导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大(dà)分化(huà)时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中(zhōng)国房地产市(shì)场黄(huáng)金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售面积(jī)超15亿平(píng)，足够(gòu)4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地(dì)产持续(xù)低景气，有(yǒu)关中(zhōng)国地(dì)产是否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存量(liàng)住宅真实情况，据此判断中(zhōng)国(guó)未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量(liàng)极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查(chá)调查数据显(xiǎn)示城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比不到一成(chéng)，其中(zhōng)还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业(yè)办公(gōng)楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人(rén)均(jūn)一间房所能(néng)满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关。中国的人均住宅间数较发(fā)达国家还有很大差(chà)距。人均(jūn)住宅间数大于(yú)1同样不意味着中国住宅市场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居民户均1套房(fáng)，其中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭户均住宅(zhái)的数(shù)据，我们根(gēn)据商品住宅套(tào)数(shù)、商品住宅占比和(hé)城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国每户(hù)城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商(shāng)业(yè)住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎(hū)意(yì)味着(zhe)户户(hù)有房，然而事实上中国住宅市场(chǎng)供需并(bìng)不平衡(héng)。

　　国际数(shù)据显(xiǎn)示，成熟(shú)房地(dì)产市场(chǎng)的住宅套户(hù)比会(huì)大于1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所以说不(bù)平衡，是因(yīn)为户均一套房(fáng)无(wú)法(fǎ)满足流动人口(kǒu)的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人(rén)口的近(jìn)三成都是(shì)流动人口，流动人(rén)口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而(ér)产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便(biàn)户(hù)均一(yī)套(tào)房，中国未来地产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)规模缩(suō)小，一(yī)人户、两人户占比不断增加，导致(zhì)家庭户(hù)数增多(duō)。小家庭化(huà)趋(qū)势将延续，带(dài)来新户(hù)购(gòu)房需求增长。

　　第(dì)二(èr)，经(jīng)济板块(kuài)的分化日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入，人口净迁入城市的新增住(zhù)宅需求(qiú)有望持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的(de)家(jiā)庭住在2000年以(yǐ)前建成的(de)住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平(píng)方(fāng)米的住(zhù)宅建筑面积(jī)。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积均(jūn)较发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性(xìng)需(xū)求(qiú)正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十(shí)年(nián)之后(hòu)，当(dāng)下(xià)中国地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为(wèi)住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基石(shí)。那么当下房地产大分化(huà)时代(dài)已(yǐ)至(zhì)，大分化(huà)时代下地产矛盾则(zé)更多体现(xiàn)在住(zhù)宅质(zhì)量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不(bù)同(tóng)能级(jí)城(chéng)市(shì)之(zhī)间，不同区域板块之(zhī)间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议(yì)。从2月以来，各大城市二手房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵(zhèn)二手房(fáng)的(de)“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的(de)房子是(shì)否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是(shì)供给过剩，还是供需(xū)平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜(xī)由于住宅存量数据并未公布，我们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有住宅套(tào)数(shù)，回(huí)答当前的(de)房子是否真的过(guò)剩了？据此(cǐ)判(pàn)断未(wèi)来房地产(chǎn)市场会如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的(de)直观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以(yǐ)全国(guó)自然灾害综合(hé)风险普查工作情况为主题(tí)的(de)新(xīn)闻发布会上，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获(huò)取了(le)全国(guó)近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)数据以及80多万处(chù)市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不(bù)到3人，住宅(zhái)市(shì)场看(kàn)似已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括(kuò)了大量商业(yè)楼(lóu)、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算(suàn)下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布了中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于(yú)1，看似意味着(zhe)人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住(zhù)水平不(bù)仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设(shè)施等因素密切相关。单(dān)单从(cóng)人均(jūn)住宅(zhái)间数不能(néng)完全反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以家庭(tíng)为(wèi)单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才(cái)是城镇居(jū)民宜(yí)居的(de)选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均住宅的测算思路(lù)、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主要分两大(dà)类，一类是商品住宅(zhái)，另一(yī)类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关(guān)数据有(yǒu)两处可以(yǐ)直接公布，一是每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数(shù)（统计(jì)局）；二(èr)是居民住(zhù)宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之(zhī)前商(shāng)品住宅数量(liàng)极少(shǎo)，可(kě)忽略不(bù)计(jì)。估算城镇居民户均住宅套(tào)数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)销售套数相加(jiā)，我们(men)就能够得到(dào)当(dāng)前(qián)商品(pǐn)住(zhù)宅总(zǒng)存量。

