5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代表的机构(gòu)对于这一板块已(yǐ)经在(zài)悄(qiāo)然布局。数据显示(shì)，以南方和华夏(xià)的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额(é)均较4月28日时有小幅增长。根据(jù)基(jī)金一季报(bào)统计，龙头与地方(fāng)国企央企获得增持，持仓数量(liàng)占流(liú)通股比重(zhòng)增幅五只个股(gǔ)分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地(dì)产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成(chéng)共(gòng)识

　　从(cóng)公募基金对房(fáng)地产(chǎn)的(de)配置看，2019年末，公(gōng)募所持(chí)有的房地(dì)产行业标的(de)市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募所持(chí)房地产公(gōng)司市(shì)值在股票资产中的(de)占比却断(duàn)崖(yá)式下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三(sān)年(nián)来(lái)的首次回升，年(nián)底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公募对房地产行(xíng)业的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的(de)势头似(shì)乎在今年(nián)一季度得以延(yán)续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房(fáng)地产板(bǎn)块一季度(dù)市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发现，公募对(duì)于房(fáng)地产的投(tóu)资愈发有集(jí)中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇(huì)总的重仓股中，房地产板块(kuài)排名最高的是(shì)保(bǎo)利发展，在基金重(zhòng)仓第(dì)33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排(pái)在第(dì)78位。而(ér)老牌(pái)龙头股万(wàn)科(kē)A排(pái)在(zài)第96位。对(duì)比去年四季报，变化之(zhī)处首先(xiān)在于几只房地产龙头股从排位上看均有退(tuì)步(bù)，尤其是万科最为(wèi)明(míng)显；其次是金地集团(tuán)退出(chū)百大(dà)之列(liè)。但(dàn)考虑到房(fáng)地产是复苏链上最后(hòu)一(yī)环，且(qiě)首(shǒu)季并非行(xíng)业(yè)销售(shòu)旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至机(jī)构持(chí)仓(cāng)上还(hái)需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房地产已经(jīng)进入(rù)大分化时代(dài)，一二线城(chéng)市好于三四线城市。而映(yìng)射到(dào)二级(jí)市场投资上(shàng)，配置房地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红(hóng)利(lì)期一去不返(fǎn)了(le)。“如果按照产业周(zhōu)期来分类，包(bāo)括房地产等几类(lèi)行(xíng)业在盖(gài)特(tè)纳曲线(xiàn)里属于成熟(shú)期或者衰退期的(de)行(xíng)业，传统认知上(shàng)没有(yǒu)什么投资机会的。但在这几年特(tè)殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝(lǚ)等类似(shì)的行业也出现(xiàn)了一些(xiē)机会，背后(hòu)的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金(jīn)经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也有(yǒu)公募(mù)人士持谨慎(shèn)乐观态(tài)度(dù)：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民(mín)存款(kuǎn)数量增加了15万(wàn)亿元。中国(guó)存量有400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还(hái)需要有一定的政策出来去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论(lùn)从城镇(zhèn)化的进(jìn)程(chéng)，还(hái)是(shì)人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均(jūn)已告别住房(fáng)短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆(gān)率(lǜ)和房价收入也不支(zhī)撑每年18万亿元的销售额，以及(jí)过快上行的房价，因而行业(yè)高(gāo)增的时代已经过(guò)去，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在(zài)此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随(suí)着(zhe)地产的高杠(gāng)杆(gān)属性，就(jiù)很容易出现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行业(yè)进入到供(gōng)给侧出清的过(guò)程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过(guò)大(dà)鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率(lǜ)的(de)提升(shēng)。