导(dǎo)读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步(bù)入大(dà)分(fēn)化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中(zhōng)国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万(wàn)家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低景气，有关中(zhōng)国(guó)地产是否过剩的讨(tǎo)论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中(zhōng)国城镇存量住(zhù)宅真实(shí)情况(kuàng)，据(jù)此判断中(zhōng)国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全(quán)国有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，第七次(cì)人(rén)口普查调查数据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒适不是人均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因(yīn)素密(mì)切相(xiāng)关。中国的人(rén)均住宅间数较发达国家还有很大差距。人(rén)均住宅(zhái)间数大于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭户(hù)均住(zhù)宅的数据，我们根据商品住宅套数、商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比和城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测(cè)算(suàn)结果显示(shì)，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其(qí)中0.54套为(wèi)商品住宅。若(ruò)期房顺(shùn)利交付，直至(zhì)2024年，中国(guó)每户城镇家庭才(cái)拥有1套(tào)住宅(zhái)，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套房似乎(hū)意味(wèi)着户户有房，然而(ér)事(shì)实上中国住宅(zhái)市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国(guó)际数(shù)据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平(píng)衡，是因为户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足流动人口(kǒu)的(de)租赁和置(zhì)业需求。全国总人(rén)口的近三成都是流动(dòng)人口，流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来(lái)地产(chǎn)仍有四大(dà)新增需(xū)求动力。

　　第(dì)一，户均人(rén)口规模(mó)缩小，一人户、两人(rén)户占比不断(duàn)增加(jiā)，导致家庭(tíng)户(hù)数增多。小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将延续(xù)，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第(dì)二，经济(jì)板块的分化日(rì)益(yì)明(míng)显，区域经济资(zī)源分配的(de)再(zài)集(jí)中(zhōng)吸引着人(rén)口流入(rù)，人口净迁入城(chéng)市的新增住宅(zhái)需求有(yǒu)望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的(de)家庭(tíng)住在2000年以前建成的(de)住(zhù)宅中，涉及超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平(píng)方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅的改造势(shì)在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中国的(de)人均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有着不(bù)小差距，“住上更大房子(zi)”的(de)改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产(chǎn)步入大分化时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产(chǎn)黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，这是(shì)过去二十年(nián)房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需(xū)冲(chōng)突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同能级城市之(zhī)间，不同区域板(bǎn)块之(zhī)间(jiān)，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国(guó)已有近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的(de)房(fáng)子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还是供需(xū)平衡(héng)，或是仍然存(cún)在不(bù)足？可(kě)惜由(yóu)于(yú)住宅存量数据并未公布，我们(men)无法直接(jiē)知(zhī)晓具(jù)体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)住宅套数(shù)，回答(dá)当前的房子是否真的(de)过剩了？据此判断未来房地产(chǎn)市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户(hù)均(jūn)拥有住宅数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直(zhí)观判断(duàn)站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综合风(fēng)险普查(chá)工作情况为主题的新闻发布会(huì)上，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设(shè)行(xíng)业获取了(le)全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万(wàn)处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住(zhù)不到3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中(zhōng)，农村房屋(wū)占9成(chéng)以上，以栋数计(jì)算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还包括了大(dà)量(liàng)商(shāng)业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学校、医院(yuàn)等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查(chá)数(shù)据公布了(le)中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市(shì)家庭户居民人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇家(jiā)庭户居(jū)民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着(zhe)人(rén)人(rén)都有房间居住(zhù)。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量有关，更(gèng)与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。单单(dān)从人(rén)均住宅间数不能(néng)完全反映出城镇居(jū)民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一(yī)套设(shè)施(shī)齐全(quán)的住宅才是城镇居民(mín)宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居民住(zhù)宅(zhái)主要分两大类(lèi)，一类是(shì)商品住宅(zhái)，另(lìng)一类是保障房、原(yuán)公(gōng)有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计数据(jù)，并没(méi)有直接(jiē)公布城镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居民住(zhù)宅相关数据(jù)有两处可以直接公(gōng)布，一是(shì)每年商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二(èr)是居民(mín)住宅来源（人口普(pǔ)查数(shù)据）。计算中国(guó)居民(mín)户均住宅数量，我们主要(yào)用到上述两组(zǔ)数(shù)据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)数(shù)量(liàng)极少(shǎo)，可(kě)忽略(lüè)不计。估(gū)算城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均住宅套数分三步(bù)走(zǒu)：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年以来每年商品住宅销售(shòu)套数相加，我们(men)就(jiù)能够得到(dào)当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有的商品住宅和非商(shāng)品(pǐn)住宅比例，推算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民(mín)拥(yōng)有的商(shāng)品住宅总数除以家庭户数，我们就能(néng)够得到城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户(hù)数