　　第二步(bù)，根据(jù)城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住宅和(hé)非商品(pǐn)住宅比例，推算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总数除以家(jiā)庭户数(shù)，我们(men)就能够得到城镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比(bǐ)=住宅总套数(shù)/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户(hù)比/商(shāng)品住宅占比

　　1cc的水等于多少克，1cc水是多少克

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住(zhù)宅存量到底有多少，目前缺乏(fá)一个准(zhǔn)确统计。我们利用(yòng)既有统计数据，大致测算得(dé)到中国存量(liàng)房地产(chǎn)套(tào)数，并进(jìn)一步(bù)推算中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品住宅累计(jì)销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现(xiàn)房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房为主，从(cóng)2019年(nián)开(kāi)始，新(xīn)房(fáng)销售中期(qī)房占比近9成。本(běn)文去除商(shāng)品住宅累计(jì)销售套数里的(de)期(qī)房销售，得(dé)到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数(shù)=截止到(dào)2022年商(shāng)品住宅(zhái)累计(jì)销售套数(shù)-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家(jiā)庭户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来(lái)我们需(xū)要(yào)进一步推算(suàn)中国(guó)城镇居民拥有的(de)户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示(shì)中国(guó)城镇居民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或(huò)赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其次(cì)，我们(men)假定租赁其他(tā)住宅和(hé)购(gòu)买二手房都是(shì)商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住(zhù)宅与购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房加总，得到(dào)商品住宅占居(jū)民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增(zēng)幅为过去(qù)十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变(biàn)化(huà)比(bǐ)例，从而我们估算(suàn)出2022年商品(pǐn)住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截(jié)至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经(jīng)达到了户均一套房的程度，“户户有房(fáng)”是(shì)否意味着(zhe)中国城镇化进展终结(jié)，甚至意味着(zhe)中国地产存量供(gōng)给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅(zhái)来满足(zú)因人口(kǒu)流动(dòng)、居民换房等因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟(shú)房地产市场的住(zhù)宅套户(hù)比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和(hé)韩(hán)国(guó)分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会造(zào)成(chéng)人口(kǒu)净(jìng)流入地的住宅市(shì)场供不(bù)应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人(rén)口(kǒu)和(hé)省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人口(kǒu)流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作的流动人口在老家(jiā)拥(yōng)有住宅比(bǐ)例(lì)分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使(shǐ)打工人(rén)回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套房(fáng)，在高房价的大城市租赁一套房(fáng)，在(zài)房(fáng)价较低的县城购(gòu)买一套房。所以说户均(jūn)一套房无法(fǎ)满足庞大流(liú)动人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭住(zhù)宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户(hù)城(chéng)镇居(jū)民住宅是2000年(nián)以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松(sōng)散、设施陈旧、安全(quán)隐患(huàn)大等(děng)问题，如电(diàn)线老化、管(guǎn)道等基础(chǔ)设(shè)施陈(chén)旧，给住(zhù)户(hù)的生(shēng)活带来了很大(dà)的(de)不便(biàn)和安全隐患，并(bìng)且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥(yōng)有的住宅面积(jī)占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建的(de)老旧小(xiǎo)区很难满足(zú)现代生活(huó)需(xū)求(qiú)，在未来大都(dōu)会(huì)被(bèi)拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成的(de)家庭住(zhù)宅为一(yī)居室和二居(jū)室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资(zī)源紧张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人(rén)均住(zhù)宅面积扩张是未(wèi)来地产的需求驱(qū)动(dòng)力(lì)

