饱受争(zhēng)议的二手房交易中介费问题(tí)，正逐渐得到监管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监管总局联合发布了关于规范房地产经纪服务的(de)意(yì)见(jiàn)。意见提及(jí)，近年来(lái)，部(bù)分房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构存(cún)在(zài)利用房源客源(yuán)优势收取(qǔ)过高费用、未(wèi)明码标价、捆绑(bǎng)收(shōu)费、滥用(yòng)客户个人(rén)信息等问题，加重交易(yì)当事人(rén)负(fù)担、侵害其合法权(quán)益。

　　基于(yú)上述(shù)背景，两部门从加强从(cóng)业主体管理、明确(què)经纪服务内容、合理确(què)定经纪服务(wù)收(shōu)费、严格实行明码标价(jià)等(děng)十方面，提(tí)出了意见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随(suí)着城市(shì)发展(zhǎn)，一二线(xiàn)城市二(èr)手房交(jiāo)易占比逐渐增加。以(yǐ)北京、上海(hǎi)为例，二手房占市场成(chéng)交比(bǐ)例超过80％，大量二(èr)手(shǒu)房成交依赖中介居间成交(jiāo)，房(fáng)地产调(diào)控(kòng)重心(xīn)逐渐(jiàn)从(cóng)开发商(shāng)过渡到中介公司(sī)。

　　广(guǎng)东省城规院(yuàn)住(zhù)房(fáng)政策研究(jiū)中(zhōng)心(xīn)首席研究(jiū)员李宇嘉表(biǎo)示，买房对居民来说属于(yú)金额不低(dī)的(de)大宗(zōng)交易(yì)，由于二手房交易成(chéng)本较(jiào)高(gāo)、交易周期较长，具有非(fēi)常强的(de)专业性，居民往往通(tōng)过中介来完成。但(dàn)很多(duō)中介利用信息不对称(chēng)等(děng)问题，将非必要(yào)的(de)收费(fèi)夹(jiā)带其中(zhōng)，如收取过桥融资、按揭费(fèi)、担保费等，对居(jū)民(mín)造(zào)成额外的负担，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对(duì)于二手房市场交易过(guò)程中(zhōng)存在(zài)的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在(zài)内的(de)相关市(shì)场交(jiāo)易行为及其主体进(jìn)行规范戴自动蝴蝶去上班感受，带自动蝴蝶去上班和秩序整顿，是房地产市场管理(lǐ)和调控的主题。“当下，推进(jìn)这项(xiàng)工作(zuò)的意(yì)义更大(dà)，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房(fáng)市(shì)场中，历来对房地(dì)产(chǎn)经纪服务行业关注最多的一个话题，便是(shì)房地产经(jīng)纪(jì)服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管(guǎn)的重点，将是(shì)对(duì)房地产经纪服(fú)务(wù)收费及中介交易进行规范。

　　在(zài)热点(diǎn)城市，二(èr)手(shǒu)房(fáng)屋交(jiāo)易(yì)过程中，部分价值不菲的(de)房屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金额不低的中介费。以北京(jīng)某房地产经纪服务机构2.7％的(de)服务费率(lǜ)计算，一套1000万(wàn)元的房屋，中戴自动蝴蝶去上班感受，带自动蝴蝶去上班介费约为27万。

　　在合(hé)理确定(dìng)经纪服(fú)务收(shōu)费上，两部门在此(cǐ)次意(yì)见中(zhōng)提及(jí)，房地(dì)产经纪(jì)机构要合理降低住房买(mǎi)卖和(hé)租赁经(jīng)纪服(fú)务费用。鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服(fú)务(wù)费率越低的原则实行分档定价。引导由(yóu)交易双方共同(tóng)承担经纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房地产经纪服务收费(fèi)标准的最(zuì)早依据是(shì)1995年国家计委建(jiàn)设(shè)部下发的《关于房地产中介服务收(shōu)费(fèi)的通(tōng)知》（971号文(wén)），其(qí)中第(dì)六条规定：房屋买卖代(dài)理收费，按成交价格总(zǒng)额的(de)0.5-2.5％计(jì)收。

　　以(yǐ)北(běi)京为例，目前北京市执行的2014年更新后的(de)收费标准，即根据(jù)这样的规(guī)定：“少数特(tè)别复杂(zá)的住(zhù)宅买卖经(jīng)纪(jì)服务，经交(jiāo)易(yì)各方协(xié)商(shāng)同意，可在规定的收费标准(zhǔn)基础上适当上浮(fú)，上(shàng)浮幅度最高不得超过(guò)10％。”这意(yì)味(wèi)着，当前北京二(èr)手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示(shì)，本(běn)着“简(jiǎn)政放权”的(de)精神(shén)，北京2015年(nián)取消了房地产中介(jiè)服务等57个政(zhèng)府定(dìng)价，房地产经纪(jì)服务(wù)收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介(jiè)机构(gòu)在实际收取(qǔ)费用过程中，相关监(jiān)管部门当前并未明确具体(tǐ)的(de)中介费率，中介机构(gòu)仅需在服务过程中对收费(fèi)标准进行明码标价即可。而房地产经纪服务机构在具体收取过程中，会(huì)结合房屋(wū)价值及工资标(biāo)准(zhǔn)，综合计(jì)算出(chū)合适(shì)的中介费率。”张大伟补充道。

