文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月(yuè)17日召(zhào)开的全国住房和(hé)城乡(xiāng)建设(shè)工(gōng)作会议(yì)提出“有条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没(méi)钱没实力(lì)的别(bié)建了，不(bù)能把包袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会(huì)，这是(shì)房(fáng)地(dì)产从(cóng)大开(kāi)发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是(shì)对购房老百(bǎi)姓的最(zuì)大保护。98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。以后一(yī)手交钱(qián)，一(yī)手交房，天经地义。当然二(èr)次(cì)房(fáng)改是(shì)个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制(zhì)，长效机(jī)制四大关(guān)键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳(wěn)定(dìng)和房地产税。如果(guǒ)按(àn)照(zhào)经(jīng)济规律办事，中国一定能(néng)实(shí)现房地产软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期(qī)平稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品是(shì)一手交钱一(yī)手交货，预(yù)售(shòu)制是对购买者的(de)单方面不(bù)公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层(céng)面看，预售制(zhì)对购房者(zhě)非常(cháng)不公(gōng)平，比如，交房等(děng)待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要承担(dān)延(yán)迟(chí)交(jiāo)房、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不能(néng)交房(fáng)的风险。从行业(yè)层面(miàn)看，预售制助推部(bù)分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等(děng)系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展(zhǎn)，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取(qǔ)消预售制度？预(yù)售制度怎么(me)来的？国外什么(me)情况？简单科普一下：商品房预(yù)售最(zuì)早源(yuán)于中(zhōng)国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期(qī)房，是(shì)一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺(quē)，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了(le)商品房预售制度。其实，当前(qián)世界不少国家存在预售制(zhì)。但是，重点来了！发(fā)达国家(jiā)一般有严格(gé)的监管保障(zhàng)措施，开发商在项目获得政(zhèng)府批准后才可以(yǐ)开始销售，买家(jiā)在购买期(qī)房后并非像(xiàng)中国一样在(zài)支付完首付款后(hòu)从银(yín)行一次性贷款支(zhī)付剩余全部房款，而是根据开发商工(gōng)程进度在完全(quán)交房(fáng)前进行(xíng)分期支付。所以，预售制度是(shì)需(xū)要(yào)严格的资金(jīn)监管(guǎn)、分期(qī)支付以及违约处罚措施(shī)作为(wèi)保障(zhàng)的，如果(guǒ)没有这些(xiē)保(bǎo)障措施(shī)，一(yī)定(dìng)会触发风险，对购房民众不(bù)公平，所以不如(rú)借(jiè)机(jī)取消预售制度，以(yǐ)后改为现房销售(shòu)。客观(guān)讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段(duàn)性，现在(zài)中国住房进入存量(liàng)时代，取消预售制(zhì)度(dù)有助于降(jiàng)负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当然这(zhè)需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场(chǎng)信心(xīn)和房地产长效机制。这是(shì)个技术(shù)活，只要(yào)坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房(fáng)地产回归实体经(jīng)济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商(shāng)业的本质是向善，是以客(kè)户为中(zhōng)心，房(fáng)地(dì)产也不能例(lì)外，老百姓(xìng)买房子是(shì)天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸(xìng)福一家(jiā)人(rén)。从这个(gè)角(jiǎo)度，取消预售制(zhì)、实施(shī)现(xiàn)房(fáng)销售是实现老百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安(ān)、行(xíng)业(yè)企业健康发(fā)展的重大(dà)措施。在当前(qián)的情况(kuàng)下，取消预售(shòu)制要结合稳楼(lóu)市(shì)、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式(shì)等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财税改革方案(àn)研究(jiū)时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆(gān)率等进行过长期系(xì)统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房(fáng)预售(shòu)制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三(sān)方全(quán)程监(jiān)管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十(shí)年代在(zài)中国香港，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的(de)方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代(dài)，中(zhōng)国香港还未推行(xíng)公(gōng)共房(fáng)屋制度，许多人(rén)栖身于木屋(wū)或者其他(tā)临时住宅，住房的(de)需求是(shì)相(xiāng)当高，不(bù)过大多数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多(duō)数以一(yī)整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资(zī)金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中(zhōng)国香(xiāng)港地产行业盛行的(de)方式(shì)，但(dàn)有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金周转期(qī)长等问题。