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不(bù)考虑两年间农(nóng)民带房(fáng)进城和(hé)老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商(shāng)品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家(jiā)庭人均住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积不足19平方米(mǐ)，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面(miàn)积低于15平方米(mǐ)的家庭(tíng)界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住(zhù)宅(zhái)面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较(jiào)目(mù)前(qián)至少新增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比发达国家人(rén)均(jūn)住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公(gōng)摊面积(jī)后，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体(tǐ)户人口，所需要的住(zhù)宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产还(hái)会(huì)有需求么？

　　我(wǒ)们(men)测算得(dé)到(dào)中国城镇家庭户(hù)均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人(rén)口(kǒu)静(jìng)态结构和动态(tài)趋势(shì)演绎，决定了(le)中国未(wèi)来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅(zhái)现实(shí)之下，中国(guó)未(wèi)来城镇(zhèn)住宅需求主(zhǔ)要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均(jūn)人口数不(bù)断下降(jiàng)，六普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而(ér)七(qī)普显(xiǎn)示(shì)城镇户(hù)均(jūn)人口规模(mó)为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的(de)占比(bǐ)明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续(xù)，导致户数会因户均(jūn)人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发展(zhǎn)带(dài)来的新增(zēng)住宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日益明(míng)显，资源和生产要(yào)素逐步向经济带(dài)、都市圈(quān)中心(xīn)城(chéng)市流(liú)入，区域(yù)经(jīng)济资源分配的(de)再集中吸引着人(rén)口流(liú)入。人口迁移势必涉(shè)及到买房租(zū)房，给迁(qiān)入地住(zhù)宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省(shěng)为例(lì)，2021年常住人口增(zēng)量(liàng)为(wèi)72万，而(ér)出生人口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然(rán)增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其(qí)人口(kǒu)增(zēng)长主(zhǔ)要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)改(gǎi)善性需求依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅和原(yuán)公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最(zuì)多。自(zì)建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有(yǒu)住宅家庭比(bǐ)例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造(zào)时间为2000年以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买(mǎi)商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住(zhù)宅需求(qiú)中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房(fáng)、购买经济(jì)适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着(zhe)城中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占比势(shì)必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积还有约81亿(yì)1cc的水等于多少克，1cc水是多少克平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建(jiàn)筑面(miàn)积小、质(zhì)量低、基础设施配套(tào)差(chà)、没有或少有物业管(guǎn)理，居民(mín)追求(qiú)美好、宜居生活的环境，背(bèi)后的(de)改(gǎi)善性(xìng)需求有待释放(fàng)。

　　第(dì)四(sì)，“住上更大(dà)房子”的(de)改善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需(xū)购(gòu)房受限于资金(jīn)，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅家(jiā)庭希望提高生活品质，以小换(huàn)大、以旧(jiù)换新。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央(yāng)经济工作会议明(míng)确指出支(zhī)持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的(de)人(rén)均住宅间(jiān)数较其他国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒(shū)适度与(yǔ)经济水平(píng)有着密切正(zhèng)向(xiàng)联系。随着经济发展水平的提高，中国的(de)人均住宅间数与(yǔ)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产(chǎn)黄金发(fā)展期(qī)，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住(zhù)宅供(gōng)给(gěi)存在不(bù)足(zú)，供(gōng)需(xū)出现错(cuò)配，这是过去二(èr)十年房价快速(sù)上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，这种(zhǒng)分化不单(dān)局限于城(chéng)市能级之间差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之(zhī)间的差(chà)异也将越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据(jù)调查的(de)是人，并不是针(zhēn)对住宅，因(yīn)此可(kě)能(néng)存在(zài)统计偏(piān)差。商(shāng)品(pǐn)住宅占比(bǐ)实(shí)际值可能偏低，其增速可(kě)能(néng)超预期。

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