导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下(xià)中国地产步(bù)入大分化时(shí)代而(ér)非(fēi)停滞期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国(guó)房地(dì)产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连(lián)续三(sān)年商品住(zhù)宅销售面(miàn)积(jī)超15亿(yì)平，足(zú)够4000万(wàn)家庭入住。恰(qià)逢近年(nián)地产持续低景气，有关中(zhōng)国(guó)地(dì)产是否(fǒu)过剩(shèng)的(de)讨论日益热(rè)烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘(lí)清中国城镇(zhèn)存量(liàng)住宅真实(shí)情况，据此判断中(zhōng)国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事实(shí)是否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建部披露全(quán)国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第(dì)七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国(guó)房(fáng)子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建(jiàn)部(bù)披(pī)露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占(zhàn)比不到一成，其(qí)中(zhōng)还包括大(dà)量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学(xué)校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒适不是人均(jūn)一(yī)间房所能满(mǎn)足(zú)，它与房屋(wū)质量、居住面积、配套(tào)设施等因(yīn)素(sù)密切(qiè)相关。中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数较发(fā)达国家还有(yǒu)很大差(chà)距。人均住宅间数(shù)大于1同样不意味着中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无直接公布中国(guó)家(jiā)庭户均住(zhù)宅的数据，我们(men)根据商品住(zhù)宅套数、商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算(suàn)结果(guǒ)显示，目前城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户(hù)城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户(hù)有房，然(rán)而(ér)事实上中(zhōng)国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户(hù)均一套(tào)房无法满(mǎn)足(zú)流动(dòng)人口的租赁和置业需(xū)求。全国总人口(kǒu)的近(jìn)三(sān)成都是(shì)流动人口，流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)买(mǎi)房，从(cóng)而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大(dà)新增需求(qiú)动力。

　　第(dì)一，户(hù)均人口规模缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两(liǎng)人(rén)户占比(bǐ)不断增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分(fēn)化日益明(míng)显，区域(yù)经(jīng)济资源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅(zhái)需(xū)求有望持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的(de)住宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积均较发(fā)达国家有着不小差距(jù)，“住上更大房子”的(de)改善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十(shí)年之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步入(rù)大(dà)分(fēn)化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是中(zhōng)国(guó)地产黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多(duō)体现为住宅供给存(cún)在(zài)不(bù)足，这是过去二十(shí)年房价(jià)快速上涨基(jī)石(shí)。那么当下(xià)房地产(chǎn)大分化时代已至，大分化时代下(xià)地产矛盾则更多(duō)体现在住宅(zhái)质量供需(xū)冲(chōng)突(tū)。

　　地(dì)产大分化必将体现在(zài)不同能级城市(shì)之间，不(bù)同区域(yù)板块之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方(fāng)披露全(quán)国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各(gè)大城市二手房(fáng)挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是(shì)否已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在不足(zú)？可惜由于住宅存量数(shù)据并未公(gōng)布(bù)，我们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是(shì)否(fǒu)真(zhēn)的过剩(shèng)了(le)？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅(zhái)数(shù)量过(guò)剩的(de)直(zhí)观判断站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在以全国自然(rán)灾害综合(hé)风险普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负(fù)责人对(duì)外(wài)披露：“住(zhù)宅城乡建(jiàn)设(shè)行业获取了全国近(jìn)6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑数(shù)据以及80多万处市政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋(wū)实际(jì)仅(jǐn)有4700多(duō)万(wàn)栋，还包括了大量商业(yè)楼、写字楼(lóu)、学校、医(yī)院等非住宅。总的算(suàn)下来，住(zhù)宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数(shù)据(jù)公布(bù)了中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家(jiā)庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看(kàn)似意(yì)味着人人(rén)都有(yǒu)房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与(yǔ)房间数量有(yǒu)关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施(shī)等因素密切相关。单单从人均(jūn)住宅(zhái)间数不能(néng)完全反(fǎn)映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是(shì)以(yǐ)家庭为单位购(gòu)买成套住宅(zhái)，一套设施齐(qí)全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国(guó)户(hù)均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民住宅主要分两大类，一类是商(shāng)品(pǐn)住宅，另一(yī)类(lèi)是保(bǎo)障房(fáng)、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自建房(fáng)等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有(yǒu)直接(jiē)公布(bù)城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处(chù)可以直接(jiē)公(gōng)布，一是每年(nián)商品住宅销售套(tào)数（统(tǒng)计局）；二是居民(mín)住宅来源(yuán)（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们(men)主要用(yòng)到上(shàng)述两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极(jí)少，可忽略(lüè)不计。估算(suàn)城(chéng)镇居民户均(jūn)住(zhù)宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销售套数(shù)相加，我(wǒ)们就能(néng)够得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅和(hé)非商品住宅比例，推算(suàn)得(dé)到居民(mín)住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住宅总(zǒng)数除以家庭户(hù)数(shù)，我们就能够得(dé)到城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如(rú)下：

　　城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套(tào)户(hù)比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存(cún)量(liàng)到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既(jì)有统(tǒng)计(jì)数据(jù)，大致测算得到中国存(cún)量(liàng)房地(dì)产(chǎn)套数(shù)，并进一步(bù)推算中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商(shāng)品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套(tào)商品(pǐn)住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地(dì)产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销(xiāo)售中期房(fáng)占比近9成。本文(wén)去除商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数里的期(qī)房(fáng)销售，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅(zhái)累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的(de)期房销售额(é)。

