5月以来，房(fáng)地(dì)产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以公募基金为代(dài)表(biǎo)的机构对于这一板块(kuài)已经在悄(qiāo)然布局。数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，以(yǐ)南(nán)方和(hé)华(huá)夏的两只老牌(pái)ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布(bù)的(de)总份额均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据基金一季(jì)报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓(cāng)数量(liàng)占流通股比(bǐ)重增(zēng)幅五(wǔ)只个股(gǔ)分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置(zhì)房地产或(huò)“底(dǐ)部(bù)回(huí)升(shēng)”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对(duì)房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行(xíng)业标的(de)市值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其所(suǒ)持股票市(shì)值(zhí)的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所(suǒ)持房地(dì)产公司市值在股票资产中(zhōng)的占比(bǐ)却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于(yú)出现了三年来(lái)的首次回(h新联会是事业编制吗 加入新联会很厉害吗uí)升，年(nián)底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时(shí)，公募对房地产行业的持股(gǔ)比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计(jì)显示(shì)，公募重仓(cāng)持有房地(dì)产板块一季(jì)度市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年(nián)四季度(dù)提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分(fēn)别为保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万科(kē)A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地产(chǎn)的投资愈发(fā)有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募(mù)基金一季(jì)报汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排(pái)名最高的是保利发展，在基(jī)金(jīn)重仓第33位。排名(míng)第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比去(qù)年四季(jì)报，变化之(zhī)处(chù)首先在(zài)于(yú)几只房地产龙(lóng)头(tóu)股从(cóng)排(pái)位上看均有退步，尤其是(shì)万科(kē)最为明显；其(qí)次是金(jīn)地(dì)集团退出百大(dà)之列。但考虑到房地产是(shì)复(fù)苏链上(shàng)最后(hòu)一(yī)环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传导到(dào)二(èr)级市场(chǎng)乃至机构持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的(de)是，经济圈判(pàn)断房地(dì)产已(yǐ)经进入大(dà)分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射到二级市场(chǎng)投资(zī)上，配置房(fáng)地产行业轻松(sōng)收获行(xíng)业(yè)贝塔的红利期一去(qù)不返了。“如果按照产业(yè)周期来分类，包括(kuò)房地产等几类行(xíng)业在盖(gài)特纳曲线(xiàn)里属于成熟(shú)期或者(zhě)衰退期的行业，传统认知上没有什么投资(zī)机会的。但(dàn)在这(zhè)几年(nián)特殊的行情里包括(kuò)煤炭(tàn)、电解(jiě)铝(lǚ)等(děng)类似的行业也(yě)出现了(le)一些机会，背后的逻(luó)辑是供给(gěi)侧发生了更大的变化。”一不愿具名(míng)的上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐(lè)观态(tài)度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售面积很(hěn)难再(zài)出(chū)现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿(yì)平方米(mǐ)建筑面积，考虑(lǜ)存(cún)量地产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端还需(xū)要(yào)有一(yī)定的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕(lǚ)功绩(jì)也指(zhǐ)出：“时至(zhì)今日，无(wú)论从城镇化的进程，还是人均住(zhù)房面积（接近(jìn)30平/人），我国(guó)均已告别(bié)住(zhù)房短缺时代，而目(mù)前居民的杠(gāng)杆率和房价(jià)收(shōu)入也不支撑每年(nián)18万亿元的(de)销售额，以及过快上行的房价，因而(ér)行业高增(zēng)的时代已经过去，未来行(xíng)业的需求或(huò)将(jiāng)回落，在此过程中，伴随(suí)着地产的高(gāo)杠(gāng)杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风险问(wèn)题(tí)（类似(shì)2022年(nián)的民营地(dì)产(chǎn)爆雷(léi)），行(xíng)业进入到供给侧(cè)出清(qīng)的过(guò)程。这个(gè)过(guò)程中，综合竞(jìng)争力(lì)强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得(dé)市占(zhàn)率的提(tí)升。当行业(yè)需求见顶回(huí)落时(shí)，行业(yè)的贝塔已经过(guò)去了，但不代表(biǎo)没有投(tóu)资机会(huì)，机(jī)会在于城市、位置(zhì)、产(chǎn)品的阿尔法，而对应(yīng)到股(gǔ)票(piào)投资，就是强竞争力公司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房(fáng)地产“风物长宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标(biāo)的成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体(tǐ)的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块个股，在纳(nà)入(rù)统计的124只房地产类(lèi)标的(de)股中，本月以来实现股价上(shàng)涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述(shù)时间(jiān)段恰好排名(míng)前五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安(ān)地产。排名第一的上(shàng)实发展，五一假(jiǎ)期(qī)归来后(hòu)日成交(jiāo)量明(míng)显放大(dà)，4日、5日(rì)连续两个交易日收(shōu)出涨停(tíng)。从(cóng)该(gāi)股的基本(běn)面来看，上实发(fā)展的(de)主营业务为房地产开(kāi)发与经营。公司的主要产(chǎn)品及服(fú)务为房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售、房地产(chǎn)租赁(lìn)、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利(lì)润1.23亿(yì)元，同(tóng)比下降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度(dù)，其实现营业(yè)总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大(dà)流通股股(gǔ)东(dōng)来看，各类(lèi)机构都有对其布局的例子(zi)。以3月31日(rì)时(shí)的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基(jī)金、私募的(de)迎水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇金、长城(chéng)资(zī)产管理公司等都(dōu)跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时(shí)排名(míng)第二的浦东金桥(qiáo)也(yě)是上海本地房企，其第(dì)一季度的收入(rù)利润规模大幅度复(fù)苏。究其原(yuán)因，一方面是(shì)该(gāi)公(gōng)司后疫情时(shí)代出租率复(fù)苏(sū)至(zhì)近年(nián)来最(zuì)高(gāo)，另一方面则是公司拿地结(jié)算持续性(xìng)向好(hǎo)，从数字上看，一季度新增虹口13新联会是事业编制吗 加入新联会很厉害吗5、138住宅地块(kuài)，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势(shì)头向好背景下，自然也吸(xī)引了知名机(jī)构在其中持续(xù)驻足。从第一季度十大流通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只产品依然在前十中，这也是连(lián)续第三个季度他(tā)有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小(xiǎo)幅增加了持(chí)股。