当行业(yè)需求见顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代(dài)表没有投(tóu)资(zī)机会(huì)，机(jī)会在于城市(shì)、位置、产品的阿(ā)尔法，而(ér)对应到(dào)股票投资(zī)，就是(shì)强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认(rèn)识转变，精(jīng)耕细作个股成(chéng)为公募(mù)乃至整体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地(dì)产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个(gè)股多出(chū)现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股(gǔ)来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统(tǒng)计申万(wàn)房(fáng)地产板块个股，在(zài)纳入统(tǒng)计(jì)的124只房地(dì)产类(lèi)标(biāo)的股(gǔ)中，本月以来实现股价(jià)上涨的达(dá)到(dào)了81家。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时间(jiān)段恰好排名前五的(de)公(gōng)司(sī)月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别(b太乙天尊是谁 太乙天尊是太乙真人吗ié)是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一的(de)上(shàng)实发展，五一假(jiǎ)期归来后(hòu)日成(chéng)交(jiāo)量明显放大，4日(rì)、5日连(lián)续两个交易日收出(chū)涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上实发(fā)展的主营业务为房(fáng)地产开发与太乙天尊是谁 太乙天尊是太乙真人吗经营。公(gōng)司的主要产品及服务为(wèi)房(fáng)地(dì)产销售、房地产租赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数(shù)据来(lái)看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿(yì)元(yuán)，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看，各类机构都有对其布(bù)局(jú)的(de)例子。以3月31日时的(de)首(shǒu)季十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看， 具体包括(kuò)公募的上银基(jī)金、私募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管(guǎn)理(lǐ)公(gōng)司(sī)等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排(pái)名第二(èr)的浦东金桥(qiáo)也(yě)是(shì)上海本(běn)地(dì)房企，其第一季度的收(shōu)入利润规模大幅(fú)度复苏。究其原(yuán)因，一(yī)方面是(shì)该公司后(hòu)疫情(qíng)时代出租率复(fù)苏至(zhì)近年来最高，另一方面则(zé)是公(gōng)司拿地结算持续(xù)性向好，从数字上(shàng)看，一季度新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸(xī)引了知名机构(gòu)在(zài)其中(zhōng)持续驻足(zú)。从第一季度十大流通股股东来看，知名私募高(gāo)毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只(zhǐ)产品(pǐn)依然在前十中，这也是连续第三个(gè)季度他有的两只产(chǎn)品杀(shā)入前十(shí)。同时榜单中还有(yǒu)一(yī)支大名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海区域性地产公司外，荣(róng)安地产则(zé)是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公司，一季报交出的(de)也(yě)是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司(sī)股东(dōng)的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态(tài)度来(lái)看，《红周刊》注意(yì)到两只(zhǐ)公募指基首(shǒu)季新杀入十大流通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富(fù)国中(zhōng)证(zhèng)指(zhǐ)数(shù)1000增(zēng)强则排名第九位，此(cǐ)外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际(jì)和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴(xīng)证全球基(jī)金相(xiāng)关(guān)人士(shì)分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼(jiān)并重组后，龙头的价(jià)值更为笃定突出；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场大幅(fú)降温(wēn)，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算对应潜在(zài)毛利率(lǜ)在(zài)25％以上，目前房企的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多数房企受限(xiàn)于信用问题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙(lóng)头(tóu)房企趁机获(huò)取低成(chéng)本土(tǔ)地(dì)，龙头房(fáng)企的拿(ná)地力度(dù)（拿地(dì)金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债(zhài)率基(jī)本在70％以下，而(ér)其(qí)他(tā)房企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间(jiān)有限，从融(róng)资成本看，龙头(tóu)房企(qǐ)的融(róng)资成本不(bù)断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售(shòu)额增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是，在当前中特估(gū)的浪(làng)潮(cháo)下，央国企(qǐ)地产股或存在发展的大(dà)好机会(huì)。