导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十年是中(zhōng)国房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)黄金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢(féng)近年地产(chǎn)持续低景(jǐng)气，有关中国地产是否过(guò)剩(shèng)的讨(tǎo)论(lùn)日(rì)益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清(qīng)中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国(guó)地产存量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑，第(dì)七次(cì)人口普(pǔ)查(chá)调查数据显(xiǎn)示(shì)城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中(zhōng)国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿(yì)栋城(chéng)乡(xiāng)房(fáng)屋(wū)建筑中，城(chéng)镇建(jiàn)筑占比不(bù)到一成，其中还(hái)包(bāo)括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办(bàn)公楼(lóu)、学校等，因(yīn)此6亿(yì)栋房屋(wū)中城镇(zhèn)住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒(shū)适(shì)不(bù)是人均一间房所(suǒ)能满足(zú)，它(tā)与房屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套设施(shī)等因(yīn)素密切相关。中国的人均住宅(zhái)间数(shù)较发达国(guó)家还(hái)有(yǒu)很大差(chà)距(jù)。人均(jūn)住宅间数大于1同样不意味着中国(guó)住宅市场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我们测算发(fā)现(xiàn)中国城镇居民(mín)户均1套房，其中每户持(chí)有(yǒu)商品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公(gōng)布中国(guó)家庭户均住(zhù)宅的数(shù)据，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商品(pǐn)住宅占(zhàn)比和城(chéng)镇家庭户数(shù)，计(jì)算出城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测算结果显(xiǎn)示，目(mù)前城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品(pǐn)住宅(zhái)。若期房顺利交付(fù)，直至2024年(nián)，中国每户城(chéng)镇家庭才拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户有房，然而事实上中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比(bǐ)会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平(píng)衡，是(shì)因为户均一套(tào)房(fáng)无(wú)法满足流动人口的租赁和(hé)置业需求(qiú)。全(quán)国总人口的近三成都是流动人口(kǒu)，流动人(rén)口(kǒu)会选择(zé)在大(dà)城市租(zū)房挣钱，在(zài)老家(jiā)买(mǎi)房，从而产生了(le)额外的住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国(guó)未来地(dì)产(chǎn)仍(réng)有(yǒu)四大新增需求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一人户、两人户(hù)占比不断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户(hù)购房(fáng)需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板(bǎn)块的分(fēn)化(huà)日(rì)益明显，区(qū)域经济资(zī)源(yuán)分(fēn)配(pèi)的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入，人(rén)口净迁入(rù)城市的(de)新增住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数与人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)均(jūn)较(jiào)发(fā)达国家(jiā)有(yǒu)着(zhe)不小差距，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改善性需(xū)求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步(bù)入大分化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，这是过(guò)去二十年房(fáng)价(jià)快速上涨基石(shí)。那么当下房地产大分化时代(dài)已至，大分(fēn)化时(shí)代下地(dì)产矛盾则更(gèng)多体(tǐ)现在住宅(zhái)质(zhì)量供需(xū)冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现在不同(tóng)能级城市之间，不同区域板块之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国(guó)已有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大(dà)城市二(èr)手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手(shǒu)房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在(zài)不足？可惜由于(yú)住宅存量数据并未公(gōng)布，我们无法直接(jiē)知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数(shù)，回答(dá)当前的房子是否(fǒu)真的过剩了？据此判断未(wèi)来房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观察中(zhōng)国户均(jūn)拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅数量过剩的直观判断(duàn)站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然(rán)灾害综合风险普查工作(zuò)情况为(wèi)主题的新闻发(fā)布会(huì)上，负责(zé)人(rén)对外披露：“住(zhù)宅城乡建设(shè)行业获取了全(quán)国近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似(shì)已(yǐ)经过剩。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上(shàng)，以栋(dòng)数计算的城镇(zhèn)房屋实(shí)际仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等(děng)非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不(bù)大(dà)。

　　第(dì)七次人(rén)口普查数(shù)据公布了中国城(chéng)镇家庭户人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户(hù)居民人均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭(tíng)户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意味(wèi)着(zhe)人(rén)人都(dōu)有房间居住(zhù)。

