万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初(chū)“万柳(liǔ)少爷”的(de)意外走(zǒu)红，让这个位(wèi)于北(běi)京(jīng)海(hǎi)淀(diàn)的(de)豪宅(zhái)被全国知(zhī)晓，其背后曾(céng)宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也被(bèi)拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受(shòu)到舆(yú)论关(guān)注，起(qǐ)因中赫集团成了(le)共同债务人(rén)被中国信达追(zhuī)债(zhài)，中国(guó)信达为了收回钱款不(bù)得不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅(zhái)拍卖。可(kě)问题是，这些(xiē)房子早已售出，业主并非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资(zī)购入房产(chǎn)的有钱人，房子现在莫名奇妙地被(bèi)拍(pāi)卖，算是(shì)被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未(wèi)看到这些业主的维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割(gē)韭(jiǔ)菜的时候，他们(men)的姿势都那(nà)么优(yōu)雅。”

　　不过事件(jiàn)背后(hòu)，可能没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的(de)可(kě)能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这个位于海淀(diàn)核心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友(yǒu)发现，中国信(xìn)达在京东拍(pāi)卖上，上架了(le)“北京(jīng)赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开发有限公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高(gāo)达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东(dōng)拍卖显示，上(shàng)述不良债权转让项目的处置主体是中(zhōng)国信达(dá)资产(chǎn)管理(lǐ)股份有限公司北京市分公(gōng)司（下称中(zhōng)国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司（下(xià)称(chēng)赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看，这就是一起中国信达(dá)北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早已(yǐ)售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些(xiē)房子(zi)实际上都是卖(mài)出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那(nà)为什么中国信(xìn)达的拍(pāi)卖页面上(shàng)又注明这75套(tào)房子是“未出售”的状态呢？只能说明(míng)这些房子根本没有(yǒu)网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集(jí)团早就无人值守尿素加注机 尿素加注机工作原理把这75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没资(zī)金解抵押，所以不(bù)能网签(qiān)、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳书(shū)院的业主基本都是北(běi)京的高(gāo)端人(rén)士，柳传志(zhì)、丁磊等知名(míng)商业大佬也是万柳书(shū)院(yuàn)的业(yè)主。另据(jù)地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不(bù)少中赫集团的高(gāo)管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精准(zhǔn)收割(gē)了！”

