OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园REIT开盘(pán)继(jì)续延续此前几日的下跌走(zǒu)势(shì)，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急(jí)回(huí)应(yīng)称，哲库科技是其扩募(mù)拟新购入基础设施(shī)资(zī)产张润大厦的重要承(chéng)租方之(zhī)一，目前未收到(dào)哲库(kù)科(kē)技(jì)及OPPO方面(miàn)关(guān)于停止执行已签租赁协议(yì)的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光(guāng)大园REIT进一步(bù)表示，原(yuán)始权益(yì)人将继(jì)续密切关注哲库(kù)科技后续情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募(mù)购(gòu)入项目的(de)原始(shǐ)权益(yì)人相关负(fù)责人(rén)也表(biǎo)示，近期已同步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应(yīng)对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦(shà)是全国首批(pī)REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高度重视，浦(pǔ)东新区国(guó)资委也高度关注。

　　多位业内人士(shì)表示，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT近(jìn)期(qī)市场(chǎng)波动较大，但其实不动(dòng)产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上(shàng)影响(xiǎng)其内外价值，投(tóu)资者应理性看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停(tíng)旗下芯片(piàn)子公司哲库科技的事件继续(xù)扰动公募REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元的价格(gé)小幅低开，此后(hòu)二级市(shì)场价格开始震荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后(hòu)，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随后价(jià)格有所回升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌(diē熊二变成僵尸了，光头强被僵尸咬了)幅6.22％。

　　受近期不利消息影响(xiǎng)，华安(ān)张江光大园REIT最(zuì)近(jìn)几个交易(yì)日二级市场价格(gé)表现欠(qiàn)佳，5月11日以来(lái)，3个交易(yì)日(rì)跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全市场公募REITs中位居前(qián)列。

　　从(cóng)5月(yuè)15日公募REITs市场整体表(biǎo)现上看，目前上(shàng)市的8只产(chǎn)业园区基础设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇(shé)口产业园REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均(jūn)有不同程度下跌，8只产(chǎn)业园区基础设(shè)施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年(nián)以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已(yǐ)经(jīng)披露张江光(guāng)大园(yuán)项目出(chū)租(zū)率有(yǒu)所下降，如(rú)今拟扩(kuò)募的项(xiàng)目(mù)又遭(zāo)遇(yù)突发事件，因此(cǐ)导致二(èr)级(jí)市场价格出现波动。”一(yī)位业(yè)内人士分(fēn)析(xī)称。

　　不(bù)过(guò)，在(zài)上述人士看来，尽管出于(yú)风(fēng)险规避的原因，最近几个(gè)交易日场内(nèi)资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目(mù)短期(qī)出(chū)租率下跌并不会(huì)从(cóng)根本上影响其内外(wài)价值。

　　他也同时表示，目前随着二级(jí)市场价格下跌，风险也得到一定释放，但是价格涨跌(diē)会(huì)受到基本面、情绪(xù)面等多(duō)重因素影响(xiǎng)，不好判断价格(gé)是不是已经(jīng)完全触底。

　　此外，还(hái)有一(yī)位业(yè)内人士表示，今年整体REITs市场表(biǎo)现低迷，不(bù)少产品年(nián)内二级市(shì)场跌幅较大，其(qí)实有些隐含收(shōu)益率高的产品具(jù)备一定的投资(zī)价值，很适(shì)合稳健类投资者。此外(wài)，伴(bàn)随着(zhe)经济(jì)复苏的步伐，产业园(yuán)区(qū)、物流类等REITs产品具备一定的投资价(jià)值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金执(zhí)行董事(shì)高(gāo)如星(xīng)对此(cǐ)表示，若张江园区最终能(néng)顺利(lì)解决招商，平稳过度对经(jīng)营现(xiàn)金流没有造成大的影响，“事件(jiàn)性(xìng)利(lì)空下调至得这么急、这么深(shēn)，加上前(qián)期本(běn)身园区类资产(chǎn)就回(huí)调不(bù)少了，这(zhè)就(jiù)是黄金坑。”不过，他(tā)也强调，最终还是(shì)落到租(zū)金收入受不(bù)受影(yǐng)响，影响多(duō)大，估计园区(qū)会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下芯片(piàn)子公司(sī)哲库科技(jì)。随后5月12日晚(wǎn)，华安(ān)张江光大园REIT发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩募(mù)拟(nǐ)新购入(rù)基础设施资产张润大厦的重要承(chéng)租方之一，目前未(wèi)收到(dào)哲库科技(jì)及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停(tíng)止执(zhí)行已签租赁协议的通(tōng)知。同时(shí)，在公(gōng)告中，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将继续密(mì)切关(guān)注哲库科技后续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此前(qián)，张(zhāng)江REIT因其一季报中披露的张江光(guāng)大(dà)园项目出租率(lǜ)下(xià)降事(shì)项，一度(dù)二级市场(chǎng)价格出现回落(luò)。在(zài)随后召开(kāi)的(de)业(yè)绩(jì)说(shuō)明会中管理人就相关事项进行了(le)解(jiě)释说(shuō)明，市场信(xìn)心得到(dào)了一定提(tí)振，二级(jí)市场价(jià)格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日召开的线上和线下的扩募(mù)说明会上，运营团队表示(shì)了(le)对张(zhāng)江光大园项(xiàng)目的信(xìn)心，预(yù)计签(qiān)署(shǔ)意(yì)向书和合(hé)同谈判中的储(chǔ)备租户正(zhèng)常转化(huà)后，项目出租(zū)率将得到回升。没想到仅过了不到三周(zhōu)的时间(jiān)，张江(jiāng)REIT的扩募之路又(yòu)迎来了新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述(shù)公告引起了市场各方(fāng)的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目(mù)的原始权益人(rén)相关负(fù)责人坦言，事发突(tū)然(rán)确实始料未(wèi)及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库(kù)科技(jì)消息(xī)的第一时间即奔赴现场进行了(le)沟通和核(hé)实工(gōng)作，并同步启动(dòng)了应急预案，排摸储(chǔ)备租户(hù)，积极(jí)应对哲库提前退租(zū)的可能事项(xiàng)。由于张(zhāng)润大厦是全国首批(pī)REITs申(shēn)报扩募项目，公司领(lǐng)导高度重视，据悉(xī)新区国资委也高度关(guān)注(zhù)。

