5月(yuè)以(yǐ)来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的(de)机构对于这一板块已经在悄然布局。数据(jù)显示，以南(nán)方和华夏的两(liǎng)只老牌(pái)ETF基金为例(lì)，5月9日(rì)时所(suǒ)公布的总份(fèn)额(é)均较4月28日时(shí)有(yǒu)小幅增长。根(gēn)据基金一(yī)季报统计，龙(lóng)头与(yǔ)地(dì)方国企央企获得增(zēng)持，持仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五只(zhǐ)个股分别为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利(lì)时代已(yǐ)过 精耕细作成共(gòng)识

　　从(cóng)公募基金(jīn)对房(fáng)地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房(fáng)地产(chǎn)行业标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表现出色，中国内战打了几年，中国内战打了几年时间但公募所持房地产(chǎn)公司市(shì)值在股票(piào)资产(chǎn)中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的(de)首(shǒu)次回(huí)升，年(nián)底(dǐ)这一数值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时(shí)，公(gōng)募对房地产(chǎn)行(xíng)业的持(chí)股比例也同(tóng)步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头(tóu)似乎(hū)在今年一季(jì)度得以延(yán)续。数据统计显示，公(gōng)募(mù)重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股(gǔ)分别为保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江集(jí)团，持仓市值(zhí)占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地(dì)产的投(tóu)资愈发有集中于龙(lóng)头的趋(qū)势(shì)。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总的重仓股中(zhōng)，房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块排名最高(gāo)的(de)是保利发(fā)展，在基金重仓(cāng)第33位中国内战打了几年，中国内战打了几年时间。排(pái)名第二(èr)的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老(lǎo)牌龙(lóng)头股(gǔ)万(wàn)科A排(pái)在第96位。对(duì)比去年四季(jì)报，变(biàn)化(huà)之(zhī)处首先(xiān)在于几只房(fáng)地产龙头股(gǔ)从(cóng)排位上看均有退步，尤其是(shì)万科最(zuì)为明(míng)显；其次是(shì)金地集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到(dào)房地产是复苏链上最后一环，且首季(jì)并非行业销售旺季，其传导到二(èr)级市场乃至机构持仓(cāng)上还需要(yào)时间(jiān)周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判(pàn)断(duàn)房地产(chǎn)已(yǐ)经进入大(dà)分化时代，一二线城市好于(yú)三(sān)四线城市。而(ér)映射到二级市场投资(zī)上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利(lì)期一去不(bù)返(fǎn)了。“如(rú)果(guǒ)按照产业周(zhōu)期来分类，包(bāo)括房地产(chǎn)等几(jǐ)类(lèi)行(xíng)业在盖特纳(nà)曲(qū)线里属于成(chéng)熟期(qī)或者衰退期(qī)的行业(yè)，传统认知上没有(yǒu)什(shén)么投资(zī)机会的。但在这(zhè)几(jǐ)年特殊的行情里(lǐ)包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业(yè)也出现了一些机会，背后的逻(luó)辑是供给(gěi)侧发生(shēng)了更大的(de)变化(huà)。”一不愿具(jù)名(míng)的上海公募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士(shì)持谨慎乐(lè)观态(tài)度：“行业(yè)前(qián)几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很难再出(chū)现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存(cún)量有(yǒu)400亿平方(fāng)米建(jiàn)筑面(miàn)积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还需要(yào)有一(yī)定的政(zhèng)策出(chū)来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至今日，无(wú)论从城镇化的进程，还是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均(jūn)已告(gào)别(bié)住房短缺时(shí)代，而目前居民(mín)的杠杆率和房价收入也不支撑每年(nián)18万亿元(yuán)的销(xiāo)售(shòu)额，以(yǐ)及过快上行的房价(jià)，因(yīn)而行业(yè)高增(zēng)的时(shí)代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随(suí)着地产的高杠杆属性，就(jiù)很容易(yì)出现信用(yòng)风(fēng)险问题(tí)（类(lèi)似2022年的(de)民营地产爆雷(léi)），行业(yè)进入到供给侧出清的(de)过程。这(zhè)个过程中(zhōng)，综合竞(jìng)争力(lì)强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的(de)提升。当行业需求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经(jīng)过去了，但不代表没(méi)有投资机(jī)会，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转变(biàn)，精耕细作个股成为公募乃至(zhì)整(zhěng)体机构的务实(shí)之(zhī)举。

