导读

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当下(xià)中国地产步入大分(fēn)化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是(shì)中国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三(sān)年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家(jiā)庭(tíng)入(rù)住。恰(qià)逢(féng)近(jìn)年地产(chǎn)持续低(dī)景气(qì)，有关中(zhōng)国地产是(shì)否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾(wù)，本(běn)文试(shì)图厘清中国城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此判(pàn)断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国(guó)地(dì)产存(cún)量(liàng)极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披(pī)露(lù)全国有(yǒu)近6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑，第七(qī)次人口普查(chá)调(diào)查数据(jù)显示城镇家庭户人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中(zhōng)国房子(zi)是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建筑占比不(bù)到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋(dòng)房屋(wū)中城镇住宅占(zhàn)比(bǐ)极(jí)低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均(jūn)一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设施等因素(sù)密切(qiè)相(xiāng)关。中(zhōng)国的(de)人均住宅(zhái)间数较发达(dá)国家还有很(hěn)大差距。人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)大于1同样(yàng)不意(yì)味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现(xiàn)中国城(chéng)镇居民户(hù)均1套房，其中(zhōng)每(měi)户持(chí)有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无直接(jiē)公布中国家庭(tíng)户均住宅(zhái)的数据，我们根(gēn)据商品住(zhù)宅套数、商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)和城镇家(jiā)庭户数，计(jì)算出城镇家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似(shì)乎意味着(zhe)户户(hù)有房(fáng)，然(rán)而(ér)事实上中国住宅市场(chǎng)供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的(de)住宅套户比会(huì)大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均一(yī)套房无法(fǎ)满足(zú)流动人口的(de)租赁和置业需(xū)求。全国(guó)总人(rén)口的近(jìn)三成都是流动人口，流动人口(kǒu)会选择(zé)在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在(zài)老家买房，从而(ér)产生了额(é)外(wài)的(de)住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房(fáng)，中(zhōng)国未(wèi)来(lái)地产(chǎn)仍(réng)有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)规模(mó)缩小，一人户、两人户占(zhàn)比(bǐ)不断增加，导(dǎo)致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新户购房需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板块的分化(huà)日益(yì)明显，区域经济资源分(fēn)配的再集(jí)中吸引着人口流入，人口净迁入城市(shì)的新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家庭住在2000年(nián)以(yǐ)前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促(cù)成(chéng)“老破小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积均(jūn)较发达国(guó)家有着不小差距，“住上更(gèng)大房子”的改善(shàn)性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年是(shì)中国(guó)地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多(duō)体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存(cún)在不足，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么当下(xià)房地(dì)产大分化时(shí)代已(yǐ)至，大分化时代下(xià)地产矛盾则更(gèng)多体(tǐ)现在(zài)住宅质量供(gōng)需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不同能级城市之(zhī)间(jiān)，不同区域板块之(zhī)间，不同品质住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不久前(qián)，官方(fāng)披(pī)露全(quán)国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月(yuè)以来，各大城市二手房(fáng)挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底(dǐ)是供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未(wèi)公布，我(wǒ)们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当(dāng)前的房子是否真的过(guò)剩了？据此(cǐ)判(pàn)断未(wèi)来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一(yī)、如(rú)何有效观察中国户均(jūn)拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的(de)直观判断站不(bù)住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综合风(fēng)险普(pǔ)查工作(zuò)情况为主题的新闻发布会上，负(fù)责人对(duì)外(wài)披(pī)露：“住宅城乡建设(shè)行业获(huò)取了全国近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多(duō)万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑(zhù)，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑住(zhù)不(bù)到3人，住宅市(shì)场看似(shì)已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋(wū)占(zhàn)9成以(yǐ)上(shàng)，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业楼(lóu)、写字(zì)楼(lóu)、学校、医院等非住(zhù)宅(zhái)。总的算下(xià)来(lái)，住宅(zhái)占(zhàn)比并不(bù)大(dà)。

