外国人吃米饭吗，外国人是不是不吃米饭-绿茶通用站群

外国人吃米饭吗，外国人是不是不吃米饭民生宏观：中国户均几套房？

　　导读

　　黄金二(èr)十年(nián)之(zhī)后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年(nián)是中国房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关中国地产是否过剩(shèng)的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇存量(liàng)住宅(zhái)真(zhēn)实情况(kuàng)，据(jù)此判断中国未(wèi)来(lái)地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染(rǎn)中(zhōng)国地产(chǎn)存(cún)量极度过剩，事实是否如(rú)此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调(diào)查(chá)数(shù)据显(xiǎn)示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过(guò)剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住建部(bù)披露的(de)近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建(jiàn)筑中，城镇建筑(zhù)占比不(bù)到(dào)一成，其中还(hái)包括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适(shì)不是(shì)人均(jūn)一(yī)间房所能满足(zú)，它(tā)与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间数较发(fā)达(dá)国家(jiā)还有很(hěn)大差距。人(rén)均住宅间数大于1同(tóng)样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发(fā)现中国(guó)城镇居民户均1套房，其(qí)中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国(guó)家庭户均住宅的数(shù)据，我们根据商品(pǐn)住宅(zhái)套数、商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比和城镇家(jiā)庭户数，计算出(chū)城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前(qián)城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套为商(shāng)品住宅。若期(qī)房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其(qí)中商(shāng)业(yè)住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然(rán)而事实上中国(guó)住(zhù)宅市(shì)场供(gōng)需并不(bù)平(píng)衡。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不(bù)平(píng)衡(héng)，是(shì)因为户均(jūn)一套房无法满足流动人口的租(zū)赁和置业需(xū)求。全国总人口的近三成都是流(liú)动(dòng)人口，流动人口会选择(zé)在大城市租(zū)房挣钱(qián)，在老家买房，从而(ér)产(chǎn)生了额外(wài)的(de)住(zhù)宅需求。

　　即(jí)便户(hù)均一(yī)套(tào)房(fáng)，中国未来地产仍(réng)有四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口(kǒu)规(guī)模缩小，一人户、两人(rén)户占比不断增(zēng)加，导致家(jiā)庭(tíng)户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延(yán)续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域(yù)经济(jì)资(zī)源分配的再集中吸引着人(rén)口流入，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅需求有(yǒu)望持(chí)续(xù)旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前(qián)建成的(de)住宅(zhái)中，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅(zhái)的(de)改造势(shì)在必行。

　　第四，中国(guó)的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积均(jūn)较发达国家有(yǒu)着不小(xiǎo)差距，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改善(shàn)性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后(hòu)，当(dāng)下中国地产步入大(dà)分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅供给存在不足，这是过去(qù)二十年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那么(me)当下(xià)房地产大分(fēn)化时代已至，大分化时代下地(dì)产矛盾则更多体现在住(zhù)宅(zhái)质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同能级城(chéng)市之间，不同区(qū)域板(bǎn)块之(zhī)间，不(bù)同(tóng)品质住宅(zhái)之间。

　　中国户(hù)均几(jǐ)套房？| 民生(shēng)·周(zhōu)君芝团(tuán)队

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑，引发热议(yì)。从(cóng)2月以(yǐ)来，各大城市二手房(fáng)挂牌(pái)量(liàng)突(tū)然激增(zēng)，引发(fā)一阵二手房的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供(gōng)给过剩(shèng)，还(hái)是供需平衡，或是仍然(rán)存在不足(zú)？可惜由于(yú)住宅存量数据(jù)并未公布(bù)，我(wǒ)们(men)无法直接(jiē)知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)住(zhù)宅套数，回答(dá)当前的房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩了(le)？据(jù)此判断未来房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观(guān)察(chá)中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅(zhái)数量(liàng)过剩的直观判断站不住脚(jiǎo)外国人吃米饭吗，外国人是不是不吃米饭strong>