　　机构配置(zhì)房(fáng)地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国(guó)企、优质(zhì)区(qū)域性标(biāo)的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计(jì)申万(wàn)房地产板块(kuài)个(gè)股，在纳入统计的124只(zhǐ)房(fáng)地产类标的股中，本月以来(lái)实现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其(qí)中，上述(shù)时间段恰(qià)好排名(míng)前五的公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安地产。排名第一的(de)上(shàng)实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归来后日(rì)成交(jiāo)量(liàng)明显放大(dà)，4日(rì)、5日连续(xù)两个交易(yì)日(rì)收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展(zhǎn)的主(zhǔ)营业务为房地产开发(fā)与经(jīng)营。公司(sī)的主要(yào)产品及服务为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据(jù)来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大流(liú)通股股(gǔ)东来看(kàn)，各(gè)类机构都有(yǒu)对其(qí)布局的例子。以3月31日(rì)时的首季十大流通(tōng)股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的(de)上银基(jī)金(jīn)、私(sī)募的迎水文龙、中(zhōng)央(yāng)汇(huì)金、长城(chéng)资产管理公司等都跻(jī)身前(qián)十的行列。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一(yī)方面是该公司后疫情时代出租率复(fù)苏至近年来最高(gāo)，另一方面则是公(gōng)司拿(ná)地结算持续(xù)性向(xiàng)好，从(cóng)数字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建筑(zhù)面积(jī)约54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背景(jǐng)下，自然也(yě)吸引了(le)知(zhī)名机构在(zài)其中持续驻足(zú)。从第(dì)一季度十大流通股股东来看，知名私募(mù)高(gāo)毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依(yī)然在前(qián)十中，这(zhè)也是连续第三个季度他有的两只产品杀入前(qián)十。同(tóng)时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局(jú)，其当季(jì)还(hái)小幅增加了持(chí)股。

　　除去(qù)上述(shù)两家上海区域(yù)性(xìng)地产公司(sī)外，荣安地产则是(shì)主(zhǔ)要布局在深圳的地产公(gōng)司(sī)，一(yī)季报(bào)交出(chū)的也是一份报喜的成(chéng)绩单(dān)：首(shǒu)季公司实(shí)现(xiàn)营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊(kān)》注意到两只公(gōng)募(mù)指基首季(jì)新杀入十大(dà)流通股股(gǔ)东行(xíng)列。具体说来(lái)， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证(zhèng)指数(shù)1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高(gāo)盛国际和私(sī)募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析(xī)：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃(dǔ)定突出；从(cóng)拿(ná)地端看，2022年(nián)土地市(shì)场大(dà)幅(fú)降温(wēn)，优质土地(dì)供给(gěi)较多（券商测(cè)算对(duì)应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多(duō)数房(fáng)企受(shòu)限于信(xìn)用问题或(huò)者资(zī)金(jīn)紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取(qǔ)低成本(běn)土地，龙头(tóu)房企的拿地(dì)力度（拿地金(jīn)额/销售金(jīn)额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看(kàn)，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的(de)净负债率普(pǔ)遍都在100％以上(shàng)，加(jiā)杠(gāng)杆空间有限，从融资(zī)成本看(kàn)，龙(lóng)头房企的融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的(de)是，在当前(qián)中特估的浪潮下(xià)，央国企地产股(gǔ)或(huò)存在发展的大(dà)好机会。