针(zhēn)对这(zhè)一系列问(wèn)题，不(bù)少地产商开始探求新的(de)方(fāng)式(shì)，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增(zēng)加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模(mó)式引(yǐn)入房地产销售(shòu)，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有限(xiàn)公(gōng)司，凭(píng)借商(shāng)业直觉(jué)和多(duō)年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商品流(liú)通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见(jiàn)解，在努力寻求(qiú)方法加快(kuài)自身资(zī)金周转。当时其在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除(chú)了分层出(chū)售、还印发售楼说明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分(fēn)层(céng)价(jià)格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花(huā)”是另外(wài)一个亮点，即(jí)先收取买家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自(zì)己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房(fáng)的资金压(yā)力，加速(sù)了房屋(wū)的建造和销售，也解决(jué)了制造商的资金问(wèn)题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的(de)销售模式成为当时中国香港房地产市场的一(yī)大特(tè)色，纵观中国香港(gǎng)房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的(de)改(gǎi)革，“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式高效率地解(jiě)决了核心的(de)住房(fáng)供不应求的问(wèn)题(tí)，使房市发(fā)展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情(qíng)况，但监(jiān)管部门(mén)不(bù)断完善(shàn)、规范(fàn)化，建立健(jiàn)全的监管机(jī)制，促进市(shì)场健康发展。例(lì)如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超支停(tíng)工，出(chū)现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升(shēng)了对于预售(shòu)楼(lóu)花制度的监管，即要(yào)求开(kāi)发商在预售前，确(què)保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自(zì)身有资金等能(néng)力把(bǎ)项目完成(chéng)，资金需放入律师所托管，支(zhī)取时需律所和(hé)建筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为(wèi)了防止开发(fā)商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师(shī)等造(zào)假(jiǎ)，套(tào)取(qǔ)监管账户资(zī)金，中国香港(gǎng)要(yào)求律师行在银行开设的信托账户(hù)（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取(qǔ)全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成(chéng)最(zuì)大风险方，后续需自(zì)身推(tuī)动项目完工。随着监管体系逐步完善，出(chū)现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地面临住(zhù)房需求大和(hé)供给量短(duǎn)缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先(xiān)发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发展工业化的进(jìn)程(chéng)大于城市化进程(chéng)，唯有(yǒu)解决住房基拼多多10几块的美瞳可以用吗，拼多多ovolook品牌美瞳础等城市化配套问题，才(cái)能(néng)进一步(bù)推进城市(shì)化。但(dàn)当时推行的是(shì)“统一(yī)管(guǎn)理，统(tǒng)一分配(pèi)，以租养房”的(de)福利分房制(zhì)度，住房市(shì)场发展起(qǐ)步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度也出(chū)现(xiàn)了分配不(bù)公、效率(lǜ)低、配套差等问题(tí)，因此(cǐ)福利分房制度不再适用于当时的(de)国情。叠加房地产市(shì)场面临商品房的需(xū)求(qiú)量(liàng)大，而(ér)社会缺少大型房地产开发商(shāng)，商(shāng)品(pǐn)房供应量(liàng)小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模式(shì)无疑是对(duì)内地房地产市(shì)场(chǎng)的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港预售商品(pǐn)房制度(dù)，先后出台多项文件，大(dà)力支持(chí)国(guó)内(nèi)房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一(yī)步深化城镇住房制度改革(gé)，加快住房(fáng)建(jiàn)设的(de)通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无(wú)偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分配货币化、住(zhù)房供给商品(pǐn)化(huà)、社(shè)会化的(de)住房新体制(zhì)，从计划经(jīng)济下的福(fú)利分(fēn)房转向(xiàng)市场(chǎng)经济的商品房。