OPPO宣布关停旗(qí)下芯(xīn)片子公(gōng)司(sī)哲库科技，引(yǐn)发了公募REITs扩(kuò)募风波(bō)，如(rú)今，二级市(shì)场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘继(jì)续延续此前(qián)几日的下跌走势，午后跌幅一度扩大(dà)，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交易日(rì)跌幅(fú)超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发布(bù)公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购(gòu)入(rù)基础设施资产(chǎn)张润大厦的重要承(chéng)租方之(zhī)一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租(zū)赁协(xié)议的(de)通知(zhī)。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人(rén)将(jiāng)继续(xù)密切关(guān)注哲库科技后续情况，积(jī)极(jí)做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入项目(mù)的原始权益人相关负(观摩和观看的区别和联系，观摩和观看的区别在哪fù)责人(rén)也表(biǎo)示，近期已同(tóng)步启动了应急(jí)预案，排(pái)摸储备(bèi)租户，积极(jí)应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大(dà)厦是全国(guó)首批REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视，浦东新区国资(zī)委也高度(dù)关注。

　　多位(wèi)业内人士表示，华安张江光大园(yuán)REIT近期市场波动较大，但其实不动(dòng)产公募REITs项目短期(qī)出租率下(xià)跌并不会从根(gēn)本上影(yǐng)响其(qí)内外价值，投资(zī)者(zhě)应理性看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的事(shì)件继续扰(rǎo)动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅(fú)低开(kāi)，此后二级市场价格开始(shǐ)震荡(dàng)走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随(suí)后价格有所回升，最(zuì)终报(bào)收3.512元，全(quán)天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影(yǐng)响，华安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT最近几个交易日二级市场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来(lái)，3个(gè)交易日跌幅达(dá)到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以来，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体表现上(shàng)看(kàn)，目前(qián)上市的8只产业园区基(jī)础(chǔ)设施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有(yǒu)不(bù)同程度下跌，8只产业园区(qū)基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一(yī)季报中已经披露张江(jiāng)光大园项(xiàng)目出租率有(yǒu)所下降，如今拟扩募的项(xiàng)目又(yòu)遭(zāo)遇突发事件，因(yīn)此导致二级(jí)市场价(jià)格出现波动(dòng)。”一位业(yè)内(nèi)人士分析称。

　　不(bù)过，在上述人士看来(lái)，尽管出于风险规避的原因，最近几个交易(yì)日场内资金有(yǒu)所流出，但是(shì)，不动产公(gōng)募REITs项目短期出租(zū)率下跌并不会从根本上影响其(qí)内外价值(zhí)。

　　他也同时表(biǎo)示(shì)，目前随(suí)着二级市场价(jià)格下跌，风(fēng)险也得到一(yī)定释放，但是价(jià)格涨跌会受(shòu)到基本面、情绪面等多(duō)重(zhòng)因素影响，不(bù)好判(pàn)断价格(gé)是不是已经完全(quán)触底。

　　此(cǐ)外，还有(yǒu)一位业内人士表示，今年(nián)整体REITs市场表现低(dī)迷，不(bù)少产品年(nián)内(nèi)二级(jí)市场跌幅较大，其实有些隐(yǐn)含收益率高的产品具备一定(dìng)的投资价(jià)值，很适合稳健类投资(zī)者。此(cǐ)外，伴随着经(jīng)济复苏的步伐(fá)，产业(yè)园(yuán)区、物流类等(děng)REITs产品具备一定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星对此表示(shì)，若(ruò)张江(jiāng)园区最终能(néng)顺利解决招商，平(píng)稳过度(dù)对经营现金(jīn)流(liú)没有造(zào)成(chéng)大的影响，“事件性利空下调(diào)至得这么急、这(zhè)么深(shēn)，加(jiā)上前(qián)期本身园区类资产(chǎn)就回调不少了(le)，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金(jīn)收入受不受影响，影响多大，估计(jì)园区会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子(zi)公司(sī)哲(zhé)库科技。随后5月12日晚，华安张江光大(dà)园REIT发布公告，紧急(jí)回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购入(rù)基(jī)础设施资(zī)产张润大厦的重要承(chéng)租方之一，目(mù)前(qián)未(wèi)收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签(qiān)租赁协议(yì)的通知。同(tóng)时，在公告中(zhōng)，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益人将继续密切关(guān)注哲库科技后续情况(kuàng)，积(jī)极(jí)做(zuò)好相关应(yīng)对。

　　此前(qián)，张(zhāng)江REIT因(yīn)其一季报中披露的张江光大园项目出(chū)租率下降事项，一(yī)度二级(jí)市(shì)场价格出现回落(luò)。在随(suí)后召开的业绩(jì)说明会中管理人(rén)就相关事项进行了解释说明，市场信心得到了一定(dìng)提振，二级市场价格(gé)表现也趋于平稳。据(jù)了(le)解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和线下的扩募说明会上(shàng)，运(yùn)营(yíng)团队表(biǎo)示了(le)对张江光大园(yuán)项目(mù)的(de)信心，预(yù)计签署意向书(shū)和合(hé)同谈判中的储备租户正常转化后，项目(mù)出租率将得到回升。没想(xiǎng)到仅过了不到三(sān)周的时间，张江REIT的扩募之路(lù)又迎来了新的(de)考验。

