近两年(nián)火爆的(de)创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现(xiàn)出高比例(lì)稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可(kě)供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定(dìng)分红体现(xiàn)出该类产(chǎn)品(pǐn)长期投资(zī)价值(zhí)，通过观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现(xiàn)金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期后不再(zài)产生现(xiàn)金收(shōu)益，特许经(jīng)营权(quán)分红目前已(yǐ)包含(hán)了利(lì)润分配(pèi)和本金(jīn)的归还，在选择投资标(biāo)的时应(yīng)了解资(zī)产类型和分红(hóng)的(de)特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来看(kàn)，公募(mù)REITs呈现出(chū)了高(gāo)比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的(de)公募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年全年(nián)分配金额占可(kě)供分配金额比例平(píng)均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人对(duì)此(cǐ)表示(shì)，投资公募REITs的(de)主要收(shōu)益(yì)来源(yuán)为持有期分红(hóng)收(shōu)益(yì)，以及基(jī)金份额交易价格的变化。基金份(fèn)额二(èr)级市场价格受到公(gōng)募REITs资(zī)产运营(yíng)情况及市场因素的综合影(yǐng)响，较易引(yǐn)起波(bō)动。与此相比(bǐ)，基(jī)金(jīn)分红预期则更有规律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的分红主要来自基础设(shè)施资产的经营(yíng)现金流氯化钾相对原子质量是多少，，投资(zī)人通(tōng)过基金募集(jí)材料和信(xìn)息披露文(wén)件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分析基(jī)础设施项目的经营业绩，作为(wèi)进行投资决(jué)策的重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金(jīn)份额二级市场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金份额持有人实际获(huò)得的(de)现金收(shōu)益，对(duì)于长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关(guān)负责人(rén)称(chēng)。

　　平安(ān)基(jī)金(jīn)REITs 投(tóu)资(zī)中心(xīn)运(yùn)营高级(jí)副(fù)总监李(lǐ)华平也(yě)表示(shì)，根据(jù)《公开募(mù)集基(jī)础设施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基(jī)础设(shè)施基金(jīn)应当(dāng)将90％以氯化钾相对原子质量是多少，上合(hé)并(bìng)后基金年(nián)度可分配金(jīn)额以现(xiàn)金形式分(fēn)配给投资者，强制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs的(de)主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航(háng)基金也(yě)认为，从投资(zī)角度来看(kàn)，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价格反映(yìng)这类产(chǎn)品(pǐn)“股性”的一面，分(fēn)红体(tǐ)现(xiàn)了(le)这类(lèi)产(chǎn)品的“债性(xìng)”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红(hóng)要求(qiú)，分红类似于债券派息，但不等同于(yú)债券的(de)固定利息回报，而(ér)是由可(kě)供分配现金决(jué)定。

　　从(cóng)机构投资者的角度(dù)来看，一方面是(shì)公募REITs丰富(fù)了机构投(tóu)资者(zhě)的投(tóu)资品类，为资产配置(zhì)多元化提供抓手，具有较(jiào)强的配(pèi)置价(jià)值。另一方(fāng)面(miàn)，公募REITs的分红(hóng)能够帮助(zhù)机构(gòu)投(tóu)资者稳(wěn)定收益。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过分红获(huò)取相(xiāng)对于投资债券相对高(gāo)的收益性，在有效控制风险的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分红(hóng)水平的预期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关键(jiàn)因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市(shì)场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券(quàn)宽(kuān)基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了2022年(nián)年报，部分(fēn)产品受宏(hóng)观经济的影响，可分配金额完成率不达预期(qī)，一(yī)定程(chéng)度上影响了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格(gé)波动受多重因素(sù)的(de)影响，投资收(shōu)益(yì)是影响REITs二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格(gé)的主要(yào)因素之(zhī)一(yī)，而稳定的分红有利(lì)于吸引投资(zī)者参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责人也表示，近期经(jīng)济预(yù)期恢复，一方(fāng)面市场热点(diǎn)呈现(xiàn)向股票和债券(quàn)回归的过程(chéng)；另一方(fāng)面(miàn)，基础设施项目的经营业(yè)绩相对经济(jì)活力的改善有(yǒu)一定的滞后性(xìng)。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基(jī)金份额的(de)开(kāi)盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基(jī)金(jīn)份额的(de)分红(hóng)金额进行计(jì)算(suàn)。除权操作是(shì)对(duì)分红前后基金(jīn)份(fèn)额净值变化(huà)的修正，使(shǐ)投资人在基金分红(hóng)前后均可以获得公(gōng)平的(de)投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者(zhě)长(zhǎng)期投资(zī)的信心，同时需结合持有产(chǎn)品(pǐn)的(de)特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整体收益的(de)影响程度(dù)。”中航基金相关(guān)人士(shì)也称。

　　特(tè)许(xǔ)经营权分红包括(kuò)利润分(fēn)配和(hé)本金(jīn)归还(hái)

