5月以来，房地产板块个(gè)股多(duō)出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而以公募基(jī)金为(wèi)代表的机(jī)构对于(yú)这(zhè)一板块已(yǐ)经在(zài)悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的总份额(é)均较4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据基金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持(chí)，持仓数量占流通股(gǔ)比重增(zēng)幅(fú)五只个股分别为(wèi)华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产(chǎn)或(huò)“底部回(huí)升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对(duì)房地产的配(pèi)置看，2019年末(mò)，公募所持有(yǒu)的房地(dì)产(chǎn)行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市值在股(gǔ)票资产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三(sān)年来的首(shǒu)次回(huí)升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股(gǔ)比(bǐ)例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提(tí)高到(dào)2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似(shì)乎在(zài)今年(nián)一季度得以延(yán)续。数据统计显示，公募重仓(cāng)持有房地产板(bǎn)块(kuài)一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度(dù)提升6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五个(gè)股分别为(wèi)保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房地产的(de)投(tóu)资愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基(jī)金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排(pái)名最高的是(shì)保利发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇(shé)口，排在第(dì)78位。而(ér)老(lǎo)牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变化之处(chù)首先在(zài)于几(jǐ)只房地产龙头股(gǔ)从(cóng)排位(wèi)上(shàng)看(kàn)均(jūn)有退步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是(shì)金地集团退出百(bǎi)大之列。但(dàn)考(kǎo)虑(lǜ)到(dào)房地产是复苏链上最后一环(huán)，且(qiě)首季并非行(xíng)业销售旺季，其传(chuán)导到二(èr)级市场乃至机(jī)构持仓上(shàng)还需要时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识(shí)的(de)是，经济圈判断房(fáng)地(dì)产已经进入大(dà)分化时代，一二线(xiàn)城(chéng)市(shì)好于三四线城市。而映射(shè)到二级市场投资(zī)上，配置房(fáng)地(dì)产行业(yè)轻(qīng)松(sōng)收(shōu)获(huò)行(xíng)业(yè)贝塔的红(hóng)利期(qī)一去不返了。“如果按(àn)照产业周期来分类，包括房地产(chǎn)等(děng)几类行业在盖(gài)特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰(shuāi)退(tuì)期的行业(yè)，传统认知上(shàng)没有什么投资(zī)机会的。但在这几年特殊的行情(qíng)里(lǐ)包括煤炭、电解铝等(děng)类(lèi)似(shì)的行业也出现了一些机(jī)会，背后的逻(luó)辑是(shì)供(gōng)给侧发生了更大(dà)的变(biàn)化。”一不愿具(jù)名的上海公募基金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨(jǐn)慎乐(lè)观态度(dù)：“行业(yè)前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再(zài)出现(xiàn)了，2022年光是居(jū)民存(cún)款数(shù)量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积(jī)，考虑存量地(dì)产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端还需(xū)要有一定的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时(shí)至今日，无(wú)论(lùn)从城(chéng)镇化的进程，还(hái)是人均住房面(miàn)积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率(lǜ)和房价收入也(yě)不支撑(chēng)每(měi)年18万(wàn)亿元的销售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行(xíng)业高增的时代已经过去，未来行业的需求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随着地产的(de)高杠杆属性，就(jiù)很(hěn)容易出现信用风险问题（类似2022年的民(mín)营(yíng)地产爆雷），行业进入(rù)到供给侧出清的(de)过程。这(zhè)个过(guò)程中，综合(hé)竞(jìng)争力(lì)强的公司就能够通(tōng)过大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市(shì)占(zhàn)率的提升(shēng)。当行业需求见(jiàn)顶回(huí)落时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但不(bù)代表没有投资机会，机会在于城市(shì)、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投资(zī)，就是强竞争力(lì)公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的(de)认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募乃至整体(tǐ)机构的(de)务实之举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入(rù)统(tǒng)计的124只房地(dì)产类标的股中，本月以(yǐ)来实现(xiàn)股(gǔ)价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名(míng)前五的公司月内涨(zhǎng)幅超(chāo)过了(le)10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福(fú)、荣安地(dì)产(chǎn)。排名第一的(de)上实发展，五一假(jiǎ)期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨停(tíng)。从该(gāi)股(gǔ)的(de)基本面来(lái)看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地(dì)产开发与经(jīng)营。公(gōng)司(sī)的主要产(chǎn)品及服(fú)务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店(diàn)经营(yíng)。从业绩数(shù)据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看(kàn)，各类机构都有对其布(bù)局的(de)例子。以3月(yuè)31日时的首季十大流通(tōng)股股东来看， 具体包括公募(mù)的上银基金(jīn)、私(sī)募的迎水文龙(lóng)、中央汇(huì)金、长城(chéng)资产管理公司等(děng)都跻身前十的(de)行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二(èr)的浦东金桥也是(shì)上海本地房(fáng)企(qǐ)，其第一季度的收(shōu)入利润规模大幅度复(fù)苏。究其原因(yīn)，一方(fāng)面(miàn)是该(gāi)公司后(hòu)疫情时代出(chū)租(zū)率(lǜ)复苏至近年(nián)来最高，另(lìng)一方面则是公司拿地结算持(chí)续性向好，从(cóng)数(shù)字(zì)上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的业绩势头(tóu)向好背景(jǐng)下(xià)，自然也吸引了知名机构在其中(zhōng)持(chí)续驻足。