导读

　　黄(huáng)金二(èr)十(shí)年(nián)之后，当(dāng)下中国(guó)地(dì)产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二(èr)十(shí)年(nián)是中国房(fáng)地产市场黄金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年，连续三(sān)年商品(pǐn)住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢(féng)近年地产持续低景气，有关中(zhōng)国地产是否过(guò)剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本(běn)文(wén)试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产(chǎn)存量(liàng)极度过剩，事实(shí)是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人(rén)口普查调(diào)查数据显(xiǎn)示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑，中国(guó)房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披(pī)露的(de)近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包括(kuò)大量(liàng)城(chéng)镇(zhèn)非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋(dòng)房屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均(jūn)一(yī)间房所能满(mǎn)足(zú)，它与房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配套(tào)设施等因素密切相关。中国的人均住宅间数(shù)较发达(dá)国家还(hái)有很(hěn)大差(chà)距。人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)大于1同样不意味(wèi)着中国住宅市场(chǎng)已经(jīng)饱和(hé)。

　　我们(men)测算发现中国城镇居民(mín)户均1套房，其中每户持有商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家(jiā)庭(tíng)户均住宅的数据，我们根据商(shāng)品(pǐn)住宅套数、商品住(zhù)宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其(qí)中0.54套(tào)为商品住宅。若期房(fáng)顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每(měi)户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房(fáng)似乎意味着(zhe)户户有房，然(rán)而事(shì)实上(shàng)中国住宅(zhái)市场供需并(bìng)不(bù)平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为(wèi)户均一套房无法满足流动人口的租赁和置(zhì)业需求。全国(guó)总(zǒng)人口(kǒu)的近三成都是流(liú)动人口，流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择(zé)在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房，从而(ér)产生(shēng)了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均(jūn)一(yī)套房，中国未来地产仍有四大(dà)新(xīn)增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩(suō)小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋(qū)势(shì)将延续，带来新户(hù)购房需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济(jì)板块的分化日益明显，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)成的住(zhù)宅(zhái)中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积(jī)。促成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积均较发达国家(jiā)有着不(bù)小差距，“住上更大房子(zi)”的(de)改善(shàn)性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国(guó)地产步入大(dà)分化(huà)时代而非(fēi)停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅供给存在不(bù)足，这(zhè)是过去二十(shí)年(nián)房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么当下房地(dì)产大(dà)分化时代已至(zhì)，大分化时代下地产矛盾则(zé)更多体现在住(zhù)宅质量供需冲(chōng)突(tū)。

　　地产大分化必将(jiāng)体(tǐ)现(xiàn)在不同能级(jí)城市(shì)之(zhī)间，不同区(qū)域板块之间，不(bù)同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发(fā)热议。从2月以来，各大城市(shì)二手房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国(guó)的房子是否(fǒu)已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在不足(zú)？可(kě)惜由于住宅存量数据(jù)并未(wèi)公布(bù)，我们(men)无法(fǎ)直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇(zhè新手适合用散粉还是粉饼，全球公认最好用的10大散粉n)家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的房子是(shì)否真的过剩了？据此判(pàn)断未来(lái)房地产市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅数量过(guò)剩的直(zhí)观判断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年2月，在以全(quán)国(guó)自然(rán)灾害综(zōng)合(hé)风险普查工作情况为主题的新闻发布会(huì)上(shàng)，负责人(rén)对外披露(lù)：“住宅(zhái)城乡建设行业获取(qǔ)了全(quán)国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及(jí)80多万(wàn)处市政设施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，平均每(měi)栋(dòng)建(jiàn)筑(zhù)住不到(dào)3人，住宅(zhái)市场看似(shì)已经过剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计算的(de)城镇房屋(wū)实(shí)际仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还包括了(le)大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七(qī)次(cì)人口(kǒu)普查数据(jù)公布了中国城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意味着人人都有房(fáng)间居(jū)住(zhù)。

