OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下芯片子公司(sī)哲库科技，引发了(le)公募REITs扩(kuò)募风(fēng)波，如今，二级市场(chǎng)的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT开盘(pán)继续延续此前几(jǐ)日的下跌(diē)走势，午后跌幅一(yī)度(dù)扩(kuò)大，尾(wěi)盘有(yǒu)所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交(jiāo)易日(rì)跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前(qián)，华(huá)安张江光大(dà)园REIT曾(céng)发布公(gōng)告，紧急回应称，哲(zhé)库(kù)科技是其扩募拟新购入基(jī)础设(shè)施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停(tíng)止执行(xíng)已签租赁协议的通知(zhī)。同(tóng)时，在(zài)公(gōng)告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表(biǎo)示(shì)，原始权益人将继续密切关(guān)注哲库科技后续情况，积极做(zuò)好相关(guān)应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项目(mù)的(de)原始权益人相关负责人(rén)也(yě)表示，近期(qī)已同步启动了应急预(yù)案，排摸储备租(zū)户(hù)，积极应对哲库(kù)提前退租的可能(néng)事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募(mù)项(xiàng)目，公司(sī)领导高度重视，浦东新区国资(zī)委(wěi)也高度(dù)关注。

　　多位业内人士(shì)表示(shì)，华安张(zhāng)江光大园REIT近期市场波动较大，但其实(shí)不动产(chǎn)公(gōng)募REITs项(xiàng)目短期出租率下大π键电子数的计算方法，大π键电子数怎么看跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内外价(jià)值，投(tóu)资者应理(lǐ)性看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市场价格继(jì)续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技(jì)的事件继(jì)续扰动公(gōng)募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华(huá)安(ān)张江光大园REIT以3.726元的(de)价格小幅低开，此后二级(jí)市(shì)场价格开始(shǐ)震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大(dà)园REIT跌(diē)幅一(yī)度扩大到(dào)8.30％，随后价格有所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大园REIT最(zuì)近几个(gè)交易(yì)日二级市场价(jià)格表现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日(rì)上市以来，华安张江光大园(yuán)REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全(quán)市场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日(rì)公募REITs市(shì)场整(zhěng)体表现(xiàn)上看，目前上市的8只产业园区基础设施(shī)REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨，其余7只均有不(bù)同(tóng)程度(dù)下跌，8只产业园区基(jī)础设施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年(nián)以(yǐ)来平均跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT一季报中已经(jīng)披露张(zhāng)江光(guāng)大园项目(mù)出租率有所下降，如今拟扩募的项(xiàng)目又(yòu)遭遇突发事件(jiàn)，因(yīn)此导致二级市场价格出现波动。”一位业内(nèi)人士分析称(chēng)。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险(xiǎn)规避的原(yuán)因，最近(jìn)几个交易日场内资金有所流出，但是，不(bù)动产公募REITs项目短(duǎn)期出(chū)租(zū)率下跌并不会从根(gēn)本(běn)上影响其内(nèi)外价值。

　　他也同(tóng)时(shí)表示，目(mù)前(qián)随着二级(jí)市(shì)场价格下跌，风险也得到(dào)一定释放，但是价格涨跌会受(shòu)到基本面、情绪面等多重因素影响，不(bù)好(hǎo)判断价格是不是(shì)已经完(wán)全触底。

　　此外，还有一(yī)位业内(nèi)人士表示，今年整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少产(chǎn)品年内二(èr)级市场跌幅较(jiào)大(dà)，其实有(yǒu)些隐含收(shōu)益率高的(de)产(chǎn)品具备一定的投资价值(zhí)，很适(shì)合稳(wěn)健类投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产(chǎn)业园区(qū)、物流类(lèi)等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执行董(dǒng)事(shì)高如星对此表示(shì)，若张江园区(qū)最终能顺利解(jiě)决(jué)招商，平(píng)稳(wěn)过度对经营现金流没(méi)有造(zào)成大的影响，“事(shì)件性利(lì)空下调至得这么急、这么深，加上前期本身(shēn)园区类(lèi)资(zī)产(chǎn)就回调不(bù)少了，这就是(shì)黄金坑。”不过，他(tā)也强(qiáng)调，最终还是落(luò)到租金收入受不受影响，影响多大，估计园(yuán)区(qū)会(huì)最终(zhōng)解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子(zi)公司哲(zhé)库科技。随(suí)后5月12日晚，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT发布公告，紧(jǐn)急回应(yīng)称(chēng)，哲库(kù)科技是其扩募拟(nǐ)新购入(rù)基础设施资产(chǎn)张润大(dà)厦(shà)的重要承租(zū)方(fāng)之一，目前未收到哲(zhé)库(kù)科技及OPPO方(fāng)面关于停止(zhǐ)执行已(yǐ)签租赁协议的通知(zhī)。同时，在公(gōng)告(gào)中，华安张江光大(dà)园REIT进一步表示(shì)，原始(shǐ)权益人将继续密切关(guān)注哲库科技后(hòu)续情况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报中披露的(de)张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园项(xiàng)目出(chū)租率下降事项，一度(dù)二级市场(chǎng)价格出现回落。在(zài)随后召开的业绩(jì)说明会中(zhōng)管(guǎn)理人就相关事项(xiàng)进(jìn)行了解(jiě)释说(shuō)明(míng)，市场信(xìn)心(xīn)得到(dào)了一定提振，二级市场价格表现也趋于(yú)平稳。据(jù)了解，张(zhāng)江(jiāng) REIT在5月11日召(zhào)开(kāi)的线(xiàn)上和线(xiàn)下的扩募说明会上(shàng)，运(yùn)营团队表示了对张江(jiāng)光大(dà)园项(xiàng)目的信心(xīn)，预计(jì)签署意向(xiàng)书和合(hé)同谈判中(zhōng)的储备租户正常(cháng)转化后，项目出租率(lǜ)将得到(dào)回升。没(méi)想到(dào)仅过(guò)了不到(dào)三周(zhōu)的时间，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎来(lái)了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公(gōng)告引(yǐn)起了市场各方(fāng)的(de)广泛关注，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益人(rén)相关(guān)负责人坦言，事发突然(rán)确实始料(liào)未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科(kē)技(jì)消息的(de)第(dì)一时间即奔赴现场(chǎng)进(jìn)行了沟通和核实(shí)工(gōng)作(zuò)，并(bìng)同步启动了应急预(yù)案，排摸储备(bèi)租户(hù)，积极(jí)应对哲库提前退租的可能事(shì)项。由(yóu)于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募(mù)项目，公司领导高(gāo)度重视，据(jù)悉新区国资(zī)委(wěi)也高度(dù)关注。

