近(jìn)两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人士(shì)对此(cǐ)表示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定(dìng)分红体现(xiàn)出该(gāi)类产品长期投资价值，通过观(guān)测(cè)经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普(pǔ)通投资(zī)者注意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在经营权到期(qī)后不再产生现金收益，特许经营权分红目前(qián)已包含了利润分配和本(běn)金的(de)归还，在(zài)选择投资标的时应了解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额(é)占可供分配(pèi)金(jīn)额比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为(wèi)持(chí)有期分红(hóng)收益，以及基(jī)金份额交(jiāo)易价格的变化。基金份(fèn)额二级(jí)市(shì)场价格(gé)受到公(gōng)募(mù)REITs资(zī)产运营情况(kuàng)及市场因素的综合影响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基(jī)金(jīn)分红预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资产(chǎn)的经营现金(jīn)流，投(tóu)资人通过基金(jīn)募集材料和信息披露文(wén)件，结合行业及市(shì)场情况，可以分析基础(chǔ)设(shè)施项目的经营业绩，作为(wèi)进行投资(zī)决策(cè)的(de)重(zhòng)要参考。

　　“相对(duì)于(yú)基金份额二级市场价格变化(huà)导(dǎo)致(zhì)的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份额(é)持有(yǒu)人实际获得(dé)的现(xiàn)金(jīn)收益，对于长期投资(zī)者更(gèng)具参考价值。”中金基(jī)金相关负(fù)责(zé)人称。

　　平(píng)安基金REITs 投(tóu)资(zī)中心运营高级副总监(jiān)李华平也(yě)表示，根据《公开(kāi)募集基础设施证券(quàn)投资基金(jīn)指引(yǐn)（试行）》及(jí)相关法规要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上合并后基金年度可分(fēn)配金额以现金形(xíng)式(shì)分(fēn)配给投资者，强制(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs的主要特(tè)征之一(yī)，稳定的分红机(jī)制体现出(chū)REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中航(háng)基金(jīn)也认为，从投(tóu)资(zī)角度来看，基(jī)础设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强(qiáng)制分(fēn)红要(yào)求，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同(tóng)于(yú)债券的(de)固定利息回报，而是由可(kě)供分配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者(zhě)的(de)角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为(wèi)资产(chǎn)配(pèi)置(zhì改造文章的祖师是谁 改造文章的祖师爷是谁)多(duō)元化提供抓手，具有较强的配置价值。改造文章的祖师是谁 改造文章的祖师爷是谁另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者(zhě)稳定收益。机构(gòu)投(tóu)资(zī)者公募REITs能够(gòu)通过(guò)分红获(huò)取相对于投(tóu)资债券相(xiāng)对高的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚(hòu)资产(chǎn)包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场对于(yú)未来分红(hóng)水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基(jī)金二级市场价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年(nián)以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏观经济(jì)的影响，可分配金额(é)完成(chéng)率不(bù)达(dá)预(yù)期，一定程度上影响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格波动受多重因素的影响(xiǎng)，投(tóu)资收益是影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳(wěn)定的分红(hóng)有利(lì)于(yú)吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表(biǎo)示(shì)，近期经(jīng)济(jì)预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和(hé)债券回归的过程(chéng)；另(lìng)一(yī)方面，基(jī)础设施项目的经营业绩相对经济活力(lì)的改善有一定的(de)滞后(hòu)性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的(de)开盘指导价(jià)做调(diào)减处理，调减金额(é)根据单位基金份额的分红金额进行计(jì)算。除权(quán)操作(zuò)是(shì)对(duì)分红前(qián)后基金份额(é)净值变化(huà)的修(xiū)正(zhèng)，使投资人(rén)在基金分红前后均可以获得公平的投资(zī)机会(huì)。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长(zhǎng)期(qī)投资的信(xìn)心，同时需(xū)结合持有产品的特性，关注二级(jí)市(shì)场扰(rǎo)动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航基金相关人(rén)士也(yě)称。