　　普通投资者应了解底层资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位业内人士还(hái)提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红前提是本(běn)金之(zhī)上的增(zēng)值(zhí)部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分(fēn)派的是本金与增(zēng)值两个部分，两个部分之(zhī)间的比(bǐ)例是变(biàn)动的，与现有公募基金(jīn)分红差异很(hěn)大，大多(duō)数普(pǔ)通投资者(zhě)可能(néng)把“分派”金额误(wù)认为是持续分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年(nián)限到期后基金价值面临(lín)极大(dà)不确定性，这是该类投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两(liǎng)大资产类(lèi)型，持有(yǒu)产权(quán)类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要包(bāo)括每年的现金分红及资产增值的收益，而持有(yǒu)特许(xǔ)经营类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要(yào)来(lái)自(zì)项目每年(nián)的现金(jīn)分红。其中，特(tè)许经(jīng)营权(quán)类资产的分红包括(kuò)了利(lì)润分配和(hé)本金(jīn)的归还，两者的比率也是变动(dòng)的，对特(tè)许经营(yíng)权类(lèi)资产的公募(mù)REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资收益。普(pǔ)通投资者在选择投资标的(de)时(shí)，应了解公募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航基金(jīn)也(yě)表示，从细(xì)分来(lái)看，各类公募(mù)REITs分(fēn)红因底(dǐ)层资产属性(xìng)不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红相当(dāng)于(yú)包含“本(běn)金(jīn)+收益”，分(fēn)红相对较多，债性(xìng)偏(piān)强。而(ér)产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层(céng)资产的(de)价(jià)值增值(zhí)，所以相对股性偏(piān)强(qiáng)。普通投资者(zhě)在选择(zé)公(gōng)募(mù)REIT时(shí)，需(xū)要考(kǎo)虑底(dǐ)层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的(de)二(èr)级市场价(jià)格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认为，与产权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经营项目在经营权到期后(hòu)不再(zài)能(néng)产生现金收益，因此(cǐ)将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特(tè)点，剩(shèng)余经(jīng)营期限较短的特(tè)许(xǔ)经营项目，通(tōng)常具(jù)备更高的(de)分派率水平。对(duì)于剩余(yú)期限较长(zhǎng)的特(tè)许经(jīng)营权项(xiàng)目，即(jí)使分派率相(xiāng)对较低，也有足(zú)够年限收回本(běn)金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该(gāi)负责人提(tí)醒投资者注意(yì)，特许经(jīng)营权项(xiàng)目的分派金额包(bāo)含了(le)投资本金，在不进行扩募的(de)情况(kuàng)下，基金份额(é)单价随着分派进度逐年(nián)下降是正(zhèng)常现(xiàn)象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来(lái)自项目剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类项目的土地或建筑(zhù)的剩余(yú)使用(yòng)年(nián)限一般较长，再加上到期后(hòu)通过(guò)对建筑的更新改(gǎi)造(zào)或补缴土地出让(ràng)金等追加(jiā)投资，有(yǒu)机会(huì)进(jìn)一步延长经营期(qī)限。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反映在基础资(zī)产的估值上，使产权(quán)类(lèi)REITs具备更(gèng)显著(zhù)的资产(chǎn)投(tóu)资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内(nèi)部收(shōu)益率等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时(shí)点，多(duō)位业(yè)内人士(shì)还表(biǎo)示，在(zài)产品分(fēn)红期，投资(zī)者可以观(guān)测经营(yíng)活动现金(jīn)流(liú)、可供分(fēn)配现金(jīn)、内部(bù)收益率等指标(biāo)，来观察和评(píng)估项(xiàng)目底(dǐ)层资产的运营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表(biǎo)示，年报(bào)指(zhǐ)标(biāo)中，跟现金相关的(de)指标(biāo)有两个：一是年报中披露的经营活(huó)动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性(xìng)区(qū)别。经营活动产(chǎn)生(shēng)的现金净流量是(shì)指(zhǐ)企业经(jīng)营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金(jīn)影响(xiǎng)利润表(biǎo)的项(xiàng)目进行调整，加(jiā)期初现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选择，投资价值(zhí)体现在相对股(gǔ)债(zhài)市场独立的(de)资产配置功能，比较(jiào)适合长期持有。建议(yì)投资者(zhě)对经营权类(lèi)的资(zī)产可(kě)以更(gèng)多关注内部(bù)收益率的(de)高低(dī)，对产权类的资产更多关注(zhù)分派率高(gāo)低。因为公(gōng)募(mù)REITs可(kě)分配(pèi)收益主(zhǔ)要(yào)来自底层(céng)资产的经营净现金流，所以(yǐ)底层资产运营情况(kuàng)直(zhí)接(jiē)影响投资回(huí)报，投资(zī)者可综合考(kǎo)虑原(yuán)始权(quán)益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实(shí)力等多重因素来(lái)选(xuǎn)择(zé)投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交(jiāo)易带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加(jiā)此前市场接连回(huí)调，建(jiàn)议投资者关注有(yǒu)基本(běn)面支撑、填(tián)权效(xiào)应(yīng)相对明显、同时分红(hóng)规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载明(míng)REITs在发行(xíng)首年及次(cì)年(nián)的可供分配金(jīn)额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预(yù)测进行比(bǐ)较分析，结合经济及市场的实际环境，对基(jī)础设施项目的运(yùn)营业(yè)绩及REITs的管理能(néng)力进行(xíng)判断。”中金基(jī)金上述负责人(rén)也(yě)称。

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