　　不过，如(rú)果这(zhè)些(xiē)业主确实已经支付价款并实际占有(yǒu)，那么，中国信达转让(ràng)这笔不(bù)良债(zhài)权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没(méi)准还是债(zhài)主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付价款并实际占(zhàn)有，但未办理过户手(shǒu)续的，如果业主(zhǔ)没有过(guò)错(cuò)，人民(mín)法院不(bù)得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封(fēng)的可以向(xiàng)法院提出执行异议申请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要(yào)求(qiú)退还购房款或办理房产(chǎn)证，并承担(dān)违(wéi)约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院(yuàn)关于商品房消费(fèi)者权利保护问题(tí)的批(pī)复》，以司(sī)法(fǎ)解(jiě)释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房(fáng)消费者(zhě)以(yǐ)居住(zhù)为目(mù)的购买房屋并已支付全部(bù)价款，主张(zhāng)其(qí)房(fáng)屋交付请求权(quán)优先于建设工(gōng)程价款优(yōu)先受(shòu)偿(cháng)权(quán)、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人民法院应当(dāng)予以支(zhī)持(chí)。只支付了部(bù)分价(jià)款的商品房消(xiāo)费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以(yǐ)适(shì)用(yòng)前款规(guī)定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权(quán)，实际上是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能(néng)卖(mài)出(chū)去(qù)回本，抵(dǐ)押的这(zhè)75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国信(xìn)达，将会赔了(le)夫(fū)人又折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中(zhōng)国信(xìn)达申请不良(liáng)债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达已经成(chéng)为(wèi)赫华(huá)恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地等选择退出了(le)赫华恒瑞(ruì)的(de)股东行(xíng)列(liè)，中国金谷(gǔ)国际信托(tuō)有限责任公司成为了(le)唯一股东，后(hòu)者由中国信(xìn)达资(zī)产管(guǎn)理股份有限公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地产开(kāi)发商，相较(jiào)其他房企，无人值守尿素加注机 尿素加注机工作原理中赫集(jí)团既没有(yǒu)很大规(guī)模，也没有很高的国民知名度，但却在北(běi)京豪宅(zhái)圈留下一个(gè)个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为(wèi)中赫集(jí)团进入北京的第(dì)一(yī)个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院(yuàn)3号(hào)楼(lóu)，高达30万/平米的天价(jià)，成为当时(shí)京(jīng)城最贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的(de)万柳书院，更是被誉为(wèi)“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万(wàn)科等大型知名房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳(liǔ)地(dì)块，成为北京当(dāng)年(nián)的“双料(liào)地(dì)王”。很快，万柳书(shū)院就(jiù)以神秘(mì)高端的姿态(tài)杀入市(shì)场，无论是一块块从荷(hé)兰运回来的(de)灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还(hái)是每(měi)棵成本(běn)超6万(wàn)的成(chéng)年银杏树，还是每(měi)平米20万(wàn)元的价格，都令(lìng)业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树(shù)、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年(nián)末上市的它，对手是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场(chǎng)、恒大华(huá)府等，现如今，它(tā)远远(yuǎn)超(chāo)过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终(zhōng)成(chéng)交价1.09亿、单价达(dá)到惊人(rén)的36万元/平米，说(shuō)明万柳书(shū)院虽然已经(jīng)推(tuī)出了8年之久(jiǔ)，但其(qí)依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知名人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼(yú)台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名(míng)商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠(diàn)定了中赫(hè)集团(tuán)的“高(gāo)端路线(xiàn)”，也因(yīn)此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城最(zuì)贵的房，拿(ná)北京城(chéng)最贵的地(dì)”，“做地(dì)产中的(de)‘劳(láo)斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执行人，被执行(xíng)标(biāo)的(de)高达11亿(yì)。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法律文(wén)书确定义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万(wàn)柳书院少爷(yé)”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后的(de)中(zhōng)赫(hè)集团，发(fā)现其(qí)深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集团实控人周金无人值守尿素加注机 尿素加注机工作原理辉(huī)的人生轨迹跟着急(jí)转直下(xià)。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就在于(yú)收(shōu)购北(běi)京国(guó)安。

　　近十年(nián)来，房(fáng)企纷纷开始(shǐ)了多元(yuán)化转型，但(dàn)转型之路并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化业务，先后进军能(néng)源(yuán)市场、团购(gòu)网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的(de)目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退(tuì)出(chū)后(hòu)，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的新东家。接(jiē)着(zhe)在(zài)2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集团手中拿下北京(jīng)国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿(ná)下北京国(guó)安(ān)俱乐(lè)部全(quán)部股(gǔ)权(quán)。如果北(běi)京国安的估值一直没(méi)变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的(de)是这样(yàng)，中赫为什么又(yòu)要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控(kòng)人周金辉(huī)夫妇将其(qí)手中的中赫集团股份质押陆续质押(yā)，据企查(chá)查显示，目(mù)前(qián)中赫集团共有11条(tiáo)股(gǔ)权(quán)出质记录(lù)。质权人包括(kuò)海金商业保理、北(běi)京建工、山东(dōng)国际信托、中融信托、中信(xìn)建(jiàn)设(shè)等(děng)。

　　这(zhè)与入主北京国安(ān)的时间(jiān)完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后(hòu)，不仅国安的经营状况没有得到改善(shàn)，中赫(hè)集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网(wǎng)信息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京国(guó)安足球俱乐(lè)部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓解(jiě)资金压力，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团和周金辉夫妇(fù)还(hái)在(zài)持续质押(yā)手中的(de)中(zhōng)赫集团(tuán)股份(fèn)，但国安和(hé)中赫的经营(yíng)状况却持续没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫集(jí)团被5次列被执行人，执行标的高达(dá)11亿，北京国安也3次(cì)与中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地、及中赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等(děng)共(gòng)同(tóng)成为(wèi)被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为履行能力而拒(jù)不(bù)履(lǚ)行(xíng)生效法律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前(qián)幸免于(yú)难。不(bù)过在(zài)实控人都成为老赖(lài)的情况下，被执行10个多亿(yì)的北京(jīng)国安，又如何能独善其(qí)身？

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