　　主流房企竣(jùn)工周期在(zài)2-3年(nián)，并(bìng)考虑到交房后(hòu)装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以(yǐ)家(jiā)庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推算中国城(chéng)镇居民拥有的户均(jūn)住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民的住宅结(jié)构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭(tíng)拥有住宅。其中(zhōng)自建住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉租房与(yǔ)其(qí)他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他(tā)住宅和购买(mǎi)二手房(fáng)都是商品住宅(zhái)，因此(cǐ)将(jiāng)租赁(lìn)其(qí)他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到(dào)商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅增幅为过(guò)去十年变化幅(fú)度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化比例，从而(ér)我们(men)估算(suàn)出2022年商(shāng)品(pǐn)住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国(guó)平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑(lǜ)已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺(shùn)利(lì)，已购期(qī)房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用(yòng)，到2024年(nián)，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户(hù)均一(yī)套(tào)房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中(zhōng)国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅(zhái)市场(chǎng)供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足因(yīn)人口流动、居(jū)民换房(fáng)等因素产生的(de)住宅需(xū)求。因此，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日本(běn)的住宅(zhái)套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚好一套房，就(jiù)会造成人口净流入地的住宅市场供不应(yīng)求，造(zào)成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和(hé)省际流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会(huì)选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年的中(zhōng)国城乡人口流(liú)动调查数(shù)据显示，在上海、杭州以及南京工作的流(liú)动人(rén)口在老家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁(lìn)一套房(fáng)，在房价较低的县城购买一套房。所(suǒ)以说户均一(yī)套房(fáng)无法满足庞大流动人(rén)口的租赁与置业(yè)需求。白凉粉是什么东西在哪可以买到呢 白凉粉是凉性的吗p>

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中(zhōng)依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至(zhì)少在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批存(cún)在着(zhe)建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐患(huàn)大等问题，如(rú)电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了(le)很大的不便和安全(quán)隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的(de)家(jiā)庭没有独立卫(wèi)浴和厨(chú)房。这(zhè)类上(shàng)世纪修建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区很难满足现代生(shēng)活(huó)需求，在(zài)未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅(zhái)为一居室和二居(jū)室，户(hù)型偏小。其(qí)中一居室(shì)占比为(wèi)14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户(hù)型更小，当然这(zhè)与城市土地(dì)资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅面积扩张是(shì)未来(lái)地产的需求驱动力(lì)

　　根据(jù)七普数据(jù)测(cè)算，2020年城镇家庭户(hù)住(zhù)宅存量(liàng)总面(miàn)积(jī)为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考虑两年间农民带房进城和老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年和(hé)2022年商(shāng)品住宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过(guò)一半的家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积不足19平(píng)方米，不及(jí)全国(guó)人均(jūn)水平的一(yī)半(bàn)。若去除(chú)20％的公摊，可(kě)使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积低于(yú)15平方(fāng)米的家庭界定为住宅存(cún)在困(kùn)难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存(cún)在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面积为(wèi)40平，即(jí)人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户(hù)人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家(jiā)人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿的集体(tǐ)户人(rén)口(kǒu)，所(suǒ)需要的住宅(zhái)总(zǒng)量会更多。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测(cè)算(suàn)得到中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即便如此(cǐ)，中(zhōng)国人口静态结构(gòu)和动(dòng)态(tài)趋势演(yǎn)绎，决定了(le)中国未来地产仍有需求(qiú)释放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住(zhù)宅需求主要(yào)来(lái)自于四个方面(miàn)。

　　第(dì)一，户(hù)均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去(qù)20年我国(guó)城镇家庭户(hù)均人口(kǒu)数(shù)不断下降，六普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占(zhàn)比(bǐ)明显上升，人(rén)口小家庭(tíng)化(huà)趋(qū)势将继续延续，导致户数会因户均人(rén)口(kǒu)规模(mó)的缩小(xiǎo)而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致(zhì)经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益(yì)明(míng)显，资源(yuán)和(hé)生(shēng)产要素(sù)逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区(qū)域经济资(zī)源分配的再集中吸引着人口流(liú)入。人(rén)口迁(qiān)移势必涉及到买房租房(fáng)，给(gěi)迁入(rù)地住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万，而出(chū)生人口(kǒu)为44.9万人，死亡(wáng)人口为(wèi)38.4万人，自(zì)然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增(zēng)长主要受(shòu)益于人(rén)口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改(gǎi)善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的(de)比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十(shí)年(nián)间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净(jìng)需求(qiú)增(zēng)加9755万户(hù)。49％的(de)家庭购买(mǎi)商品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济(jì)适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改(gǎi)造(zào)，商品住宅的占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老公有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基础设施配套差、没有或少有(yǒu)物业管(guǎn)理，居民追(zhuī)求美(měi)好、宜(yí)居(jū)生(shēng)活的环境，背后的改善性需求有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向(xiàng)于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望(wàng)提高(gāo)生(shēng)活品质，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会(huì)议(yì)明确(què)指出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数(shù)为1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数较其他(tā)国家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度与经济(jì)水(shuǐ)平有着密切正向联系。随着经济发展水平(píng)的提高，中国的人均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去(qù)二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在不足，供(gōng)需出现(xiàn)错配，这是过去二十(shí)年(nián)房价快速上涨基(jī)石。那么未来将是(shì)住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产大分化(huà)时代(dài)已至(zhì)，这(zhè)种分(fēn)化(huà)不单局限于城市能(néng)级(jí)之间差(chà)异(yì)，优质小区(qū)和老旧二手房(fáng)之间(jiān)的差异(yì)也将越发(fā)扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数据调查的(de)是人，并不是针(zhēn)对住(zhù)宅，因(yīn)此可(kě)能存在(zài)统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增速(sù)可能超预期。

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