文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的(de)全国(guó)住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进(jìn)行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等(děng)地(dì)明确表态(tài)，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不(bù)公平。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁(shuí)建房(fáng)，没钱(qián)没实力的别(bié)建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房地产从(cóng)大开发时代步入(rù)高质(zhì)量(liàng)发(fā)展(zhǎn)阶段的必(bì)然(rán)趋(qū)势，也是(shì)对(duì)购房老百姓的最大保护。98年(nián)房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱将军三箭定天山指的是谁定天下，将军三箭定天山说的是哪位历史人物，预售制是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房(fáng)，天经地义(yì)。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以(yǐ)及长效机制，长效机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)中(zhōng)性稳定(dìng)和房地(dì)产(chǎn)税(shuì)。如(rú)果按照经济规律办(bàn)事，中国一定(dìng)能实(shí)现房(fáng)地产(chǎn)软着陆和长期(qī)平稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨过(guò)这道关，解(jiě)好这(zhè)道(dào)世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制、改为现(xiàn)房销(xiāo)售？大家想想，绝(jué)大部分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱(qián)一(yī)手交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品不能交付(fù)的(de)风(fēng)险。从个人层面看，预售制对购房(fáng)者非常不(bù)公平，比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)的风险。从(cóng)行业层面看，预(yù)售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风(fēng)险。取消预售制，改为现房销售，这(zhè)样有助于(yú)落实中央房住不(bù)炒精神(shén)、有助于(yú)保障购房(fáng)老百姓权(quán)益(yì)、有助于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预售制度怎么来的？国(guó)外(wài)什么情况(kuàng)？简单(dān)科普一下(xià)：商品(pǐn)房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于(yú)商品房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预售(shòu)制度(dù)。其实(shí)，当前世界不少国家存(cún)在(zài)预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般有(yǒu)严格的监管保(bǎo)障措(cuò)施，开发(fā)商在项(xiàng)目获得政府批(pī)准后才可(kě)以开始销售(shòu)，买家(jiā)在购买期(qī)房后并非像中国一样在(zài)支付完首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)后(hòu)从(cóng)银行一次性贷款支付剩余(yú)全部房款，而是(shì)根据开发商工程进度在完全交房前进行分(fēn)期(qī)支付。所以(yǐ)，预(yù)售制度是需(xū)要严格(gé)的资金(jīn)监管、分(fēn)期支付(fù)以及违约处(chù)罚措施(shī)作为保障的，如果没(méi)有这些保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取(qǔ)消预售制度，以后改为现房销(xiāo)售(shòu)。客观讲预售制度有(yǒu)一定(dìng)历史阶段性，现在(zài)中(zhōng)国住房进入(rù)存量时代，取消预售制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这(zhè)需要(yào)配套(tào)房企债务重组(zǔ)、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产长效机(jī)制。这是个技术活，只要坚持市(shì)场化改(gǎi)革，中国一(yī)定能化解这个难题，让房(fáng)地产回归(guī)实体(tǐ)经(jīng)济和居住(zhù)属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的营销手段，而是(shì)所见即(jí)所得的过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根(gēn)本最实质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业(yè)的本(běn)质是向善，是以客(kè)户为中心，房地(dì)产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一(yī)家人。从这(zhè)个角度，取消预售制(zhì)、实施现房销售(shòu)是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大(dà)措施。在(zài)当前的情况下，取(qǔ)消(xiāo)预售制要结(jié)合稳楼市、房地产软着陆、打通金融(róng)支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研究中心(xīn)参与财税改革(gé)方案(àn)研究时，对预(yù)售制、房(fáng)地产税(shuì)、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期(qī)系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成的(de)专著(zhù)《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售(shòu)资金第三方(fāng)全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　二十(shí)世(shì)纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售(shòu)孕育(yù)而(ér)生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港(gǎng)还未推行公共房屋(wū)制(zhì)度，许(xǔ)多(duō)人栖身于木屋或(huò)者其他临时住宅(zhái)，住房的需(xū)求是(shì)相当高，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼宇买卖多数(shù)以一(yī)整(zhěng)栋楼为单(dān)位，需(xū)要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香(xiāng)港地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资金周(zhōu)转期(qī)长等问题。