导读

　　黄金(jīn)二(èr)十年(nián)之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入(rù)大分(fēn)化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房(fáng)地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年(nián)，连续三年商(shāng)品住(zhù)宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近(jìn)年地产持续(xù)低景(jǐng)气，有关(guān)中(zhōng)国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文(wén)试(shì)图厘清(qīng)中国城镇存量(liàng)住宅真实(shí)情况(kuàng)，据此判断(duàn)中国(guó)未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量(liàng)极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住(zhù)建部披(pī)露(lù)全(quán)国有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，第七次人口普查调(diào)查数据显示(shì)城镇(zhèn)家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀(huái)疑，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的(de)近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一(yī)成(chéng)，其中还(hái)包(bāo)括大量城镇非住宅(zhái)建(jiàn)筑，如商业办(bàn)公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国(guó)城(chéng)镇居民(mín)人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不(bù)是人(rén)均一间房(fáng)所能满足(zú)，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国(guó)的人均住(zhù)宅(zhái)间数较发(fā)达国家(jiā)还有很大差距。人均住(zhù)宅间数大于1同(tóng)样不(bù)意味(wèi)着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居民(mín)户均1套(tào)房(fáng)，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无直接公布中国家庭户均住(zhù)宅的数据，我们(men)根据商品住宅(zhái)套数、商品住宅占比和(hé)城(chéng)镇家庭户数(shù)，计(jì)算出城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有重庆小面调料哪个牌子正宗一些呢 重庆小面是碱水面吗0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每(měi)户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事(shì)实上中国住宅市场(chǎng)供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示(shì)，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不平衡，是(shì)因为户均一套房无法满(mǎn)足流动人口的租赁和置业需求。全国总人(rén)口的近三成都(dōu)是流动人口，流(liú)动人口会选择(zé)在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而(ér)产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即(jí)便(biàn)户(hù)均(jūn)一(yī)套房(fáng)，中国未来地(dì)产仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增加，导致家(jiā)庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新户(hù)购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资(zī)源分配的(de)再集中吸引着人口流入(rù)，人口净迁(qiān)入城市的(de)新增住宅需求有(yǒu)望(wàng)持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成(chéng)的住(zhù)宅(zhái)中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面(miàn)积。促成“老破(pò)小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑面积均较发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的(de)改善性需(xū)求(qiú)正在(zài)不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下(xià)中国(guó)地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住(zhù)宅供给存(cún)在不(bù)足，这是过(guò)去二十年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基(jī)石。那么当下(xià)房地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则更多(duō)体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之间，不同区域板(bǎn)块之间(jiān)，不(bù)同(tóng)品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披(pī)露全国已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以(yǐ)来(lái)，各(gè)大城市二手(shǒu)房挂牌(pái)量突然(rán)激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国(guó)的房(fáng)子是否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍(réng)然存在不(bù)足(zú)？可惜(xī)由(yóu)于住(zhù)宅存量数据并未公布，我(wǒ)们无法直(zhí)接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算(suàn)出中国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当(dāng)前的(de)房子(zi)是否(fǒu)真的过剩了？据此判断未(wèi)来房地产(chǎn)市场会(huì)如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察(chá)中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直观判断(duàn)站不住脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在以全(quán)国(guó)自然灾害(hài)综(zōng)合(hé)风险普查(chá)工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上(shàng)，负责(zé)人对外(wài)披露：“住宅(zhái)城乡建设(shè)行业获(huò)取(qǔ)了全国近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村(cūn)房屋(wū)占(zhàn)9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇(zhèn)房屋(wū)实际(jì)仅有4700多万栋，还包(bāo)括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅(zhái)。总的(de)算下来(lái)，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据(jù)公布了中国城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户(hù)居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间数大(dà)于1，看似意(yì)味着人人(rén)都(dōu)有房间居(jū)住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间(jiān)数量有关，更(gèng)与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套(tào)设施等因素密切(qiè)相关(guān)。单单从人均住宅间数(shù)不能完全反(fǎn)映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国(guó)主要是(shì)以家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一(yī)套设施(shī)齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的(de)测算思(sī)路、数据和(hé)方(fāng)法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分两(liǎng)大类，一类(lèi)是商品住宅，另一类是保障房、原公有(yǒu)住宅(zhái)、自建房等非商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有直接公布城镇住宅数(shù)量。居(jū)民住宅相关数据有两处可以直(zhí)接公布，一(yī)是(shì)每年商(shāng)品住宅销售套(tào)数（统计(jì)局）；二是(shì)居(jū)民住宅来源（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民户(hù)均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述两组数(shù)据。