　　居住水平(píng)不仅与(yǔ)房(fáng)间数(shù)量有(yǒu)关，更(gèng)与(yǔ)房屋质量、居住面积(jī)、配(pèi)套(tào)设(shè)施(shī)等(děng)因素(sù)密切相关。单(dān)单从人均住宅间数不能完(wán)全(quán)反映(yìng)出城镇居民的(de)居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购买成套住(zhù)宅，一套(tào)设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅(zhái)主要(yào)分(fēn)两大类，一类是商(shāng)品住宅(zhái)，另一类是保(bǎo)障房、原公(gōng)有住宅、自(zì)建房等非商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有(yǒu)直接(jiē)公布城(chéng)镇住宅数量。居(jū)民住宅(zhái)相关数据有两处可以直接公布，一是(shì)每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国(guó)居民户均住宅数量，我们(men)主要用到(dào)上述两(liǎng)组(zǔ)数(shù)据。

　　中国住宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前商品(pǐn)住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估算城镇居民(mín)户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住(zhù)宅(zhái)比例，推(tuī)算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)总数除(chú)以家(jiā)庭户数(shù)，我(wǒ)们就能(néng)够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算(suàn)公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)数/住宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商品住宅套(tào)户比(bǐ)/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到(dào)底有多少，目前缺乏(fá)一个准(zhǔn)确统计。我(wǒ)们利用既(jì)有统计数据(jù)，大(dà)致测算得到中(zhōng)国存量房地产套(tào)数，并(bìng)进一步推(tuī)算(suàn)中国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥(yōng)有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们(men)计算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中国商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期(qī)房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售(shòu)中期房占比(bǐ)近9成。本(běn)文去除商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套数里(lǐ)的期(qī)房(fáng)销(xiāo)售，得到商品(pǐn)住宅现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房(fáng)套(tào)数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅现(xiàn)房(fáng)套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年商(shāng)品住(zhù)宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最(zuì)大值3年(nián)。

