近两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例(lì)稳定一个团几个营几个连，一军一师一团一营一连一排分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位业(yè)内人(rén)士对此表示，强制分红机(jī)制是公募(mù)REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定分(fēn)红体现(xiàn)出该类产品长期投资价(jià)值，通过观(guān)测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金等指(zhǐ)标，也是观察(chá)REITs项(xiàng)目底层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也(yě)提(tí)醒普通投资(zī)者注(zhù)意，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再(zài)产(chǎn)生现金收益，特许(xǔ)经营权分红目前已包含了利润分配和本金的(de)归还(hái)，在(zài)选择(zé)投资标的时应了解资产(chǎn)类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配情况(kuàng)尚未公布(bù)。整(zhěng)体来看，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比(bǐ)例(lì)的稳定(dìng)分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部(bù)分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负(fù)责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源为持有期(qī)分红收益，以及基金份(fèn)额交易价格的变化。基金份额(é)二(èr)级市场价格(gé)受到公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况及(jí)市场因素(sù)的(de)综合(hé)影响，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则(zé)更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自(zì)基础设施资产(chǎn)的(de)经营现(xiàn)金流(liú)，投(tóu)资人通(tōng)过基金募集材料和(hé)信息(xī)披露文件，结合(hé)行业及市场情况，可以分(fēn)析基(jī)础设(shè)施(shī)项目的(de)经(jīng)营业(yè)绩，作为(wèi)进行投资决策(cè)的(de)重要参考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金份额二(èr)级市场价格变化导(dǎo)致的浮(fú)盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额(é)持有人实际获(huò)得的(de)现金收益，对于长期(qī)投资(zī)者更具(jù)参(cān)考价值。”中金(jīn)基金相关(guān)负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开募(mù)集基础设(shè)施(shī)证(zhèng)券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相关法(fǎ)规要(yào)求(qiú)，基础设(shè)施(shī)基金应当将90％以上合并后基(jī)金年(nián)度可分配金(jīn)额以现(xiàn)金(jīn)形式分配(pèi)给投资者，强制分(fēn)红(hóng)机制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)的分红机(jī)制体现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期(qī)投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为(wèi)，从投(tóu)资角度来看，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股性(xìng)”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市(shì)场价格反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性(xìng)”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同于债券的固定利(lì)息回(huí)报(bào)，而是由(yóu)可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的(de)角度来看，一方面是(shì)公募(mù)REITs丰富了(le)机(jī)构投资者的投(tóu)资品(pǐn)类，为资产配(pèi)置多元化提(tí)供抓手，具有较强(qiáng)的配置价(jià)值。另(lìng)一方(fāng)面，公募REITs的分(fēn)红(hóng)能够帮助(zhù)机构投(tóu)资者稳定(dìng)收益。机构投资者公募(mù)REITs能够(gòu)通(tōng)过分(fēn)红(hóng)获取相对于(yú)投资(zī)债券相对高的收益性，在有效(xiào)控制风险的前提下，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压(yā)舱石”的(de)作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平(píng)的预期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势的关键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年(nián)以来(lái)中证REITs（收盘(pán)）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观(guān)经(jīng)济的影响(xiǎng)，可分配金(jīn)额完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市(shì)场的(de)价格(gé)波动受多(duō)重(zhòng)因素的(de)影响，投资收益是(shì)影响(xiǎng)REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格(gé)的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸(xī)引投(tóu)资者(zhě)参(cān)与公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金基(jī)金相关负责人也表示，近期经济(jì)预期恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票和债(zhài)券回归(guī)的过程；另一方面(miàn)，基础(chǔ)设(shè)施项目的经营业绩相对经济活力的改善有一定的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额的(de)开盘指导价做调减处理，调减金额(é)根据单位基金份额的分红金额(é)进(jìn)行计算。除权操(cāo)作(zuò)是对分红前后基金份额(é)净值(zhí)变(biàn)化的修正，使投资人(rén)在基金分(fēn)红前后均可(kě)以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可(kě)增强投资者(zhě)长期(qī)投资的(de)信心(xīn)，同时需结合持有产品的特性，关注(zhù)二级市(shì)场扰动(dòng)对整体收(shōu)益的影响程度。”中航基金相(xiāng)关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分配和本金(jīn)归还