　　第(dì)七次(cì)人口普查数据公布了中(zhōng)国(guó)城镇家庭户(hù)人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家(jiā)庭户(hù)居民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数(shù)大(dà)于1，看似意味(wèi)着(zhe)人人(rén)都(dōu)有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量有关，更与房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、居(jū)住面积、配套设施等因(yīn)素(sù)密切(qiè)相关。单单从人(rén)均住宅间数(shù)不能完(wán)全反映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要(yào)是以家庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原(yuán)公有(yǒu)住宅、自建房等(děng)非商品住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关数据(jù)有两(liǎng)处可以直(zhí)接(jiē)公布，一是每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数（统计局）；二是(shì)居民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民户(hù)均住宅数量，我们主(zhǔ)要(yào)用到上述(shù)两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始(shǐ)于(yú)1998年，1998年(nián)之(zhī)前商品住宅(zhái)数(shù)量极少(shǎo)，可忽(hū)略不计。估(gū)算(suàn)城镇居民户均住(zhù)宅套(tào)数分(fēn)三(sān)步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品(pǐn)住(zhù)宅销(xiāo)售套(tào)数相加(jiā)，我(wǒ)们就(jiù)能(néng)够得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第(dì)二(èr)步，根(gēn)据城镇居(jū)民拥有的商品住(zhù)宅(zhái)和(hé)非商品住宅比例，推算(suàn)得到(dào)居民住(zhù)宅(zhái)总套(tào)数。

　　第(dì)三步，将城镇居(jū)民(mín)拥有的(de)商(shāng)品住宅总数(shù)除以家(jiā)庭户数，我们(men)就能够得到(dào)城镇户均(jūn)拥有的住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比=住(zhù)宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)数/家(jiā)庭户数）/（商品(pǐn)住宅套(tào)数/住(zhù)宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存量到底(dǐ)有多(duō)少，目前缺(quē)乏一(yī)个(gè)准确统(tǒng)计。我们利(lì)用既有统计数(shù)据，大致测算得到中(zhōng)国存量房(fáng)地产套数，并进(jìn)一步推算中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民(mín)户均拥有商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商品(pǐn)住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的(de)房地产销(xiāo)售以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始，新房销售(shòu)中期(qī)房(fáng)占比(bǐ)近(jìn)9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数(shù)里的(de)期房销售，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅累(lèi)计销售(shòu)套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房(fáng)企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交(jiāo)房后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们(men)需要进一步(bù)推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城镇居民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥(yōng)有住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过(guò)继承或赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们(men)假(jiǎ)定租赁其他住宅和(hé)购买二(èr)手房都是(shì)商品住宅(zhái)，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购(gòu)买商品(pǐn)住(zhù)宅与(yǔ)购买二(èr)手房加总(zǒng)，得到(dào)商(shāng)品住(zhù)宅占居民所(suǒ)有(yǒu)住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅(fú)为(wèi)过去十年变化幅(fú)度的20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商(shāng)品住宅的(de)实际变化比(bǐ)例，从而我(wǒ)们估(gū)算出2022年商品住(zhù)宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平(píng)均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国(guó)平均(jūn)每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利(lì)，已购期房(fáng)会在(zài)2-3年内陆(lù)续交付(fù)使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点含义

　　既(jì)然城镇居民已(yǐ)经(jīng)达到了户均(jūn)一套(tào)房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进(jìn)展(zhǎn)终结，甚至意味着中(zhōng)国地(dì)产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供(gōng)需(xū)平衡

　　需要(yào)有(yǒu)多余住宅来(lái)满足因人口流动、居民(mín)换房等(děng)因素产(chǎn)生的住(zhù)宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市场的住(zhù)宅套户(hù)比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一(yī)套房，就(jiù)会造成人(rén)口净流入地的住(zhù)宅市(shì)场供不应(yīng)求(qiú)，造成房(fáng)价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人(rén)口3.76亿，省(shěng)内流动人(rén)口(kǒu)和省际流(liú)动人口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查数据(jù)显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作的流(liú)动人口在老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高(gāo)房价迫使打工人(rén)回乡凛冽和凌冽的区别是什么，凌冽与凛冽拼音(xiāng)置业。

　　流动人口实际(jì)上会占据两(liǎng)套(tào)房，在(zài)高房价的大城市租赁一套房(fáng)，在房价较低的县(xiàn)城购买一套房。所以(yǐ)说户均一套房无法满(mǎn)足庞(páng)大流动(dòng)人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目(mù)前，中国的城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)中依然(rán)有(yǒu)不少老旧(jiù)小区(qū)。

　　三成家(jiā)庭，也就是(shì)约9000万(wàn)户城镇居(jū)民住(zhù)宅(zhái)是2000年以前建成，其(qí)中又(yòu)有(yǒu)11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄(líng)至(zhì)少在33岁以上。