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害(hài)综合风险普查工作情况(kuàng)为主(zhǔ)题的新(xīn)闻发布会上(shàng)，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了(le)全国近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看(kàn)似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中(zhōng)，农村房屋(wū)占9成以上(shàng)，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还(hái)包括(kuò)了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比(bǐ)并不(bù)大。

　　第(dì)七次人(rén)口普查数据(jù)公(gōng)布(bù)了中国城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似(shì)意味(wèi)着(zhe)人人都有(yǒu)房间(jiān)居住。

　　居住(zhù)水平不(bù)仅与(yǔ)房间数(shù)量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配套(tào)设(shè)施等因素密切相关。单单从人均住宅间(jiān)数不能完全反映(yìng)出城镇居民(mín)的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位(wèi)购买成套(tào)住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才是城(chéng)镇(zhèn)居民宜居(jū)的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一(yī)类是(shì)商品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅(zhái)、自建房等(děng)非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相(xiāng)关(guān)数据(jù)有(yǒu)两处可(kě)以直接公布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统计局(jú)）；二是居(jū)民住宅(zhái)来源（人(rén)口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅(zhái)数量，我们主要(yào)用到上述两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改革始于1998年，1998年之(zhī)前商(shāng)品住宅数量极(jí)少，可(kě)忽略不计。估(gū)算城镇居民户均(jūn)住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅销售(shòu)套(tào)数(shù)相加，我们就能够得到(dào)当前(qián)商品住宅总存(cún)量。

　　第二(èr)步(bù)，根据(jù)城镇居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅和非商品住(zhù)宅(zhái)比例，推(tuī)算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的商品住宅总数(shù)除以家庭户数，我们就能(néng)够得到城镇户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数/家庭(tíng)户数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有(yǒu)多少，目前(qián)缺乏一个准确统计。我们利(lì)用既有统计(jì)数据(jù)，大致测算得到中国存(cún)量(liàng)房地产(chǎn)套数，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期(qī)房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累(lèi)计(jì)销售套数里的期房销售，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数=截止到2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅累计销售(shòu)套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交房后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数除以家庭户(hù)数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商品现房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来(lái)我(wǒ)们需要进一步(bù)推算中国城镇(zhèn)居民(mín)拥(yōng)有的(de)户均(jūn)住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显(xiǎn)示中(zhōng)国城(chéng)镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅(zhái)。其中(zhōng)自建(jiàn)住宅占比(bǐ)21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公有住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁(lìn)其他住宅和购(gòu)买二手房都是(shì)商品住宅，因此将(jiāng)租赁(lìn)其他(tā)住宅、购买商品住宅与购买二手房(fáng)加总，得到商(shāng)品住宅占居民(mín)所有(yǒu)住(zhù)宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过(guò)去(qù)十年变化(huà)幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅的实(shí)际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年(nián)末，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考虑已购期(qī)房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已(yǐ)购期房(fáng)会(huì)在2-3年内(nèi)陆(lù)续交付(fù)使用，到(dào)2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)都(dōu)会拥有一(yī)套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到(dào)了(le)户均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意(yì)味着中国城镇化(huà)进(jìn)展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至意味(wèi)着(zhe)中国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户(hù)均一套房(fáng)并(bìng)不意(yì)味着住宅市场供需(xū)平(píng)衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因人口(kǒu)流动、居(jū)民(mín)换房等因素(sù)产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的(de)住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经(jīng)验(yàn)来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的(de)住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会造成人(rén)口净流入地的住宅市场(chǎng)供不应(yīng)求，造成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择(zé)在大城(chéng)市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京(jīng)工作的流(liú)动人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别(bié)为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的高工资吸(xī)引(yǐn)打(dǎ)工人，但高房价(jià)迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占据两套房，在高房价的大城市租(zū)赁一套房，在(zài)房价较低(dī)的县城购买一(yī)套房(fáng)。所以(yǐ)说户均一套房无法满足(zú)庞大流动人口的租(zū)赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户(hù)家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇(zhèn)住宅中(zhōng)依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城(chéng)镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松(sōng)散、设(shè)施(shī)陈(chén)旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施(shī)陈旧，给(gěi)住户的(de)生活带来(lái)了(le)很大的(de)不便和(hé)安全(quán)隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅(zhái)面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数拥有的(de)住宅面(miàn)积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区(qū)很难满(mǎn)足现代生(shēng)活需(xū)求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭(tíng)住宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中一(yī)居室占比为14.9％，二居室(shì)占比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城(chéng)市家庭(tíng)住宅户型更(gèng)小，当然(rán)这与(yǔ)城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未来地(dì)产(chǎn)的(de)需(xū)求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年(nián)城镇家庭(tíng)户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两(liǎng)年(nián)间农民(mín)带房进(jìn)城和老(lǎo)旧小区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)小于均值，近(jìn)4成家(jiā)庭(tíng)人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界(jiè)定为(wèi)住宅存在困(kùn)难，若按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的(de)家庭(tíng)存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为(wèi)40平，即(jí)人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要(yào)住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平(píng)。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅(zhái)面(miàn)积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面(miàn)积后，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得(dé)明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产还(hái)会(huì)有需求么？

