近(jìn)两(liǎng)年火爆的创新产品公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期(qī)，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来除息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈现出高比(bǐ)例稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可(kě)供分配金额的(de)REITs产品(pǐn)，平(píng)均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体(tǐ)现出该类产品长期投资(zī)价值，通过(guò)观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金等指标，也(yě)是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况(kuàng)的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目(mù)相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不再产生现金收益，特许经营权分红目(mù)前已包含了利润分配和本金的归还，在(zài)选择投资(zī)标的(de)时应了解(jiě)资产类(lèi)型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均(jūn)分红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除(chú)息日，此(cǐ)外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情(qíng)况尚未(wèi)公(gōng)布。整(zhěng)体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例(lì)的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年分(fēn)配(pèi)金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分(fēn)配比例(lì)在96％以上。

　　两只小白兔在衬衫里抖来抖去，老师两只大兔子来回晃illed="f" type="#_x0000_t75">

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表示(shì)，投资公募(mù)REITs的主要收益(yì)来(lái)源为持有(yǒu)期分红收(shōu)益，以及基(jī)金份额交易价格的变化。基(jī)金份额二级(jí)市场价格受到(dào)公募REITs资产运营情况(kuàng)及市(shì)场因(yīn)素的综合影响，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基金(jīn)分(fēn)红预期(qī)则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础(chǔ)设施资产的经营现金流，投(tóu)资人通过基金募集材料和信息披(pī)露文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可(kě)以分析基础设施项目的经(jīng)营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格(gé)变化导致的浮(fú)盈(yíng)或(huò)浮亏，分红作为基(jī)金份额(é)持有(yǒu)人实(shí)际获得的(de)现金收益，对于长期(qī)投资(zī)者更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关(guān)负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资(zī)中心运营高(gāo)级副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券投(tóu)资基金(jīn)指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础设施(shī)基金应(yīng)当将90％以上合并后基金年度可分配金额以(yǐ)现金形式分配(pèi)给投(tóu)资者(zhě)，强制(zhì)分红(hóng)机(jī)制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分(fēn)红机制体现出(chū)REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也(yě)认为(wèi)，从投资角度来(lái)看，基础设施(shī)公(gōng)募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价(jià)格反映这类产品“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分(fēn)红(hóng)体现(xiàn)了这类产品的“债(zhài)性”特点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要求，分红(hóng)类似于债券派息(xī)，但(dàn)不等同于债(zhài)券的(de)固定利息回报，而是由可供(gōng)分配(pèi)现金决定。

　　从机(jī)构(gòu)投资者的角度来看，一方(fāng)面(miàn)是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机(jī)构投资者的投(tóu)资品类，为资产(chǎn)配置多元(yuán)化提供(gōng)抓手(shǒu)，具有较强的配(pèi)置(zhì)价(jià)值(zhí)。另一方面，公募REITs的(de)分(fēn)红(hóng)能够帮助机构投资者稳定收益。机(jī)构投资者公(gōng)募REITs能够(gòu)通(tōng)过分红获取相(xiāng)对于投资(zī)债券相对高的收(shōu)益性(xìng)，在有效控(kòng)制风险的前提下，增厚(hòu)资产包(bāo)收益，起(qǐ)到(dào)投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除(chú)了(le)投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价(jià)格走势的(de)关键(jiàn)因(yīn)素(sù)之一。

　　从近(jìn)期(qī)公募REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏观(guān)经济的影响，可分配金额完成率不达(dá)预期，一(yī)定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多重因素的(de)影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价格的(de)主(zhǔ)要因(yīn)素之一，而(ér)稳定的分红有利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责(zé)人也(yě)表(biǎo)示，近期经(jīng)济预期恢复(fù)，一(yī)方面市场(chǎng)热点呈现(xiàn)向股(gǔ)票(piào)和(hé)债(zhài)券(quàn)回归的过程；另一方面(miàn)，基础设施项目(mù)的(de)经营(yíng)业绩相对经济活力的改善有一(yī)定的滞(zhì)后(hòu)性(xìng)。

　　“分红(hóng)可增强投(tóu)资者长期投资的(de)信心，同时需结合持有产(chǎn)品(pǐn)的特性，关注(zhù)二(èr)级市(shì)场(chǎng)扰(rǎo)动(dòng)对整体收益的(de)影响程(chéng)度。”中航基(jī)金相(xiāng)关人(rén)士也(yě)称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分配和本金归(guī)还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资产(chǎn)情况

