5月以来(lái)，房地产板块个(gè)股多(duō)出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以公募基(jī)金(jīn)为代(dài)表的机构对(duì)于(yú)这(zhè)一板(bǎn)块已经在悄然布局(jú)。数据显示，以南方(fāng)和华夏的(de)两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日(rì)时所公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙(lóng)头与(yǔ)地(dì)方国(guó)企央(yāng)企获(huò)得增持，持仓数(shù)量占流通股比重增幅五(wǔ)只个股分别为(wèi)华发(fā)股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精(jīng)耕细作成共识(shí)

　　从公(gōng)募基(jī)金对房地产的(de)配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房(fáng)地产行(xíng)业标(biāo)的市值约(yuē)1188亿元，占其所(suǒ)持股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持房(fáng)地产公(gōng)司市值在股票资产中的(de)占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一(yī)数值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地(dì)产行业的(de)持股比例也同(tóng)步回升，从(cóng)2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头似(shì)乎在今年(nián)一季度(dù)得以延续。数据统计(jì)显示，公募(mù)重仓持有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四季(jì)度(dù)提升6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地产的投(tóu)资愈发有集中于龙头的(de)趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇总的重仓股中，房地产板块(kuài)排名最高的是保利发展，在基(jī)金重仓第33位。排(pái)名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变(biàn)化(huà)之处(chù)首先在(zài)于几只房(fáng)地产龙头股(gǔ)从排位上看均有退步(bù)，尤其(qí)是万科(kē)最为明显(xiǎn)；其次是金(jīn)地集团退出百大之列。但考虑到房地(dì)产是复苏链上最后(hòu)一环，且首季并非行业销售(shòu)旺(wàng)季，其传(chuán)导到(dào)二级市场乃至机(jī)构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识的是(shì)，经济圈判断房地(dì)产已经进入(rù)大(dà)分(fēn)化时代，一二线城市(shì)好于三(sān)四(sì)线城(chéng)市(shì)。而(ér)映射到二级市场投资上，配置房(fáng)地产行业轻松收获(huò)行(xíng)业(yè)贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来(lái)分类，包括(kuò)房(fáng)地(dì)产等几类行业在盖特纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰退期的行业(yè)，传统认知(zhī)上没有(yǒu)什么投资机会的。但在这几年特殊的行(xíng)情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也(yě)出现了一些机(jī)会，背后的(de)逻(luó)辑是供给侧发(fā)生了更大(dà)的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基金经理指出(chū)。

　　不过也(yě)有公(gōng)募(mù)人士持(chí)谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方(fāng)米的(de)年销售面积很难再出现了，2022年光是(shì)居民存(cún)款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存量(liàng)有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需求端还需(xū)要有一定的政(zhèng)策出来去刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩(jì)也(yě)指出：“时至今(jīn)日，无论从(cóng)城镇化的(de)进(jìn)程，还是人均(jūn)住房面积(jī)（接近30平/人），我国(guó)均(jūn)已告别住房短(duǎn)缺时(shí)代(dài)，而(ér)目前(qián)居(jū)民(mín)的杠(gāng)杆(gān)率和房(fáng)价(jià)收入(rù)也不支(zhī)撑(chēng)每(měi)年18万(wàn)亿元的(de)销售额，以及过快(kuài)上行的房价几率还是机率 概率和几率一样吗，因而行(xíng)业高增的时代已经过去，未(wèi)来行业(yè)的需求或将回落，在(zài)此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出(chū)现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年(nián)的(de)民营地产爆(bào)雷），行(xíng)业进入到(dào)供给侧出清的过程。这个(gè)过程中，综合(hé)竞争力强的公(gōng)司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的(de)方式，获得市占(zhàn)率的提升。