蜡的熔点是多少度　　饱受争(zhēng)议的二手房交易中介费(fèi)问题，正逐渐得到监管(guǎn)部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管总局(jú)联合发(fā)布了关于规范房地产经纪服务的意见(jiàn)。意见提(tí)及，近年(nián)来，部分房地产经纪机构(gòu)存在(zài)利用(yòng)房(fáng)源客源优(yōu)势收取(qǔ)过高(gāo)费(fèi)用、未明码标价、捆(kǔn)绑收(shōu)费(fèi)、滥用(yòng)客户个人信息(xī)等问题，加(jiā)重交易当事(shì)人负担、侵害(hài)其合法(fǎ)权益(yì)。

　　基于上述背景，两部门从加强(qiáng)从(cóng)业主体管理、明确经纪服(fú)务内(nèi)容、合理确定经纪服务收费、严格实行明码标价等十方面，提(tí)出(chū)了意见。

　　中(zhōng)原地(dì)产(chǎn)首席分析师张大伟称，随着城(chéng)市发展(zhǎn)，一二线城市二手房交(jiāo)易(yì)占(zhàn)比逐渐增加(jiā)。以北(běi)京、上海为例(lì)，二手房占市场成交比(bǐ)例超过80％，大量二手房成交依赖中(zhōng)介居(jū)间成交，房地产调控重心逐渐从(cóng)开发商(shāng)过渡到中(zhōng)介(jiè)公司。

　　广东(dōng)省城规院(yuàn)住房政(zhèng)策研究中心首席(xí)研(yán)究员李宇嘉表示，买房(fáng)对居民来说属于金(jīn)额不低(dī)的大(dà)宗交(jiāo)易，由于二手房(fáng)交易成(chéng)本较高、交易(yì)周(zhōu)期较长，具有非常强的专(zhuān)业性，居民往往通过(guò)中(zhōng)介来完成。但很多中(zhōng)介利用信息(xī)不对(duì)称等问题，将非(fēi)必要的收费夹(jiā)带其中，如收取过(guò)桥(qiáo)融资、按揭费、担(dān)保费(fèi)等(děng)，对居民造成(chéng)额(é)外的负担，而且这些(xiē)服(fú)务事项并未明码标(biāo)价。

　　对于二手房市场交易(yì)过程中(zhōng)存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服务在内的相关市场交易(yì)行为及其主体(tǐ)进行规(guī)范和(hé)秩(zhì)序整顿，是房地(dì)产市(shì)场管理和调控的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工作的意(yì)义更大(dà)，也(yě)更(gèng)急迫(pò)。”

　　中介(jiè)收费问题成监管(guǎn)重点

　　二手房(fáng)市场(chǎng)中，历来对房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服务行业(yè)关注最多的一(yī)个(gè)话题，便是房地(dì)产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管的重点，将是对房地产经(jīng)纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在热点城市(shì)，二(èr)手房屋交易(yì)过程中，蜡的熔点是多少度部分价值不菲的房(fáng)屋，往往(wǎng)要缴纳一笔(bǐ)金(jīn)额(é)不低的中介费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计(jì)算，一(yī)套1000万元(yuán)的房(fáng)屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理确(què)定经纪服务收费(fèi)上，两部(bù)门(mén)在此次(cì)意见中(zhōng)提及(jí)，房地产(chǎn)经纪机构要合理降(jiàng)低住房买卖和租(zū)赁经纪(jì)服务费用。鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率越低(dī)的原则实行分(fēn)档(dàng)定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房(fáng)地产经(jīng)纪服务收费标准的最早(zǎo)依据是(shì)1995年国(guó)家计委建设部下发的(de)《关于房地产中(zhōng)介(jiè)服(fú)务收(shōu)费的通知》（971号(hào)文(wén)），其中第六(liù)条(tiáo)规定(dìng)：房屋买卖代理收(shōu)费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京(jīng)市执行的(de)2014年(nián)更(gèng)新后的收费标准，即根(gēn)据这样的规定：“少数(shù)特别(bié)复杂的住宅(zhái)买卖经纪服务，经交易(yì)各方协(xié)商(shāng)同(tóng)意，可在规定(dìng)的收费标准基(jī)础上(shàng)适当上浮(fú)，上浮(fú)幅度(dù)最高不得(dé)超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介(jiè)费(fèi)上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地产中介服务等57个政府定价，房地产经纪服(fú)务(wù)收费多(duō)少由各(gè)中介机构(gòu)自行决(jué)定(dìng)。

　　“房产中(zhōng)介(jiè)机构在(zài)实际(jì)收取费用过程(chéng)中，相关监管部门当前并未明确具(jù)体的中介费率(lǜ)，中(zhōng)介机构仅需在(zài)服务过程中对收费标(biāo)准进行明(míng)码标(biāo)价即可。而房地(dì)产经纪服(fú)务(wù)机构在具(jù)体(tǐ)收取过程中，会结合房屋价(jià)值及工资标准(zhǔn)，综合计算出合(hé)适的中(zhōng)介费(fèi)率。”张大伟补充道(dào)。