　　当谈及(jí)储备租户情况，相关负责人介绍说，目前(qián)储备租户还是比较丰富的，覆盖(gài)了芯片测试(shì)、人(rén)工智能、航天(tiān)产业、信(xìn)息技术等产业客户(hù)，租赁意向面(miàn)积超过了(le)2万(wàn)方。从意(yì)向储备转化为实际租户需要一些时(shí)间。

　　“我(wǒ)们正(zhèng)在着手通过(guò)签(qiān)署租赁意(yì)向(xiàng)书(shū)来尽快(kuài)锁(suǒ)定一(yī)些重要租户。虽然收了三个月履(lǚ)约保(bǎo)证金给了我们一些(xiē)空间(jiān)，但本着对首批扩(kuò)募、对市(shì)场负责的态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些面(miàn)积在(zài)短期内完(wán)成去化。”相(xiāng)关负责熊二变成僵尸了，光头强被僵尸咬了人说道(dào)。

　　张江REIT已持(chí)有的同区域的张江(jiāng)光大园项目一季度(dù)末(熊二变成僵尸了，光头强被僵尸咬了mò)也有将近30％的空置率(lǜ)，原始权益人有那么多储备租户，之(zhī)前的空(kōng)置率(lǜ)为何(hé)未能得到解决。

　　对此相关负(fù)责人(rén)解释，张江(jiāng)光大园一直以来都坚持以市场化(huà)运营为导向，历(lì)史运营表(biǎo)现(xiàn)稳(wěn)定，租户的调租和换租(zū)都属于(yú)正常情(qíng)况(kuàng)，而(ér)这(zhè)次项(xiàng)目(mù)的大(dà)租户(hù)退租正好发(fā)生在市场(chǎng)活(huó)跃度的短(duǎn)期低点，目前(qián)市场(chǎng)情况(kuàng)已有(yǒu)所好转。在看到出租(zū)率下(xià)滑(huá)情况没有得到及时修复后，张江这边也作了一定的(de)资源(yuán)调配和倾斜(xié)，引入了一些(xiē)储(chǔ)备租(zū)户。

　　另外(wài)，张润大(dà)厦(shà)和张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)项目在(zài)给租户的分隔空间、交付(fù)标准、租金(jīn)水平等方面也有一(yī)些(xiē)差异化(huà)，张润大厦多(duō)是两千多平的大平层(céng)，楼的成(chéng)新度高一些，单(dān)价也贵一些，张江光(guāng)大园(yuán)单层以一千(qiān)平的面积为主，还有一些独栋形态的物业。租户自(zì)身(shēn)也会有诉求，也会(huì)根据自身需求和预算挑选(xuǎn)区域内的不同物业(yè)。

　　“如果扩募完(wán)成(chéng)以后，新老资产(chǎn)的管理人(rén)都(dōu)变成了一(yī)家，后续我们在资源共享(xiǎng)和联合营(yíng)销方面能(néng)更加充(chōng)分发挥(huī)协同效应，相信可(kě)以做得更好(hǎo)。”上述负责人补充说(shuō)道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位(wèi)和展望(wàng)，相关负责人表示，张江集团和张江高科目(mù)前在管(guǎn)资产约五百万方，还有一些(xiē)其他在开发的储备项(xiàng)目，这些都(dōu)将成为张(zhāng)江REIT实现打造张江园区产(chǎn)业空间(jiān)资产上市平台(tái)目标的坚实(shí)后盾(dùn)和(hé)储备(bèi)资源(yuán)。“我(wǒ)们非(fēi)常重视(shì)张(zhāng)江REIT这个资本(běn)平台和它未来的发展。”相关负责(zé)人表示，“这次扩(kuò)募是我们实现基金扩容的第一步，也(yě)是至关重要的一(yī)步(bù)，眼下我们可能面临了一些突(tū)发(fā)情况需(xū)要(yào)解决(jué)，但是(shì)这和我们在(zài)张江(jiāng)科学城这三十(shí)年建设发(fā)展(zhǎn)过程中(zhōng)所经历的(de)相比，只能算是(shì)一个(gè)非常小的(de)插(chā)曲。我们有(yǒu)信心(xīn)排除万难，尽(jǐn)一切可(kě)能化解当前突发事件的所有负(fù)面影(yǐng)响，维持(chí)预期和市(shì)场的信心。”

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