5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金(jīn)为代表的(de)机构(gòu)对于这(zhè)一板(bǎn)块已经在(zài)悄(qiāo)然布(bù)局。数(shù)据显示，以南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公(gōng)布(bù)的(de)总(zǒng)份额(é)均较(jiào)4月(yuè)28日(rì)时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报(bào)统计，龙头与地方国(guó)企央企获(huò)得(dé)增持，持(chí)仓(cāng)数量(liàng)占流通(tōng)股比重增幅五只个股(gǔ)分别(bié)为华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置房地(dì)产(chǎn)或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细作成(chéng)共识

　　从公募基金(jīn)对房(fáng)地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持(chí)有的(de)房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持房地产公司市值在股票(piào)资产中(zhōng)的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终于(yú)出现了三(sān)年来的首次回升(shēng)，年底(dǐ)这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年(nián)底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一(yī)季(jì)度得以延(yán)续。数据(jù)统计显示(shì)，公募重仓持有(yǒu)房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市值前五个(gè)股(gǔ)分别(bié)为保利发(fā)展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江(jiāng)集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对(duì)于房(fáng)地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇(huì)总(zǒng)的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高的是保利发(fā)展，在(zài)基金重仓第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对比去(qù)年(nián)四季报，变化之(zhī)处(chù)首先在(zài)于几只房地(dì)产龙头股从(cóng)排(pái)位上(shàng)看(kàn)均有(yǒu)退步，尤其是万科(kē)最为明显；其次是金地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地产是复(fù)苏链上最后一(yī)环，且首季(jì)并非行(xíng)业(yè)销售旺季，其传导(dǎo)到二级(jí)市场乃至机(jī)构持仓上还(hái)需要时间周期(qī)。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断(duàn)房地产(chǎn)已经进(jìn)入大分化时(shí)代(dài)，一二线(xiàn)城市好于三(sān)四线城市。而映射到二级(jí)市场投(tóu)资上(shàng)，配置(zhì)房地产行业轻松收获(huò)行业贝塔的红(hóng)利(lì)期一去(qù)不返了。“如果按(àn)照(zhào)产(chǎn)业周期来(lái)分类(lèi)，包(bāo)括房地产等(děng)几类行(xíng)业在盖特(tè)纳曲线里(lǐ)属于体重kg是公斤还是斤，体重50kg是多少斤成熟期或者(zhě)衰退期的行业，传统认知(zhī)上(shàng)没有什(shén)么投资机会的。但在(zài)这几年(nián)特殊的行情(qíng)里包括(kuò)煤炭、电解(jiě)铝等类似(shì)的行业也出(chū)现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧发生(shēng)了更大的变(biàn)化。”一不(bù)愿具名的上(shàng)海公募基金经(jīng)理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过(guò)也(yě)有公募人士(shì)持(chí)谨慎乐观(guān)态(tài)度(dù)：“行(xíng)业前(qián)几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平(píng)方(fāng)米的年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存(cún)量有(yǒu)400亿平方(fāng)米建筑面(miàn)积(jī)，考(kǎo)虑存(cún)量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需(xū)要有一(yī)定的政(zhèng)策出来(lái)去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的进程(chéng)，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已(yǐ)告别住房短缺(quē)时代，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价收(shōu)入也不(bù)支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因(yīn)而(ér)行业(yè)高增的时代(dài)已经过去(qù)，未来行业的(de)需求或将回落，在此过程中，伴(bàn)随着(zhe)地产的(de)高杠杆属(shǔ)性，就很容(róng)易出现信(xìn)用风(fēng)险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入(rù)到供给侧出(chū)清(qīng)的过程。