　　这(zhè)批存(cún)在(zài)着建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线老化、管(guǎn)道等(děng)基础设施陈旧(jiù)，给(gěi)住户的生活带来(lái)了很(hěn)大的不便和安(ān)全隐患，并且(qiě)居(jū)住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪(jì)修建(jiàn)的凛冽和凌冽的区别是什么，凌冽与凛冽拼音老旧(jiù)小(xiǎo)区很难满足现代生(shēng)活需求，在未来大(dà)都会被拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一居室和二居(jū)室，户型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当然(rán)这与城(chéng)市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地(dì)产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普(pǔ)数据(jù)测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存(cún)量总面(miàn)积(jī)为294.6亿平。暂不(bù)考虑(lǜ)两年间(jiān)农民带房进城和(hé)老(lǎo)旧小区(qū)拆迁(qiān)，加上2021年和2022年(nián)商品住宅(zhái)竣工(gōng)面积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得(dé)出(chū)2022年住宅存量(liàng)总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)不足19平方米，不及全国人均(jūn)水平的一半(bàn)。若去(qù)除20％的公摊(tān)，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积低于15平(píng)方(fāng)米的家庭界定为住宅存在困难，若(ruò)按这个标准(zhǔn)算的(de)话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在(zài)住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭户人数(shù)，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发(fā)达(dá)国家人均(jūn)住宅(zhái)面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若(ruò)去(qù)除公摊面积后(hòu)，中国的人均(jūn)可(kě)使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人(rén)口，所(suǒ)需要(yào)的住(zhù)宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未(wèi)来地(dì)产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国(guó)人口静态结构和动态趋(qū)势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有需(xū)求释放。户(hù)均1套住宅现实之下，中国(guó)未来城镇住(zhù)宅(zhái)需(xū)求主(zhǔ)要(yào)来自(zì)于四个方面。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户购房(fáng)需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口数不断下降，六普(pǔ)显示(shì)城(chéng)镇户均(jūn)人口规(guī)模(mó)为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二(èr)人户的占(zhàn)比(bǐ)明显上升，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化(huà)趋势将继续延续，导致户(hù)数会(huì)因户(hù)均人口规(guī)模的缩(suō)小而增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发展带来的新(xīn)增(zēng)住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显，资源(yuán)和生产要素逐步向经(jīng)济带(dài)、都市圈中(zhōng)心城市流(liú)入，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁移(yí)势必涉及到买房租房(fáng)，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人(rén)口增量为(wèi)72万，而出生人(rén)口为44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口为(wèi)38.4万人，自(zì)然增加(jiā)人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受益于人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年(nián)间新增8473万家庭(tíng)户(hù)，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住(zhù)宅(zhái)，21％的(de)家庭购(gòu)买二手房。在新增住(zhù)宅需(xū)求中，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)还有约(yuē)81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧(jiù)的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积(jī)小(xiǎo)、质量(liàng)低(dī)、基础设施配套(tào)差、没有(yǒu)或少(shǎo)有物业管理，居(jū)民追求(qiú)美好、宜(yí)居生活的环境，背后(hòu)的(de)改善(shàn)性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求还(hái)将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户(hù)型。已(yǐ)有住宅(zhái)家(jiā)庭希望提高生活(huó)品质(zhì)，以小换大(dà)、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济(jì)工作会议明确指出支持(chí)住(zhù)宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的(de)人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因(yīn)素(sù)，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数较其他国家依(yī)旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平(píng)有着密切正向(xiàng)联系。随着经济发(fā)展水平的提(tí)高(gāo)，中国的人均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积将(jiāng)随之(zhī)增(zēng)长。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发(fā)展期(qī)，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现为住宅供给存(cún)在不足，供需(xū)出现(xiàn)错配，这是过去二(èr)十年房价快速(sù)上涨基石。那(nà)么未来将是住(zhù)宅质量的供(gōng)需(xū)冲(chōng)突。房地产大分化时(shí)代已至，这种(zhǒng)分(fēn)化不单局限于(yú)城市能(néng)级之间差(chà)异，优质小区(qū)和(hé)老旧二手房(fáng)之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并不(bù)是(shì)针(zhēn)对住宅(zhái)，因此可能存在(zài)统计偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)实际(jì)值可(kě)能偏(piān)低，其增速可(kě)能超(chāo)预期。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 凛冽和凌冽的区别是什么，凌冽与凛冽拼音