导读

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关(guān)中(zhōng)国(guó)地产是否过剩的讨(tǎo)论日益大明虾怎么保存才新鲜呢 大明虾是淡水还是海水热(rè)烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存(cún)量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中国地产存量极(jí)度(dù)过(guò)剩，事实(shí)是否如此(cǐ)？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，第七次人(rén)口普查调查数据显示城(chéng)镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中(zhōng)国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建(jiàn)部披(pī)露的近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑中，城镇建(jiàn)筑(zhù)占比不到一成，其(qí)中还包(bāo)括大(dà)量城镇非住宅(zhái)建筑，如商(shāng)业办公(gōng)楼、学校(xiào)等，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七(qī)普(pǔ)显示中国城镇居(jū)民人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一间(jiān)房所能满足，它与(yǔ)房(fáng)屋(wū)质量、居住面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素(sù)密切相关(guān)。中国的人均住宅(zhái)间数较发(fā)达国家还有很大差距。人均(jūn)住宅间数大(dà)于1同样(yàng)不意味着(zhe)中国住宅市场已(yǐ)经饱(bǎo)和(hé)。

　　我(wǒ)们测算发(fā)现(xiàn)中国城镇居民(mín)户均1套房(fáng)，其(qí)中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭(tíng)户均住宅的(de)数据(jù)，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)和(hé)城镇(zhèn)家庭户(hù)数，计算(suàn)出城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅。若(ruò)期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户(hù)城镇(zhèn)家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商(shāng)业(yè)住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户(hù)户有房，然而(ér)事实上中国住(zhù)宅市场供需并(bìng)不平(píng)衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)大(dà)于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说(shuō)不平(píng)衡，是因为户(hù)均一(yī)套房无(wú)法满足流动人(rén)口的(de)租(zū)赁和置业需求。全国总人(rén)口(kǒu)的近(jìn)三成都(dōu)是流动(dòng)人(rén)口，流动人口(kǒu)会(huì)选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套(tào)房(fáng)，中(zhōng)国未来地(dì)产仍有(yǒu)四大新(xīn)增需(xū)求动力(lì)。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口规(guī)模(mó)缩小，一(yī)人户、两人户占(zhàn)比不断增加，导致家庭(tíng)户数增多(duō)。小家庭化趋(qū)势将(jiāng)延续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的(de)分化(huà)日益明(míng)显，区域经济资源(yuán)分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人(rén)口流入，人口净迁入城(c大明虾怎么保存才新鲜呢 大明虾是淡水还是海水héng)市的新增住(zhù)宅需(xū)求有望持续(xù)旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅(zhái)的改(gǎi)造(zào)势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积均较发达国家(jiā)有着不小差距(jù)，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改(gǎi)善性需求正(zhèng)在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中(zhōng)国(guó)地产步(bù)入大(dà)分化(huà)时(shí)代而(ér)非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年是(shì)中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存(cún)在不足，这是过(guò)去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么当(dāng)下房地(dì)产大分化时代已至，大分化时代(dài)下地产矛盾则(zé)更多体(tǐ)现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不(bù)同能级城市之间，不同区域板块(kuài)之间，不同品质(zhì)住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露(lù)全(quán)国已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以(yǐ)来，各(gè)大城市二手(shǒu)房挂牌量突然(rán)激(jī)增，引发一(yī)阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供(gōng)给过剩，还是(shì)供需(xū)平衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅存量数(shù)据并未公布，我(wǒ)们无法直(zhí)接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾(wù)，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答(dá)当前(qián)的(de)房子是否真的过剩(shèng)了？据此判(pàn)断(duàn)未(wèi)来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效观察中国户均拥(yōng)有住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中国住宅(zhái)数量过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾(zāi)害综合风险普查工作情(qíng)况为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责人(rén)对外披(pī)露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据(jù)以及80多万处市政设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算的(de)城镇房屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼(lóu)、学(xué)校、医院等非住宅。总的(de)算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口(kǒu)普(pǔ)查数据公(gōng)布(bù)了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市(shì)家(jiā)庭(tíng)户居民(mín)人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭(tíng)户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大(dà)于(yú)1，看似(shì)意(yì)味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅(jǐn)与房间数量(liàng)有(yǒu)关，更与房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因(yīn)素密切(qiè)相关。单单从人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数不(bù)能完全(quán)反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购买成套住(zhù)宅(zhái)，一套(tào)设施齐(qí)全(quán)的住宅才是城镇居民宜居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住(zhù)宅主要分两大(dà)类，一类是商(shāng)品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自建(jiàn)房(fáng)等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接(jiē)公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住(zhù)宅(zhái)相关数据有两处可以直(zhí)接公布，一(yī)是每(měi)年(nián)商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民(mín)住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算(suàn)中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述(shù)两(liǎng)组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年(nián)之(zhī)前(qián)商品(pǐn)住宅数量极少(shǎo)，可忽(hū)略(lüè)不计。估(gū)算城镇居民户(hù)均住(zhù)宅套(tào)数分三(sān)步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来(lái)每年商(shāng)品住宅销售套(tào)数相加，我们(men)就能(néng)够得到当(dāng)前(qián)商(shāng)品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根(gēn)据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住(zhù)宅(zhái)总套数。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城镇居(jū)民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们就能够得到城镇户(hù)均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目前缺(quē)乏一(yī)个(gè)准确统计。我们利用(yòng)既有(yǒu)统计数(shù)据，大致测(cè)算得到(dào)中国存量房地产套(tào)数，并进一步推算(suàn)中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到(dào)：

