导读(dú)

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中国房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅销售面(miàn)积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气，有关(guān)中国地产是否过(guò)剩(shèng)的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国(guó)城镇存量住宅(zhái)真实(shí)情况，据此判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量(liàng)极度过剩，事(shì)实是(shì)否如此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)，第七次人口普查调查数据(jù)显示城镇家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中国房子是否真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其(qí)中(zhōng)还包括(kuò)大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒(shū)适(shì)不是人(rén)均一间(jiān)房(fáng)所能满足(zú)，它与房屋质量、居(jū)住面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切相关。中国的人均住宅间数较(jiào)发达国家还有很大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同(tóng)样不意(yì)味着中国住宅市(shì)场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发(fā)现中国城镇居民(mín)户(hù)均1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中(zhōng)国(guó)家庭户均(jūn)住(zhù)宅的数(shù)据，我们根(gēn)据商品(pǐn)住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套(tào)户比。

　　测算结(jié)果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺(shùn)利(lì)交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事(shì)实上(shàng)中国住宅市场供需(xū)并不平(píng)衡(héng)。

　　国际(jì)数据显(xiǎn)示(shì)，成熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅套(tào)户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡(héng)，是(shì)因为户(hù)均一套房无法满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的(de)近三成都是流动(dòng)人口，流动人口会(huì)选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生了额外的(de)住宅(zhái)需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国(guó)未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规(guī)模缩小，一人户、两人户(hù)占比不(bù)断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延(yán)续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济(jì)板(bǎn)块的分化日益明显，区(qū)域(yù)经济资源分(fēn)配的再集(jí)中(zhōng)吸(xī)引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城市(shì)的新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％杨梅是高糖还是低糖，杨梅是高糖还是低糖水果左右的家庭住在2000年以前(qián)建成(chéng)的住宅(zhái)中，涉及超9000万(wàn)家(jiā)庭(tíng)、81亿平(píng)方米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积。促成“老破(pò)小”住宅(zhái)的改造(zào)势在必行。

　　第(dì)四，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数与人均住宅(zhái)建筑面积均较发达国家有(yǒu)着(zhe)不小差距，“住上更大房子(zi)”的改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而(ér)非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年是中国地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存(cún)在不足，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石(shí)。那(nà)么当下房(fáng)地产大(dà)分化(huà)时代已至，大分化时代下(xià)地产矛盾则更多体现在(zài)住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大(dà)分(fēn)化必(bì)将体现在不同(tóng)能级城市之间，不同区域板(bǎn)块(kuài)之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引(yǐn)发热议。从(cóng)2月以来(lái)，各大城市(shì)二(èr)手房(fáng)挂牌量突然激增，引(yǐn)发一(yī)阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的(de)房(fáng)子是否已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡(héng)，或(huò)是仍(réng)然存在不(bù)足？可惜由于住宅存量数(shù)据并未公(gōng)布，我(wǒ)们无法直接知(zhī)晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的(de)过剩了？据(jù)此判断(duàn)未来房地(dì)产市场会(huì)如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥有住(zhù)宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数(shù)量过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全(quán)国自然灾害综合(hé)风险普查工(gōng)作情况为(wèi)主题的(de)新闻(wén)发布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行(xíng)业(yè)获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及(jí)80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)中(zhōng)，农(nóng)村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际(jì)仅有4700多(duō)万(wàn)栋，还(hái)包括了大量(liàng)商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的(de)算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第(dì)七次人口(kǒu)普查数杨梅是高糖还是低糖，杨梅是高糖还是低糖水果据公布了中国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民(mín)人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似(shì)意(yì)味着人人(rén)都有(yǒu)房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。单单从人均住宅间数不(bù)能完全(quán)反映出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以家庭(tíng)为单位购买(mǎi)成(chéng)套住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城(chéng)镇居(jū)民住宅主(zhǔ)要分(fēn)两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等(děng)非(fēi)商品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏统(tǒng)计(jì)数据，并没有(yǒu)直接公布城(chéng)镇住宅(zhái)数量(liàng)。居民住宅相关数据有(yǒu)两(liǎng)处可以(yǐ)直接公布(bù)，一(yī)是每年商(shāng)品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民住(zhù)宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数量(liàng)，我们(men)主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改(gǎi)革始于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极少，可忽(hū)略不(bù)计。估算城镇居民户均住(zhù)宅套数分三步(bù)走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们就能(néng)够得到当(dāng)前商(shāng)品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)和非商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅比例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅总(zǒng)数除以(yǐ)家庭户数，我们(men)就(jiù)能够得到城镇户(hù)均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总套(tào)数(shù)/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏一个准确统计。我们利用既(jì)有统计数据，大致测(cè)算得到中国存量房地(dì)产套数(shù)，并(bìng)进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民(mín)户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)商品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.64套商品(pǐn)住宅(zhái)（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房为主，从(cóng)2019年开始，新房(fáng)销(xiā杨梅是高糖还是低糖，杨梅是高糖还是低糖水果o)售中期房占比(bǐ)近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房销售，得(dé)到商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数(shù)=截止到2022年商(shāng)品住(zhù)宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流房企竣(jùn)工(gōng)周期(qī)在2-3年，并考虑到(dào)交(jiāo)房后装修的时间，取最大值(zhí)3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推算中国城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的(de)户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或(huò)赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我(wǒ)们(men)假定租赁其他住宅和购买二手房(fáng)都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买(mǎi)商品住(zhù)宅与购买(mǎi)二手(shǒu)房加总，得到(dào)商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从而我们估算出(chū)2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国(guó)平均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期房(fáng)，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内(nèi)陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会(huì)拥(yōng)有(yǒu)一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点(diǎn)含义

