5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而以公募(mù)基金为(wèi)代表的机构(gòu)对于这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据(jù)显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公(gōng)布的(de)总份额(é)均较4月28日时有(yǒu)小幅(fú)增长。根据(jù)基金一季报统(tǒng)计(jì)，龙头(tóu)与地方国企央企获(huò)得(dé)增持，持仓数量(liàng)占流通(tōng)股比重增(zēng)幅(fú)五只个股分别为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对房地产的(de)配置(zhì)看(kàn)，2019年末(mò)，公(gōng)募(mù)所持有的房地产行业标的市(shì)值(zhí)约1188亿(yì)元，占其(qí)所持股(gǔ)票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募所持(chí)房地产(chǎn)公司市(shì)值在(zài)股票资产(chǎn)中的占比却断(duàn)崖式(shì)下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的(de)首次回升，年(nián)底这(zhè)一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产(chǎn)行业的(de)持(chí)股(gǔ)比例也同步回(huí)升，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似乎在(zài)今年一(yī)季度得以延续。数(shù)据统计显示，公募(mù)重仓持有房(fáng)地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为保利(lì)发(fā)展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集(jí)团(tuán)，持仓市值(zhí)占(zhàn)板块比重合计达(dá)47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地产的投资(zī)愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基(jī)金(jīn)一季报汇(huì)总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最(zuì)高的是保利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二的(de)是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比(bǐ)去年(nián)四季报，变化(huà)之(zhī)处首(shǒu)先在于几只房地产龙头(tóu)股从(cóng)排位(wèi)上看均有退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其次是(shì)金地集(jí)团退(tuì)出(chū)百(bǎi)大之列。但考虑到(dào)房地产是复苏(sū)链上最后一环，且首季并非(fēi)行业(yè)销(xiāo)售旺季，其传导到(dào)二级市(shì)场(chǎng)乃至机构(gòu)持仓上还需(xū)要时(shí)间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判(pàn)断房地(dì)产已(yǐ)经进入大分化时代，一二线城(chéng)市(shì)好于三四线城(chéng)市(shì)。而映射到二级(jí)市场投资上，配置(zhì)房地产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如果按照产业周期(qī)来(lái)分类(lèi)，包括房地产等(děng)几类行业在盖(gài)特纳(nà)曲线里(lǐ)属于(yú)成熟(shú)期(qī)或(huò)者衰退期的行业，传统认知上没(méi)有(yǒu)什么投资机会的。但(dàn)在这几年特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等类似的(de)行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更(gèng)大的变化(huà)。”一不愿具名的(de)上海公募(mù)基金经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过(guò)也(yě)有公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年(nián)光是居民(mín)存款数(shù)量(liàng)增加(jiā)了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑(zhù)面(miàn)积，考(kǎo)虑存量地产的(de)更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还(hái)需要(yào)有一定的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功(gōng)绩(jì)也指出：“时(shí)至(zhì)今(jīn)日，无论从城镇化的进程，还是人(rén)均(jūn)住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房(fáng)短(duǎn)缺时代，而目(mù)前居民(mín)的(de)杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的(de)销(xiāo)售额，以及过(guò)快(kuài)上行的房价，因而行(xíng)业高增的时(shí)代已经过(guò)去，未来行业的需求(qiú)或将(jiāng)回落，在(zài)此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入(rù)到供给(gěi)侧出清的过程。这个过(guò)程(chéng)中(zhōng)，综合竞争力(lì)强的公司就能够(gòu)通过(guò)大鱼(yú)吃小鱼的(de)方式，获得市占率的提升。