　　我们(men)测算(suàn)得到(dào)中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经(jīng)户户(hù)有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋外国人吃米饭吗，外国人是不是不吃米饭势(shì)演绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍有(yǒu)需求释放。户(hù)均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未(wèi)来城镇住宅需求(qiú)主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增多，新户购(gòu)房需求(qiú)扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口(kǒu)数不断下降，六普显示(shì)城镇户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人(rén)口规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明显上(shàng)升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会因户均(jūn)人口(kǒu)规模的(de)缩小(xiǎo)而增多。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁(qiān)移导致(zhì)经济发(fā)展带来的新增住宅需(xū)求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济板(bǎn)块的分(fēn)化(huà)日(rì)益明显(xiǎn)，资源和(hé)生(shēng)产要素逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区(qū)域经济(jì)资源分配的再集中吸(xī)引着(zhe)人口流(liú)入。人口迁移(yí)势必涉及到买房租房，给迁入地住(zhù)宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为(wèi)例，2021年(nián)常(cháng)住人口增(zēng)量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性(xìng)需(xū)求依然(rán)庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多(duō)。自建房(fáng)家庭比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个百分(fēn)点；原公有(yǒu)住(zhù)宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他(tā)住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅减少了1282万户(hù)，住(zhù)宅(zhái)净(jìng)需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅(zhái)需求(qiú)中，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅(zhái)。租房、购(gòu)买经济(jì)适用房(fáng)和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面积(jī)还有约81亿平(píng)，涉及城镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万户。破旧的城(chéng)中村(cūn)、老公有住(zhù)宅，建筑面积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基础设施配套(tào)差(chà)、没(méi)有或少(shǎo)有物业管(guǎn)理，居民(mín)追求(qiú)美好、宜居生活(huó)的环境，背(bèi)后(hòu)的改(gǎi)善(shàn)性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭(tíng)希(xī)望(wàng)提高生(shēng)活品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的(de)中央经济工(gōng)作会议明确指出(chū)支持(chí)住(zhù)宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无(wú)论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国(guó)的人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)较其(qí)他(tā)国家依旧(jiù)存(cún)在不小差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适度与(yǔ)经(jīng)济水平有着密切正向(xiàng)联系。随着经(jīng)济发展水平的(de)提(tí)高，中国的人均住宅(zhái)间数与人(rén)均(jūn)住宅建筑面积将随之(zhī)增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年(nián)是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出(chū)现错配，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么未来将是(shì)住宅质量的(de)供(gōng)需冲(chōng)突。房地产大分(fēn)化时代已至，这种分化(huà)不单局限于(yú)城市能级之间差异，优质小区(qū)和老旧二手房之间的(de)差异也将越发扩(kuò)大。