　　居(jū)住水平不仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋(wū)质(zhì)量、居住(zhù)面积、配(pèi)套(tào)设施等因(yīn)素(sù)密切相关。单单从人均住宅间数不能完全反(fǎn)映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单(dān)位(wèi)购(gòu)买成套住宅(zhái)，一套设施(shī)齐全的住宅才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思路、数(shù)据和(hé)方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分两大类(lèi)，一(yī)类是(shì)商品住宅，另一类是保障(zhàng)房(fáng)、原公(gōng)有住宅、自建房(fáng)等非商品住(zhù)宅。

　　目(mù)前(qián)缺(quē)乏(fá)统计数据，并(bìng)没(méi)有(yǒu)直接(jiē)公布城镇住宅(zhái)数量(liàng)。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售(shòu)套数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源(yuán)（人口(kǒu)普查(chá)数据）。计(jì)算中国居民户均(jūn)住(zhù)宅数(shù)量，我们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少(shǎo)，可忽(hū)略不(bù)计(jì)。估算城镇居民户均住(zhù)宅套数分(fēn)三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来(lái)每年(nián)商品住宅销售套数相加，我们就能够(gòu)得到当前商(shāng)品住宅总存(cún)量(liàng)。

　　第(dì)二步，根据(jù)城镇居(jū)民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅总数除(chú)以家庭户(hù)数，我们就(jiù)能(néng)够(gòu)得到(dào)城(chéng)镇(zhèn)户均拥有的(de)住(zhù)宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户(hù)比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少(shǎo)，目(mù)前缺乏一(yī)个(gè)准确统计。我们(men)利用既有(yǒu)统计数据(jù)，大致测算得(dé)到(dào)中国存量房地产套(tào)数，并进一(yī)步(bù)推算(suàn)中国城镇家庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.64套商(shāng)品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销(xiāo)售以期房(fáng)为主，从(cóng)2019年(nián)开始，新房销售中期房占比近(jìn)9成。本文(wén)去除商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套(tào)数(shù)里的期房销售，得到商品住(zhù)宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数(shù)计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年(nián)商品住宅累计销(xiāo)售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年(nián)，并考虑到(dào)交房(fáng)后装(zhuāng)修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数除以家庭户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推算中国城(chéng)镇居民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁(lìn)廉租房与其他(tā)住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都是商品住宅，因此将租赁其(qí)他住(zhù)宅、购买商品住宅与购买二(èr)手房加总(zǒng)，得(dé)到商品(pǐn)住宅占居民所(suǒ)有住(zhù)宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过(guò)去十年变(biàn)化幅(fú)度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例，从而我们估(gū)算出2022年(nián)商品住(zhù)宅所占比(bǐ)例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年(nián)，中国(guó)平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均一套房的三(sān)点含义(yì)

　　既(jì)然城镇居民已经达到新手适合用散粉还是粉饼，全球公认最好用的10大散粉了户均(jūn)一套房的程度(dù)，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存(cún)量供给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套房(fáng)并不意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人(rén)口流动、居民换(huàn)房等因素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的(de)住宅(zhái)套(tào)户(hù)比(bǐ)会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均(jūn)刚好一(yī)套房，就会(huì)造成人口(kǒu)净(jìng)流入(rù)地的住(zhù)宅市场供不(bù)应求(qiú)，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和(hé)省际(jì)流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口(kǒu)会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年(nián)的(de)中(zhōng)国城乡(xiāng)人口(kǒu)流动调查数据(jù)显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工作的流动人(rén)口在老家(jiā)拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引(yǐn)打(dǎ)工人，但高房(fáng)价迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占(zhàn)据(jù)两套(tào)房，在(zài)高(gāo)房价(jià)的大城市租赁一套房，在房价(jià)较低的县城购(gòu)买(mǎi)一套房。所以说户(hù)均(jūn)一(yī)套房无法满足庞大流动人口的租(zū)赁(lìn)与置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家(jiā)庭(tíng)住宅品质(zhì)仍需改善(shàn)