从第(dì)一季度十大流通股股东来看(kàn)，知名私募(mù)高毅邓(dèng)晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前(qián)十中，这也是(shì)连(lián)续(xù)第(dì)三个季(jì)度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域(yù)性地(dì)产公嫦娥五号发射时间地点在哪 嫦娥五号还在工作吗司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营业收入(rù)51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市(shì)公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度来(lái)看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基首(shǒu)季新(xīn)杀入十大流通股股东行列(liè)。具体说来， 南方中证全(quán)指房(fáng)地产ETF上榜排(pái)名(míng)第七(qī)位，富国中(zhōng)证(zhèng)指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出现的机(jī)构还(hái)有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士(shì)分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并嫦娥五号发射时间地点在哪 嫦娥五号还在工作吗重组后(hòu)，龙头的价值更为笃(dǔ)定突(tū)出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测(cè)算对应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问(wèn)题或者(zhě)资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本(běn)土地，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从(cóng)融(róng)资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负(fù)债率基本在70％以下，而其他房企的净(jìng)负债(zhài)率普遍都(dōu)在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆(gān)空(kōng)间有限(xiàn)，从融资成本看，龙(lóng)头房企的融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央(yāng)国(guó)企地(dì)产股或存在发展的大好机(jī)会(huì)。中信证券(quàn)指出：“房(fáng)地产行业的(de)结(jié)构性机会依(yī)然存在，少部分公(gōng)司尤其是央企占据显著优势，其(qí)主(zhǔ)要又(yòu)体现为库(kù)存的优势。央(yāng)企(qǐ)地(dì)产公司，现阶段表现出较低(dī)的融资成本，优质(zhì)的开发资源和(hé)良好的不动产资(zī)产运营能力的多重(zhòng)竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中(zhōng)特估，国央企相较于民(mín)营(yíng)地产公司也是(shì)更有优势的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调(diào)，“对于减值(zhí)、土地资源债权债(zhài)务关系(xì)等问(wèn)题(tí)，市场对民营房(fáng)开企业(yè)的资产会有更多(duō)担忧和质疑，所以(yǐ)在这(zhè)一轮行(xíng)业(yè)出清的(de)过程中(zhōng)，央国(guó)企(qǐ)相较(jiào)于民(mín)企来说估值的(de)修(xiū)复更明(míng)显。中(zhōng)特估(gū)的角度从中长(zhǎng)期的(de)维度看，行业的逻辑在于(yú)集(jí)中度提升后，行业进入高质(zhì)量发(fā)展阶(jiē)段，具备较快(kuài)速发(fā)展阶段更稳定且可预期(qī)的盈利和(hé)现金流创造能(néng)力，以此带(dài)来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企(qǐ)业自身资(zī)产的质量好、运(yùn)营能力(lì)强、可以创(chuàng)造持续(xù)现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概(gài)率(lǜ)比较低(dī)，行(xíng)业内部(bù)将出现分化，要关注将受益于行业(yè)集中度提升的头部公司。”星石投资(zī)首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这(zhè)一(yī)思(sī)路(lù)的话，或许还是(shì)保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口等国资(zī)背景(jǐng)龙头前(qián)途更为光明(míng)。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方面是否可以维(wéi)持，首先是融资成(chéng)本保(bǎo)持低(dī)位，其次是销售(shòu)份额(é)持续(xù)提升，再(zài)次是拿地份额持(chí)续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构(gòu)需要多(duō)给一些耐心(xīn)

　　而(ér)《红(hóng)周(zhōu)刊》也根据房企一季报(bào)梳(shū)理(lǐ)发(fā)现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一(yī)季(jì)度的业绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚至是较大增速的增(zēng)长。而(ér)这些公司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产(chǎn)业内人士(shì)张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改(gǎi)善(shàn)的房企，主要(yào)是(shì)因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎(zěn)么投资拿地(dì)之后，国有(yǒu)企业(yè)仍在持续性(xìng)地拿地，且主要(yào)集中在核心城市，投(tóu)资力度较(jiào)大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的(de)增长，从而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于调整的过程中，能够保有一个(gè)正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地产的(de)复苏过程中(zhōng)，还面临(lín)着一些不确(què)定性。其实整(zhěng)个市(shì)场(chǎng)从(cóng)四月份(fèn)开(kāi)始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极个别城市(shì)四(sì)月环比(bǐ)三月相对(duì)表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在内的绝大(dà)多数(shù)城市(shì)都出现环比下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太乐(lè)观。按照现(xiàn)在的(de)经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库存(cún)压力、企业的资金面(miàn)压力(lì)，可(kě)能会出现(xiàn)，到六月(yuè)份房企为了半年报冲(chōng)业绩出现市场(chǎng)的短期(qī)反(fǎn)弹(dàn)外的一个(gè)市场乏力(lì)现象。也(yě)就(jiù)是说，第(dì)二季度、第三季度(dù)增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出，现在整(zhěng)个房地(dì)产(chǎn)以及其上下游产业(yè)链(liàn)的复苏(sū)速度(dù)都比想(xiǎng)象的要(yào)慢很多(duō)，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个时候，在房(fáng)地(dì)产(chǎn)以及上(shàng)下(xià)游就不(bù)是赚(zhuàn)快钱(qián)的时候，只能赚(zhuàn)他(tā)基本(běn)面的钱。但这(zhè)也意(yì)味(wèi)着，只有极为少数的、做得比同行好得多的(de)企业，会伴随(suí)整(zhěng)个(gè)行(xíng)业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出(chū)来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的(de)基本面不断地(dì)凸显出来，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提(tí)及(jí)个股仅为(wèi)举例(lì)分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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