当行(xíng)业需求见顶回落时，行业的(de)贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿(ā)尔法(fǎ)，而(ér)对应到股票投资，就(jiù)是(shì)强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转变，精耕(gēng)细作个(gè)股(gǔ)成为公募乃至整体机构(gòu)的务实之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配(pèi)置房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质(zhì)区(qū)域性(xìng)标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来(lái)，房地(dì)产板(bǎn)块个股(gǔ)多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计(jì)申万房地产板块个(gè)股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标(biāo)的股中，本月以来实(shí)现(xiàn)股价(jià)上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司(sī)月内涨(zhǎng)幅超过了(le)10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交(jiāo)量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收(shōu)出涨停。从该股的(de)基(jī)本面(miàn)来看(磨刀霍霍向牛羊全诗，磨刀霍霍向牛羊是哪首诗上的kàn)，上实发(fā)展的主营业务为(wèi)房(fáng)地产(chǎn)开发与经营。公司(sī)的主(zhǔ)要产品及服(fú)务(wù)为房地(dì)产销售、房地产租赁、物(wù)业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业(yè)绩(jì)数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一(yī)季度，其(qí)实现(xiàn)营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大流(liú)通股股东来看(kàn)，各类(lèi)机构都有(yǒu)对其布(bù)局(jú)的(de)例子。以(yǐ)3月31日时的首季十(shí)大流通股股(gǔ)东(dōng)来看， 具体包括(kuò)公募的上(shàng)银(yín)基金、私募的迎水文(wén)龙(lóng)、中(zhōng)央汇(huì)金、长城资(zī)产管理公司(sī)等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东(dōng)金桥也是上海本(běn)地(dì)房企，其(qí)第一季度的收(shōu)入利润(rùn)规模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一(yī)方(fāng)面是(shì)该公司后疫(yì)情时代出租率复苏(sū)至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看(kàn)，一季度新(xīn)增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积(jī)约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好(hǎo)背景下(xià)，自然(rán)也吸引(yǐn)了(le)知(zhī)名(míng)机构在(zài)其(qí)中持续驻足(zú)。从第(dì)一季(jì)度十大流通股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看，知名私募(mù)高毅(yì)邓晓峰的(de)两只产品依然在前十中，这也是连续第三个(gè)季度(dù)他(tā)有(yǒu)的两只产品杀入前十。同(tóng)时(shí)榜单中(zhōng)还有一(yī)支(zhī)大(dà)名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比投资(zī)局，其当季(jì)还(hái)小幅增加了(le)持(chí)股。

　　除去(qù)上述两家上海区域(yù)性地产公司(sī)外，荣安地产则是主要(yào)布局在深圳的(de)地(dì)产(chǎn)公司(sī)，一季报交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现(xiàn)营(yíng)业收入(rù)51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红(hóng)周刊》注意到(dào)两只公募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方(fāng)中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第(dì)九位(wèi)，此外联袂出现(xiàn)的机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全(quán)球(qiú)基金相关人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组(zǔ)后，龙头(tóu)的价值更为笃定突(tū)出；从(cóng)拿(ná)地端(duān)看，2022年(nián)土地(dì)市场大幅降温(wēn)，优质(zhì)土地供给较多（券商(shāng)测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问题(tí)或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机(jī)获(huò)取低成本土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从(cóng)融资上看，龙(lóng)头房(fáng)企杠杆率较低，净(jìng)负债(zhài)率基本(běn)在70％以下，而(ér)其他房(fáng)企的净负债(zhài)率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下(xià)滑，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的(de)销售(shòu)额增(zēng)速为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在(zài)当前(qián)中(zhōng)特估的浪潮下(xià)，央国企地产股或存在发展的大好机(jī)会。中信证券指出：“房(fáng)地产行(xíng)业的(de)结(jié)构性机(jī)会依然存在，少部分(fēn)公司(sī)尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库存(cún)的优势。