中信证券指出：“房地产行业的(de)结(jié)构(gòu)性(xìng)机(jī)会依然存(cún)在，少部分公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其(qí)主(zhǔ)要又体现为库(kù)存(cún)的优势。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的(de)融资成(chéng)本，优(yōu)质的开发资源和良好的不动产资产运营能(néng)力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较于民(mín)营地(dì)产公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对(duì)于减值、土(tǔ)地资源债(zhài)权债务(wù)关系等问题，市(shì)场对民营房开企(qǐ)业的(de)资产会有更(gèng)多(duō)担忧和质疑，所以在这(zhè)一(yī)轮行业出(chū)清的过程中(zhōng)，央国(guó)企相较(jiào)于民(mín)企来说估值的修(xiū)复更明(míng)显。中(zhōng)特(tè)估的角度从(cóng)中长期的(de)维度看，行业(yè)的逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业进入(rù)高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段(duàn)，具备较快速发展阶(jiē)段更稳定(dìng)且可预期的盈利和(hé)现金(jīn)流创(chuàng)造能力，以此带(dài)来估值中枢的提升，应该(gāi)关注估值相对(duì)较低，企业自身资产的(de)质(zhì)量好(hǎo)、运营能(néng)力强、可以创造持续现金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较(jiào)低，行(xíng)业内部(bù)将出现(xiàn)分化，要关(guān)注将(jiāng)受益于行(xíng)业集(jí)中度提升的头部(bù)公司。”星(xīng)石投(tóu)资首席研(yán)究官方磊也表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构这一思路(lù)的话，或许还是(shì)保利发展(zhǎn)、招商蛇口等(děng)国资背景龙头(tóu)前途更为光明。不(bù)过国投瑞银基金投(tóu)资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观察国企央(yāng)企在三个方(fāng)面是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额(é)持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一(yī)季报(bào)梳理发现(xiàn)，对(duì)于2022年(nián)的业绩出现的整(zhěng)体(tǐ)下(xià)滑，2023年一(yī)季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利均(jūn)实现了(le)业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公司(sī)也(yě)是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地(dì)产业内(nèi)人士(shì)张宏(hóng)伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主要是因为过去(qù)两三年时间，尤其(qí)是在(zài)2021年下半年民营房企不怎么(me)投资拿地之后(hòu)，国有(yǒu)企业仍在(zài)持续(xù)性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心(xīn)城市，投资力(lì)度较大。投资的(de)驱(qū)动能够推动房企(qǐ)销售业绩(jì)的(de)增(zēng)长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处(chù)于调整的过程中，能(néng)够保有(yǒu)一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产的复苏(sū)过程中(zhōng)，还面临(lín)着一些不确(què)定性。其实整个市场从四(sì)月份(fèn)开始又(yòu)在(zài)往下(xià)掉。除(chú)了杭州(zhōu)、成都等极个(gè)别城市四月环比三月(yuè)相对表现较好之外(wài)，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大(dà)多数城市都出现环比下滑(huá)的情况。而(ér)现(xiàn)在五月的市场(chǎng)表现(xiàn)也不太乐(lè)观(guān)。按(àn)照现在的经(jīng)济(jì)状况、收入情况(kuàng)，以及(jí)市场的去(qù)库存压力、企业的资金面(miàn)压(yā)力，可能会出现，到六月份房企为了半(bàn)年(nián)报冲业绩出现市场的短期(qī)反弹外的一个市场乏力现象。也就是(shì)说，第二季度、第三季度增长不确定性的压(yā)力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊(hào)扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊(kān)》指(zhǐ)出，现在(zài)整个房地(dì)产以及其上下(xià)游产业(yè)链的复(fù)苏速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们(men)要多给一些(xiē)耐心(xīn)，这个时候，在房(fáng)地产以及(jí)上下游就不是赚快钱的时(shí)候，只能(néng)赚他(tā)基(jī)本面的钱。但这也意味着(zhe)，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行好得多的企业，会(huì)伴随整个行(xíng)业(yè)的弱(ruò)复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的基(jī)本面(miàn)不(bù)断地凸显出来，这需(xū)要(yào)时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及(jí)个股仅(jǐn)为举例(lì)分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

未经允许不得转载：绿茶通用站群 太乙天尊是谁 太乙天尊是太乙真人吗