　　（一）中国(guó)商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现(xiàn)房(fáng)和期(qī)房(fáng)）。

　　中国(guó)的房地(dì)产(chǎn)销售以期房为主，从2019年(nián)开(kāi)始，新(xīn)房销售中期房占比近(jìn)9成(chéng)。本文去除商品住宅(zhái)累计销售套(tào)数(shù)里的(de)期房销(xiāo)售，得到商品住宅现(xiàn)房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房(fáng)套数=截止到(dào)2022年商品住宅累(lèi)计(jì)销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的(de)时(shí)间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房(fáng)套数(shù)除(chú)以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需(xū)要进一步推算(suàn)中国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数(shù)。

　　首(shǒu)先，七普数(shù)据显示中(zhōng)国(guó)城镇居民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)住宅(zhái)。其(qí)中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉(lián)租房与其他住宅(zhái)。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假定租赁其他(tā)住宅和购买二(èr)手房都是商(shāng)品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅(zhái)、购买商品(pǐn)住宅(zhái)与购买二手房加总(zǒng)，得(dé)到商品住(zhù)宅占居民所有住(zhù)宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期(qī)间商(shāng)品住宅增幅为过去十年(nián)变(biàn)化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我们估(gū)算出(chū)2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平(píng)均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房(fáng)顺利(lì)，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的(de)三点含义(yì)

　　既然(rán)城镇(zhèn)居民已(yǐ)经达到(dào)了户均一套房的程度，“户(hù)户有房”是(shì)否意(yì)味着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着(zhe)中国地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房(fáng)并不意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人口(kǒu)流动、居民换房等因素产生的住(zhù)宅需求(qiú)。因此，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的(de)住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会造成人口净流(liú)入地(dì)的住宅市场供不应求(qiú)，造成房(fáng)价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出(chū)中(zhōng)国的流(liú)动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流(liú)动人(rén)口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口(kǒu)会选择在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数(shù)据显(xiǎn)示，在(zài)上海(hǎi)、杭(háng)州(zhōu)以及南京工作的流动人口(kǒu)在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资(zī)吸引打工人，但高房价(jià)迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实(shí)际上会占(zhàn)据两套房(fáng)，在(zài)高房价(jià)的大城市租赁一套房，在(zài)房价较低的县城购(gòu)买(mǎi)一套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住(zhù)宅(zhái)品(pǐn)质(zhì)仍需改善