针(zhēn)对(duì)这一系列问题(tí)，不少地产商开(kāi)始探求新的方(fāng)式，如把楼宇(yǔ)契(qì)约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这(zhè)模(mó)式一经推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所(suǒ)增加，开(kāi)发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地(dì)产销售，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底霍(huò)英东创办(bàn)立信置(zhì)业(yè)有限(xiàn)公司，凭(píng)借商业(yè)直(zhí)觉(jué)和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务(wù)的(de)经(jīng)验，对于商品流通(tōng)、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方(fāng)法加(jiā)快(kuài)自身资(zī)金周转。当(dāng)时其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还(hái)印发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的(de)地势环境、建筑材料(liào)、分层价(jià)格、订(dìng)购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收(shōu)取买家的订金，采用类似租(zū)金的(de)分期(qī)付(fù)款形式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房(fáng)产。这种方式减轻(qīng)了(le)民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造商(shāng)的资(zī)金问题，降低投资(zī)风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼(lóu)花+分期付(fù)款”的销售(shòu)模式成为当时中国(guó)香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的一大(dà)特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市场的(de)改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决了核心的住房供(gōng)不应求的问题(tí)，使房市(shì)发(fā)展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推(tuī)动(dòng)了中国(guó)香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的(de)情(qíng)况，但监管(guǎn)部门(mén)不断完善、规范化(huà)，建立健全的监管机制，促(cù)进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于(yú)大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管(guǎn)理部门提升了(le)对于预(yù)售楼花制度的监管，即要(yào)求开(kāi)发商(shāng)在预(yù)售前，确(què)保地(dì)价款已经全部支付，还(hái)要(yào)证明自身有资金等能力把(bǎ)项目(mù)完成，资金(jīn)需放(fàng)入(rù)律(lǜ)师所托(tuō)管，支取时需(xū)律所和建筑师的核(hé)准。为(wèi)了防止开发(fā)商、律所、建(jiàn)筑师(shī)等造(zào)假，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港要求(qiú)律师行(xíng)在银行(xíng)开设的信(xìn)托(tuō)账(zhàng)户（监管账户）、开发(fā)商操作等采取全透明化机制，且银行的责任上升(shēng)，如出(chū)现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将(jiāng)成(chéng)最大风险方，后续需(xū)自身推动项目(mù)完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二(èr)十世纪九十年(nián)代，中国内地面(miàn)临住房需求大和(hé)供给量短缺问(wèn)题(tí)，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地优先(xiān)发展(zhǎn)重工(gōng)业，强调基础建设，这一(yī)导(dǎo)向使前期发展工业(yè)化的(de)进程大于城(chéng)市化(huà)进(jìn)程，唯有解(jiě)决住(zhù)房(fáng)基础(chǔ)等城市(shì)化配套(tào)问题(tí)，才能进一步(bù)推进城市化(huà)。但当时(shí)推行(xíng)的是(shì)“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一分配，以租(zū)养房”的福利(lì)分(fēn)房制度，住房市场(chǎng)发(fā)展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利(lì)分房(fáng)制(zhì)度也出现了分配不(bù)公(gōng)、效率低(dī)、配套差等问题，因(yīn)此福利分房制度(dù)不再适用于(yú)当时的(de)国情。叠(dié)加房地产市场面临商品房的需求(qiú)量大，而社(shè)会(huì)缺少大型房地产开(kāi)发商，商(shāng)品房供(gōng)应量小(xiǎo)的困(kùn)境，此时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对(duì)内地房地产市场的一(yī)针强心(xīn)剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步(bù)引进(jìn)中国香港预售商品房(fáng)制度，先后(hòu)出台(tái)多(duō)项文(wén)件，大力支持国(guó)内房地(dì)产市场改(gǎi)革。例如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化(huà)城镇住房制度改革，加快住房建(jiàn)设的(de)通知》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住房供给商品化(huà)、社会化(huà)的住房新体制，从(cóng)计划经(jīng)济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商(shāng)品房。