当(dāng)行业需求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代(dài)表(biǎo)没有投资机(jī)会，机会在(zài)于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而(ér)对(duì)应到股票投资，就(jiù)是强(qiáng)竞争力(lì)公司的(de)阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的(de)认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募(mù)乃至整(zhěng)体机构(gòu)的务实之举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优质(zhì)区域性标(biāo)的(de)成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的(de)个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板(bǎn)块(kuài)个股，在纳入统计的(de)124只房地产类标(biāo)的股中(zhōng)，本月以(yǐ)来(lái)实现(xiàn)股(gǔ)价上(shàng)涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段(duàn)恰好排名前五的(de)公司月内涨幅超过了(le)10％，它们分(fēn)别是(shì)上实(shí)发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福(fú)、荣安地产。排(pái)名第一的上实发展，五一假期归来后日(rì)成(chéng)几率还是机率 概率和几率一样吗交量明显放大(dà)，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出(chū)涨停。从该股(gǔ)的基本面来看(kàn)，上实(shí)发展(zhǎn)的(de)主(zhǔ)营(yíng)业(yè)务为房地(dì)产开发与经营。公司的主要产品及服(fú)务为房地(dì)产销售、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十(shí)大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东来(lái)看，各(gè)类机(jī)构都(dōu)有对其布局的例子(zi)。以(yǐ)3月31日时的首季十大流(liú)通股股东(dōng)来(lái)看， 具体(tǐ)包括公募的上(shàng)银基(jī)金、私(sī)募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理(lǐ)公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第(dì)二(èr)的浦东金桥也是(shì)上(shàng)海本地房(fáng)企，其第一季(jì)度的收入利润规模大幅(fú)度复(fù)苏。究(jiū)其(qí)原因(yīn)，一方面是该公司后疫(yì)情(qíng)时代(dài)出租率复苏至近年(nián)来最高，另(lìng)一方面则是公(gōng)司拿地(dì)结算持续性向(xiàng)好(hǎo)，从数(shù)字(zì)上看，一(yī)季(jì)度新增虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业(yè)绩势(shì)头向好背景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第(dì)一季度(dù)十大(dà)流通股股东来(lái)看，知(zhī)名私募(mù)高毅邓晓(xiǎo)峰的(de)两只(zhǐ)产(chǎn)品依然在前十中，这(zhè)也是连(lián)续第三个季(jì)度他有(yǒu)的(de)两只产品(pǐn)杀入前十(shí)。同(tóng)时(shí)榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还(hái)小幅增加了持(chí)股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两家上海区域性(xìng)地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要(yào)布局在深(shēn)圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩(jì)单(dān)：首季(jì)公司实现营业收(shōu)入(rù)51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司(sī)股东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指基首季新杀入(rù)十大流通股(gǔ)股东(dōng)行(xíng)列(liè)。具体说来， 南(nán)方(fāng)中证全指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜排名第七(qī)位，富国中证指数1000增强则排名第(dì)九位，此外联(lián)袂(mèi)出现(xiàn)的(de)机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证(zhèng)全球(qiú)基金相关人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突(tū)出；从拿地端看(kàn)，2022年土地(dì)市场(chǎng)大幅降(jiàng)温，优质土地供给较多（券商测(cè)算(suàn)对应潜在毛利率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目前(qián)房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大(dà)多数(shù)房企受限(xiàn)于信用问题或者资金紧(jǐn)张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房(fáng)企(qǐ)的(de)拿地力度（拿地(dì)金额/销(xiāo)售金额(é)）基本在30％以上；从融资(zī)上(shàng)看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净(jìng)负债率基本在70％以下(xià)，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有(yǒu)限，从融(róng)资成本看(kàn)，龙头房企(qǐ)的融(róng)资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢(yíng)行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国企地产股(gǔ)或(huò)存(cún)在发(fā)展的(de)大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会依然存在，少部分(fēn)公司尤其是(shì)央(yāng)企占据显著(zhù)优势，其(qí)主要又体(tǐ)现(xiàn)为库(kù)存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成本，优(yōu)质的开发资(zī)源和良好的(de)不动产资产运(yùn)营(yíng)能力的多重(zhòng)竞(jìng)争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国(guó)央(yāng)企相较于民(mín)营地(dì)产公司也是更有优(yōu)势(shì)的(de)。