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也就是约9000万户(hù)城镇居(jū)民住宅(zhái)是(shì)2000年以前建成(chéng)，其(qí)中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少(shǎo)在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线老化(huà)、管(guǎn)道(dào)等基础设施陈旧(jiù)，给(gěi)住(zhù)户的生活带来(lái)了很(hěn)大(dà)的不便和安(ān)全(quán)隐患(huàn)，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前(qián)建成的(de)老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅(zhái)面积占(zhàn)比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独(dú)立卫(wèi)浴和(hé)厨房。这类(lèi)上世纪(jì)修建的老(lǎo)旧(jiù)小区很难满足现代生活需(xū)求，在未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室和二居室，户型(xíng)偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更(gèng)小，当然这与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进(jìn)城和老旧小区拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的(de)家庭人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)小于均(jūn)值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积不(bù)足19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平的一半。若(ruò)去除20％的(de)公(gōng)摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积低于15平方(fāng)米的(de)家庭(tíng)界定为(wèi)住宅(zhái)存在困难，若按这个标(biāo)准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要住宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿平(píng)，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比(bǐ)发达(dá)国家(jiā)人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国(guó)都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国(guó)的(de)人均可使(shǐ)用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿(yì)的(de)集体(tǐ)户人口，所需要的(de)住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套(tào)房(fáng)，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我们测(cè)算得到(dào)中国(guó)城镇家庭户(hù)均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态(tài)结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来(lái)地产仍有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中(zhōng)国未来(lái)城镇住宅需(xū)求主要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数(shù)增多(duō)，新(xīn)户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人(rén)口数不断下(xià)降，六普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人(rén)口规(guī)模为2.62人(rén)/户，一人户(hù)、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化趋(qū)势将继续延续，导致户(hù)数会因(yīn)户均人口规(guī)模(mó)的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁移导致经(jīng)济发(fā)展带来(lái)的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国(guó)经(jīng)济板块的分化(huà)日益明显，资(zī)源和生产要素(sù)逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城市流(liú)入，区域经济(jì)资源分(fēn)配的(de)再(zài)集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移(yí)势必涉及到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)带来(lái)新的(de)增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人口增(zēng)长主要受益于人口迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改(gǎi)善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅(zhái)和(hé)原公有住(zhù)宅的(de)家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公(gōng)有住宅家(jiā)庭比(bǐ)例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年(nián)以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公(gōng)有住宅减少(shǎo)了1282万(wàn)户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买(mǎi)了商(shāng)品住宅(zhái)。租(zū)房、购买(mǎi)经济适用房和其(qí)他分别(bié)占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造(zào)，商(shāng)品住宅的(de)占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建造的(de)住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平(píng)，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的(de)城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施配套(tào)差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜居生活(huó)的环(huán)境，背后的改善性需求有待(dài)释放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求还将(jiāng)有所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需(xū)购房受限于(yú)资金，倾向(xiàng)于(yú)中小户型。已有住宅家庭希(xī)望提高(gāo)生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经(jīng)济工(gōng)作会议明确指出支持(chí)住宅(zhái)改(gǎi)善等消费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人(rén)均住宅间数(shù)为1.71间，无论(lùn)是(shì)否(fǒu)考(kǎo)虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数较(jiào)其他国(guó)家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着密切正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积将随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅(zhái)供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年(nián)房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那么未(wèi)来(lái)将是住宅质量的供需冲突。房地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至，这(zhè)种分化(huà)不单(dān)局(jú)限于城市能级(jí)之间(jiān)差(chà)异(yì)，优质小区(qū)和老旧二手房之间的差异也将(jiāng)越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数据调查的是(shì)人，并(bìng)不是针对(duì)住宅，因(yīn)此可(kě)能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可(kě)能偏低，其增速可(kě)能超预期。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 新手适合用散粉还是粉饼，全球公认最好用的10大散粉