这(zhè)个过程中(zhōng)，综(zōng)合竞争力强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行(xíng)业需求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过(guò)去了(le)，但不(bù)代表没有(yǒu)投资(zī)机会，机会在于城(chéng)市、位置、产(chǎn)品(pǐn)的(de)阿(ā)尔法，而对(duì)应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃(nǎi)至(zhì)整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配(pèi)置房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央(yāng)国(guó)企、优质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个股来看(kàn)，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板(bǎn)块个(gè)股，在纳入统计的124只(zhǐ)房(fáng)地产类标的股中，本月以(yǐ)来实(shí)现股价上涨(zhǎng)的达到(dào)了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前五的公司月内涨幅(fú)超过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排(pái)名第一的(de)上实发展(zhǎn)，五一假期(qī)归来后日成交量(liàng)明显放(fàng)大，4日(rì)、5日(rì)连续两(liǎng)个(gè)交易日收出涨停。从该股的基(jī)本面来看，上实发展的主营业(yè)务为房地产开发与经(jīng)营。公(gōng)司的主要产品及服务为房地产销售(shòu)、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩(jì)数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度，其实(shí)现营(yíng)业总(zǒng)收入27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十(shí)大流通(tōng)股股东来看，各类机构都(dōu)有对其布局的例子(zi)。以3月31日(rì)时的首季十(shí)大流通股股东(dōng)来(lái)看， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私募的迎(yíng)水(shuǐ)文(wén)龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理公司(sī)等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥也(yě)是上海本地房(fáng)企，其(qí)第(dì)一季度(dù)的收入利(lì)润规模大幅度复苏(sū)。究其(qí)原因，一方面是该公司后疫(yì)情(qíng)时代出租率(lǜ)复苏至近年来(lái)最高，另一方面则是公(gōng)司拿地结算持续性向好，从(cóng)数字上看(kàn)，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在这样的业(yè)绩势(shì)头(tóu)向好背景下(xià)，自然也(yě)吸引了知(zhī)名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季度(dù)十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来看，知名私(sī)募(mù)高毅邓晓峰的两(liǎng)只产(chǎn)品依然(rán)在前十(shí)中，这也是连续第三个季度他有的两只产品(pǐn)杀入前十(shí)。同(tóng)时榜(bǎng)单中还(hái)有(yǒu)一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投资局，其(qí)当季还小幅增加(jiā)了(le)持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海(hǎi)区域性地产公(gōng)司外，荣安地产则是(shì)主要布局(jú)在(zài)深圳的地(dì)产公司(sī)，一季报交出的(de)也是一(yī)份报喜的成绩(jì)单：首季公(gōng)司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净利润(rùn)6.48亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到两只公募指(zhǐ)基首(shǒu)季新杀入(rù)十大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证(zhèng)指数1000增(zēng)强(qiáng)则(zé)排名第九位，此外联(lián)袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和(hé)私募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基金相关(guān)人(rén)士(shì)分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头(tóu)的价(jià)值更为笃定突出；从拿地(dì)端看(kàn)，2022年土地市场大幅(fú)降温，优(yōu)质(zhì)土地供给(gěi)较多（券(quàn)商(shāng)测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多(duō)数房企受(shòu)限于(yú)信用问题或(huò)者资金(jīn)紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力(lì)度（拿地(dì)金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率(lǜ)较低，净负(fù)债率基本在70％以下(xià)，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本(běn)看(kàn)，龙头房(fáng)企的融资成(chéng)本不断(duàn)下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的(de)销(xiāo)售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调的(de)是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央国企地(dì)产股(gǔ)或存在发展的大好机(jī)会。中(zhōng)信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在(zài)，少部分公司尤其是央企占(zhàn)据显著优势(shì)，其主要又体现为库存的(de)优势。