近两年(nián)火爆的创新(xīn)产品公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆续迎来(lái)除风采风彩两个词的区别是什么，风采风彩两个词的区别在哪息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的(de)REITs产品，平均分红比(bǐ)例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红(hóng)体现出该(gāi)类产品长期投资价(jià)值，通过观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金等指(zhǐ)标，也是(shì)观(guān)察REITs项(xiàng)目底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资(zī)者(zhě)注意，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特(tè)许经营REITs项目(mù)在经营权到期后(hòu)不再产生(shēng)现(xiàn)金收(shōu)益，特许经营权(quán)分红目前已包含了利润分(fēn)配和本金的归还，在选择投(tóu)资标的(de)时应了解(jiě)资产(chǎn)类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息(xī)日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例(lì)的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年分配金额占可供分配金额比(bǐ)例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分(fēn)配比(bǐ)例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人(rén)对(duì)此(cǐ)表示(shì)，投资(zī)公募REITs的(de)主(zhǔ)要收益来(lái)源(yuán)为持有期分红收益，以及基金份额交易(yì)价(jià)格的变化。基金(jīn)份额二级市场价格(gé)受到公募(mù)REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素的综合影响，较易引起波(bō)动。与此相比，基金分红预(yù)期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红(hóng)主要来自(zì)基础(chǔ)设施资产的经营现金(jīn)流，投资人通过基金募(mù)集材(cái)料(liào)和信息披露(lù)文件，结合行(xíng)业及市场情况，可以分析基础(chǔ)设施项目(mù)的经营业绩，作为进行投资决(jué)策(cè)的重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价(jià)格变(biàn)化导(dǎo)致(zhì)的(de)浮盈(yíng)或浮(fú)亏，分红作(zuò)为基金份额持有(yǒu)人实(shí)际(jì)获得(dé)的现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，对(duì)于长期投(tóu)资(zī)者更具参(cān)考价值(zhí)。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李华平(píng)也(yě)表示(shì)，根据《公开募集基础(chǔ)设(shè)施(shī)证券投资(zī)基金指引（试行）》及(jí)相(xiāng)关法规要(yào)求，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上合并后(hòu)基金(jīn)年度可分配金额以(yǐ)现(xiàn)金形(xíng)式分配给(gěi)投资者，强制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs的主要特(tè)征(zhēng)之(zhī)一(yī)，稳定的分红机制(zhì)体现出(chū)REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价(jià)值(zhí)。

