饱受争议的二(èr)手房交(jiāo)易中介费问(wèn)题，正逐渐得到监管(guǎn)部门(mén)的(de)重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场(chǎng)监(jiān)管总局联合(hé)发布了关于规范房地产经(jīng)纪(jì)服务的(de)意见。意见(jiàn)提(tí)及，近年来，部分房地产(chǎn)经纪机构存在(zài)利用(yòng)房(fáng)源客源优势(shì)收(shōu)取(qǔ)过(guò)高费用、未明码标价、捆绑(bǎng)收(shōu)费(fèi)、滥用客户(hù)个人信息等问(wèn)题一立方米等于多少立方毫米怎么算，一立方米等于多少立方毫米分米，加重交易当(dāng)事人负担(dān)、侵害(hài)其(qí)合法权益。

　　基于上述背景(jǐng)，两部门从加强从业主体管(guǎn)理、明确经纪服务(wù)内容(róng)、合理(lǐ)确定经纪服务收费(fèi)、严格(gé一立方米等于多少立方毫米怎么算，一立方米等于多少立方毫米分米)实行明码标价等十方面，提出了(le)意(yì)见。

　　中原地产首席分析师张大伟称(chēng)，随着城市发展，一二线城市二手房交易占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房占(zhàn)市场(chǎng)成(chéng)交比例(lì)超过80％，大量(liàng)二(èr)手房成交(jiāo)依(yī)赖中介居间成交，房(fáng)地(dì)产调(diào)控重心逐渐从开发(fā)商过渡到中介公司。

　　广东省城(chéng)规院住房(fáng)政策(cè)研究中心(xīn)首席研究(jiū)员李宇(yǔ)嘉表示，买房(fáng)对居民来说属于金(jīn)额不(bù)低的(de)大宗(zōng)交易，由于二手房交易成本(běn)较高、交(jiāo)易周(zhōu)期较长，具有非(fēi)常(cháng)强的专业性，居民往往通过中介(jiè)来完成。但很多(duō)中介利用信息不对称等问(wèn)题，将非必要(yào)的(de)收(shōu)费夹带(dài)其中，如(rú)收(shōu)取过桥融资、按揭费、担保费(fèi)等，对居民造成额外(wài)的负担，而且这些服务事项并未明(míng)码标价(jià)。

　　对于二手房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对(duì)包括经纪(jì)服务(wù)在内的相关(guān)市场交易(yì)行为及其主体进行规范和秩序整顿，是(shì)房地产市场(chǎng)管理和调(diào)控(kòng)的主题。“当下，推进这(zhè)项工作的意义(yì)更大，也更急(jí)迫。”

　　中(zhōng)介收(shōu)费(fèi)问题成监管重点(diǎn)

　　二手(shǒu)房市场中(zhōng)，历(lì)来(lái)对房地产经纪服务行业关注最多的(de)一个话题，便是房(fáng)地产经纪服务(wù)费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为(wèi)，未来相(xiāng)关(guān)部门主要监(jiān)管的重点，将是对房地产经纪(jì)服(fú)务收费及中介交(jiāo)易进行规(guī)范。

　　在热点城(chéng)市(shì)，二(èr)手房(fáng)屋交一立方米等于多少立方毫米怎么算，一立方米等于多少立方毫米分米(jiāo)易过程中(zhōng)，部分价值不菲的房屋，往往(wǎng)要缴(jiǎo)纳一笔金额不低的中介费。以北(běi)京某房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务机构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套1000万元(yuán)的房(fáng)屋(wū)，中介费(fèi)约(yuē)为27万。

　　在(zài)合理确(què)定经纪服务收费(fèi)上，两部门在此次(cì)意见中提及，房地产经纪(jì)机(jī)构(gòu)要合理(lǐ)降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服(fú)务(wù)费率越(yuè)低的原(yuán)则(zé)实行分档定价。引导(dǎo)由(yóu)交易双方(fāng)共同承担经(jīng)纪(jì)服务费用。

　　据(jù)张大伟(wěi)介(jiè)绍，目前房地产经纪(jì)服(fú)务(wù)收费标(biāo)准的最早依据是1995年国家计(jì)委(wěi)建设部下(xià)发的(de)《关(guān)于房地产中介服务收(shōu)费的通知》（971号(hào)文），其中(zhōng)第六条规定：房屋(wū)买卖代理收费，按成(chéng)交价格总额的(de)0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北(běi)京为例(lì)，目前北京市执(zhí)行的(de)2014年更新后的收费标准，即根据(jù)这样的规定：“少数特别复杂的(de)住宅(zhái)买卖经纪服务，经(jīng)交(jiāo)易各方协商同意，可在(zài)规定的(de)收费标准基础上适当上浮，上浮幅(fú)度最(zuì)高不(bù)得超(chāo)过10％。”这意味着，当前北京二(èr)手房(fáng)中介(jiè)费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政放(fàng)权”的精神，北(běi)京(jīng)2015年取消了房(fáng)地产中(zhōng)介服(fú)务(wù)等57个(gè)政府定价，房地产经纪服务收费多少由各(gè)中介(jiè)机构(gòu)自行决(jué)定。