房地产(chǎn)市场采用(yòng)预售制，允许开发商卖(mài)期(qī)房，解决了房企缺少(shǎo)资金(jīn)和(hé)开(kāi)发时(shí)间(jiān)周期长(zhǎng)的两大难(nán)题，开(kāi)发商以预售款撬动下一(yī)个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自(zì)此(cǐ)中国内地(dì)开始房改货币(bì)化，中(zhōng)国人民银行(xíng)等多方迅(xùn)速出台(tái)相关的信(xìn)贷(dài)政策，支持购房者，极大作(zuò)用(yòng)推动了房地产(chǎn)市(shì)场的发展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契合中国内地的商品房预售制度。预售(shòu)制的(de)初衷是(shì)为(wèi)了(le)缓解房企资金(jīn)压力(lì)，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是(shì)指房(fáng)地产开(kāi)发(fā)企业将(jiāng)正在(zài)建设(shè)中的房屋预先出(chū)售给购(gòu)房者，由购房者(zhě)支(zhī)付定(dìng)金或房款的行(xíng)为。区(qū)别于中国香港(gǎng)，在中国内地实践过程中(zhōng)，商(shāng)品房预售流(liú)程为：房(fáng)地产开(kāi)发商办理预售许可(kě)证-签订商(shāng)品房买卖合(hé)同-进(jìn)行备案登记和预告登记(jì)-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者(zhě)需(xū)要(yào)一次性付清首(shǒu)付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行(xíng)贷款的形式一次(cì)性(xìng)付(fù)清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成(chéng)，开发(fā)商可(kě)能已拿到了全(quán)部(bù)购房款，这点与中国香港的按(àn)照(zhào)工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款有所不同。对中国(guó)内地的开(kāi)发商而(ér)言(yán)，预售制商品房也开(kāi)启了高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化(huà)进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在(zài)

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售的最(zuì)主要(yào)方式，预(yù)售制极大缩短房企现金回笼(lóng)周(zhōu)期，同时增加(jiā)市(shì)场商品房供应，推动了城(chéng)镇(zhèn)化发展进(jìn)程(chéng)。预售制(zhì)在过去20多年(nián)对(duì)中国内地房(fáng)地产市场的(de)稳步发展(zhǎn)起(qǐ)到了(le)重要作用，不仅解决(jué)了房地产市场快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高了(le)居民居住(zhù)水平(píng)，中国内地城(chéng)镇(zhèn)居民从(cóng)筒子楼(lóu)住(zhù)到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基(jī)本适居，住房(fáng)事业取得(dé)巨大进步，数十年时(shí)间走完发达国家(jiā)几百年城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进(jìn)程进(jìn)入快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公(gōng)里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制在当(dāng)前已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅(zhái)期房(fáng)销售面积占总销(xiāo)售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房地产行(xíng)业(yè)的发(fā)展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累(lèi)计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开(kāi)发投(tóu)资(zī)完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房(fáng)地(dì)产(chǎn)企业(yè)从无(wú)到(dào)有、从国企先(xiān)行到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐拼多多10几块的美瞳可以用吗，拼多多ovolook品牌美瞳壮大。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业(yè)数量达9.8万个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地(dì)产也(yě)成为拉(lā)动中国内地经济(jì)高(gāo)增(zēng)长的火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道(dào)，房地产带动(dòng)的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产业(yè)增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地(dì)产完全拉动的投(tóu)资占全社会固定(dìng)资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地(dì)产贷款占银行各(gè)项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占(zhàn)比超(chāo)过三分之一。从房地产融资存量占社(shè)融存(cún)量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面积违约(yuē)，将导致银(yín)行不(bù)良率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根(gēn)据我(wǒ)们的(de)《中国住房(fáng)市值测(cè)算(suàn)报告(gào)》，2020年中国(guó)住房(fáng)市值为62.6万亿美元(yuán)，大于(yú)美国(guó)的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法(fǎ)德(dé)三国合计的(de)31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的(de)56％、德国(guó)的(de)64％。