房(fáng)地产市(shì)场采(cǎi)用预售制，允许开(kāi)发商(shāng)卖期房(fáng)，解(jiě)决(jué)了(le)房企缺少资金(jīn)和开发时间周期长的两大难题，开发商以预售款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形(xíng)成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度加快。自(zì)此中(zhōng)国(guó)内(nèi)地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅(xùn)速(sù)出台相关的信(xìn)贷(dài)政(zhèng)策，支持购房者，极(jí)大作用推动(dòng)了房地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成契合中国内地(dì)的商品房(fáng)预售(shòu)制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在建(jiàn)设中的房屋预先出售给购房者，由(yóu)购(gòu)房者支付(fù)定金或房款的行(xíng)为(wèi)。区(qū)别于中国香港(gǎng)，在中国内地实(shí)践过(guò)程中(zhōng)，商品房(fáng)预售流程为(wèi)：房地产开发商办理(lǐ)预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合(hé)同-进行备案登记和(hé)预(yù)告登(dēng)记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需要一次性付(fù)清(qīng)首付款，并采用银行贷款的形式(shì)一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能已拿到了全部购(gòu)房款，这点与中国香港的按照工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款有所不(bù)同。对(duì)中国内地的开发商(shāng)而言(yán)，预售制商品房也开(kāi)启(qǐ)了高(gāo)周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国内地(dì)商品房(fáng)销售的最主要(yào)方式，预售(shòu)制极大缩(suō)短(duǎn)房企现金回笼周期(qī)，同(tóng)时(shí)增加市场商(shāng)品房供应，推动了城镇(zhèn)化发(fā)展进(jìn)程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资(zī)金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基(jī)本适(shì)居(jū)，住房事业(yè)取得巨大进(jìn)步，数十年时(shí)间走(zǒu)完发达(dá)国家几百年城镇化路程。改革(gé)开(kāi)放(fàng)以来，城镇(zhèn)化进程(chéng)进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城市建成(chéng)区面积由7438平(píng)方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)们发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国(guó)内(nèi)地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平(píng)增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房(fáng)套(tào)数从约3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿套，套(tào)户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为(wèi)中国内(nèi)地商(shāng)品房(fáng)销售最主(zhǔ)要方式，2005年(nián)中国内地(dì)商品住宅(zhái)期房销售面积占(zhàn)总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地(dì)房地(dì)产行业的发展(zhǎn)。中(zhōng)国(guó)内地房地产历经二十(shí)多(duō)年(nián)长周期繁(fán)荣，行业(yè)各项指标(biāo)大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开(kāi)发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿(yì)元(yuán)增(zēng)至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业的快(kuài)速发展，房(fáng)地产企业从无(wú)到有(yǒu)、从国(guó)企先(xiān)行到民企(qǐ)崛起，队(duì)伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉动中(zhōng)国内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠道，房地(dì)产带动的上下游产业链特别(bié)长，高达(dá)50多个行业。2020年房(fáng)地(dì)产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地(dì)产(chǎn)业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)对(duì)金融(róng)、批发、建(jiàn)材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道，2020年(nián)房(fáng)地产完全拉动的(de)投(tóu)资占全社会(huì)固(gù)定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定资产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道(dào)，从房(fáng)地(dì)产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务(wù)，占比超(chāo)过三分之一。从房(fáng)地产融(róng)资存(cún)量占社融存量(liàng)比重看(kàn)，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市(shì)值(zhí)测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿(yì)美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美(měi)元、英法(fǎ)德三国(guó)合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股(gǔ)债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国(guó)的64％。