OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技，引发了(le)公募REITs扩(kuò)募风波，如今(jīn)，二级市场的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT开(kāi)盘继(jì)续延续此(cǐ)前几日的下跌走势，午(wǔ)后跌幅一度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园REIT曾(céng)发布(bù)公告，紧急(jí)回应(yīng)称，哲库科技是(shì)其扩募拟新购入基(jī)础(chǔ)设施(shī)资产张润(rùn)大厦的重要承租方(fāng)之(zhī)一(yī)，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁协议(yì)的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技(jì)后续情况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入(rù)项目的(de)原始权益人相关负责人(rén)也表示，近期(qī)已同步启动了应急预案，排摸(mō)储(chǔ)备租(zū)户，积(jī)极应对哲库(kù)提前退租的可能(néng)事项。由于张润大厦(shà)是全国(guó)首批(pī)REITs申报(bào)扩募(mù)项目，公司领导高度重视，浦(pǔ)东新区(qū)国资委(wěi)也高度关注。

　　多(duō)位(wèi)业内人士表示，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园REIT近期市场波动(dòng)较大，但其实不动产公募REITs项目短期(qī)出(chū)租率下跌并(bìng)不会从(cóng)根本上影响其内(nèi)外价(jià)值(zhí)，投资(zī)者(zhě)应理性看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技的事件继续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此(cǐ)后(hòu)二级市场价格开(kāi)始震荡(dàng)走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华(huá)安张江光大园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影(yǐng)响，华安张江(jiāng)光大园REIT最近几(jǐ)个交易日二(èr)级(jí)市场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市(shì)以夜黑风高什么意思含义，夜黑风高啥意思来，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全(quán)市(shì)场公募REITs中位居(jū)前列(liè)。

　　从5月15日(rì)公募REITs市(shì)场整体表现(xiàn)上看，目前上市的(de)8只产业园(yuán)区基础设施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产业(yè)园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只(zhǐ)均有不同程(chéng)度下跌，8只产业园区(qū)基础设施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经(jīng)披露张江光大园项目出租(zū)率有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件(jiàn)，因此导致(zhì)二级市场价格出(chū)现(xiàn)波动。”一位业(yè)内(nèi)人士分析称。

　　不过，在上述(shù)人(rén)士看(kàn)来，尽管出于风险规避(bì)的(de)原因(yīn)，最近几个交易日场内(nèi)资金有所流出，但是(shì)，不(bù)动产公(gōng)募REITs项目短期(qī)出(chū)租(zū)率下跌并不会从根(gēn)本上影响其内外价值。

　　他也(yě)同时表示，目前随(suí)着二级(jí)市场价格下跌，风(fēng)险也得到一定(dìng)释(shì)放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面等多重因(yīn)素影(yǐng)响，不好(hǎo)判断价格是(shì)不是已经完(wán)全触底(dǐ)。

　　此外，还有一位业(yè)内人士(shì)表(biǎo)示，今(jīn)年整(zhěng)体(tǐ)REITs市场(chǎng)表(biǎo)现低迷(mí)，不少(shǎo)产(chǎn)品年内(nèi)二级市场(chǎng)跌幅(fú)较大(dà)，其实有些隐含收益率高的产品(pǐn)具备一定的投(tóu)资价值，很适合稳健类(lèi)投资(zī)者。此外，伴随着(zhe)经(jīng)济复苏的步伐，产(chǎn)业(yè)园区、物流类等REITs产品(pǐn)具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行(xíng)董事高(gāo)如星对此(cǐ)表示(shì)，若张江园区最终(zhōng)能(néng)顺利解(jiě)决招(zhāo)商，平稳过度(dù)对经营现(xiàn)金流(liú)没有造(zào)成大的影响(xiǎng)，“事(shì)件性利空下调至得这么(me)急、这么(me)深，加上前期(qī)本(běn)身园(yuán)区类(lèi)资产就回调不少(shǎo)了，这就是(shì)黄(huáng)金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终还是落到租金收入(rù)受不受影响，影(yǐng)响(xiǎng)多大(dà)，估计园区会最终(zhōng)解决(jué)。

　　张江(jiāng)REIT紧(jǐn)急回(huí)应

　　扩募(mù)路上(shàng)再迎接考(kǎo)验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT发(fā)布公(gōng)告，紧急回(huí)应(yīng)称，哲库(kù)科技是其扩(kuò)募拟(nǐ)新购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关(guān)于(yú)停止执行已签租(zū)赁协议(yì)的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一(yī)步(bù)表示，原始权益(yì)人(rén)将继续密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此前(qián)，张江REIT因其(qí)一季报(bào)中披露的(de)张江光(guāng)大(dà)园项目出租率(lǜ)下降事项，一度(dù)二级市(shì)场价格出现回(huí)落。在随(suí)后召(zhào)开的(de)业绩说(shuō)明会中管理人就相(xiāng)关事项进行了(le)解(jiě)释说(shuō)明，市(shì)场信心得(dé)到了一定提振，二级市场价格表现也(yě)趋于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的线上和线下的扩募说(shuō)明会上，运营团队表示(shì)了对张江光大园(yuán)项目(mù)的信心，预计签署意向(xiàng)书和合(hé)同谈判中(zhōng)的储(chǔ)备租户正常转化后，项目出租率(lǜ)将(jiāng)得到(dào)回(huí)升。没想到仅过了不(bù)到三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募之路(lù)又(yòu)迎来了新的考(kǎo)验。