　　普通(tōng)投资(zī)者应了(le)解底层(céng)资产情况

　　多(duō)位业内人(rén)士还提(tí)醒，与现有公(gōng)募基金分红(hóng)前提是本金之上的增(zēng)值部分不同(tóng)，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金与增值两个部(bù)分，两个部分(fēn)之间的比例是变动的，与现有公募(mù)基(jī)金分红(hóng)差异很大(dà)，大(dà)多数(shù)普(pǔ)通投资者可能(néng)把“分派”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价值面临(lín)极大(dà)不确定性，这(zhè)是该类投(tóu)资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有特许经营权(quán)类和产权类两大资产类型，持有产权类产品的(de)收益(yì)主(zhǔ)要包括每(měi)年的(de)现(xiàn)金分红及资(zī)产增值的(de)收益，而持有特许(xǔ)经营(yíng)类产品的收益(yì)主要来(lái)自项目每年(nián)的(de)现金分红。其中，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权(quán)类(lèi)资产的(de)分红包括了(le)利润分配(pèi)和(hé)本金的归还，两者的比率也是(shì)变(biàn)动的(de)，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资(zī)收益。普通投资(zī)者在(zài)选择(zé)投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也(yě)表(biǎo)示(shì)，从(cóng)细(xì)分来看，各类(lèi)公(gōng)募(mù)REITs分红因底层(céng)资产属性(xìng)不同而形成(chéng)区(qū)别。特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类的公募REITs产品(pǐn)因(yīn)其分(fēn)红相当于包(bāo)含“本(běn)金(jīn)+收(shōu)益(yì)”，分红(hóng)相对较多(duō)，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为(wèi)“收益(yì)”，更(gèng)看重(zhòng)底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资(zī)者(zhě)在选择公(gōng)募(mù)REIT时，需要(yào)考虑底层(céng)资产属性，对所(suǒ)选择产(chǎn)品的二级市场价(jià)格和分红有合(hé)理预(yù)期(qī)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人也认(rèn)为，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特许经营项目在经(jīng)营权到期后不再能(néng)产生现金收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派(pài)”比“分红(hóng)”更(gèng)加准确(què)。基于这个(gè)特点(diǎn)，剩余经营期限(xiàn)较(jiào)短的特许经营项(xiàng)目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余(yú)期(qī)限较长的特许经营权项目，即使(shǐ)分派(pài)率相对较低，也有足够(gòu)年限(xiàn)收(shōu)回(huí)本金并(bìng)取得(dé)收益。

　　中金基(jī)金(jīn)该负(fù)责人提醒投资者注(zhù)意(yì)，特许经营权(quán)项目的分派金额(é)包含了投资本金(jīn)，在不(bù)进行扩募的(de)情况下(xià)，基金份额单价随着分派进度(dù)逐年下降(jiàng)是正常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权类项目的土地或(huò)建筑的剩余使用年限一(yī)般较长(zhǎng)，再(zài)加上(shàng)到期后通(tōng)过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地(dì)出让金等追(zhuī)加投(tóu)资，有机会进一(yī)步延长经(jīng)营期限。这种类似永续经(jīng)营的假设反映在基础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的(de)资(zī)产投(tóu)资属性。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观(guān)测内部收益率等(děng)指标(biāo)

　　评估项目底层资(zī)产运(yùn)营情(qíng)况

　　在(zài)基金分(fēn)红的时(shí)点，多位(wèi)业(yè)内(nèi)人(rén)士还表示(shì)，在产(chǎn)品分红期，投资者可以(yǐ)观测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可(kě)供分配现金、内部收益(yì)率等指标，来观(guān)察(chá)和评估项(xiàng)目底(dǐ)层(céng)资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指标有两(liǎng)个：一是年报中披(pī)露的经营活动现(xiàn)金流(liú)，二是可供分配现金，二者存在本(一个团几个营几个连，一军一师一团一营一连一排běn)质性区别。经营(yíng)活动(dòng)产生的(de)现金净流量是指企业经营、筹资(zī)、投资产生的现金(jīn)流，基于(yú)企业本身经营活(huó)动产生；可(kě)供分配的现(xiàn)金实质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的(de)项目(mù)进行(xíng)调整，加(jiā)期初现金，最终(zhōng)得到的账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募(mù)REITs作为(wèi)资产配(pèi)置新(xīn)选择，投资价值体现在(zài)相对股债市场独立的资产配置功能(néng)，比较适合长期持有。建议投(tóu)资者对经(jīng)营权类的(de)资产(chǎn)可以更多关(guān)注内部收益率的高低，对产(chǎn)权类(lèi)的(de)资(zī)产更多(duō)关注分派率(lǜ)高低。因(yīn)为公募(mù)REITs可分配收(shōu)益主要来自底层(céng)资(zī)产的(de)经(jīng)营净现(xiàn)金流，所(suǒ)以底层资(zī)产运营情况直接影响投资(zī)回报，投(tóu)资者(zhě)可综(zōng)合考虑原(yuán)始权益(yì)人(rén)综合实(shí)力、运(yùn)营管(guǎn)理机构(gòu)实(shí)力、公募基金管理人实力等多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由(yóu)于分红交易带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接连回(huí)调，建议投资者关(guān)注有(yǒu)基本面支撑(chēng)、填权(quán)效应相对明显、同时分(fēn)红(hóng)规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在(zài)发行(xíng)首年及次年的可供分配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金额与募(mù)集材料中披露预测进行比较(jiào)分(fēn)析，结合经济及市场的(de)实(shí)际环境，对基础设施项目(mù)的运营业(yè)绩(jì)及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金(jīn)基(jī)金上述负责人也称。

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