　　当谈及储备租(zū)户情况(kuàng)，相关负责人(rén)介绍说(shuō)，目前储备租(zū)户还是比较丰富的，覆盖了芯片(piàn)测试、人工智能(néng)、航(háng)天产(chǎn)业、信息技术等(děng)产业客户(hù)，租赁意(yì)向(xiàng)面积超过了2万方(fāng)。从意向(xiàng)储备转化为实(shí)际租(zū)户需(xū)要(yào)一(yī)些时间。

　　“我们正在着手通(tōng)过签(qiān)署租赁(lìn)意向书来尽(jǐn)快(kuài)锁定一些重要(yào)租户。虽然(rán)收了三个月履约保证金(jīn)给了我们一些空(kōng)间，但(dàn)本着对首批扩募、对市场负责的态度，我(wǒ)们肯定要全力与(yǔ)时间赛(sài)跑，把这些面(miàn)积(jī)在短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大(dà)园项目(mù)一季(jì)度末也(yě)有将(jiāng)近30％的空置率，原始权(quán)益(yì)人有那么多储备租户(hù)，之前的大π键电子数的计算方法，大π键电子数怎么看空置率为(wèi)何未能(néng)得到解决。

　　对此(cǐ)相关(guān)负责人(rén)解释，张江(jiāng)光大园(yuán)一直以(yǐ)来(lái)都坚(jiān)持(chí)以市场化运(yùn)营(yíng)为导向，历史运(yùn)营(yíng)表现稳定，租户的调租和换租都属于正常情(qíng)况，而(ér)这(zhè)次项(xiàng)目的(de)大租户退(tuì)租正好发生(shēng)在市(shì)场活(huó)跃度的短(duǎn)期(qī)低点，目前市场(chǎng)情况(kuàng)已有所(suǒ)好转。在看到出租率(lǜ)下滑情况没(méi)有得到及时修复后，张江这边也作了一定(dìng)的资源调配(pèi)和倾斜，引入了一些储备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园(yuán)项(xiàng)目在(zài)给(gěi)租户的分隔空间(jiān)、交付标准(zhǔn)、租金水平等(děng)方(fāng)面也有一些差异化，张润大厦多是两(liǎng)千多平(píng)的大平层(céng)，楼的成新度高一(yī)些，单(dān)价也(yě)贵一些(xiē)，张江光大园(yuán)单层以一千(qiān)平的面积为主(zhǔ)，还(hái)有一些(xiē)独栋形态的(de)物业。租(zū)户自身(shēn)也(yě)会有诉求，也(yě)会根据自身需求和预算挑选区域内(nèi)的不同物业(yè)。

　　“如果扩(kuò)募完成以(yǐ)后，新老(lǎo)资产的管理人都变成了一家，后续我(wǒ)们在(zài)资源共享和联合营销方面能(néng)更加充分发挥协(xié)同效(xiào)应，相信可以做(zuò)得更好。”上(shàng)述(shù)负责人(rén)补充(chōng)说道。

　　最(zuì)后(hòu)谈(tán)及对于张江REIT的定位和展望，相(xiāng)关负责(zé)人表示(shì)，张(zhāng)江(jiāng)集(jí)团和张江高(gāo)科目前在管资产约(yuē)五(wǔ)百万(wàn)方，还有一些其(qí)他在开发的储备项目，这些都将(jiāng)成为张江REIT实现打(dǎ)造张江园区(qū)产业空间资产上(shàng)市平台(tái)目标的坚实后盾和储备资(zī)源。“我们非常重(zhòng)视张江REIT这个资本平(píng)台和它未来的发展。”相(xiāng)关(guān)负责人表(biǎo)示，“这次扩募是我(wǒ)们实现基金扩容的(de)第一(yī)步(bù)，也是至关重要的(de)一步，眼下我们可能面临了一些突发情况需要(yào)解决，但是这和我们在张江科(kē)学城这三(sān)十(shí)年建(jiàn)设发展过程中所经历的相比，只能(néng)算是一个非常小的插曲。我们有信心排除万(wàn)难，尽一切可能化解当前突发事件的所有负面影响，维持预期(qī)和(hé)市(shì)场的信心(xīn)。”

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