近两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除(chú)息(xī)日，公募REITs整体呈现出(chū)高(gāo)比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示(shì)，强制分红(hóng)机制是公(gōng)募(mù)REITs主要(yào)特征之一，稳定分(fēn)红体现出(chū)该类(lèi)产品长期投资(zī)价值(zhí)，通过观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层(céng)资产(chǎn)运(yùn)营情况的(de)“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也(yě)提醒普通投资者注意，与产权类项目(mù)相比，特(tè)许(xǔ)经营REITs项目在(zài)经营权到期后不再产生现(xiàn)金(jīn)收益，特许(xǔ)经营(yíng)权分红目前已包含了利润分配和本金(jīn)的归(guī)还，在选择(zé)投资标的时应了解资产类型(xíng)和分红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除(chú)息日，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配(pèi)情(qíng)况(kuàng)尚(shàng)未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了(le)高比(bǐ)例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额(é)的公募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年(nián)分配(pèi)金(jīn)额占可供分配(pèi)金额比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持(chí)有期分红(hóng)收益，以及基金份额交易价格(gé)的变化。基金份额二级市场价格(gé)受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素(sù)的综合影响，较(jiào)易引起波动。与此相比(bǐ)，基(jī)金分红预期则更(gèng)有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来自基础设(shè)施资产的经营现金流，投资人(rén)通过基金募(mù)集材(cái)料和信息披露文(wén)件，结合行业及(jí)市场情况，可以分析基础(chǔ)设施项目(mù)的经(jīng)营(yíng)业绩，作为进行投资决策的(de)重要参(cān)考。

　　“相对(duì)于基金份额(é)二级市(shì)场价(jià)格变化(huà)导致(zhì)的(de)浮盈或(huò)浮亏，分红作(zuò)为基金(jīn)份额持有(yǒu)人实(shí)际(jì)获(huò)得的现金收益，对于长期投资者更具参考价值(zhí)。”中金基(jī)金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运(yùn)营高级副(fù)总监李华平也表示，根据《公开募集(jí)基础(chǔ)设施证券投(tóu)资基金(jīn)指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及相关法规(guī)要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合并后基金年度可分配金(jīn)额以现(xiàn)金形式分配(pèi)给(gěi)投(tóu)资者，强制分红(hóng)机制是(shì)公募(mù)REITs的主(zhǔ)要(yào)特征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也(yě)认为(wèi)，从投资角度来(lái)看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二(èr)级(jí)市场价格反映这类产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类(lèi)似(shì)于债(zhài)券派息(xī)，但不等同于债券的固定(dìng)利息回报，而是由可(kě)供分配(pèi)现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投(tóu)资者的(de)投资品类(lèi)，为资(zī)产配置(zhì)多元化提供抓手，具有较强的(de)配置价值。另一(yī)方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮(bāng)助机构(gòu)投(tóu)资者稳定收益。机(jī)构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投资债(zhài)券相对高的收(shōu)益性(xìng)，在有(yǒu)效(xiào)控(kòng)制风险的前(qián)提下，增(zēng)厚资产包(bāo)收(shōu)益，起到投(tóu)资(zī)“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了(le)投资(zī)收(shōu)益“落袋为安”外(wài)，市场对于(yú)未来分(fēn)红水平的预(yù)期，也是影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级市场价格走势(shì)的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月(yuè)21日(rì)，今(jīn)年以来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济的(de)影响，可(kě)分配金额完成率不达(dá)预期，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)的价格(gé)。”李华(huá)平称(chēng)，公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格波动(dòng)受(shòu)多重(zhòng)因素的(de)影(yǐng)响(xiǎng)，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价格的主要(yào)因素之一(yī)，而稳定的分(fēn)红有(yǒu)利(lì)于(yú)吸引(yǐn)投(tóu)资(zī)者参(cān)与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人也表示(shì)，近(jìn)期(qī)经济(jì)预期恢复，一方面市场热点呈(chéng)现(xià女生拉黑就是极度讨厌吗，拉黑多久不联系就是彻底结束n)向股(gǔ)票和债(zhài)券回归的过程；另一方(fāng)面，基础设施项目(mù)的经(jīng)营业绩(jì)相对(duì)经济活力的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开(kāi)盘指导价做调减处理，调(diào)减金额根据单位基金(jīn)份额的分红(hóng)金额(é)进行计算。除权操作是(shì)对(duì)分红(hóng)前后基金(jīn)份额净值变化的修正，使投(tóu)资人在基金分(fēn)红前后均(jūn)可以获得公(gōng)平(píng)的(de)投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资(zī)的信(xìn)心，同时需结合(hé)持有产品的特性，关(guān)注二(èr)级市场扰动对整体收(shōu)益的(de)影(yǐng)响程度。”中航基金相关人(rén)士(shì)也(yě)称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利(lì)润分(fēn)配和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产情(qíng)况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有公募(mù)基金(jīn)分红前提是本(běn)金之上的(de)增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派的是本金(jīn)与(yǔ)增值两个部分(fēn)，两个部分之间的比例是变动的，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红差异很大，大多数普通投资(zī)者可能把“分派”金(jīn)额误认为是持续分(fēn)红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到(dào)期后基金(jīn)价值面(miàn)临极大不确定性，这(zhè)是该类投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目前公募(mù)REITs主(zhǔ)要(yào)有特许经营权(quán)类和产权类两大资产(chǎn)类型，持有产权类产品的收益主要包括每(měi)年的现金(jīn)分红及资产增值的收益，而持有特许(xǔ)经营(yíng)类产品的收益主要(yào)来自项(xiàng)目(mù)每年的现金分红。其(qí)中，特许经营(yíng)权类资产的分红包括了(le)利润分(fēn)配和本金(jīn)的(de)归还，两者的比率(lǜ)也(yě)是变(biàn)动的(de)，对特许经营权类资产的(de)公募(mù)REITs可(kě)以内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航基金也表(biǎo)示，从(cóng)细分来看，各(gè)类公(gōng)募REITs分红(hóng)因底层资(zī)产属(shǔ)性不同而形(xíng)成区别(bié)。特许经营权类的(de)公募REITs产(chǎn)品因其分红(hóng)相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对(duì)较(jiào)多，债(zhài)性偏(piān)强。而(ér)产权类的(de)公募REITs分(fēn)红(hóng)主要为(wèi)“收益”，更看重底(dǐ)层资产(chǎn)的(de)价值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者在选择(zé)公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层资产属性，对所选择产品的二(èr)级(jí)市场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责(zé)人(rén)也认为，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营项目在经营权到期后不再能产生现金收益(yì)，因此将可(kě)供(gōng)分配金额(é)的分配(pèi)理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这个特(tè)点(diǎn)，剩余经营期限较短的(de)特许经营项(xiàng)目，通(tōng)常(cháng)具备更高的(de)分派率水平。对于(yú)剩余(yú)期限较长的特许经营权项目，即使分派率相(xiāng)对(duì)较低，也有足够年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提(tí)醒投资(zī)者(zhě)注意，特许经营权项目(mù)的分派金(jīn)额(é)包(bāo)含了投资本金，在不进行扩(kuò)募的(de)情况下(xià)，基金份额单价随(suí)着(zhe)分派进度逐年下降是正(zhèng)常现(xiàn)象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项(xiàng)目相(xiāng)比，产(chǎn)权类项目(mù)的土地或(huò)建筑的(de)剩(shèng)余使用(yòng)年(nián)限一般较长，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出让(ràng)金等追加投(tóu)资，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限(xiàn)。这种类(lèi)似永续经营的假设(shè)反(fǎn)映(yìng)在(zài)基础资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著(zhù)的资产投(tóu)资属(shǔ)性。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的(de)时点，多位(wèi)业内人士还(hái)表示，在(zài)产(chǎn)品分红期，投(tóu)资(zī)者可以观测经营活动现金流(liú)、可(kě)供分配(pèi)现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层资(zī)产的运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表(biǎo)示，年报指(zhǐ)标中，跟现金(jīn)相(xiāng)关的指标有两个：一是年(nián)报中披露(lù)的经营活(huó)动现金流(liú)，二(èr)是可供分(fēn)配现金，二者存在(zài)本(běn)质性区别。经营活动产(chǎn)生的现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金(jīn)流，基于企(qǐ)业本身(shēn)经(jīng)营活动(dòng)产(chǎn)生；可供(gōng)分(fēn)配女生拉黑就是极度讨厌吗，拉黑多久不联系就是彻底结束的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表的项目进(jìn)行(xíng)调整，加(jiā)期初现金，最终(zhōng)得(dé)到(dào)的账面现金。