中国住房市值与股债房市值(zhí)的比例较高，主要是因为住房(fáng)市值高(gāo)，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟，直接融(róng)资比例较(jiào)低，股票(piào)、债券市值较低，居民(mín)投(tóu)资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在，当前的负(fù)面(miàn)效应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个(gè)人层(céng)面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者(zhě)的(de)单方(fāng)面不(bù)公平制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般为两年(nián)，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行利息(xī)，还要承担延(yán)迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至不能(néng)交房(fáng)等风险。另外，购房者和开发(fā)商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合(hé)同(tóng)是(shì)两个独立的(de)合同关系，如果开发(fā)商(shāng)发生违(wéi)约(yuē)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)只能根(gēn)据购(gòu)房合(hé)同向(xiàng)开(kāi)发商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷(dài)款合同按时向银(yín)行进行贷款偿还，因此购(gòu)房(fáng)者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银(yín)行作为按揭贷(dài)款的(de)发放(fàng)方(fāng)，一(yī)旦房企(qǐ)因为市场波动(dòng)或经营不善，出(chū)现资金(jīn)链断裂等一(yī)系(xì)列(liè)问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企(qǐ)通过与购(gòu)房者签(qiān)订的预(yù)售(shòu)合同和按揭合同，已经从银(yín)行获得房(fáng)款，如果购房(fáng)者丧失还款能力或短期(qī)不(bù)能还款等，则风险完全由银行承担，银(yín)行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没钱(qián)”，即没钱(qián)付工程(chéng)款。在2004版(bǎn)的《城市商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)管理办法》中明确规(guī)定了开发企业预售商品(pǐn)房所得款项应(yīng)当用于(yú)有关的工程建设，商品房(fáng)预售款监管的具体办法，由(yóu)房地产管(guǎn)理部门制定。但多年以(yǐ)来全(quán)国并没有统一的(de)预(yù)售资金监管规定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资(zī)金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等(děng)城市则按照项目的建安成(chéng)本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算重(zhòng)点资金。而事实是(shì)，不少购房款未(wèi)进入监管账户、或(huò)进入监管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘(pán)没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被(bèi)迫继(jì)续还(hái)款。那么，监管(guǎn)账户资金如(rú)何被挪走的(de)？实际上，在(zài)过去房地产大开(kāi)发时代的高周转背景下，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承(chéng)包方(fāng)，以工(gōng)程建设名义，获(huò)得监管账户拨付资金，再由(yóu)工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨(bō)付的工程款(kuǎn)，远超工程进(jìn)度所需。通过这些方式(shì)套取的资(zī)金(jīn)，在(zài)房(fáng)企各地项目间流(liú)动(dòng)，变相(xiāng)加杠杆，这样(yàng)做(zuò)提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地拼多多10几块的美瞳可以用吗，拼多多ovolook品牌美瞳、还款和楼盘建设，形(xíng)成一(yī)种(zhǒng)资金循环高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)模(mó)式，但一定程(chéng)度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售制度呈(chéng)现以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一(yī)般(bān)设有定(dìng)金或(huò)预付款保(bǎo)护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要(yào)求购(gòu)房者支付的预付款比例相对(duì)较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付(fù)后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一般以定金(jīn)方式(shì)支付(fù)，或按工程进度分期(qī)支付，或二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般(bān)采用两种方(fāng)式(shì)发(fā)放(fàng)按揭贷款，一是按工(gōng)程进度(dù)付(fù)款，按揭(jiē)贷款按照工程进(jìn)度(dù)逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付(fù)后(hòu)发(fā)放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售(shòu)商(shāng)品房提供期房(fáng)烂尾保(bǎo)险，在商品房(fáng)出(chū)现重大延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋(wū)交付(fù)质量的(de)保(bǎo)障有两种方式，一是期(qī)房(fáng)由政府或第三方验收合格并提供验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得购(gòu)房者支付的房款。