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套数(shù)/家庭(tíng)户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏一个准确统计(jì)。我们利用(yòng)既有统计数据，大(dà)致测算得(dé)到(dào)中(zhōng)国存量房地产套数，并(bìng)进一步推(tuī)算中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商(shāng)品住宅（包含现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售(shòu)以期房为(wèi)主，从(cóng)2019年(nián)开始(shǐ)，新房销售中(zhōng)期房占比近9成(chéng)。本文去除商品(pǐn)住宅累计(jì)销(xiāo)售套(tào)数里的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后(hòu)装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数(shù)除(chú)以家庭户(hù)数(shù)，算出：

　　（三）目前(qián)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民(mín)户均拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户(hù)均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉(lián)租(zū)房与其他住宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假定租(zū)赁其他住宅和(hé)购买二(èr)手房都是商(shāng)品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手(shǒu)房(fáng)加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际(jì)变化比例(lì)，从而(ér)我们(men)估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已(yǐ)购期房会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点(diǎn)含义(yì)

　　既然城镇居民已经达到(dào)了(le)户均一套房的程度，“户户(hù)有房(fáng)”是否意(yì)味着中国(guó)城(chéng)镇化进展终结，甚(shèn)至(zhì)意(yì)味着中国(guó)地产存量供给(gěi)绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不(bù)意味着住(zhù)宅市场供需(xū)平(píng)衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因人口流动(dòng)、居(jū)民换(huàn)房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市场的(de)住宅套(tào)户(hù)比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验来(lái)看，美(měi)国、英国(guó)和(hé)日本(běn)的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户(hù)比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好(hǎo)一套房，就(jiù)会造成人(rén)口净流入(rù)地的住宅市场供不(bù)应求，造成房(fáng)价(jià)或房租迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市(shì)租(zū)房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年(nián)的(de)中国城乡(xiāng)人口流(liú)动(dòng)调查数(shù)据显示，在上(shàng)海(hǎi)、杭州以及南京工(gōng)作的流(liú)动人口(kǒu)在(zài)老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高(gāo)房价(jià)迫使打工人(rén)回乡(xiāng)置业。