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内人士还提(tí)醒，与现有公募(mù)基(jī)金分红前提是本金之上(shàng)的增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派(pài)的是本金与增值两个部分，两(liǎng)个部分之(zhī)间的比例是变(biàn)动的，与现有公募基金分红差(chà)异很大，大多数普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)可能把“分派”金额误认为是(shì)持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年(nián)限到期后(hòu)基金价值面(miàn)临极大不确(què)定性(xìng)，这是(shì)该(gāi)类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营权两只小白兔在衬衫里抖来抖去，老师两只大兔子来回晃类和产权(quán)类两大资产类型，持有(yǒu)产权类(lèi)产(chǎn)品的收益主要包括每(měi)年的现金分(fēn)红及资产增值的收益，而持有特许经营类产品的收益(yì)主要来自(zì)项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特许经营权(quán)类资产的分(fēn)红包(bāo)括了(le)利润(rùn)分配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特(tè)许经(jīng)营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者在选择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的(de)类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同而形成区别。特(tè)许经营(yíng)权(quán)类(lèi)的公募(mù)REITs产品因其分(fēn)红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层资(zī)产的价(jià)值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性，对所选择产品的二级(jí)市(shì)场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营(yíng)权到(dào)期后不再(zài)能产(chǎn)生(shēng)现金(jīn)收益，因此将可供分(fēn)配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准确。基(jī)于这个(gè)特点，剩(shèng)余经营期(qī)限较短的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特(tè)许(xǔ)经营权(quán)项目，即使分(fēn)派率(lǜ)相对较(jiào)低，也有足够年限收回本金(jīn)并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金基金(jīn)该负(fù)责人(rén)提醒投资(zī)者注意，特许(xǔ)经(jīng)营权项目(mù)的分派金(jīn)额包(bāo)含了投资本金，在不进行(xíng)扩募的情况(kuàng)下(xià)，基金份额(é)单(dān)价随(suí)着分派进度逐年下(xià)降是正常现象，投(tóu)资特许经营权(quán)REITs的收(shōu)益来(lái)自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项(xiàng)目相比(bǐ)，产权(quán)类项目的土地或建筑的剩(shèng)余(yú)使用年限一般(bān)较(jiào)长，再加上(shàng)到期后(hòu)通过对建(jiàn)筑的更新(xīn)改造或补缴土地出让金(jīn)等追加投资，有机会进一步延长经营期限(xiàn)。这种类似永(yǒng)续经营(yíng)的假设反映在(zài)基(jī)础资产(chǎn)的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资产投资属(shǔ)性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益率等(děng)指(zhǐ)标

　　评估(gū)项(xiàng)目底层资(zī)产运营情(qíng)况

　　在(zài)基金分红(hóng)的时(shí)点，多位业内人(rén)士(shì)还表(biǎo)示，在产(chǎn)品(pǐn)分红期，投资者(zhě)可以观(guān)测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标(biāo)，来(lái)观察和评估(gū)项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示(shì)，年报指(zhǐ)标(biāo)中，跟(gēn)现金相关的(de)指标有两个：一是年报中披露的经营(yíng)活(huó)动现金流(liú)，二是可供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)，二者(zhě)存在本(běn)质性区别。经营(yíng)活动产(chǎn)生的现金(jīn)净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资(zī)、投资产生(shēng)的现金流，基(jī)于企业本身(shēn)经营活(huó)动产生；可供(gōng)分配的现(xiàn)金实质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现金影响利润表(biǎo)的项(xiàng)目(mù)进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到的账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投资价(jià)值(zhí)体现在相对(duì)股债市(shì)场(chǎng)独(dú)立的资(zī)产配置功能(néng)，比较适合长期持有(yǒu)。建(jiàn)议投(tóu)资(zī)者对经营(yíng)权类的资产可以更多关注(zhù)内部收益率的高低，对(duì)产权类(lèi)的(de)资产更(gèng)多(duō)关注(zhù)分派率高(gāo)低。因(yīn)为公募REITs可分配收(shōu)益主要来自底层(céng)资(zī)产的经营净现金流，所以底层资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况直接(jiē)影响投资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原(yuán)始权益(yì)人综合实力、运(yùn)营(yíng)管理机构实力(lì)、公募基金管理人实(shí)力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公(gōng)募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，由于分红交易(yì)带来的短(duǎn)期博弈机(jī)会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回(huí)调，建议投资者关(guān)注有(yǒu)基(jī)本面支撑、填权效应相(xiāng)对明(míng)显、同时分红规模(mó)较为可观的(de)个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发行首年及次(cì)年的可供分配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的(de)实际分红金额与募集材料中(zhōng)披露预测进行比较分析，结(jié)合经济及市场的(de)实际环境，对基础设施项(xiàng)目(mù)的运营业绩及(jí)REITs的管理能力进(jìn)行判(pàn)断。”中金(jīn)基(jī)金上述负责人也称。

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