央企地产公司(sī)，现(xiàn)阶(jiē)段表现出(chū)较低的融资(zī)成本，优质的(de)开发(fā)资源和良好(hǎo)的不动(dòng)产资产运(yùn)营能(néng)力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中特估，国(guó)央企相较于民营地产公司也(yě)是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地资源债权(quán)债务关(guān)系等问题，市(shì)场对民营(yíng)房开(kāi)企业的资产会有更(gèng)多担忧和(hé)质(zhì)疑，所以在这(zhè)一轮行(xíng)业出清(qīng)的(de)过程中(zhōng)，央国(guó)企相较于民企(qǐ)来(lái)说估(gū)值的(de)修复更明显。中特(tè)估(gū)的角度从中(zhōng)长期的维(wéi)度看，行业(yè)的逻(luó)辑在于集中(zhōng)度提(tí)升后，行业进入(rù)高质量发(fā)展阶段，具(jù)备(bèi)较快速发展阶段更(gèng)稳(wěn)定(dìng)且(qiě)可预期的盈利和现金(jīn)流创造能力，以此(cǐ)带(dài)来估(gū)值(zhí)中(zhōng)枢的提升(shēng)，应(yīng)该关注估值相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，企业自身资产的(de)质(zhì)量好、运营能力强、可(kě)以创造(zào)持续现(xiàn)金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中(zhōng)行业(yè)普涨的概率比较(jiào)低，行业内部(bù)将出现(xiàn)分化，要(yào)关(guān)注将受益(yì)于行业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这一(yī)思路(lù)的(de)话(huà)，或许还是保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头前体重kg是公斤还是斤，体重50kg是多少斤(qián)途更为光(guāng)明。不过国(guó)投瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需要(yào)客观(guān)地去(qù)持(chí)续(xù)观察(chá)国企央企在三个(gè)方面(miàn)是否可以维持，首先是融资成本保持低(dī)位(wèi)，其次是销售(shòu)份额持续(xù)提升，再次是拿(ná)地份(fèn)额持续提(tí)升。”

　　复苏速度(dù)缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊》也(yě)根据房(fáng)企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年(nián)的(de)业绩出(chū)现的(de)整(zhěng)体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季(jì)度的业绩分(fēn)化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至(zhì)是较大增速(sù)的增长。而这些公司也是机(jī)构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士(shì)张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表(biǎo)示(shì)，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为(wèi)过(guò)去两三(sān)年(nián)时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国有(yǒu)企业仍(réng)在持续性地拿地，且主要集中在(zài)核心城(chéng)市(shì)，投资(zī)力度较大。投资的(de)驱(qū)动能够推动房(fáng)企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季(jì)度市(shì)场恢复(fù)但(dàn)仍处于调(diào)整的过(guò)程(chéng)中，能够(gòu)保有一个正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地产的复苏过程中，还面临着一(yī)些不(bù)确(què)定性。其实整个市场从四月(yuè)份(fèn)开始(shǐ)又在(zài)往下(xià)掉。除(chú)了杭州(zhōu)、成都(dōu)等极(jí)个(gè)别城市(shì)四月环(huán)比三(sān)月相对表现较(jiào)好之(zhī)外(wài)，包括北(běi)京、上海在内的(de)绝(jué)大多数(shù)城市都(dōu)出(chū)现环比下滑的情况。而现在五(wǔ)月(yuè)的市(shì)场表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的(de)经济(jì)状况、收入情(qíng)况，以及(jí)市场的(de)去(qù)库(kù)存压力、企业(yè)的资金面(miàn)压力，可能会出现，到六月份房企为了半(bàn)年报冲业绩(jì)出(chū)现市场的短(duǎn)期(qī)反(fǎn)弹(dàn)外的(de)一个市(shì)场乏力现象。也就是说，第二(èr)季度、第三季度增(zēng)长不确定性(xìng)的(de)压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈(chén)昊扬也向《红(hóng)周刊》指出(chū)，现在整(zhěng)个房地(dì)产以及其上下游产业链的复(fù)苏(sū)速(sù)度都比想象的要慢很多，我们要(yào)多(duō)给一些(xiē)耐心，这个(gè)时候，在房地产以及上下游就(jiù)不是(shì)赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面(miàn)的(de)钱。但这(zhè)也意味着(zhe)，只有极为少数的、做得比同行好得多(duō)的企业，会伴随整个行业(yè)的弱复苏，业(yè)绩(jì)会逐步(bù)体现(xiàn)出来。所以只能耐心地(dì)去等(děng)待(dài)它的(de)基本面不断地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊(kān)发(fā)于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个(gè)股仅为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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