　　特许经(jīng)营权分红包(bāo)括利润分配(pèi)和本(běn)金(jīn)归(guī)还

　　普通投资者应了解底层(céng)资产情况

　　多位(wèi)业(yè)内人士还提醒，与现有公募基金(jīn)分红前提是本金之上的增值(zhí)部(bù)分(fēn)不(bù)同，特许经营权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部分(fēn)，两个部分之(zhī)间的比(bǐ)例是变动的，与现有公募基金分红(hóng)差(chà)异(yì)很大，大多(duō)数(shù)普通投(tóu)资者可能把(bǎ)“分派(pài)”金额误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年(nián)、60年等合(hé)同年限到期后基金价值(zhí)面临极大不(bù)确定性，这是该(gāi)类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目(mù)前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权(quán)类和(hé)产权(quán)类两大资产(chǎn)类型(xíng)，持有产(chǎn)权(quán)类产品的(de)收益(yì)主要包括每(měi)年的现金分红及资产增值的收益，而(ér)持有特(tè)许经营(yíng)类(lèi)产品(pǐn)的收益(yì)主要(yào)来自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产(chǎn)的分红包括了利润分配和(hé)本金的归还，两者(zhě)的比(bǐ)率也是(shì)变(biàn)动(dòng)的，对特许经营权(quán)类(lèi)资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资者在选择投资标的(de)时，应了(le)解公募(mù)REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性(xìng)不同(tóng)而(ér)形成(chéng)区别。特许经营(yíng)权类(lèi)的公募(mù)REITs产品因其分红相当于(yú)包含(hán)“本金+收益”，分红(hóng)相对较多(duō)，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募(mù)REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资者在选择(zé)公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选择(zé)产品的二(èr)级市场价(jià)格和(hé)分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也(yě)认为，与产权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营项目在经营(yíng)权(quán)到期后不再(zài)能产(chǎn)生现金收益，因(yīn)此将可(kě)供分配金额的分(fēn)配理解(jiě)为(wèi)“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特(tè)点(diǎn)，剩(shèng)余(yú)经(jīng)营期限较短的(de)特许经营项目，通常具备更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩(shèng)余期限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即(jí)使分派率(lǜ)相对较低，也(yě)有足够年限(xiàn)收(shōu)回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资者(zhě)注意，特许经营权项目的(de)分派金(jīn)额包含了投(tóu)资本金(jīn)，在不进(jìn)行(xíng)扩募(mù)的情(qíng)况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是(shì)正常现象(xiàng)，投(tóu)资(zī)特许经营(yíng)权REITs的(de)收益(yì)来(lái)自项目剩(shèng)余期(qī)限产生(shēng)的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限一(yī)般较长，再加(jiā)上到期后通过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴土地出让(ràng)金等追(zhuī)加(jiā)投资，有(yǒu)机会(huì)进一步延长经营(yíng)期限。这种类(lèi)似(shì)永续经营的假(jiǎ)设反(fǎn)映(yìng)在基础资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资(zī)产投资属性。”该负责(zé)人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目(mù)底层(céng)资产运营(yíng)情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业(yè)内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分(fēn)配现金、内部(bù)收益率等指标，来(lái)观察和评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产的(de)运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一是年报中披(pī)露的经营活动(dòng)现金流(liú)，二是可(kě)供分(fēn)配现金，二(èr)者存(cún)在(zài)本质性区别(bié)。经(jīng)营活(huó)动产生的现金净流量是(shì)指企(qǐ)业(yè)经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于企业本身经营活动产(chǎn)生(shēng)；可供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现(xiàn)金影(yǐng)响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加期(qī)初现金，最终得到的账面(miàn)现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置新选择(zé)，投资价值体现(xiàn)在相对股(gǔ)债(zhài)市场(chǎng)独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建(jiàn)议投资(zī)者(zhě)对经(jīng)营权类的资产可以更多关注内部收益率的高低，对产权类(lèi)的资产更多关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来自(zì)底层资(zī)产的经营净现金流，所以底(dǐ)层(céng)资(zī)产(chǎn)运营情况直(zhí)接(jiē)影响(xiǎng)投资回报，投资(zī)者(zhě)可综合考虑原始权益人综合实力、运(yùn)营管理(lǐ)机构实(shí)力、公募(mù)基金管理(lǐ)人实(shí)力等多重因(yīn)素(sù)来选择投(tóu)资(zī)标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募REITs进入(rù)密集分红期，由(yóu)于分红(hóng)交易带来的短期(qī)博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关(guān)注有(yǒu)基本(běn)面支撑、填权(quán)效(xiào)应相对明显、同时分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供(gōng)分配金(jīn)额预测。投资者(zhě)可以(yǐ)将REITs的实际分红(hóng)金额与募集(jí)材料中披露预测进行比较(jiào)分(fēn)析，结(jié)合经济及市(shì)场的实际环境，对基(jī)础设施项目的(de)运(yùn)营业绩及REITs的管(guǎn)理能力(lì)进(jìn)行判断。”中金基金上述负责人也称。

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