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对于减值(zhí)、土地(dì)资(zī)源债权(quán)债务关系等问题，市场(chǎng)对民营房开企业的(de)资产会有更多担忧和质(zhì)疑，所(suǒ)以在这(zhè)一轮(lún)行(xíng)业出清的(de)过程中，央国企相较于民企(qǐ)来说估值的修复更(gèng)明显。中特(tè)估的角度从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑在于(yú)集中(zhōng)度提升后(hòu)，行业(yè)进入(rù)高(gāo)质(zhì)量发展阶(jiē)段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定(dìng)且可预期的盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此(cǐ)带来估值(zhí)中枢的提升，应(yīng)该关注估(gū)值相(xiāng)对较低，企业自身资产的(de)质量(liàng)好、运营能力强、可以创造持续(xù)现(xiàn)金(jīn)流(liú)的(de)企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分(fēn)化，要关(guān)注(zhù)将(jiāng)受益于行业集中度提升的头部(bù)公(gōng)司。”星石(shí)投资(zī)首席研究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一(yī)思路(lù)的话，或(huò)许(xǔ)还是保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口等国资(zī)背景(jǐng)龙头前途(tú)更为光明(míng)。不过国(guó)投瑞银基金投资(zī)部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观(guān)地去持续观察(chá)国企央企在三个方面是否可以维持(chí)，首先(xiān)是融资成本保持(chí)低位，其次是(shì)销售份(fèn)额持续提升，再次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企(qǐ)营收(shōu)、净利均实现(xiàn)了(le)业绩(jì)的回正(zhèng)，甚至是较大增(zēng)速(sù)的增(zēng)长。而(ér)这些(xiē)公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善(shàn)的房企，主要(yào)是因为过去两三年时间，尤(yóu)其(qí)是在2021年下半年(nián)民营房企不怎(zěn)么投资拿地之(zhī)后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在持续性地(dì)拿地，且主要集中在核(hé)心城(chéng)市，投(tóu)资力度较大(dà)。投(tóu)资的(de)驱动能够推(tuī)动房企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于调整的过程(chéng)中，能够保有一个(gè)正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临(lín)着一些(xiē)不确定性(xìng)。其实整个市场从(cóng)四(sì)月份开始(shǐ)又在(zài)往下掉(diào)。除了杭州、成都(dōu)等(děng)极(jí)个别城(chéng)市四(sì)月环比(bǐ)三(sān)月相(xiāng)对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝大多(duō)数城市(shì)都(dōu)出现环比下滑的(de)情(qíng)况(kuàng)。而现在五月的市场表现(xiàn)也不(bù)太乐观。按照(zhào)现在的经济(jì)状(zhuàng)况(kuàng)、收(shōu)入情况，以及市场(chǎng)的去库存(cún)压力、企业的资金面压(yā)力，可(kě)能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出(chū)现(xiàn)市场的短期(qī)反弹外(wài)的一个市(shì)场(chǎng)乏(fá)力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以(yǐ)及其上下游(yóu)产业(yè)链的复苏(sū)速(sù)度都比想(xiǎng)象(xiàng)的要(yào)慢很多，我(wǒ)们要(yào)多给一(yī)些耐心，这(zhè)个(gè)时候，在房地产以及上下游就不是赚快(kuài)钱的时候，只能(néng)赚(zhuàn)他基本面(miàn)的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为少数(shù)的、做得(dé)比同行好得多的企业，会伴随整个行(xíng)业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以(yǐ)只能耐心(xīn)地(dì)去等待(dài)它的(de)基本面(miàn)不断(duàn)地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发(fā)于5月13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中(zhōng)提及个股(gǔ)仅为举例(lì)分析，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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