中国(guó)住房市值与股债房市(shì)值的比例(lì)较(jiào)高(gāo)，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中国资(zī)本市(shì)场发育尚(shàng)不成熟(shú)，直(zhí)接融(róng)资比例较低(dī)，股票、债券(quàn)市值较(jiào)低，居民(mín)投(tóu)资渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售制背后潜(qián)藏的风险确实存在，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付(fù)的风险(xiǎn)。比如(rú)，交房等待期(qī)一般为两年，在(zài)此期(qī)间，购房者不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还(hái)要(yào)承担延(yán)迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期(qī)办理(lǐ)甚至不(bù)能交(jiāo)房等风险。另(lìng)外，购房者和(hé)开(kāi)发商之间的(de)购房合同、购房者和(hé)银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两(liǎng)个独立的合同关系，如果(guǒ)开(kāi)发商发(fā)生违约，购房者只能根(gēn)据购房合(hé)同(tóng)向开发(fā)商主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承(chéng)担的(de)风险较大(dà)。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影响自身(shēn)信用和(hé)购(gòu)房者对行业的信(xìn)心(xīn)。

　　从金(jīn)融层(céng)面看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦(dàn)房企因为市场波动或经营不善，出(chū)现资金链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房者(zhě)签(qiān)订的预售(shòu)合同和按揭合同，已经从(cóng)银行获(huò)得房(fáng)款，如果购房者(zhě)丧失还(hái)款能力或短(duǎn)期不能(néng)还款等，则风险完全由银行(xíng)承担，银行将面临较(jiào)大的(de)坏(huài)账压力(lì)。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度(dù)看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办(bàn)法》中(zhōng)明确(què)规定(dìng)了开发企业预售商(shāng)品房所得(dé)款项应(yīng)当用于(yú)有关的工程建设，商品房预售款监管的具体办法(fǎ)，由房地产管理部门制(zhì)定。但多(duō)年以来(lái)全国并没有统一的预售(shòu)资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)规(guī)定，各(gè)地实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资金(jīn)比(bǐ)例(lì)为(wèi)总(zǒng)预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则(zé)按照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或者(zhě)项目工程总额(é)报价计(jì)算重点(diǎn)资金。而(ér)事(shì)实是，不少购房款未进入监(jiān)管账户、或(huò)进(jìn)入监(jiān)管账(zhàng)户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继(jì)续建(jiàn)设。收楼(lóu)遥遥(yáo)无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那(nà)么，监管账户资金如(rú)何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽(chōu)调预售(shòu)款(kuǎn)监管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工(gōng)程(chéng)建设名义(yì)，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由工程方将资金(jīn)转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进度所(suǒ)需(xū)。通过这些方式套取(qǔ)的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金(jīn)流(liú)动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地(dì)、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种(zhǒng)资金循环高(gāo)周(zhōu)转模式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国(guó)际(jì)经(jīng)验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制(zhì)度呈现(xiàn)以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护：对于购(gòu)房者预付资金，一般设有定金或预付款保护机制(zhì)，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比(bǐ)重(zhòng)：要求购(gòu)房者支(zhī)付(fù)的预(yù)付(fù)款比例相对较(jiào)低，绝(jué)大部分房款(kuǎn)在(zài)房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付(fù)款一(yī)般以(yǐ)定金方式支付，或(huò)按工程(chéng)进(jìn)度分期支(zhī)付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式：一般采用两种方(fāng)式发(fā)放按揭贷款，一将军三箭定天山指的是谁定天下，将军三箭定天山说的是哪位历史人物是按(àn)工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售(shòu)商品(pǐn)房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种方式，一是期(qī)房由(yóu)政府或第三方验收合格并提(tí)供验(yàn)收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者支(zhī)付的(de)房款。