　　中国住(zhù)宅改革(gé)始于1998年(nián)，1998年(nián)之前商品(pǐn)住宅数(shù)量极少(shǎo)，可忽略不(bù)计(jì)。估算城镇居民户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套数相加(jiā)，我们就能够得到当前商品(pǐn)住宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第二步(bù)，根据(jù)城镇居民拥有的(de)商(shāng)品住宅和非(fēi)商品住宅比例(lì)，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数(shù)除以家庭(tíng)户数，我们就能(néng)够(gòu)得到城镇户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数(shù)量。

　　具体计算公(gōng)式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存(cún)量到底(dǐ)有(yǒu)多(duō)少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们(men)利(lì)用(yòng)既(jì)有统计(jì)数据(jù)，大(dà)致(zhì)测算得到中(zhōng)国存量房(fáng)地(dì)产套(tào)数(shù)，并进一步推算中国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我(wǒ)们(men)计算(suàn)得到：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品住宅(zhái)累计(jì)销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地产销(xiāo)售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数里的期(qī)房销售，得到商(shāng)品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套数(shù)计(jì)算为例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅(zhái)累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企(qǐ)竣工(gōng)周期在(zài)2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的时(shí)间，取(qǔ)最(zuì)大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商品住宅(zhái)现房(fáng)套数除以(yǐ)家(jiā)庭户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需(xū)要进(jìn)一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居民(mín)的住宅(zhái)结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中重庆小面调料哪个牌子正宗一些呢 重庆小面是碱水面吗自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁(lìn)其他住(zhù)宅和购(gòu)买二手房都是商品住宅(zhái)，因此将(jiāng)租赁其他(tā)住宅、购买(mǎi)商(shāng)品住宅与购(gòu)买二手房(fáng)加总(zǒng)，得到商品住(zhù)宅(zhái)占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品住宅增(zēng)幅(fú)为过去十(shí)年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅(zhái)的(de)实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑已购期(qī)房，中国(guó)平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会(huì)拥有(yǒu)一(yī)套住宅(zhái)。

　　三、城镇户(hù)均(jūn)一套房(fáng)的(de)三(sān)点含义

　　既然城镇居民已经达到了(le)户均一(yī)套房的(de)程度(dù)，“户(hù)户有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚(shèn)至意味(wèi)着中国(guó)地产存量供给(gěi)绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套房(fáng)并不意味(wèi)着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅(zhái)来满足(zú)因(yīn)人口(kǒu)流动、居民换房等因(yīn)素产(chǎn)生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地(dì)产市场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日(rì)本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会造成人口(kǒu)净流入地(dì)的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人(rén)口和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会(huì)选(xuǎn)择(zé)在(zài)大(dà)城市租房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人口流动调查(chá)数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流(liú)动人口在老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房(fáng)价迫(pò)使(shǐ)打工人回(huí)乡置业(yè)。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实际上会占据(jù)两套房，在高房价的大城市(shì)租赁一套房，在房价较低的(de)县城购买一套房。所以说户均一(yī)套房无法(fǎ)满足(zú)庞大流(liú)动人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然(rán)有(yǒu)不(bù)少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民(mín)住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存(cún)在着建(jiàn)筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如电(diàn)线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活(huó)带来了(le)很(hěn)大的不便和安(ān)全(quán)隐患(huàn)，并且(qiě)居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成(chéng)的老旧住宅面(miàn)积(jī)小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积(jī)占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)很难满足现代生活需(xū)求，在(zài)未来大(dà)都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一(yī)居室和二居室(shì)，户型偏小。其(qí)中一居(jū)室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当(dāng)然(rán)这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积(jī)扩(kuò)张(zhāng)是(shì)未来(lái)地产的(de)需(xū)求(qiú)驱动(dòng)力(lì)