　　将商品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套数除以家(jiā)庭(tíng)户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推算中国城镇居(jū)民拥(yōng)有的(de)户(hù)均住宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数据显示中国城镇居(jū)民(mín)的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhá戊申年是哪一年i)。其中自建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买商品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承(chéng)或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租(zū)赁其他(tā)住宅和购买二手房都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其(qí)他住宅(zhái)、购买商品住(zhù)宅与购买二手房加总，得(dé)到商品住宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品住宅增(zēng)幅(fú)为过(guò)去(qù)十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末(mò)，中国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国(guó)平均(jūn)每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交(jiāo)房顺(shùn)利，已购期房会在(zài)2-3年内(nèi)陆(lù)续交付使(shǐ)用(yòng)，到(dào)2024年(nián)，中国平均(jūn)每(měi)户城(chéng)镇家(jiā)庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均一套房(fáng)的三点(diǎn)含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户(hù)均一套房(fáng)的(de)程度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国(guó)城镇(zhèn)化进展终结(jié)，甚至(zhì)意味(wèi)着中国地产存量(liàng)供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套(tào)房(fáng)并(bìng)不意味(wèi)着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人口(kǒu)流动、居民换(huàn)房(fáng)等(děng)因素产生(shēng)的住宅需(xū)求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住(zhù)宅套户比会(huì)在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验(yàn)来看(kàn)，美国、英国和日本(běn)的住(zhù)宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的(de)住宅(zhái)套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会造成人(rén)口净流入地的住宅市场(chǎng)供不应求(qiú)，造(zào)成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和(hé)省(shěng)际流动人(rén)口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年(nián)的中国城乡人(rén)口流动调查数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作(zuò)的(de)流(liú)动(dòng)人口在老家拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)比(bǐ)例(lì)分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会占据两套房，在高房价的大(dà)城市租(zū)赁一套房，在(zài)房价较低的县城购买一套房。所以说户均(jūn)一套房无法(fǎ)满足庞大流动人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万户(hù)家(jiā)庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就(jiù)是约9000万户(hù)城(chéng)镇居民住(zhù)宅是2000年以(yǐ)前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建(jiàn)筑结构松散(sàn)、设(shè)施陈旧(jiù)、安(ān)全(quán)隐患大等问题，如电线老(lǎo)化(huà)、管道等基础设施陈(chén)旧，给住(zhù)户的生活(huó)带来了很大的不(bù)便(biàn)和(hé)安全隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成(chéng)的(de)老旧住宅面积小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数(shù)拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴(yù)和(hé)厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区很难(nán)满足(zú)现代(dài)生活需(xū)求，在未(wèi)来大都会(huì)被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为(wèi)一(yī)居室和(hé)二居室，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其(qí)中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室(shì)占(zhàn)比为33％。对比镇，戊申年是哪一年城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土(tǔ)地资源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅面积扩张是(shì)未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七(qī)普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅(zhái)存量总面积为294.6亿(yì)平(píng)。暂不(bù)考虑两年间农民(mín)带房进城(chéng)和(hé)老旧(jiù)小区拆迁，加上(shàng)2021年(nián)和2022年(nián)商品住宅竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平(píng)米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)不足19平方(fāng)米，不及(jí)全(quán)国(guó)人均(jūn)水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住(zhù)宅面积仅(jǐn)为15.2平(píng)方米(mǐ)。上(shàng)海市将人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积低(dī)于15平方米的(de)家庭界定为(wèi)住宅存在(zài)困难，若按这(zhè)个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平(píng)，只考(kǎo)虑家庭(tíng)户人(rén)数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德(dé)国和英国(guó)都(dōu)高于40㎡，中国的(de)人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大(dà)。但若(ruò)去(qù)除公摊面(miàn)积后，中(zhōng)国的(de)人均可(kě)使(shǐ)用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集(jí)体(tǐ)户人(rén)口，所需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然(rán)1套(tào)房，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到(dào)中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经(jīng)户户(hù)有房。即(jí)便(biàn)如此，中国人口静(jìng)态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了(le)中国未来地(dì)产仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来(lái)城镇住(zhù)宅需求主要(yào)来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)缩小，家(jiā)庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户均(jūn)人口(kǒu)数(shù)不断下降，六(liù)普显示(shì)城镇户均(jūn)人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户(hù)的占比(bǐ)明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将(jiāng)继续延续，导致户数会因(yīn)户均人口规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁移导致经济发展带(dài)来的新增住宅需求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化(huà)日益明显，资源和(hé)生产要素逐步向经济(jì)带(dài)、都市圈中心(xīn)城市流(liú)入，区域经济(jì)资源(yuán)分(fēn)配(pèi)的再集中吸引着人口流(liú)入(rù)。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房租房，给迁入地(dì)住宅(zhái)市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住(zhù)人口(kǒu)增量为72万，而(ér)出生人口为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自(zì)然(rán)增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了10.5个(gè)百分(fēn)点；原公有住宅家(jiā)庭比例(lì)从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅(zhái)建造时(shí)间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致相吻合(hé)。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自(zì)建住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户(hù)。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增住(zhù)宅需(xū)求中，有7成(chéng)家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济(jì)适用房(fáng)和其他分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村(cūn)和旧城(chéng)改(gǎi)造，商品(pǐn)住宅的(de)占比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造的住宅(zhái)建筑面积(jī)还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户(hù)。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑(zhù)面积(jī)小、质(zhì)量低、基础(chǔ)设施配套差(chà)、没有或少(shǎo)有物业管理，居(jū)民追求美好、宜居生活(huó)的环境，背后的改善性需(xū)求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改善性(xìng)需求还(hái)将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅家(jiā)庭希(xī)望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换新。2022年(nián)底的中(zhōng)央经济工(gōng)作会议明确指出支(zhī)持住宅(zhái)改善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国(guó)的人均住宅间数较其他国家(jiā)依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切(qiè)正向联系。随(suí)着经济发展水平的提高，中国的人均(jūn)住宅间数与(yǔ)人(rén)均住(zhù)宅建筑面积将(jiāng)随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足，供(gōng)需(xū)出现(xiàn)错配，这是过去二十年(nián)房价快(kuài)速上涨基石。那么未来将是住(zhù)宅质量的供需冲突(tū)。房地产大分化时(shí)代已至，这种分化不单局限于城市能级之间差(chà)异(yì)，优(yōu)质(zhì)小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调查的是(shì)人(rén)，并不是针对住(zhù)宅(zhái)，因此可能存在统计偏差(chà)。商品住宅占比实际值(zhí)可(kě)能偏低，其增速可能(néng)超预(yù)期。

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