万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这个位于(yú)北京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背(bèi)后曾宣(xuān)称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也(yě)被拉向台前(qián)。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳书院再(zài)次(cì)受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集(jí)团成了(le)共同债务人(rén)被(bèi)中国信达追债，中(zhōng)国(guó)信达(dá)为了收(shōu)回钱(qián)款(kuǎn)不得不将中赫抵(dǐ)押的75套(tào)万(wàn)柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早已售出，业(yè)主(zhǔ)并非中赫集团，那(nà)些真正斥巨资购(gòu)入房(fáng)产的有钱人，房(fáng)子现在(zài)莫名(míng)奇(qí)妙(miào)地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的维权(quán)信息，难怪(guài)有网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头(tóu)是(shì)万柳书(shū)院”，但谁(shuí)都没想到，这个位(wèi)于海淀核心(xīn)区位，名校环绕的(de)顶级(jí)豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上(shàng)，上(shàng)架了“北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司不良债权转让(ràng)项(xiàng)目”，债权(quán)总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东(dōng)拍(pāi)卖显示，上述不(bù)良债权转让(ràng)项目的处置主体是中国信达资产管理股份有限公司北京(jīng)市分(fēn)公(gōng)司(sī)（下(xià)称中国信达北(běi)分），处(chù)置的是对北京赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有限(xiàn)公(gōng)司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债(zhài)权本金37.50亿元(yuán)。中赫集(jí)团有限公司(sī)是共同债务人(rén)。目前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意向(xiàng)人(rén)。

　　从表(biǎo)面上看，这(zhè)就是一起中国信达北(běi)分讨债的故事，但实际(jì)上，75套豪(háo)宅的背(bèi)后(hòu)暗藏秘(mì)密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书(shū)院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实(shí)，说明这些(xiē)房子(zi)实际(jì)上都是(shì)卖(mài)出去了(le)的，是有人住的(de)。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖页面上(shàng)又注明(míng)这75套房子是“未(wèi)出售”的(de)状态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透(tòu)露(lù)，中赫集团(tuán)早就(jiù)把这75套房子抵押出去，现(xiàn)在还没资金(jīn)解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书院的业主基本都是北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬(lǎo)也是万(wàn)柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)。另据地产自(zì)媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还有(yǒu)不(bù)少中赫集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等(děng)。

　　由此，不少(shǎo)网友(yǒu)感叹，“富人也被(bèi)精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并(bìng)实际占有，那(nà)么(me)，中国信达(dá)转让这笔不(bù)良债权回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准(zhǔn)还是债主中国(guó)信达(dá)。

　　根据相关法律(lǜ)规(guī)定，民事执行中(zhōng)，业主已(yǐ)经支(zhī)付(fù)价款并(bìng)实际占(zhàn)有，但未办理过户手(shǒu)续的，如果(guǒ)业主没(méi)有过错(cuò)，人民(mín)法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以向法院提出执行异议申请，请求法院解除查封(fēng)，同时可以(yǐ)联(lián)合起(qǐ)诉开(kāi)发商，要求退还购房款或办(bàn)理房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公布《最高(gāo)人民法(fǎ)院(yuàn)关于商品房(fáng)消费者权(quán)利保护问题的批(pī)复》，以司(sī)法(fǎ)解释的方式明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目的购买房屋并已(yǐ)支(zhī)付全部价款(kuǎn)，主张(zhāng)其房屋交付请求权优先于建设工(gōng)程价(jià)款(kuǎn)优先受偿权、抵(dǐ)押(yā)权以及其他债权的(de)，人民法院应当予以支持。只(zhǐ)支(zhī)付了部(bù)分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论(lùn)终结(jié)前已实际支付剩余(yú)价款的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也(yě)就是(shì)说(shuō)，如果(guǒ)这(zhè)75套房子均(jūn)为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不良债权，实(shí)际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业主讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达申请不良债权转让(ràng)，可以追溯(sù)到金(jīn)谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞(ruì)唯一股(gǔ)东。但此前，赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地等选择退(tuì)出了赫华恒(héng)瑞的(de)股东(dōng)行列，中(zhōng)国(guó)金谷国(guó)际(jì)信托有限责任公司(sī)成为了(le)唯一股东，后(hòu)者由中国信(xìn)达资产(chǎn)管理(lǐ)股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地(dì)产开(kāi)发商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团既没有很大规模，也没有很高的(de)国(guó)民知名(míng)度(dù)，但却在北京豪宅圈(quān)留下一个个(gè)传说。