　　除去上(shàng)述两家(jiā)上海(hǎi)区域性(xìng)地产公司外，荣安地产则(zé)是主要布局在深(shēn)圳的地产公司，一(yī)季报交出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市(shì)公司股(gǔ)东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基首季新(xīn)杀入十大流(liú)通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指(zhǐ)数1000增强则(zé)排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基金相关人士分析(xī)：“经历(lì)过行(xíng)业(yè)洗(xǐ)牌(pái)和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土地供给较(jiào)多(duō)（券商测算对(duì)应潜在毛(máo)利率在(zài)25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝(jué)大多(duō)数房企受限于信用问题或者(zhě)资金(jīn)紧张(zhāng)没(méi)法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成(chéng)本土(tǔ)地，龙头房企的拿(ná)地(dì)力度（拿(ná)地金(jīn)额/销售(shòu)金额(é)）基本在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资(zī)上(shàng)看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其他房企的(de)净(jìng)负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空(kōng)间(jiān)有限，从(cóng)融(róng)资成(chéng)本(běn)看(kàn)，龙头房企的融资成本(běn)不断下滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机(jī)会。中信证(zhèng)券指出：“房(fáng)地产行业的结构性机(jī)会依然存在，少部分(fēn)公司(sī)尤(yóu)其是(shì)央企占据显著优(yōu)势，其主要又体(tǐ)现为(wèi)库(kù)存的优势。央企地产(chǎn)公(gōng)司，现阶(jiē)段表现出较低的融资成本，优质的(de)开(kāi)发资(zī)源和良好的(de)不(bù)动产资(zī)产运营(yíng)能力的(de)多重竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没(méi)有(yǒu)中特估(gū)，国央企相较于(yú)民营(yíng)地产(chǎn)公司也是更有优(yōu)势(shì)的。”吕功(gōng)绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债权(quán)债务关系等问题(tí)，市场(chǎng)对(duì)民(mín)营(yíng)房开企业的资产会(huì)有更多担忧和(hé)质疑，所以在这一轮行业出清的过程(chéng)中，央国(guó)企相较于民(mín)企(qǐ)来说(shuō)估(gū)值的修(xiū)复更(gèng)明显。中特估的角度从中长期的(de)维度看，行业的(de)逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳(wěn)定且可预期(qī)的(de)盈利和(hé)现金流(liú)创造(zào)能力，以(yǐ)此带来估(gū)值中枢的提升，应该关(guān)注(zhù)估(gū)值相对较低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运(yùn)营能力强、可(kě)以创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中(zhōng)行业普涨的(de)概率(lǜ)比较低，行业内(nèi)部将出(chū)现分化，要关注将受益于(yú)行业集中度提升(shēng)的头部公司。”星(xīng)石投资首席研(yán)究官方磊也(yě)表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更(gèng)为光明。不过国投瑞银(yín)基金投资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持(chí)续(xù)观察国企央企在(zài)三个方面是(shì)否可(kě)以维持，首先(xiān)是融资成本保持低位，其次是销售份额持(chí)续提升，再次是(shì)拿地(dì)份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑(huá)，2023年一(yī)季度的业(yè)绩分(fēn)化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均(jūn)实(shí)现了(le)业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这些公司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地(dì)产业(yè)内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时(shí)间，尤(yóu)其是在2021年下半年(nián)民营房(fáng)企不怎么投(tóu)资(zī)拿地之后，国(guó)有企业仍在持(chí)续性地拿(ná)地，且(qiě)主要集中(zhōng)在(zài)核心城(chéng)市，投(tóu)资力(lì)度较大。投(tóu)资的(de)驱动能够推动房企销售业绩(jì)的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市(shì)场(chǎng)恢复(fù)但仍处于调整的过(guò)程(chéng)中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复(fù)苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整(zhěng)个市场从(cóng)四(sì)月份(fèn)开(kāi)始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别城市(shì)四月环比三月相对表现(xiàn)较(jiào)好之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝大多数城(chéng)市都(dōu)出现(xiàn)环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场表(biǎo)现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的去库(kù)存压力、企业的资金面压(yā)力，可能会出现，到六月份房(fáng)企为了半(bàn)年新联会是事业编制吗 加入新联会很厉害吗(nián)报冲业绩出(chū)现市场的短期反弹外的一个市场乏(fá)力现象。也就是说，第二季度(dù)、第三(sān)季度增长不确定性(xìng)的压力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊(hào)扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房(fáng)地(dì)产以及其上下(xià)游产业(yè)链的(de)复(fù)苏速度都比想象的(de)要(yào)慢(màn)很多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个时候，在房(fáng)地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的(de)时候，只能赚他基本面的钱(qián)。但这也意味(wèi)着，只(zhǐ)有极为少数的、做(zuò)得比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随(suí)整个(gè)行业的弱(ruò)复(fù)苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所以只能耐心地去等(děng)待它的基本(běn)面不断地凸显出来(lái)，这(zhè)需要时间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不(bù)做买(mǎi)卖推荐。）

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