二是(shì)开发(fā)商(shāng)为购房(fáng)者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期(qī)满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　美(měi)国(guó)期(qī)房定金一定(dìng)期限内无条件返还(hái)，最低(dī)首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付(fù)后按揭还款，交付前(qián)资(zī)金由第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环(huán)节(jié)，定金(jīn)比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首(shǒu)付外(wài)，购房者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防(fáng)止开发(fā)商(shāng)挪用资金，购房(fáng)者的定(dìng)金及首付款(kuǎn)由第三方(fāng)公证行或产权保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通(tōng)过申请仲裁取回，且(qiě)不(bù)承担任何责任与损失。而开发(fā)商在房(fáng)屋建设(shè)过程中的资(zī)金全部来自银行，银(yín)行根据工(gōng)程进度向(xiàng)开发(fā)商提供一定比例(lì)的(de)贷款，由于(yú)开(kāi)发商挪用(yòng)资金直接损害银行(xíng)利益，银行有充分动机(jī)监管开发商(shāng)施工进度(dù)。开(kāi)发商(shāng)在房屋(wū)交付时需取得由政府相关(guān)部门(mén)经审(shěn)查后发放(fàng)的(de)验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行得(dé)到购房者(zhě)支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭(jiē)按工(gōng)期放款后(hòu)还贷(dài)，房贷利率采用固定利率，开发商(shāng)或购房者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德(dé)国开发商在项(xiàng)目获批后即可预售房屋。签(qiān)署购房合(hé)同(tóng)前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定(dìng)金并(bìng)进行预约公证，签订合同后定(dìng)金退还。如(rú)由于(yú)任(rèn)何原因不(bù)能(néng)购买，定金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购(gòu)房合同后，购房者需支付公证(zhèng)费(fèi)和土地交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包含在购(gòu)房款(kuǎn)中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面，德国没有(yǒu)规定最低首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工(gōng)期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因(yīn)项目而(ér)异。一般来说(shuō)，支付节点可分为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗(chuāng)户玻(bō)璃(lí)完工、室内(nèi)清洁(jié)及(jí)墙(qiáng)面完(wán)工、地板(bǎn)完工(gōng)、全部完工(gōng)，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房(fáng)款前申请房(fáng)贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银行按(àn)施工(gōng)节奏(zòu)分多(duō)次(cì)发放贷款，每笔贷(dài)款给予(yǔ)购(gòu)房(fáng)者一(yī)定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针对期房(fáng)设计了两种保险，保(bǎo)险(xiǎn)的(de)功能是当(dāng)房屋出(chū)现重(zhòng)大延期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)险公司保证开发(fā)商赔偿或修(xiū)复，开发(fā)商(shāng)破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定(dìng)金保险保护机制，交(jiāo)房前付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师(shī)严(yán)格(gé)监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均(jūn)有一名律师(shī)，负责沟通期房交易中的(de)房产、资金、合同等各个环(huán)节，各环节内(nèi)容确认无误后签订首付交(jiāo)换(huàn)合同(tóng)。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国(guó)设置了10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，当开发商出现财务(wù)、经营问题(tí)时，购房者10％的定金(jīn)由(yóu)保险公司赔付(fù)，而超出10％的部(bù)分(fēn)较难(nán)追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余(yú)款支付环节，英国(guó)采取(qǔ)按(àn)工程进度付款的方(fāng)式，但是交房前付款比例相对较(jiào)低，一般(bān)会(huì)在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规(guī)定房屋必(bì)须经过(guò)房产公证公司的检验(yàn)验(yàn)收后(hòu)才能交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售(shòu)资金(jīn)监管极(jí)为严(yán)格(gé)，资金(jīn)也由律师监管，在确认工(gōng)程进度、支付相(xiāng)关款项过(guò)程(chéng)中，由(yóu)买房律(lǜ)师将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖方(fāng)律师，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入(rù)开发商(shāng)账户前经过两道(dào)关口(kǒu)，有利于保障购(gòu)房者资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　日本期房交(jiāo)易(yì)立(lì)法，定金(jīn)超5％或(huò)1000万日元时(shí)，开发(fā)商必须完成“预售(shòu)房(fáng)定金(jīn)保全(quán)措施”，交房前付款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约(yuē)需(xū)返(fǎn)还定价(jià)并赔偿(cháng)约10％房款，交房(fáng)后按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本(běn)二战(zhàn)结束后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白(bái)，社(shè)会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易(yì)法》，经多次修订，目(mù)前(qián)是唯(wéi)一一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地(dì)建物取引业法》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的部(bù)分，法律要(yào)求开发(fā)商(shāng)必须完成定金(jīn)保全措施才(cái)可预(yù)售。