　　流动人口(kǒu)实际(jì)上会占据两(liǎng)套(tào)房，在高房价(jià)的大(dà)城市(shì)租(zū)赁一套房，在(zài)房价较低的县(xiàn)城购(gòu)买一(yī)套房。所(suǒ)以(yǐ)说户均一套房无法满足庞大流动人口(kǒu)的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前(qián)，中(zhōng)国(guó)的(de)城镇住宅中(zhōng)依然(rán)有不少老旧(jiù)小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居(jū)民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批(pī)存在着建筑(zhù)结构(gòu)松散(sàn)、设施(shī)陈(chén)旧、安(ān)全隐患大等问(wèn)题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来(lái)了很大的(de)不便(biàn)和安全隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住(zhù)宅(zhái)面积小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的家庭(tíng)户数拥(yōng)有的住(zhù)宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左(zuǒ)右的(de)家(jiā)庭没(méi)有独立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在(zài)未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一(yī)居室和二(èr)居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭(tíng)住宅户(hù)型更小(xiǎo)，当然这(zhè)与城市土地(dì)资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅面积扩张是未来地产的需(xū)求驱(qū)动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民(mín)带房(fáng)进城和老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的(de)家庭人均(jūn)住宅建筑面积小于(yú)均值，近(jìn)4成家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)不足19平方(fāng)米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将(jiāng)人均住(zhù)宅建筑面积低于(yú)15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存在困(kùn)难，若按这个标准算(suàn)的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人(rén)均(jūn)可使(shǐ)用住宅(zhái)面积为(wèi)40平，即(jí)人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人(rén)数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达(dá)国家人(杨志性格特点及主要事迹概括，杨志性格特点及主要事迹100字rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去(qù)除公摊面积后，中国的(de)人均可(kě)使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将变(biàn)得明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿的集(jí)体户人口(kǒu)，所需要的(de)住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇(zhèn)家庭户均1套(tào)房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如(rú)此(cǐ)，中国人口静态结(jié)构和动(dòng)态(tài)趋(qū)势演(yǎn)绎，决定(dìng)了(le)中国未来地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅(zhái)现实之下(xià)，中(zhōng)国(guó)未来城镇(zhèn)住宅需求(qiú)主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数(shù)增(zēng)多(duō)，新户购房需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人口(kǒu)数不(bù)断下降，六普显示城镇户(hù)均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示(shì)城镇(zhèn)户均(jūn)人口(kǒu)规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比(bǐ)明显(xiǎn)上(shàng)升，人口小家庭(tíng)化趋势(shì)将继续延续，导(dǎo)致户(hù)数会因(yīn)户均(jūn)人口规模的缩小而(ér)增(zēng)多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发展带来的(de)新(xīn)增住宅(zhái)需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分化日益(yì)明(míng)显(xiǎn)，资源(yuán)和生产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城市流(liú)入，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入。人口迁移势必涉及到买房租(zū)房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年(nián)常住(zhù)人口增量为72万(wàn)，而出生(shēng)人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人(rén)，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益(yì)于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家(jiā)庭拆迁改建最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点(diǎn)；原(yuán)公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间(jiān)为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自(杨志性格特点及主要事迹概括，杨志性格特点及主要事迹100字zì)建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)减少了1282万户，住(zhù)宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的(de)家庭购(gòu)买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了(le)商品(pǐn)住宅。租房、购买(mǎi)经济适用(yòng)房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村(cūn)和旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造的(de)住宅建筑面积(jī)还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧的(de)城中(zhōng)村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小(xiǎo)、质量低、基础(chǔ)设(shè)施配套差、没(méi)有或少(shǎo)有物业管理(lǐ)，居民追求美好(hǎo)、宜居(jū)生活的环境，背后的改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子(zi)”的改善性需(xū)求还将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向于中小户(hù)型。已有住宅家(jiā)庭希望提(tí)高(gāo)生活品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工(gōng)作(zuò)会(huì)议明确(què)指出支持住(zhù)宅改(gǎi)善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间，无论(lùn)是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国的人(rén)均住宅间数较其他国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒(shū)适度(dù)与经(jīng)济水平有着密切(qiè)正向(xiàng)联(lián)系。随着(zhe)经济发(fā)展水平(píng)的提高，中国的人均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，供需出现错(cuò)配，这是过去二十(shí)年(nián)房价快速(sù)上涨基(jī)石。那么未来(lái)将是(shì)住(zhù)宅(zhái)质量的供(gōng)需冲突。房地产大分化时代已至(zhì)，这种分化不单局限于城(chéng)市能级之(zhī)间差(chà)异，优质小(xiǎo)区和老(lǎo)旧二手(shǒu)房之间的(de)差异也将越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调(diào)查(chá)的(de)是人，并不是(shì)针对住宅(zhái)，因此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比(bǐ)实际值可(kě)能偏低，其增速可能超预期。

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