　而从上市公司一季报的十大流通股股东来看，能够发现该股早已成为基金重仓股的(de)天下，彼时包括公募的中欧价值发(fā)现、中欧潜力价(jià)值、工银(yín)瑞信灵动价(jià)值、宝盈新价值和私募的(de)明(míng)河(hé)2016，都在其中出现，占据了半壁江山。需要强调的(de)是，中欧的两只基(jī)金都是价值派基(jī)金(jīn)经理曹名长在管的产品，首季其同时重(zhòng)仓的房地产产业链股票还有金地集团和大亚圣象。

　　对比(bǐ)而言，前几年曾经(jīng)风光一时的(de)家居板块也(yě)因疫情、消(xiāo)费复(fù)苏(sū)进程缓(huǎn)慢等(děng)多因(yīn)素一度沉寂，不过好在困(kùn)境(jìng)反转露出(chū)曙(shǔ)光，家居(jū)板块中年内表现最(zuì)好的是(shì)志邦家居。同一时间段，该股(gǔ)年内(nèi)上(shàng)涨已经超过23％，从业绩来(lái)看，无论是营(yíng)收还(hái)是归母净利(lì)润，公(gōng)司都实现(xiàn)了同(tóng)比(bǐ)双升。

　　从公司(sī)的十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看(kàn)，《红周刊》发现广(guǎng)发(fā)基金经理罗洋慧眼独具，一季报中他管理的广发策略优(yōu)选和广(guǎng)发安宏回报均增(zēng)加了持(chí)股，而这两只产品也成为(wèi)志邦家居十大流通股股东中仅(jǐn)有的两只公(gōng)募(mù)。有(yǒu)意思的(de)是，他似乎对(duì)于(yú)定(dìng)制(zhì)家居类标的(de)情(qíng)有独钟(zhōng)，在(zài)另一家赛道公司金牌橱柜中，他(tā)管理的全部三只产(chǎn)品均登榜十大流通股股东，其也成为(wèi)他的独门重仓股(gǔ)。

　　除去家(jiā)居家(jiā)纺外，下游的物业股也越来越被机构(gòu)所(suǒ)青睐，不(bù)过(guò)这类标的大多在香(xiāng)港(gǎng)上市，如(rú)何选择(zé)成为难题。对(duì)此，前述(shù)上海公募基(jī)金经理举例分(fēn)析：“物业(yè)服务不(bù)是(shì)一个高毛(máo)利(lì)的行(xíng)业，挣(zhēng)钱很辛苦，我选公司(sī)还是希望挣(zhēng)的(de)是市场化应该挣(zhēng)的钱，以我(wǒ)曾经(jīng)买的绿城服务为例，它在中高端楼盘(pán)占比是比(bǐ)较高的，每年到期的(de)合同里提价(jià)成功率在30％～40％。它能做到滚动的(de)大部分项目到期之(zhī)后，经(jīng)过两三轮合同周(zhōu)期还能做到产(chǎn)品(pǐn)提(tí)价。”

　　“行业里真(zhēn)正能做到产品提(tí)价的(de)公司很少，因(yīn)为物业公(gōng)司很容易一开始是挣钱的，后(hòu)面因(yīn)为保安这些固定(dìng)人员成本的年度增长，不过服务没有特(tè)别好，客户没有那么满意，能做到提价难度是非常大(dà)的。但(dàn)是该公司能在业内做到到(dào)期(qī)之后提(tí)价率比(bǐ)较高(gāo)，这跟它的(de)定位和比较好的(de)服务(wù)是有关系的。”他进(jìn)一步强调。

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