　　因(yīn)张江REIT的(de)上述公告(gào)引起(qǐ)了(le)市场各(gè)方的(de)广泛(fàn)关(guān)注，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始(shǐ)权益人相关(guān)负责人坦言，事发突然确(què)实始料未及(jí)，在(zài)获(huò)悉OPPO关(guān)停哲库科技消(xiāo)息的第一(yī)时间即奔赴现场进(jìn)行了(le)沟通和核实工作，并同步启动了应急预(yù)案，排摸储备(bèi)租(zū)户，积极(jí)应(yīng)对观摩和观看的区别和联系，观摩和观看的区别在哪哲库提前(qián)退租的(de)可能(néng)事项。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高度重视，据悉(xī)新区国资(zī)委也高度关注(zhù)。

　　当谈及储备租户(hù)情况，相关负责人介(jiè)绍说，目(mù)前(qián)储备租(zū)户还是比较丰富的，覆盖了芯(xīn)片测试(shì)、人工(gōng)智能、航(háng)天产业、信息(xī)技术等产业客(kè)户，租赁意向面积超过了(le)2万(wàn)方。从(cóng)意向储备转化为实际(jì)租户(hù)需(xū)要一些时(shí)间。

　　“我们正在着(zhe)手通过签(qiān)署(shǔ)租赁意向书来尽快锁定(dìng)一(yī)些重要租户。虽然(rán)收了三个(gè)月履约保(bǎo)证(zhèng)金给了我们(men)一些空间，但本着对首批扩募、对市场负责的(de)态度，我们肯(kěn)定要全力(lì)与时间赛跑，把这些面积在短期内完成(chéng)去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的(de)同区(qū)域的张江光大园项目一(yī)季度末也(yě)有将近30％的空置(zhì)率(lǜ)，原(yuán)始权益(yì)人有(yǒu)那么多储(chǔ)备租户，之前的空置(zhì)率为何(hé)未(wèi)能得(dé)到解决(jué)。

　　对此相(xiāng)关负责人解(jiě)释(shì)，张江光大园(yuán)一直以来都坚持以市(shì)场化(huà)运(yùn)营为导向，历史运(yùn)营表现(xiàn)稳定，租户的调租和换租都属(shǔ)于正常情(qíng)况(kuàng)，而这次项目(mù)的大租户(hù)退租(zū)正好(hǎo)发生在市场(chǎng)活跃度的(de)短期低点，目前市场情况(kuàng)已有所好(hǎo)转。在(zài)看到出租率下滑(huá)情况(kuàng)没有(yǒu)得到及时修复后，张江这边也作了一定的资(zī)源调(diào)配(pèi)和(hé)倾斜，引(yǐn)入了一些储备租(zū)户(hù)。

　　另外，张润大厦和张江光(guāng)大园项目在给(gěi)租(zū)户的分隔空间、交付标准、租金水平等方面也有(yǒu)一些差异化(huà)，张润大厦多是两(liǎng)千多平的大平层(céng)，楼的成(chéng)新度高一些，单价也贵一些，张江(jiāng)光大园单层以一千平的面积为主，还有一些独(dú)栋(dòng)形态的(de)物(wù)业。租户自身(shēn)也会有诉求，也会根据自身需求和预算挑选区域内的(de)不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产(chǎn)的管(guǎn)理(lǐ)人(rén)都变(biàn)成(chéng)了(le)一家(jiā)，后续我们(men)在资源(yuán)共享(xiǎng)和联合营(yíng)销方面能(néng)更(gèng)加充(chōng)分发挥协(xié)同效(xiào)应，相信可以做得更好(hǎo)。”上述负责人补充说道。

　　最(zuì)后谈及(jí)对于张江(jiāng)REIT的定(dìng)位和(hé)展望，相(xiāng)关(guān)负(fù)责(zé)人表(bi观摩和观看的区别和联系，观摩和观看的区别在哪ǎo)示(shì)，张江集团和张(zhāng)江高(gāo)科目前在管资(zī)产(chǎn)约五百万方，还有一些其他(tā)在开发的储备项目，这些都将成(chéng)为张江REIT实现打造(zào)张江(jiāng)园区(qū)产业(yè)空间(jiān)资产(chǎn)上(shàng)市平台目标的坚(jiān)实后(hòu)盾和储(chǔ)备(bèi)资(zī)源。“我们(men)非(fēi)常重(zhòng)视(shì)张江REIT这个资本平台(tái)和它未(wèi)来的发(fā)展。”相关(guān)负责人表示，“这次扩募是我(wǒ)们实现基金扩容的第一(yī)步，也是至关重(zhòng)要的一(yī)步，眼下我们可(kě)能面临(lín)了一些突发情况需要(yào)解(jiě)决，但是这和我们在张江科学城这三十年建(jiàn)设发展过程中所(suǒ)经历的相比，只能算(suàn)是一(yī)个非常小(xiǎo)的插曲。我们有信心排除万难，尽一(yī)切可能化解当前突(tū)发事件的所(suǒ)有负面(miàn)影(yǐng)响，维(wéi)持预期和市场(chǎng)的信心。”

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