　　如(rú)钓鱼台七(qī)号院，作为(wèi)中赫集团(tuán)进入北京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号(hào)楼(lóu)，高(gāo)达30万/平米的(de)天(tiān)价(jià)，成(chéng)为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引发了市(shì)场(chǎng)强烈震惊。

　　随(suí)后开发(fā)的万柳书院，更是被誉(yù)为“北京海(hǎi)淀(diàn)顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知(zhī)名房(fáng)企手中，抢下了北京万柳地块，成为(wèi)北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以神(shén)秘(mì)高(gāo)端的姿态(tài)杀入市场，无论是一块块从荷兰(lán)运回来(lái)的灰砖垒起来的五(wǔ)米高(gāo)墙，还(hái)是每棵成(chéng)本超(chāo)6万的成年银杏树，还是(shì)每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙、西宸的(de)缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜(liū)中，就可看出(chū)其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时有名的(de)融创观澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆(zhào)业广场、恒大华(huá)府等，现如(rú)今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米(mǐ)的法(fǎ)拍(pāi)房，最终成(chéng)交价1.09亿、单(dān)价达(dá)到惊人的36万元/平(píng)米，说明(míng)万柳书院虽(suī)然已经推出了8年之久，但其依(yī)旧(jiù)在北京豪宅圈备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引了不少知名人(rén)士，如知名演员(yuán)宋丹(dān)丹，就住在钓(diào)鱼台七号(hào)院。而(ér)柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成(chéng)功奠定了中赫(hè)集团的“高端路线”，也(yě)因此，它被(bèi)外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的(de)房，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产中(zhōng)的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光(guāng)环(huán)的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”却(què)多次成(chéng)为被执行(xíng)人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而拒不履行生效法律文(wén)书确(què)定义(yì)务，中(zhōng)赫集团正式成(chéng)了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年(nián)初“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财(cái)务(wù)危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人(rén)周金辉的人(rén)生轨(guǐ)迹跟着(zhe)急转(zhuǎn)直下。而追根(gēn)溯(sù)源，这个转折点，就(jiù)在(zài)于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷(fēn)纷(fēn)开始了多元(yuán)化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝(cháng)试过多元化业务，先后进军能源市场、团购网(wǎng)站，但最(zuì)终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型的目光(guāng)，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集团(tuán)以35.5亿元参股国(guó)安足(zú)球俱乐部64％股(gǔ)权(quán)，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中(zhōng)信集(jí)团手中(zhōng)拿(ná)下北(běi)京(jīng)国安(ān)俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国(guó)安(ān)俱乐部全部股权。如(rú)果(guǒ)北京国安的估值(zhí)一直没变，那么中赫(hè)集团拿下北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有人也许会(huì)感叹：卖(mài)豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的(de)是这样，中赫(hè)为什(shén)么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集(jí)团处理老婆的第三者最好方式，查老婆出轨的最好办法及其(qí)实控人(rén)周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押(yā)陆(lù)续质押，据企查查(chá)显示，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权出(chū)质记录。质(zhì)权人包括海金商(shāng)业保(bǎo)理、北京建工(gōng)、山东(dōng)国际(jì)信(xìn)托、中(zhōng)融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北(běi)京国(guó)安的时(shí)间完(wán)全吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入(rù)主北京国安后，不仅(jǐn)国安的经营状况没(méi)有得(dé)到改善，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易(yì)所官网(wǎng)信息显示(shì)，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实现营业(yè)收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该(gāi)俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力(lì)，中赫集(jí)团和周金辉夫妇(fù)还在(zài)持(chí)续质押手中的(de)中赫集团(tuán)股份(fèn)，但(dàn)国安和中(zhōng)赫(hè)的经营状况却持续(xù)没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次(cì)列(liè)被执行人，执行标的(de)高(gāo)达11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地(dì)、及中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)股东周金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等(děng)共同(tóng)成(chéng)为(wèi)被执行(xíng)人，执(zhí)行标的(de)约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只有(yǒu)北京国(guó)安(ān)，目前幸(xìng)免于难。不过在实控人都成(chéng)为老赖(lài)的情况下，被执行10个(gè)多亿的(de)北京(jīng)国(guó)安，又(yòu)如何能(néng)独(dú)善其身(shēn)？

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