　　中航基金也认为，从(cóng)投(tóu)资角(jiǎo)度来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二(èr)级市场价格(gé)反映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类产品的(de)“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求(qiú)，分(fēn)红类似于债券派息，但不等同于债券(quàn)的固定利息回报，而是由可供分配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资者的投资品类，为(wèi)资产配置多(duō)元化(huà)提供(gōng)抓手，具有(yǒu)较强的配置价(jià)值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮(bāng)助(zhù)机构(gòu)投资者稳定(dìng)收(shōu)益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分(fēn)红获取相对于投资债券(quàn)相对高(gāo)的收益(yì)性，在有效(xiào)控制(zhì)风险(xiǎn)的前提下，增(zēng)厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分红水平(píng)的(de)预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价格走势的关键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从近期(qī)公募REITs的二(èr)级(jí)市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要(yào)股票(piào)和债券宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济的(de)影(yǐng)响，可分配金额完(wán)成(chéng)率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市(shì)场的价格(gé)波动(dòng)受多重因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收(shōu)益是(shì)影响REITs二级市场(chǎng)价格(gé)的(de)主要(yào)因素(sù)之一(yī)，而稳定的(de)分红有(yǒu)利于吸(xī)引(yǐn)投资(zī)者参与(yǔ)公募REITs二级市场(chǎng)的(de)投资。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人也表示，近期经济预(yù)期(qī)恢复，一(yī)方面市场(chǎng)热点(diǎn)呈现向(xiàng)股票和债(zhài)券回(huí)归的过程；另一方面，基础设施项目的(de)经(jīng)营业绩相对经济活力的(de)改善有(yǒu)一定的滞(zhì)后性。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在分(fēn)红除(chú)权日，将(jiāng)对(duì)基金份额的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价做调减处理(lǐ)，调减(jiǎn)金额根(gēn)据单位基(jī)金份额的分红金额进行(xíng)计(jì)算。除权操作(zuò)是对分红前后(hòu)基金份额净值变化的(de)修正，使投资(zī)人在基(jī)金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强(qiáng)投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结(jié)合持(chí)有产品的特性(xìng)，关注二(èr)级市场扰动对整(zhěng)体收益的影响程度。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特(tè)许经营(yíng)权分红包括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资者应(yīng)了解底(dǐ)层资(zī)产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金(jīn)分红前提(tí)是本金(jīn)之上的增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分(fēn)红”界定(dìng)为“分派(pài)”更为准确，分派的是(shì)本金与增(zēng)值两风采风彩两个词的区别是什么，风采风彩两个词的区别在哪个部分，两个部分之(zhī)间的比例是变动的，与现有公募基(jī)金分红差异很大，大多数普(pǔ)通投资者可能把“分(fēn)派”金额误认(rèn)为(wèi)是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金价值面临极大不确定性，这是(shì)该(gāi)类(lèi)投(tóu)资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目前公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许(xǔ)经营权类和产权类两大(dà)资产类型(xíng)，持(chí)有产(chǎn)权(quán)类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要包括每年的现金分红及资(zī)产增(zēng)值的(de)收(shōu)益，而持有特许(xǔ)经营类产(chǎn)品的(de)收益主要来自项目每年的(de)现金分红(hóng)。其中，特许经(jīng)营(yíng)权类资(zī)产(chǎn)的分红包括(kuò)了利(lì)润分配和本金的归(guī)还，两者(zhě)的比率也是变动的，对(duì)特许经(jīng)营(yíng)权(quán)类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资者在选择(zé)投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看，各类(lèi)公募REITs分红(hóng)因底层资产(chǎn)属(shǔ)性不同而(ér)形成区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底(dǐ)层资产的价(jià)值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层(céng)资产(chǎn)属性(xìng)，对所选(xuǎn)择产品的二级(jí)市场价(jià)格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人也认为，与产权(quán)类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营项目在经营权(quán)到期后不再能产(chǎn)生现(xiàn)金收益(yì)，因此将可供(gōng)分配金(jīn)额(é)的(de)分配理解(jiě)为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个(gè)特点(diǎn)，剩余经(jīng)营期限较短的特许(xǔ)经营项目，通常具备(bèi)更高的(de)分派率水平。对(duì)于剩余期(qī)限(xiàn)较长的特许经营权项目，即使(shǐ)分派率(lǜ)相(xiāng)对较低，也(yě)有足够年限收回(huí)本(běn)金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提(tí)醒投(tóu)资者注意(yì)，特许经(jīng)营(yíng)权项目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金(jīn)份(fèn)额单价随着分派进度逐年下降是(shì)正常现象，投资特许经营权(quán)REITs的收益来自项目剩(shèng)余(yú)期限产生的(de)现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权类项目(mù)的土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对(duì)建筑的更新改造或(huò)补缴(jiǎo)土(tǔ)地(dì)出让金等追加投资(zī)，有(yǒu)机(jī)会进(jìn)一步延(yán)长(zhǎng)经营期限。这种类似(shì)永续经营(yíng)的假设反映在基础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备更(gèng)显著的资产(chǎn)投资属性(xìng)。”该负责人(rén)称。

　　观测内部(bù)收益率等(děng)指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在(zài)基金分红的时点，多位业内人士还表示，在(zài)产品分红期，投资者可以观(guān)测经(jīng)营活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层(céng)资(zī)产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的(de)指标(biāo)有(yǒu)两个(gè)：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可供分配现金(jīn)，二者(zhě)存(cún)在本质性区别。经营活动(dòng)产(chǎn)生的现金净流量是指企业经(jīng)营、筹资、投资产(chǎn)生(shēng)的现(xiàn)金流，基(jī)于企业本身(shēn)经营活动产生；可供分配的现(xiàn)金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表(biǎo)的项目进(jìn)行调整，加期初(chū)现金，最终得(dé)到的账(zhàng)面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华(huá)平也表示，公(gōng)募REITs作为(wèi)资(zī)产配置新(xīn)选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股(gǔ)债市场独立(lì)的(de)资产配置功能，比较(jiào)适合长期(qī)持有。建(jiàn)议投资者对经营权类的资产可(kě)以(yǐ)更多关(guān)注内部(bù)收(shōu)益率的高低(dī)，对产权类的资(zī)产更多关注分(fēn)派(pài)率高(gāo)低。因为(wèi)公募REITs可分配(pèi)收益主(zhǔ)要来自底(dǐ)层资产(chǎn)的经营(yíng)净(jìng)现金流，所以底层资产(chǎn)运营情况直接影响投(tóu)资回报，投资者可(kě)综合考虑原始权益(yì)人综合实力(lì)、运营管(guǎn)理机构实(shí)力、公募基金管理人实力等(děng)多重(zhòng)因素来(lái)选择(zé)投资标的。

　　中信(xìn)证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交易带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建议投资者关注有基本面支(zhī)撑、填权(quán)效应(yīng)相对明显、同时分红规模较为(wèi)可观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说明书均会(huì)载明REITs在发(fā)行首(shǒu)年及(jí)次年的可供分配金额(é)预测。投资者(zhě)可以(yǐ)将REITs的实际分红(hóng)金(jīn)额与(yǔ)募(mù)集(jí)材料中披露预(yù)测(cè风采风彩两个词的区别是什么，风采风彩两个词的区别在哪)进行(xíng)比较分析，结合经济及市场的(de)实(shí)际环境(jìng)，对基础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理(lǐ)能力进行(xíng)判断(duàn)。”中金基(jī)金上述负责人也称。

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