什么(me)是定金保(bǎo)全措施？即买卖双方签订购房(fáng)合同时，开发商向(xiàng)金(jīn)融机构或指(zhǐ)定保证机构或保险机构签订(dìng)定金保证委(wěi)托合(hé)同，设置购(gòu)房者定(dìng)金的保证(zhèng)或保(bǎo)险，并将相应的保证金(jīn)证明书交(jiāo)付给购房(fáng)者。除定(dìng)金(jīn)外，其(qí)他(tā)预先支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭(bì)导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金证明书(shū)向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支付(fù)最多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)即可向银行申请贷款，但(dàn)交房后才(cái)开始按揭(jiē)贷(dài)款，除定(dìng)金外的剩(shèng)余房款(kuǎn)在交(jiāo)房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例(lì)20％，余款按(àn)工程进(jìn)度支付，所(suǒ)有资金进银(yín)行(xíng)专门项目资金账户(hù)，交房后(hòu)满1年(nián)保修(xiū)期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商(shāng)有统一的选购权合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款(kuǎn)作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房(fáng)合(hé)同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税(shuì)，同(tóng)时购房(fáng)者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同样采取按工程进度付款的(de)方式(shì)，《发展商条例》对期房付款流程(chéng)做了统一(yī)详细规定，要求(qiú)所(suǒ)有开(kāi)发商(shāng)遵守(shǒu)，支付节点(diǎn)一般为(wèi)合同签订后、地(dì)基完工、框架完(wán)工、管道门窗等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程(chéng)进度放(fàng)款，月供在此过程中随着(zhe)放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未(wèi)放款(kuǎn)部分无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金(jīn)与付款会存入(rù)银行专门的项目资金(jīn)账户，账户资金提取须与房(fáng)屋(wū)建设(shè)有关。房(fáng)屋交(jiāo)付后，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年的房屋(wū)保修期，此(cǐ)后(hòu)购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前(qián)房(fáng)地产到了(le)政策(cè)出手(shǒu)临界点(diǎn)，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对(duì)刚需和改(gǎi)善型(xíng)需求的支(zhī)持力度，长短兼顾(gù)妥善(shàn)应(yīng)对局部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重点是(shì)保交(jiāo)楼保复工(gōng)保(bǎo)民生(shēng)，给予强有力的(de)金融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还在正常运转的房企包(bāo)括民营企业，加大支持(chí)力度，由优(yōu)质房企牵(qiān)头并购重组整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融(róng)工具(jù)配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复(fù)工保(bǎo)交(jiāo)楼、重(zhòng)组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制。长效机制四大(dà)关(guān)键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定(dìng)和(hé)房地(dì)产税。定金环(huán)节，建立(lì)开发商违(wéi)约后定金保护机(jī)制，如(rú)将(jiāng)已支付定金(jīn)冻结至房屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保障购房者定金(jīn)安全(quán)。签订合同环(huán)节(jié)，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺(quē)陷等情况提供充分的(de)保障。余款支付(fù)环节(jié)，建立按工(gōng)程进度(dù)付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分保护购房者(zhě)的权益(yì)。资金(jīn)监管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银行的第三(sān)方资金监(jiān)管机构(gòu)，或由政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商(shāng)品房保修期(qī)制(zhì)度。保修期(qī)内，开发商应对房(fáng)屋质(zhì)量问题全(quán)权(quán)负(fù)责(zé)、免费(fèi)维(wéi)修，购房者在保修期(qī)结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房(fáng)预(yù)售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子(zi)，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将拼的(de)不是(shì)五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实(shí)质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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