　　对(duì)于(yú)明码标价(jià)问(wèn)题，两部门在此次(cì)意见(jiàn)中提(tí)及(jí)，房地产(chǎn)经纪机(jī)构应(yīng)当在(zài)经营(yíng)门店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项(xiàng)目、服(fú)务内容(róng)和收费标准，不得混合标价和捆绑收(shōu)费。房地产经纪机构提供的基本服务和延伸服(fú)务，应当(dāng)分别(bié)明确服(fú)务项(xiàng)目和收费(fèi)标准。房地产经纪机构收费前(qián)应当向交易当(dāng)事(shì)人(rén)出具收费清单，列(liè)明收费标准、收费金(jīn)额，由当事人(rén)签字确认。

　　另(lìng)外，对(duì)收费明显高(gāo)于市(shì)场平均水平(píng)的房地(dì)产(chǎn)经纪机构，住(zhù)房和(hé)城(chéng)乡(xiāng)建设部(bù)门将会同市场监管等(děng)部门采取约谈等综合措(cuò)施(shī)进(jìn)行重点监管(guǎn)。市(shì)场监管部(bù)门会同(tóng)有关部门(mén)依法查(chá)处不按规定明码标(biāo)价、操(cāo)纵经纪服务收费(fèi)等违(wéi)反价格和(hé)反垄断法律法规的行为。对房地产经纪机构相关违法违规信息，市场监管部(bù)门要依(yī)法(fǎ)依规纳入(rù)国家企(qǐ)业信用信(xìn)息公示系统。

　　房(fáng)屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越(yuè)低(dī)的原则实(shí)行分档定价，是否意(yì)味(wèi)着，未来豪宅的中(zhōng)介费有望(wàng)大幅降(jiàng)低？

　　中原地(dì)产华南区总裁兼(jiān)深圳中原(yuán)总经理郑叔伦称，住建部(bù)发文鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价格越高、服务费率越低(dī)的原则实行分(fēn)档定价，合理降低住房买(mǎi)卖(mài)和租赁(lìn)经纪服务(wù)费用，主要还是规范行业，打击收费过高的经纪(jì)机构，但对(duì)市(shì)场(chǎng)影响(xiǎng)有限，“以(yǐ)深圳(zhèn)为(wèi)例，深圳(zhèn)市场(chǎng)豪宅和普宅本来(lái)收费就不同，各家收费普遍在合理范围内，加(jiā)上经纪服务费(fèi)用对市(shì)场的(de)影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两(liǎng)部(bù)门(mén)提(tí)出(chū)的意见仅(jǐn)为鼓励(lì)性质，即只是纲领性文件而非规定，未来如(rú)何(hé)具(jù)体认(rèn)定其中的(de)细(xì)则，还需要看(kàn)各城(chéng)市(shì)落(luò)地执行情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示(shì)，“从目前市场看，经纪服务领(lǐng)域(yù)的调整改善、规范化，有(yǒu)利于行业(yè)健康发展。同时，由于二手房很(hěn)多房源在(zài)产权方面有(yǒu)瑕疵(cī)，如产权(quán)抵押(yā)、不同税费等都可(kě)能对(duì)交易(yì)产生影响(xiǎng)，这(zhè)对房地产经纪服务行业的专业性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居(jū)客研究院研究总监陆骑(qí)麟指出，在二手房买卖(mài)过程中，原本(běn)应该由上下家各支付一半的中介费(fèi)，但(dàn)在一些(xiē)热点(diǎn)城市的二(èr)手(shǒu)房交易过程中，往往会有这(zhè)样的情(qíng)形，因部(bù)分购(gòu)房者处(chù)于弱势地(dì)位，从(cóng)而会出现中介费及税(shuì)费(fèi)均由购房者(zhě)来(lái)承担。即使(shǐ)一些房东(dōng)愿意承担(dān)中介(jiè)费，这部分费(fèi)用(yòng)也可能通过转嫁(jià)的方式，在(zài)房价中有所体现。

　　“上(shàng)家把中介费转(zhuǎn)嫁给(gěi)下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房(fáng)产中(zhōng)介公司(sī)将其视为向购房者单边收费(fèi)的行为。部分中介(jiè)公(gōng)司可能会利用其支配地(dì)位(wèi)，在原(yuán)先(xiān)经纪服务收(shōu)费(fèi)的基础上，再次向(xiàng)房(fáng)东(dōng)收取费用，而(ér)这部分费用，房东往往会将其(qí)转再次转嫁(jià)给购房(fáng)者，这实际上相当于变相(xiāng)推高了房价。两部门提出严禁操纵经纪(jì)服务收费(fèi)，不(bù)仅有利(lì)于(yú)提高交易中操作的透明度，也(yě)有(yǒu)利于房价(jià)的(de)稳定。”陆骑麟称。

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