　　目前(qián)，中国(guó)的城镇(zhèn)住(zhù)宅中依然(rán)有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万(wàn)户城镇居民住(zhù)宅是2000年以(yǐ)前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等(děng)基(jī)础设施(shī)陈旧(jiù)，给住户的生活带来了很大的(de)不便和安(ān)全隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住(zhù)宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独立卫浴(yù)和厨房(fáng)。这类上世纪修建的(de)老旧小区很难(nán)满足现代生活需求，在(zài)未来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家(jiā)庭住宅为一居室(shì)和二居(jū)室，户型偏(piān)小。其中(zhōng)一居(jū)室(shì)占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇(zhèn)，城市(shì)家(jiā)庭住宅(zhái)户型更(gèng)小，当然这(zhè)与城市(shì)土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普(pǔ)数据(jù)测算，2020年(nián)城镇家(jiā)庭户住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民(mín)带房进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过一半的家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平(píng)方米，不及(jí)全国(guó)人均水平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使(shǐ)用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人(rén)均住宅(zhái)建筑面积低(dī)于(yú)15平方米(mǐ)的(de)家庭界定为住(zhù)宅(zhái)存在困难，若按(àn)这个标准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困(kùn)难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为40平，即(jí)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)为50平，只考虑家(jiā)庭户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面(miàn)积(jī)，美国为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积后，中国的人(rén)均可使用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户(hù)人口，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产还会(huì)有需(xū)求么？

　　我们(men)测算得到中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房(fáng)。即便如此(cǐ)，中国人口静(jìng)态(tài)结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有(yǒu)需(xū)求释放。户均(jūn)1套住(zhù)宅现实之下(xià)，中国未来城镇住宅(zhái)需求(qiú)主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩(suō)小，家庭(tíng)户数增(zēng)多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数(shù)不断下降，六普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人(rén)口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均人口规(guī)模为(wèi)2.62人/户，一(yī)人户、二(èr)人户的(de)占比明(míng)显上升(shēng)，人(rén)口(kǒu)小家(jiā)庭化趋(qū)势将继续延续，导致户(hù)数会因户均人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二(èr)，人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移导致(zhì)经济发展带来的(de)新(xīn)增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日(rì)益明显(xiǎn)，资源和生产要(yào)素逐步(bù)向经(jīng)济带、都市(shì)圈(quān)中心城市流入(rù)，区域经济(jì)资(zī)源(yuán)分配的再(zài)集中吸(xī)引着(zhe)人口流(liú)入。人口迁移(yí)势必涉及(jí)到买房(fáng)租房(fáng)，给迁入地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人(rén)口增量为(wèi)72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加(jiā)人(rén)口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受益于(yú)人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依然(rán)庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改(gǎi)建最(zuì)多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了(le)10.5个(gè)百分点；原公有住宅(zhái)家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住(zhù)宅建(jiàn)造时间为2000年以前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住宅(zhái)净需(xū)求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新(xīn)增住(zhù)宅需求中，有7成家庭(tíng)购买(mǎi)了(le)商品住宅。租房(fáng)、购(gòu)买经济适用(yòng)房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着(zhe)城(chéng)中(zhōng)村和旧(jiù)城改造，商品(pǐn)住宅的占比势(shì)必(bì)会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅(zhái)建筑(zhù)面积还有约(yuē)81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设(shè)施配(pèi)套差、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生活的环境，背(bèi)后的改善(shàn)性(xìng)需求有(yǒu)待释(shì)放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向于中小户(hù)型(xíng)。已(yǐ)有住宅(zhái)家(jiā)庭希望提高(gāo)生(shēng)活品质(zhì)，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底(dǐ)的(de)中央经济(jì)工作会议明确(què)指(zhǐ)出支(zhī)持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考(kǎo)虑(lǜ)乡(xiāng)村住(zhù)宅因素，中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数较(jiào)其他国家依旧存(cún)在不小差距(jù)。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着密切正(zhèng)向联系。随(suí)着经济发展水平的提高，中国(guó)的人(rén)均住宅间数(shù)与人均住(zhù)宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在不足，供(gōng)需(xū)出现(xiàn)错配，这是过去(qù)二(èr)十年(nián)房价快速上涨基石(shí)。那么未来将是住(zhù)宅(zhái)质(zhì)量的供需冲突(tū)。房(fáng)地产大分化时代已至，这种分化不(bù)单局(jú)限于城(chéng)市能级(jí)之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将(jiāng)越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的(de)是(shì)人，并不是针对住宅，因此可能存(cún)在统计偏差。商品住宅占比实(shí)际(jì)值可(kě)能偏(piān)低，其增速可能超(chāo)预期。

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