　　既然(rán)城镇居民(mín)已(yǐ)经达到了户均一套(tào)房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结(jié)，甚至(zhì)意味着中(zhōng)国地产存量(liàng)供(gōng)给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意(yì)味(wèi)着(zhe)住宅市(shì)场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来(lái)满(mǎn)足(zú)因人(rén)口流(liú)动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的(de)住宅(zhái)套户(hù)比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日(rì)本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚好(hǎo)一套房，就会(huì)造成人口净流入地的住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的(de)中(zhōng)国(guó)城乡人口(kǒu)流动调(diào)查数(shù)据显示，在上(shàng)海、杭(háng)州以及南京(jīng)工(gōng)作的流动人口在(zài)老家拥有(yǒu)住宅比(bǐ)例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引(yǐn)打工人，但(dàn)高房价迫使打(dǎ)工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据两套房(fáng)，在高房价的大城市租赁一套(tào)房，在房价较低的县(xiàn)城(chéng)购(gòu)买(mǎi)一套房。所以说(shuō)户均(jūn)一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是(shì)约(yuē)9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大(dà)等问题，如电(diàn)线(xiàn)老化(huà)、管道(dào)等基础设(shè)施陈旧，给住户的生活带来了很大(dà)的不便(biàn)和安全(quán)隐患，并(bìng)且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅(zhái)面积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存在5％左右(yòu)的家庭没(méi)有(yǒu)独立(lì)卫浴和厨房。这类上(shàng)世(shì)纪修建(jiàn)的老(lǎo)旧小区很难满足现代生(shēng)活需求，在(zài)未来(lái)大(dà)都会被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室和(hé)二(èr)居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更(gèng)小，当然(rán)这与城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩(kuò)张是未来地(dì)产的需求(qiú)驱动(dòng)力

　　根据七(qī)普数(shù)据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住(zhù)宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两(liǎng)年间(jiān)农民(mín)带(dài)房进城(chéng)和(hé)老(lǎo)旧小区拆迁(qiān)，加上(shàng)2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑(zhù)面积小于均(jūn)值(zhí)，近4成家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积不足19平(píng)方米，不及全国人均(jūn)水平的一半(bàn)。若去(qù)除(chú)20％的公摊，可使(shǐ)用(yòng)的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海市将(jiāng)人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积低于15平方米的(de)家(jiā)庭界定(dìng)为(wèi)住宅存在困难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存(cún)在住(zhù)宅困难问题(tí)。

　　若人均可(kě)使用住宅面积(jī)为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数(shù)，需要住(zhù)宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)可使用(yòng)面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城(chéng)镇家庭户(hù)均1套房，看似已经(jīng)户户有(yǒu)房(fáng)。即(jí)便(biàn)如此，中(zhōng)国人口(kǒu)静态结构(gòu)和动(dòng)态趋势(shì)演绎，决定了中国未(wèi)来地产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国(guó)未来城镇住宅(zhái)需(xū)求主(zhǔ)要来(lái)自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家(jiā)庭(tíng)户数增多，新户购房需(xū)求扩(kuò)张。

　　过去20年(nián)我国城(chéng)镇家庭户均人口数(shù)不(bù)断(duàn)下降，六普显示城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人(rén)户(hù)、二人户的(de)占比(bǐ)明(míng)显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将继续(xù)延(yán)续，导致户数会因户(hù)均人(rén)口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移(yí)导致经济发展带来的新增(zēng)住宅需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板(bǎn)块的分(fēn)化日益(yì)明显，资源和生产要素逐步向经济带(dài)、都市圈(quān)中心城市流入(rù)，区域经(jīng)济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入(rù)。人口迁移势(shì)必涉(shè)及到买房租房，给迁(qiān)入地(dì)住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量为72万(wàn)，而出(chū)生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然(rán)增加人口仅为6.5万人(rén)，其(qí)人口增长主要(yào)受(shòu)益于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年(nián)，自建住(zhù)宅和原公有住宅的家(jiā)庭(tíng)拆迁改建(jiàn)最(zuì)多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个(gè)百(bǎi)分点；原公(gōng)有住宅(zhái)家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为(wèi)2000年(nián)以(yǐ)前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻(wěn)合(hé)。

　　十年间(jiān)新(xīn)增(zēng)8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的(de)家庭购(gòu)买二手房。在新增(zēng)住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购买经济适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和(hé)旧城改造(zào)，商品住(zhù)宅的占(zhàn)比势必(bì)会进一步(bù)上升。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造的住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施(shī)配(pèi)套(tào)差、没有或少(shǎo)有物业(yè)管理，居民追求美(měi)好、宜居生活(huó)的环境(jìng)，背后的改善性(xìng)需(xū)求有待(dài)释(shì)放。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善性需求还(hái)将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向于中(zhōng)小(xiǎo)户(hù)型。已(yǐ)有住宅家庭希望(wàng)提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议(yì)明确指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中(zhōng)国的(de)人均住(zhù)宅间数较其他(tā)国家依旧存(cún)在(zài)不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随着经济发展水平的提高(gāo)，中国的(de)人均住宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积将随(suí)之(zhī)增长。

　　如果说过去二(èr)十年(nián)是(shì)中国(guó)地产黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不(bù)足(zú)，供需(xū)出现错(cuò)配，这(zhè)是过去(qù)二十(shí)年(nián)房价快速(sù)上涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供(gōng)需冲突(tū)。房(fáng)地产大(dà)分化时代已(yǐ)至，这种(zhǒng)分化不单局限(xiàn)于城市能级之间差(chà)异，优质(zhì)小区和老(lǎo)旧二手房之(zhī)间的差(chà)异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人(rén)，并不是针对住宅，因此可(kě)能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可(kě)能(néng)偏(piān)低(dī)，其增速可能超(chāo)预期。

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