万柳书院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今年年(nián)初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这个(gè)位于(yú)北京海淀的豪宅(zhái)被全(quán)国知晓，其(qí)背后曾宣称要(yào)做地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉向(xiàng)台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次(cì)受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成了共(gòng)同债务(wù)人被中国信达追债，中国信达为了(le)收(shōu)回钱款(kuǎn)不得不将中赫(hè)抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题(tí)是，这些(xiē)房(fáng)子早已(yǐ)售出，业主并(bìng)非中赫集团，那(nà)些(xiē)真正斥巨资购入房(fáng)产的有钱(qián)人，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂(zàn)未看到这(zhè)些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭(jiǔ)菜的时(shí)候(hòu)，他们(men)的姿势都(dōu)那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能(néng)没你(nǐ)想(xiǎng)象(xiàng)的(de)那(nà)么(me)简单。

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　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅的(de)尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这个位于海淀核(hé)心区位(wèi)，名(míng)校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网(wǎng)友(yǒu)发现，中(zhōng)国信达在京(jīng)东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权(quán)转让(ràng)项目”，债权总额高(gāo)达近(jìn)47亿，该(gāi)项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万(wàn)柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示(shì)，上(shàng)述不良(liáng)债权(quán)转(zhuǎn)让项(xiàng)目的处置主(zhǔ)体是(shì)中国信达资产管理(lǐ)股份(fèn)有限公司北京市分公司（下称中国(guó)信达北分），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司（下(xià)称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集团有限公司是共同(tóng)债务人(rén)。目前，该项(xiàng)目已(yǐ)有1万次围观(guān)，35名意向人(rén)。

　　从表面(miàn)上看(kàn)，这就是(shì)一起中国信(xìn)达(dá)北分讨债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅(zhái)的(de)背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报(bào)道，万柳书院总共301户，而(ér)且早已售罄。如果(guǒ)该报(bào)道属(shǔ)实(shí)，说明这些房子实际上(shàng)都是卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达(dá)的拍(pāi)卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的(de)状态呢？只能说明这些房子根本没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有(yǒu)豪(háo)宅中介透(tòu)露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押出去(qù)，现在还(hái)没资金解抵押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学(xué)区房，万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)基(jī)本都是北京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬也是万(wàn)柳书院的业主。另(lìng)据地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合(hé)作(zuò)伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实已(yǐ)经(jīng)支付价款并实(shí)际占有(yǒu)，那么，中国信达(dá)转让这笔不良债权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖(mài)损失最(zuì)大的，没准(zhǔn)还(hái)是(shì)债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事执(zhí)行中，业主(zhǔ)已经支付价款并实际占有，但未(wèi)办理过户手续的，如果(guǒ)业主没有过错，人民法院不得查(chá)封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以向(xiàng)法院提出执行(xíng)异议申(shēn)请，请求法院解除(chú)查封，同时可以联合起诉开(kāi)发(fā)碳的相对原子质量是多少，氮的相对原子质量商，要求退还购房款或办(bàn)理房(fáng)产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今(jīn)年4月(yuè)，人民法(fǎ)院报公布《最高人(rén)民法(fǎ)院关(guān)于(yú)商品房消(xiāo)费者权(quán)利保护问题的批复》，以(yǐ)司法解释的(de)方式明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住(zhù)为目的购买房屋并已支付全部(bù)价款，主张其房屋(wū)交付请(qǐng)求(qiú)权优先于(yú)建设(shè)工程价款优先(xiān)受(shòu)偿权、抵押权以及(jí)其(qí)他(tā)债权的(de)，人民法(fǎ)院应当(dāng)予以支持。只支付了部分价款的(de)商(shāng)品房消费者(zhě)，在一审法庭辩论终结前已(yǐ)实际(jì)支(zhī)付剩(shèng)余(yú)价款的，可以(yǐ)适用前(qián)款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房子均为(wèi)“已售未网签”，那(nà)么这(zhè)笔不良(liáng)债权，实际上是个(gè)烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的(de)这75套房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界(jiè)的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次(cì)债权公(gōng)司中国信(xìn)达申请不(bù)良(liáng)债(zhài)权转让，可以追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞(ruì)唯一股东(dōng)。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等(děng)选择退(tuì)出(chū)了赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国际信(xìn)托有限责任公(gōng)司(sī)成(chéng)为(wèi)了(le)唯一股东，后(hòu)者由中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其他房企，中赫集团既没有很(hěn)大规(guī)模，也没有很高的国民知名度(dù)，但却在北京豪宅圈(quān)留下一个个传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第一(yī)个豪宅项目(mù)，2011年(nián)，中(zhōng)赫置(zhì)地推(tuī)出钓鱼岛七(qī)号院3号(hào)楼，高达30万/平米的(de)天价，成(chéng)为当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场(chǎng)强烈震(zhèn)惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院(yuàn)，更是(shì)被誉为(wèi)“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地(dì)以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融(róng)创、保利、万科等(děng)大(dà)型知(zhī)名房(fáng)企(qǐ)手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块(kuài)，成(chéng)为(wèi)北(běi)京当(dāng)年(nián)的“双(shuāng)料(liào)地(dì)王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿(zī)态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还是(shì)每(měi)棵成本超6万的成年银杏(xìng)树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸(chén)的缸、霄(xiāo)八的顶儿(ér)、融创的湖、紫(zǐ)辰院的(de)树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可(kě)看出其在(zài)北(běi)京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时(shí)有名的(de)融创观澜(lán)嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒(héng)大华府等(děng)，现如(rú)今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成(chéng)交(jiāo)价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然(rán)已经推出了8年之久，但(dàn)其依旧(jiù)在北京豪(háo)宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了(le)不少知名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业(yè)大(dà)佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路(lù)线”，也因(yīn)此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵(guì)的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪(háo)宅开发商光环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次(cì)成为被执行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如今沦落到(dào)这个地(dì)步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年(nián)年(nián)初“万柳书院少爷”走(zǒu)红(hóng)之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后的中赫集团(tuán)，发(fā)现其(qí)深陷财务(wù)危机(jī)。