二是(shì)开发商为(wèi)购房(fáng)者提(tí)供一定的保(bǎo)修(xiū)期，通常1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方(fāng)全(quán)程监管，交付(fù)时(shí)开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　美国期房定金(jīn)一定期限(xiàn)内无(wú)条件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交(jiāo)付(fù)前资金由第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定(dìng)金比例(lì)一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最低可(kě)低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面(miàn)，除定(dìng)金或(huò)首(shǒu)付外，购房者在(zài)房屋交付后(hòu)通过按(àn)揭贷款支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方(fāng)面，美国(guó)为防止开发(fā)商挪用资金(jīn)，购房(fáng)者的定(dìng)金(jīn)及(jí)首付款由(yóu)第三方公证行或产权保险公(gōng)司的信托账户(hù)监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房(fáng)者(zhě)资金可通(tōng)过申(shēn)请仲裁取回，且不承担任何责任与损失(shī)。而开发商(shāng)在房屋建设(shè)过程中的(de)资金全部(bù)来自银行，银行根据工程(chéng)进度向开(kāi)发商提供一(yī)定比例(lì)的贷款，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银(yín)行(xíng)有充(chōng)分动机监管开发商(shāng)施工(gōng)进(jìn)度。开发(fā)商在(zài)房(fáng)屋交付时需取(qǔ)得由政府相关部门(mén)经(jīng)审查后发放的验(yàn)收(shōu)凭证，通(tōng)过(guò)验收(shōu)凭(píng)证向(xiàng)银行得到(dào)购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期(qī)房可(kě)零首付购房，房款按建造(zào)工(gōng)期进度支付，按揭(jiē)按工期(qī)放款后还贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固(gù)定利率，开发商或(huò)购房者可购(gòu)买期房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门(mén)槛方面，德国开发商在(zài)项(xiàng)目(mù)获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支(zhī)付约(yuē)2000欧的定金并进行预约公证，签(qiān)订合同后(hòu)定金退(tuì)还。如由于任何原因不能(néng)购买，定金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需支付公证费(fèi)和土地交易税，分别为房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不(bù)包含在购(gòu)房款中，属(shǔ)于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低首(shǒu)付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德国也(yě)采取(qǔ)按(àn)工期支付(fù)房款(kuǎn)的制度，一般(bān)分7笔进行(xíng)支付，具(jù)体(tǐ)支付节点、比例因项目(mù)而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完(wán)工、地板完工、全(quán)部(bù)完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房(fáng)者可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银(yín)行按施工节(jié)奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷(dài)款给予(yǔ)购房者(zhě)一(yī)定使用期限，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针对(duì)期房设计(jì)了两种保(bǎo)险，保险(xiǎn)的功(gōng)能是当房屋出现重(zhòng)大(dà)延期或重大(dà)缺陷时，保险(xiǎn)公司(sī)保证开发商赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保险由(yóu)开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险保护(hù)机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合(hé)同(tóng)前，买卖双方均有一名律师，负(fù)责沟通(tōng)期房(fáng)交易中的房产、资金、合(hé)同(tóng)等各个(gè)环节，各环节内容(róng)确(què)认无(wú)误(wù)后签订首付交(jiāo)换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当(dāng)开发(fā)商出(chū)现(xiàn)财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险公司赔(péi)付(fù)，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签(qiān)订21天(tiān)内支付。

　　余(yú)款支付环(huán)节(jié)，英国(guó)采取(qǔ)按工程进度(dù)付款的(de)方式，但(dàn)是(shì)交房前付款比例相对较低，一般(bān)会(huì)在合同签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国(guó)规(guī)定房(fáng)屋(wū)必(bì)须(xū)经过房产公(gōng)证公司的检验验收(shōu)后才能(néng)交付，交付后(hòu)方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预售资金监(jiān)管(guǎn)极为严格，资金(jīn)也由律师监管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关(guān)款项过程中(zhōng)，由(yóu)买(mǎi)房(fáng)律师将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师，卖方(fāng)律师(shī)转给开发商，即资金(jīn)在(zài)进入开发商账户(hù)前经过两道关口(kǒu)，有利(lì)于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定(dìng)金保全(quán)措(cuò)施”，交房前付款比(bǐ)例(lì)不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结(jié)束后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律空白(bái)，社(shè)会上“一房二(èr)卖”现象普遍(biàn)，为(wèi)此(cǐ)，日(rì)本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易(yì)法》，经(jīng)多(duō)次修订，目前是(shì)唯(wéi)一一部规范期房(fáng)交易的(de)法律。