　　因(yīn)张江REIT的(de)上述公告(gào)引起了市场各方的(de)广泛关注(zhù)，张江(jiāng)REIT拟扩募购(gòu)入项目(mù)的原始(shǐ)权(quán)益人相关负责人坦(tǎn)言，事发突然确实始(shǐ)料未及，在获(huò)悉(xī)OPPO关停(tíng)哲库科(kē)技消(xiāo)息的第(dì)一时间(jiān)即奔赴现场进行了沟通和核实工作(zuò)，并同步启动了应急预(yù)案，排摸储备租户，积极(jí)应对哲库(kù)提(tí)前退租(zū)的(de)可能事项。由于张润大厦是(shì)全国(guó)首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项(xiàng)目，公(gōng)司领导高度重视，据悉新区国资(zī)委也高度关注。

　　当谈及储备租(zū)户情况，相关负责(zé)人介绍(shào)说，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖了(le)芯片(piàn)测试、人工智能、航(háng)天(tiān)产业(yè)、信息技(jì)术(shù)等产业(yè)客户(hù)，租(zū)赁意向面积超过了2万(wàn)方。从(cóng)意向储备转(zhuǎn)化为(wèi)实(shí)际租户需要一些时间。

　　“我们(men)正在着手通(tōng)过签(qiān)署(shǔ)租赁意向(xiàng)书来尽快锁定一些重要租户(hù)。虽然收了三(sān)个月履约(yuē)保证(zhèng)金给了我(wǒ)们一些空间，但(dàn)本(běn)着对首批扩募、对市场负责(zé)的态(tài)度(dù)，我们肯定要全力与时间赛跑(pǎo)，把这(zhè)些(xiē)面积(jī)在短(duǎn)期(qī)内完成去(qù)化(huà)。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的同(tóng)区(qū)域的(de)张江光大园项目(mù)一(yī)季度末也(yě)有(yǒu)将近30％的空置率，原始权(quán)益人有那么多储备(bèi)租户，之前的空(kōng)置率为何未能得(dé)到解决(jué)。

　　对此相关(guān)负(fù)责人解释，张江光(guāng)大园一(yī)直以来都坚(jiān)持以市场(chǎng)化运营为导向，历史运营表现稳定，租(zū)户(hù)的调租和换租都属(shǔ)于正常情况，而(ér)这(zhè)次项目(mù)的大租户(hù)退租正好发生在市(shì)场活跃度的短(duǎn)期低点，目前市场情况已有所好转。在看到(dào)出租(zū)率下滑情况没有得(dé)到及时(shí)修复后(hòu)，张(zhāng)江(jiāng)这边(biān)也作了(le)一(yī)定(dìng)的资源调配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另(lìng)外，张润大(dà)厦和张江光大园项目在给租户的(de)分隔空间、交付标准、租金水平等方面也有一些差异化，张润大厦多是两(liǎng)千多平的大平层，楼的成新度高一些(xiē)，单价也(yě)贵一些，张(zhāng)江(jiāng)光大园单层以(yǐ)一千平的(de)面(miàn)积(jī)为主，还有(yǒu)一些(xiē)独栋形(xíng)态的物业。租户自身也会有诉求，也会根据自身需求和预(yù)算挑选区域内的不同物业(yè)。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新老资产的管理人都变成了一家，后续我(wǒ)们在资夜黑风高什么意思含义，夜黑风高啥意思源(yuán)共享和联合(hé)营销方面能(néng)更(gèng)加充分发挥协同(tóng)效应，相信可以做(zuò)得更好(hǎo)。”上(shàng)述负责人(rén)补充说道。

　　最(zuì)后谈及对(duì)于张江REIT的定位和展望，相关(guān)负责人表(biǎo)示(shì)，张江集团和张江高科目前在管资(zī)产(chǎn)约五百万方，还有一些其他(tā)在开发的储备项(xiàng)目，这些(xiē)都将成为张江REIT实现打(dǎ)造张江园区产业(yè)空间(jiān)资产上市平台(tái)目标的坚实后盾(dùn)和储备(bèi)资源(yuán)。“我(wǒ)们非(fēi)常重视张江REIT这个资本平台和它(tā)未来(lái)的发(fā)展。”相关负(fù)责人(rén)表示(shì)，“这次扩募是我(wǒ)们实现基金(jīn)扩容的(de)第一步(bù)，也是(shì)至关重(zhòng)要的一步，眼下(xià)我们(men)可能面临了一些突发情况需要解决，但是这和(hé)我们在(zài)张江科学(xué)城这三十(shí)年(nián)建设发展过程中所经历的相(xiāng)比，只(zhǐ)能(néng)算是一(yī)个非常小的插曲。我们有信(xìn)心排(pái)除万难，尽(jǐn)一切可能化解(jiě)当前突发事件的(de)所(suǒ)有负面(miàn)影响，维持预期和市(shì)场(chǎng)的信心。”

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