　　从知名豪宅的(de)开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的人生(shēng)轨(guǐ)迹(jì)跟着急转直(zhí)下(xià)。而追(zhuī)根溯源，这(zhè)个转折点(diǎn)，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开(kāi)始(shǐ)了多元化转型(xíng)，但转型(xíng)之路(lù)并(bìng)不好走。早(zǎo)在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过多元化(huà)业务(wù)，先(xiān)后进(jìn)军(jūn)能源市场、团(tuán)购网站，但最(zuì)终都惨淡收场(chǎng)。最终(zhōng)，周(zhōu)金辉(huī)将转(zhuǎn)型的目光，放(fàng)到(dào)了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出(chū)后(hòu)，中(zhōng)赫集(jí)团以35.5亿(yì)元参股(gǔ)国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信集团手(shǒu)中拿下北(běi)京国(guó)安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国安俱乐(lè)部全部(bù)股权。如果北京国安的(de)估(gū)值一直没变，那么中赫集团拿下北(běi)京(jīng)国安，总计花费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人(rén)也(yě)许(xǔ)会感叹：卖豪宅(zhái)真是(shì)赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!碳的相对原子质量是多少，氮的相对原子质量>如果真(zhēn)的(de)是这样，中赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其(qí)实控人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团股份(fèn)质押(yā)陆续质押，据企查查显示，目(mù)前中赫(hè)集团共有11条股权出质记录。质权人(rén)包括(kuò)海金商业保理、北京建工、山(shān)东国际(jì)信托、中(zhōng)融(róng)信(xìn)托、中信(xìn)建设(shè)等。

　　这与入主(zhǔ)北京(jīng)国安的时间完(wán)全吻合(hé)。

　　然(rán)而，入主北(běi)京国安后，不仅国安(ān)的经营状况没有(yǒu)得(dé)到改善，中赫集团(tuán)也(yě)被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易(yì)所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱(jù)乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续(xù)质押手(shǒu)中的中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)股份(fèn)，但(dàn)国安和中赫的(de)经(jīng)营状况(kuàng)却(què)持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫(hè)集团被5次(cì)列被执行人，执行标的高达11亿，北京国(guó)安也3次与(yǔ)中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　<碳的相对原子质量是多少，氮的相对原子质量/p>

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于难(nán)。不过在实控人都(dōu)成为(wèi)老赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿(yì)的北(běi)京国安，又如(rú)何能独善其(qí)身？