　　李华平(píng)也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资价值体现(xiàn)在相对股债(zhài)市场独立的资产配置功(gōng)能，比较适合(hé)长期持有(yǒu)。建(jiàn)议(yì)投(tóu)资者对经营权类的资产可(kě)以(yǐ)更多关注内部收益(yì)率的高(gāo)低，对产权类(lèi)的资产更多关注分派率高(gāo)低。因为(wèi)公募REITs可分(fēn)配收(shōu)益主要来自(zì)底层资产(chǎn)的经营净(jìng)现金流，所以底层资产运(yùn)营情况直接影(yǐng)响投资回报，投(tóu)资(zī)者可综(zōng)合考(kǎo)虑原始权益人综合实力、运营(yíng)管理机构实力、公募基金管理人实力等多(duō)重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报(bào)也(yě)显示，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红交易(yì)带(dài)来的短期(qī)博弈机会(huì)仍在(zài)，叠(dié)加此前市场(chǎng)接连回调(diào)，建议(yì)投资者关注有基本面支撑、填权(quán)效应相对(duì)明显(xiǎn)、同时分红(hóng)规(guī)模较(jiào)为(wèi)可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募(mù)说(shuō)明书均会(huì)载(zài)明REITs在发行首年及次年(nián)的可(kě)供分配金额预测。投(tóu)资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材料(liào)中披(pī)露预测(cè)进(jìn)行比较分(fēn)析，结(jié)合经济及市场(chǎng)的实际环境，对基础设施项目的运(yùn)营业绩(jì)及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中(zhōng)金(jīn)基金上(shàng)述负(fù)责人也称。

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