央企地(dì)产公司(sī)，现阶段表现出(chū)较低(dī)的融资成本，优质(zhì)的开发资源和(hé)良好的(de)不动产资产运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有中特(tè)估，国(guó)央企(qǐ)相(xiāng)较于民营(yíng)地(dì)产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功绩(jì)强(qiáng)调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源债权债务关(guān)系等(děng)问题，市场对民营房(fáng)开企业的资产会(huì)有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行(xíng)业出清的(de)过(guò)程中，央(yāng)国企相较于民企来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的(de)角度从中长期的(de)维(wéi)度看，行业(yè)的逻(luó)辑(jí)在于集中度(dù)提升(shēng)后，行(xíng)业进入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较快速发展阶段(duàn)更稳定(dìng)且可(kě)预(yù)期的(de)盈利和现金流(liú)创造能力，以此(cǐ)带来估值(zhí)中(zhōng)枢的提升，应该关注估(gū)值相对较低，企业自(zì)身资(zī)产的质量好(hǎo)、运营能力(lì)强、可以(yǐ)创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的(de)概率(lǜ)比较低，行业内(nèi)部将出(chū)现分(fēn)化，要关注将(jiāng)受益于(yú)行业集中度(dù)提升(shēng)的头部(bù)公司。”星(xīng)石投资首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思(sī)路的(de)话，或许还是(shì)保利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙(lóng)头(tóu)前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客(kè)观地去持续观察国企央企(qǐ)在(zài)三(sān)个方(fāng)面是否可以(yǐ)维持，首先是融(róng)资成本保持低(dī)位(wèi)，其次(cì)是销售(shòu)份额持续提(tí)升，再(zài)次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报梳(shū)理发现(xiàn)，对(duì)于(yú)2022年(nián)的业绩出现的(de)整(zhěng)体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企营(yíng)收、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较(jiào)大(dà)增速的(de)增(zēng)长。而这些公司(sī)也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的房企，主要是(shì)因为过(guò)去两三年(nián)时间，尤(yóu)其(qí)是在2021年下半年(nián)民营房企(qǐ)不怎么投资(zī)拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集中(zhōng)在核(hé)心(xīn)城市(shì)，投资力度较大(dà)。投资的(de)驱动能够推动(dòng)房企(qǐ)销售(shòu)业(yè)绩的(de)增长，从(cóng)而在2023年一季度市(shì)场恢复(fù)但仍处于调整的过程中磨刀霍霍向牛羊全诗，磨刀霍霍向牛羊是哪首诗上的，能够保(bǎo)有一个(gè)正(zhèng)增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟同时也提醒(xǐng)表示(shì)，在房(fáng)地产的复苏(sū)过(guò)程中，还(hái)面临着一(yī)些不确定性(xìng)。其实整(zhěng)个市场从四月(yuè)份开始又在往下掉(diào)。除了杭州、成都等(děng)极个别城(chéng)市(shì)四月环比三(sān)月相对(duì)表现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市(shì)都(dōu)出现(xiàn)环(huán)比下滑的情况。而现在五月的(de)市场表现也不太乐(lè)观。按照现在的经济状况(kuàng)、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存压力(lì)、企业(yè)的资(zī)金面压力，可能会(huì)出现(xiàn)，到(dào)六月份房企为了半年报(bào)冲(chōng)业绩出现市场的短期反(fǎn)弹(dàn)外的(de)一个市(shì)场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就是说，第(dì)二季度(dù)、第(dì)三季度增长不确定性的压(yā)力仍旧较大(dà)。

　　上海利(lì)檀投资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个房地产以及其上(shàng)下游(yóu)产(chǎn)业链的复苏速度(dù)都比想象(xiàng)的(de)要慢(màn)很多，我(wǒ)们要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在房地(dì)产以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意(yì)味着，只有极(jí)为少数的、做得比同(tóng)行(xíng)好得多的企业，会伴(bàn)随(suí)整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体(tǐ)现出(chū)来(lái)。所以只(zhǐ)能耐心(xīn)地去等待它(tā)的基(jī)本面(miàn)不断地凸显出(chū)来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个(gè)股仅为举(jǔ)例分(fēn)析，不做(zuò)买卖推荐。）

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