　　根(gēn)据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住(zhù)宅(zhái)存(cún)量(liàng)总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带房(fáng)进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积(jī)在(zài)30平米以下(xià)。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不(bù)及全(quán)国人均水(shuǐ)平的(de)一半。若去除20％的(de)公摊，可使用的住(zhù)宅(zhái)面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅(zhái)存在困(kùn)难，若按这(zhè)个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住(zhù)宅困难问题(tí)。

　　若人均(jūn)可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家(jiā)庭(tíng)户(hù)人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前至(zhì)少(shǎo)新增82亿(yì)平。

　　对(duì)比(bǐ)发达(dá)国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去(qù)除公(gōng)摊(tān)面积后，中(zhōng)国的人均可使(s重庆小面调料哪个牌子正宗一些呢 重庆小面是碱水面吗hǐ)用面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差(chà)距将变(biàn)得明显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需(xū)要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地(dì)产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)1套房，看(kàn)似(shì)已经户(hù)户有房。即便如此，中国人口静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决(jué)定了中国未来地产仍有(yǒu)需(xū)求释(shì)放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中国未(wèi)来城(chéng)镇住(zhù)宅需求主(zhǔ)要来自(zì)于四个方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)缩(suō)小，家庭户数增多(duō)，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国(guó)城镇家庭户均人口数(shù)不断下(xià)降，六普(pǔ)显示城镇户(hù)均人口规(guī)模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占(zhàn)比(bǐ)明(míng)显上升，人口小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)继(jì)续(xù)延续，导致(zhì)户(hù)数会因户均人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移导致经济发展带来(lái)的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化(huà)日益(yì)明显，资源和生产要素逐步向经济带、都(dōu)市(shì)圈(quān)中心城市流(liú)入(rù)，区域(yù)经济资源分配(pèi)的再(zài)集中吸引着人口流入(rù)。人口迁(qiān)移势必(bì)涉及到买房租房(fáng)，给迁入地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人(rén)，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要(yào)受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求(qiú)依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅(zhái)的家(jiā)庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最(zuì)多。自(zì)建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间(jiān)为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新(xīn)增住宅需求中，有(yǒu)7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租(zū)房、购买经济适用(yòng)房和其(qí)他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改造(zào)，商品住宅的(de)占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户(hù)。破旧(jiù)的城中村、老公(gōng)有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施配套(tào)差、没有或少有物(wù)业管(guǎn)理，居(jū)民(mín)追求美(měi)好、宜居生活(huó)的环境，背后的(de)改善性需求有待(dài)释(shì)放。

　　第(dì)四(sì)，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改善(shàn)性(xìng)需(xū)求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于(yú)资(zī)金，倾(qīng)向于中(zhōng)小户(hù)型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作(zuò)会议(yì)明确指出支持住宅(zhái)改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数较(jiào)其他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适度(dù)与经济水(shuǐ)平有着密切正向联系(xì)。随着经济发展(zhǎn)水平的提(tí)高，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地(dì)产矛(máo)盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足，供需出(chū)现错配(pèi)，这是过(guò)去(qù)二(èr)十年(nián)房价(jià)快速上涨基石。那么未来(lái)将(jiāng)是(shì)住宅质量的供需冲突。房地(dì)产大(dà)分化(huà)时代已至(zhì)，这种分化不单局限于城市(shì)能(néng)级之间差异，优质小区和老旧二手房之(zhī)间的差(chà)异(yì)也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据(jù)调(diào)查(chá)的是人，并不是针对住宅，因此可(kě)能存在统计(jì)偏差。商品住(zhù)宅占(zhàn)比实际值可能偏低(dī)，其增速可(kě)能超预期。

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