导(dǎo)读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地(dì)产市(shì)场黄金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年(nián)地产持续低(dī)景气，有关中国地产是(shì)否过剩的讨(tǎo)论日(rì)益热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾，本(běn)文试图厘(lí)清(qīng)中国城(chéng)镇(zhèn)存(cún)量住(zhù)宅真实情况(kuàng)，据此判(pàn)断中国未来地产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量极(jí)度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披(pī)露全(quán)国有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，第(dì)七次人口普查调查数据(jù)显示城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入(rù)怀疑，中(zhōng)国房子(zi)是否(fǒu)真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披(pī)露(lù)的(de)近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其中还包括大量城(chéng)镇(zhèn)非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼(lóu)、学校(xiào)等(děng)，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，但(dàn)居住舒(shū)适不是人均一间房所(suǒ)能(néng)满足，它与房屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配套设施等(děng)因素密切相关。中国的人(rén)均住宅间(jiān)数较发达国家(jiā)还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不(bù)意味着中国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家(jiā)庭户均住(zhù)宅的数据(jù)，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商(shāng)业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户(hù)户有房，然而事实(shí)上中国(guó)住宅市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据(jù)显示，成熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平衡，是因为户均一(yī)套(tào)房无法满(mǎn)足流动人口的(de)租赁(lìn)和置业需求。全国总人口(kǒu)的近(jìn)三成都(dōu)是流动(dòng)人口，流动人(rén)口会选择在(zài)大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家买(mǎi)房，从(cóng)而(ér)产生了额外的(de)住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未来(lái)地(dì)产(chǎn)仍(réng)有四(sì)大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人(rén)口规模缩小，一人(rén)户(hù)、两人户占比不断增加，导致(zhì)家庭(tíng)户(hù)数增多。小家庭化趋势将延续，带来新(xīn)户(hù)购房需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日益明(míng)显，区域(yù)经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入，人口净迁入城市(shì)的新(xīn)增住宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的(de)家庭住(zhù)在2000年以(yǐ)前建成的(de)住宅(zhái)中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积均较(jiào)发达国(guó)家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是(shì)过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那(nà)么当(dāng)下房地产(chǎn)大(dà)分化时(shí)代已至，大分(fēn)化时代下地产矛盾则更多体(tǐ)现(xiàn)在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不同能级城市之(zhī)间，不同区(qū)域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官方披露全(quán)国(guó)已有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，引(yǐn)发热议。从2月(yuè)以来，各(gè)大城市二(èr)手房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁(jìn)担心，中国(guó)的房子(zi)是否已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底(dǐ)是供(gōng)给过剩，还是供需(xū)平衡(héng)，或是仍然存在(zài)不足(zú)？可惜由于住宅存量数据(jù)并未(wèi)公布，我们无(wú)法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算(suàn)出中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅(zhái)套数，回(huí)答当前的房子是否真的过剩了？据此判断(duàn)未来房地(dì)产市场(chǎng)会如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何(hé)有(yǒu)效(xiào)观察(chá)中(zhōng)国户均拥有住宅(zhái)数(shù)量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断(duàn)站(zhàn)不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害综合(hé)风险普查(chá)工作情况为主题的(de)新(xīn)闻发布会上，负(fù)责人(rén)对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获(huò)取了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据(jù)以及80多万处市政(zhèng)设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数(shù)计算的城镇房(fáng)屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口普(pǔ)查数据公布(bù)了中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，其(qí)中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居民(mín)人均1.18间。

　　居住水平(píng)不仅与房间数(shù)量有(yǒu)关，更(gèng)与房屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设施(shī)等因素密切相(xiāng)关。单单从人均住宅(zhái)间(jiān)数不能完全(quán)反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要(yào)是以家(jiā)庭为(wèi)单位(wèi)购买成(chéng)套住宅，一(yī)套设施齐(qí)全(quán)的住宅才是城镇居(jū)民宜(yí)居的选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国(guó)户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民(mín)住(zhù)宅主要分两大(dà)类，一类(lèi)是(shì)商品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建(jiàn)房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数(shù)据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅(zhái)数量(liàng)。居(jū)民(mín)住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每(měi)年商品(pǐn)住(zhù)宅销(xiāo)售套数（统(tǒng)计局）；二是(shì)居民住宅来(lái)源（人口(kǒu)普查数据(jù)）。计(jì)算(suàn)中国居民户均住宅数量，我们主要用到(dào)上(shàng)述两(liǎng)组(zǔ)数据(jù)。

　　中国住宅改(gǎi)革始于(yú)1998年，1998年之前(qián)商品住(zhù)宅(zhái)数(shù)量(liàng)极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们就能(néng)够得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有的(de)商品住宅和非商品住宅(zhái)比(bǐ)例，推算得到居民住宅(zhái)总套数(shù)。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商(shāng)品住宅总数(shù)除(chú)以(yǐ)家(jiā)庭户数，我(wǒ)们就(jiù)能够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅(zhái)总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数(shù)/家(jiā)庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套(tào)户(hù)比/商品住宅占比

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏(fá)一个(gè)准(zhǔn)确统计(jì)。我们(men)利用既有统(tǒng)计数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并(bìng)进一步推算中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地产销售(shòu)以期(qī)房(fáng)为主，从2019年开始，新(xīn)房(fáng)销售(shòu)中期(qī)房占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销售套(tào)数里的(de)期房销售(shòu)，得(dé)到商(shāng)品住宅(zhái)现房套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数(shù)计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套数-过(guò)去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到(dào)交(jiāo)房后(hòu)装修(xiū)的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.54套商品现房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步(bù)推算中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的户(hù)均住宅套(tào)数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据显示中国城(chéng)镇居民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他(tā)住(zhù)宅和购买二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租(zū)赁其他住(zhù)宅、购买商(shāng)品住宅与购买二(èr)手房加总，得到(dào)商品住宅占(zhàn)居(jū)民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年(nián)期间商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)增幅为过去(qù)十(shí)年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实(shí)际变化(huà)比例，从而我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年(nián)末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会在(zài)2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三(sān)点(diǎn)含义

　　既然城镇居民(mín)已经(jīng)达到了户均一(yī)套(tào)房(fáng)的程(chéng)度(dù)，“户户有房”是(shì)否意味着中国城镇化(huà)进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚(shèn)至意(yì)味着(zhe)中国(guó)地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不(bù)意味着住宅市场供需(xū)平衡