　　“房产中介机构在实际收取(qǔ)费用过程中，相关(guān)监管部门当前(qián)并未明确具体的中介费率，中介机构仅需在服务(wù)过程(chéng)中对收费(fèi)标准进行明码标价即(jí)可(kě)。而房地产经(jīng)纪服(fú)务机(jī)构(gòu)在具体(tǐ)收取过(guò)程中(zhōng)，会结合房(fáng)屋价值及工资标准(zhǔn)，综合计(jì)算出合适的中(zhōng)介费率。”张(zhāng)大伟(wěi)补充道。

　　对于明码标(biāo)价(jià)问题(tí)，两部门在此次意见中(zhōng)提及，房地产经纪机构(gòu)应(yīng)当(dāng)在(zài)经营门(mén)店、网站(zhàn)、客户端等场所或渠道，公示服务项(xiàng)目(mù)、服务内容和收费(fèi)标准，不(bù)得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的基本服务和延(yán)伸(shēn)服务，应(yīng)当分别(bié)明(míng)确服务项目和收费标准。房地产经纪(jì)机(jī)构收费前(qián)应当(dāng)向交易当(dāng)事人出具收(shōu)费清(qīng)单，列明收费标准、收(shōu)费金(jīn)额，由(yóu)当事人签字确(què)认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高(gāo)于市场平均水平的房(fáng)地产经纪机构，住房和城乡建设部门(mén)将会同市场监(jiān)管等部门采取约谈等综合措施进(jìn)行(xíng)重点监管。市(shì)场(chǎng)监管(guǎn)部门会同(tóng)有关部门(mén)依法查处不按规定明码标价(jià)、操纵经纪服务收费等(děng)违(wéi)反价格和反垄断(duàn)法(fǎ)律法规的行(xíng)为。对房地产经纪机构相关违法违规(guī)信息(xī)，市场监管(guǎn)部门要(yào)依法(fǎ)依规(guī)纳入国家企业信用信(xìn)息公(gōng)示系(xì)统。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，是否(fǒu)意(yì)味着，未来豪宅(zhái)的中介费有望大幅降低？

　　中原(yuán)地(dì)产华南(nán)区(qū)总裁(cái)兼深(shēn)圳中原总(zǒng)经理(lǐ)郑叔(shū)伦称，住(zhù)建(jiàn)部(bù)发文鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，合(hé)理降低住房买(mǎi)卖(mài)和租赁经纪(jì)服务费用，主要还是规范行业，打击收费过高的经纪机(jī)构(gòu)，但对市(shì)场影响有限，“以深圳为例，深圳市(shì)场豪宅和普宅本来收费(fèi)就不同，各(gè)家收费普遍在合(hé)理范围(wéi)内，加上经纪服(fú)务费用对市场的影响不大(dà)。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前两部门提出(chū)的意见仅为(wèi)鼓(gǔ)励性质，即只是纲领性文(wén)件(jiàn)而非规定，未来(lái)如何具体认定(dìng)其中的细则，还需要看各城(chéng)市(shì)落地执行情(qíng)况(kuàng)。

　　不过，张大(dà)伟(wěi)表示，“从目前(qián)市场看(kàn)，经(jīng)纪服(fú)务领域的调(diào)整(zhěng)改(gǎi)善、规范化，有利于行业健康发(fā)展。同时，由于二(èr)手房很多房源在产权方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能对(duì)交(jiāo)易产(chǎn)生影响，这(zhè)对(duì)房地产经纪服务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖(mài)过程中，原(yuán)本应该由(yóu)上下(xià)家各(gè)支付一半的(de)中介费，但在一些热点城(chéng)市的二手房交易过(guò)程中，往往会有这样的情形，因(yīn)部分(fēn)购房者处于(yú)弱势(shì)地位(wèi)，从而会(huì)出现(xiàn)中介费及税(shuì)费均(jūn)由购(gòu)房者来承担(dān)。即(jí)使一些(xiē)房东愿意承担中(zhōng)介费，这部(bù)分费(fèi)用也可(kě)能通过转嫁的方(fāng)式，在(zài)房价(jià)中有(yǒu)所体(tǐ)现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给下家(jiā)，市(shì)场(chǎng)这种所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公司将(jiāng)其视为向购房者(zhě)单(dān)边(biān)收费的行为。部分中(zhōng)介公(gōng)司可能会利用其(qí)支配地位，在原先(xiān)经纪服务收费(fèi)的基础上，再次向房东收取费用，而这部(bù)分费用(yòng)，房东往往(wǎng)会将其转再次转嫁给购(gòu)房者，这(zhè)实(shí)际(jì)上相当于变(biàn)相推(tuī)高了房价。两部门提出严禁操纵(zòng)经纪服(fú)务收费，不(bù)仅有利于(yú)提高交易中操作的透明(míng)度，也(yě)有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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