　　定金保护(hù)方(fāng)面，根(gēn)据日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部(bù)分，法律要求开发商必须完(wán)成(chéng)定金保全措施才(cái)可(kě)预售。什么是定(dìng)金保全措施？即买(mǎi)卖(mài)双方签(qiān)订购房(fáng)合同时(shí)，开(kāi)发商向金(jīn)融机构或指定(dìng)保证机构(gòu)或保险机构签订定(dìng)金保证委托合同，设置购房者定(dìng)金的保证或保(bǎo)险，并将相应的(de)保(bǎo)证金证明书交付给购房(fáng)者。除定金(jīn)外，其他(tā)预先(xiān)支付(fù)的购房(fáng)款也受该措施保护(hù)。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或保证机构或(huò)保险公司(sī)兑付，同时，开发(fā)商(shāng)需向购(gòu)房者赔付违(wéi)约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节，交(jiāo)房前只需支付(fù)最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者即(jí)可向银行申请贷款，但交房后才(cái)开始(shǐ)按揭贷款，除(chú)定金外的剩余(yú)房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡期(qī)房购房者违约(yuē)可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门(mén)项目资金账户，交房后(hòu)满1年(nián)保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡(pō)开发商有统一的选购(gòu)权合同以及(jí)订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方(fāng)面，签(qiān)订购房合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房者需(xū)支付15％的首付及印花(huā)税，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同(tóng)样采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款的方式，《发展商条例》对期房(fáng)付款流(liú)程做了统一详细(xì)规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支付节点一般(bān)为合同签订后(hòu)、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进度放款，月供在此过程中随着放出(chū)贷款的增加(jiā)而(ér)增加，未(wèi)放款(kuǎn)部分无(wú)需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金与付款会存(cún)入银行专门的项目资(zī)金(jīn)账户，账(zhàng)户资金提取须与(yǔ)房屋建设(shè)有关。房屋(wū)交付(fù)后，购房(fáng)者(zhě)享受1年的房屋保修(xiū)期，此(cǐ)后购房者(zhě)支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当(dāng)前房地产到(dào)了(le)政策出手临(lín)界点，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善(shàn)型需(xū)求的支持力(lì)度，长短兼(jiān)顾妥善(shàn)应对局部停(tíng)贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还(hái)在正常运转的房企包(bāo)括民营(yíng)企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重(zhòng)组整个行业，为(wèi)每个房企配套(tào)AMC和财团(tuán)，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势(shì)复(fù)杂性和(hé)人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复(fù)工保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长效(xiào)机制。长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违(wéi)约后(hòu)定金保(bǎo)护机制，如将已支(zhī)付定(dìng)金冻结至房屋交付(fù)阶(jiē)段(duàn)，保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓(gǔ)励保险公(gōng)司介(jiè)入(rù)，为房屋重大延期以及重大(dà)缺陷(xiàn)等情况提供充(chōng)分的保障(zhàng)。余款支付环节(jié)，建立按工程(chéng)进度付款机制(zhì)或(huò)交房后按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)机(jī)制，充(chōng)分保护购房者的权益。资金监管(guǎn)环(huán)节，引入独立于开(kāi)发商、银行(xíng)的第三方资(zī)金监管机(jī)构，或由政(zhèng)府(fǔ)相关部门(mén)直接监管，以(yǐ)此防止资金(jīn)挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保(bǎo)修(xiū)期内，开发商(shāng)应对(duì)房(fáng)屋质(zhì)量问(wèn)题全权负责、免费维修，购房(fáng)者在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来(lái)看，取(qǔ)消商品房预售(shòu)制是(shì)大势所(suǒ)趋。一方面，98年(nián)房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进入存量时(shí)代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了，该取消了(le)，改为(wèi)现房销售。另一(yī)方面，取(qǔ)消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不(bù)能兑现的(de)营(yíng)销手段，而是所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民(mín)众的(de)最根本最(zuì)实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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