　　对(duì)于明码标价问题，两部(bù)门在此次意见中提及，房地(dì)产(chǎn)经纪机构应当在(zài)经营门(mén)店、网(wǎng)站(zhàn)、客(kè)户端(duān)等场所或渠道，公(gōng)示服务项目(mù)、服务内容和收费标准，不得混合标价和捆(kǔn)绑收(shōu)费。房地产经纪机(jī)构提供的基本服务和延伸服务(wù)，应当分(fēn)别明(míng)确服务项目(mù)和收费标(biāo)准。房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构(gòu)收费前应当向交(jiāo)易当(dāng)事人(rén)出具收(shōu)费(fèi)清单(dān)，列明(míng)收(shōu)费标准(zhǔn)、收费(fèi)金(jīn)额，由当事(shì)人签字(zì)确认(rèn)。

　　另外(wài)，对收费明显(xiǎn)高于(yú)市场平均(jūn)水平的房地产经纪(jì)机构，住(zhù)房和城(chéng)乡建设部门将会(huì)同(tóng)市(shì)场监管(guǎn)等部门采取约(yuē)谈等综合(hé)措施(shī)进行重点监管。市场(chǎng)监管部门会同(tóng)有关部(bù)门(mén)依法(fǎ)查处(chù)不按规定明码(mǎ)标(biāo)价、操纵经纪服务收费等违反价格和反垄断(duàn)法律(lǜ)法规(guī)的行为。对(duì)房地产经纪机构相关违法(fǎ)违规信息，市场监管部门要依法依规纳入国家企业信(xìn)用信(xìn)息公示系统。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励(lì)按照成交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档定价，是否意味着，未来豪宅的中介费(fèi)有望大幅降低？

　　中原地产华南区总(zǒng)裁兼深圳中原(yuán)总(zǒng)经理郑叔伦称，住建部发文鼓励(lì)按照成交价格越高、服务(wù)费率(lǜ)越低(dī)的原(yuán)则实行分档定价，合理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用，主要还是规范行业，打击收费过高的经纪机构，但对(duì)市场(chǎng)影响有限，“以深圳为例(lì)，深(shēn)圳市场豪宅和普宅本来(lái)收费就不(bù)同，各家收费(fèi)普遍在合理范围内，加上(shàng)经(jīng)纪服务(wù)费(fèi)用(yòng)对市场的影响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当(dāng)前两部门提出的(de)意(yì)见仅为鼓励(lì)性质(zhì)，即(jí)只是(shì)纲领性文件而(ér)非规定，未来(lái)如何具体认定其中的(de)细则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表(biǎo)示，“从目前市场(chǎng)看，经纪服(fú)务(wù)领(lǐng)域的调整改善、规范(fàn)化，有利(lì)于行业健康发展。同(tóng)时，由于(yú)二手(shǒu)房很(hěn)多房(fáng)源在产权方面有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不(bù)同税费等都可能对交易产(chǎn)生影响，这对房地产经(jīng)纪服(fú)务行业的专(zhuān)业性(xìng)提(tí)出更(gèng)高的(de)要求。”

　　58安居(jū)客研究院研究总监陆骑麟指出(chū)，在(zài)二(èr)手房(fáng)买卖过程中，原本应该由(yóu)上下家(jiā)各(gè)支付一半的(de)中介费，但在一些(xiē)热点(diǎn)城市的二(èr)手(shǒu)房交易过程(chéng)中，往(wǎng)往会(huì)有(yǒu)这样的情形，因部(bù)分购(gòu)房(fáng)者处于弱势地位(wèi)，从而会出现中介费(fèi)及税费均(jūn)由购(gòu)房者来承担。即使一些房东(dōng)愿意承担中介费，这部分费用(yòng)也可能通过转嫁的方式，在房(fáng)价(jià)中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁(jià)给下家，市场这(zhè)种所谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一些(xiē)房产中介(jiè)公司将其视(shì)为向(xiàng)购房者单边收费的行为。部分中介公(gōng)司可(kě)能(néng)会(huì)利用其支配地位，在原先经纪服务收费的(de)基础上，再次向房东收取费用，而这部分费(fèi)用(yòng)，房(fáng)东往往会(huì)将(jiāng)其转(zhuǎn)再次转嫁(jià)给购房者，这实(shí)际上相当(dāng)于变相(xiāng)推高了房价(jià)。两部门提出严禁(jìn)操纵经纪(jì)服务收费，不仅有(yǒu)利(lì)于提(tí)高交(jiāo)易中操(cāo)作的透(tòu)明度，也有利(lì)于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟(lín)称。

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