中信证券指出(chū)：“房地产行业的结构性机会依然存(cún)在，少部分公司尤其是(shì)央企占据显著优势，其主要又体现为(wèi)库(kù)存的优势。央企地产公(gōng)司，现阶段表现出较低(dī)的融资成本，优(yōu)质(zhì)的开发资源和良(liáng)好的不(bù)动产资产运(yùn)营能力(lì)的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企(qǐ)相较于民营地产公司也是(shì)更有优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值(zhí)、土地资(zī)源债权债务关系(xì)等问题，市(shì)场对民(mín)营房(fáng)开企业的资产会有更多担(dān)忧和(hé)质疑(yí)，所以在这一轮行业出(chū)清的过程中，央(yāng)国企相较于(yú)民企来说估值的(de)修复更(gèng)明显。中特估的角(jiǎo)度从中长(zhǎng)期(qī)的维度(dù)看(kàn)，行业的(de)逻辑在(zài)于集中度提(tí)升(shēng)后，行业进入(rù)高质量发展阶段(duàn)，具(jù)备较快(kuài)速发展(zhǎn)阶(jiē)段更稳(wěn)定且可预期的盈利和现金流创造(zào)能力(lì)，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业(yè)自身资产的质量好(hǎo)、运营能力(lì)强、可以创(chuàng)造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率比较低，行业内部将出现分化，要关注将(jiāng)受益于行业(yè)集(jí)中(zhōng)度提(tí)升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊(lěi)也(yě)表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机构这(zhè)一思路的(de)话，或许还(há中国内战打了几年，中国内战打了几年时间i)是保利发(fā)展、招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)等国资背景龙头前途更为光明。不(bù)过国(guó)投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦傅(fù)鹏(péng)表示(shì)：“需(xū)要客(kè)观地(dì)去持续观察国(guó)企央企(qǐ)在三个(gè)方面(miàn)是否可以维持(chí)，首(shǒu)先是融资成本保持低位(wèi)，其次是(shì)销(xiāo)售份额持续提升，再次是拿(ná)地(dì)份额持(chí)续提升。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年(nián)一季(jì)度(dù)的业(yè)绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等房企营收(shōu)、净利均实现了业绩的(de)回正(zhèng)，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而(ér)这些(xiē)公司(sī)也是(shì)机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人(rén)士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现明(míng)显(xiǎn)改(gǎi)善的房企，主要是因为(wèi)过去两三年时间，尤(yóu)其是在(zài)2021年下半年民营(yíng)房企不怎(zěn)么投资拿地(dì)之后，国(guó)有企(qǐ)业仍在持(chí)续性(xìng)地拿(ná)地，且主(zhǔ)要集中在核(hé)心(xīn)城(chéng)市，投资力(lì)度(dù)较大。投资的(de)驱(qū)动(dòng)能够推动房企销售(shòu)业绩的增长，从(cóng)而在2023年一(yī)季度(dù)市场恢复但仍(réng)处于调整的过程中，能(néng)够保有一个正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟同时也提(tí)醒(xǐng)表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场从四月份开(kāi)始又在往下掉。除(chú)了杭(háng)州(zhōu)、成都等极个别城(chéng)市四月(yuè)环比(bǐ)三月相(xiāng)对表现较好之外，包(bāo)括北京、上海在内的绝大多数城市(shì)都出现环比下(xià)滑的情况。而现在五(wǔ)月的市(shì)场表(biǎo)现也不太乐观。按照现(xiàn)在的(de)经济状况、收入情况，以及市场的(de)去(qù)库(kù)存压力、企(qǐ)业(yè)的资(zī)金面压力，可(kě)能(néng)会出(chū)现(xiàn)，到六月份房(fáng)企(qǐ)为(wèi)了半年报冲业(yè)绩出现市场的短(duǎn)期反弹外的一(yī)个(gè)市场乏(fá)力现象。也就是说，第(dì)二(èr)季度、第三季度增长不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投资董事长陈昊(hào)扬也(yě)向《红周刊》指出(chū)，现在整个(gè)房地产以及其上下游(yóu)产业链的(de)复(fù)苏速度都比(bǐ)想(xiǎng)象的(de)要慢很多，我们(men)要(yào)多(duō)给(gěi)一些耐心，这(zhè)个时候，在房地(dì)产以及(jí)上下(xià)游就(jiù)不(bù)是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数(shù)的(de)、做得比(bǐ)同行好得(dé)多的(de)企业，会伴(bàn)随(suí)整个行业的(de)弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不(bù)断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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