OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲库科(kē)技，引发(fā)了公(gōng)募(mù)REITs扩募风波(bō)，如今，二级(jí)市场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT开盘继续延续此(cǐ)前几日(rì)的下跌走(zǒu)势(shì)，午后跌幅一度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超(chāo)过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾(céng)发布公告(gào)，紧(jǐn)急回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设施资(zī)产张润大厦(shà)的(de)重要承(chéng)租方(fāng)之一(yī)，目前(qián)未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于(yú)停止执(zhí)行已签租赁协(xié)议的通知(zhī)。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一(yī)步表示，原(yuán)始(shǐ)权益人将(jiāng)继续(xù)密(mì)切关注(zhù)哲库科技后续情况(kuàng)，积极(jí)做好相关应对(duì)。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入项目的(de)原始(shǐ)权益人(rén)相关(guān)负责人也(yě)表示，近期(qī)已(yǐ)同步启动了应(yīng)急预(yù)案，排(pái)摸储(chǔ)备租户(hù)，积极应对(duì)哲(zhé)库提前退租的可能事项。由于张润大(dà)厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业内人士(shì)表示，华(huá)安张江光大园REIT近(jìn)期市场(chǎng)波动较(jiào)大，但其实不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租(zū)率下跌并不会从根本上影响其内外价值，投(tóu)资(zī)者(zhě)应理(lǐ)性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场价格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子(zi)公(gōng)司(sī)哲库(kù)科技的事件(jiàn)继(jì)续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开，此(cǐ)后二(èr)级市场价格开(kāi)始震荡(dàng)走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价格有所回(huí)升(shēng)，最终报(bào)收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影响，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT最(zuì)近几个交易日二级市(shì)场价格(gé)表(biǎo)现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年以来(lái)跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年(nián)6月(yuè)21日上市以来，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT累(lèi)计涨(zhǎng)幅超过24％，在全(quán)市(shì)场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市(shì)场整体表现上看，目(mù)前上市(shì)的8只产(chǎn)业园区基础设施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产业园REIT微幅(fú)上(shàng)涨，其余7只(zhǐ)均有不同程度下跌，8只(zhǐ)产业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一(yī)季报中已经披露(lù)张(zhāng)江光(guāng)大园项目(mù)出租率有(yǒu)所(suǒ)下降，如今拟(nǐ)扩募的(de)项目又遭遇突发事件，因此(cǐ)导致二级市场(chǎng)价格出(chū)现波(bō)动。”一位业(yè)内人(rén)士分析称。

　　不过(guò)，在(zài)上述人士看(kàn)来，尽(jǐn)管出于风险规避(bì)的原因，最近(jìn)几个(gè)交(jiāo)易日场(chǎng)内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌并不会从根本上影响其内外(wài)价值。

　　他也同时表示，目前随着二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格下跌，风险(xiǎn)也(yě)得(dé)到一定释放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面等多重因素(sù)影响，不(bù)好判断价格是不是已经完(wán)全触底。

　　此外，还有一(yī)位业内人士表示，今(jīn)年(nián)整(zhěng)体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少产品年内二级市场跌幅较大，其(qí)实(shí)有些隐含收益率高的产品具备一定(dìng)的投资价值(zhí)，很适合稳(wěn)健类投资者。此外(wài)，伴随着经(jīng)济(jì)复苏的步伐(fá)，产业园(yuán)区、物流(liú)类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执行董事高如(rú)星对此表示(shì)，若(ruò)张江园区最终能顺利解决招商，平稳过度对经营现金(jīn)流没有造成(chéng)大的影响，“事件(jiàn)性利(lì)空下调至得这(zhè)么(me)急、这么深(shēn)，加上前期本(běn)身(shēn)园区类资产就(jiù)回调不少了，这就(jiù)是黄金坑。”不(bù)过，他也(yě)强调，最(zuì)终还是落到(dào)租金收入受(shòu)不受影响，影(yǐng)响多大，估(gū)计园区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上(shàng)再迎接考(kǎo)验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)。随后5月12日(rì)晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科(kē)技是其扩募拟(nǐ)新购入基(jī)础设(shè)施资产张(zhāng)润大(dà)厦的重要(yào)承租(zū)方之一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关(guān)于停止(zhǐ)执行(xíng)已(yǐ)签(qiān)租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将继续(xù)密(mì)切关注(zhù)哲(zhé)库科技后(hòu)续情(qíng)况，积极做好(hǎo)相关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因其一季报(bào)中披(pī)露的张(zhāng)江光大园项目出租率下(xià)降事项，一(yī)度二级市场价格出现回落。在随后召开的业绩说(shuō)明(míng)会中管理人就相(xiāng)关事项进行了解(jiě)释(shì)说明，市场信心得到(dào)了一定(dìng)提(tí)振，二(èr)级市场价格表(biǎo)现也(yě)趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开(kāi)的(de)线上和(hé)线(xiàn)下的扩募说明会(huì)上，运营团(tuán)队表示了(le)对张(zhāng)江光大园(yuán)项目的信心(xīn)，预(yù)计(jì)签署意向书和合(hé)同谈判中的(de)储备租户正常转化后，项(xiàng)目(mù)出租率将得到(dào)回(huí)升。没想(xiǎng)到仅过了不到三周的时间(jiān)，张江REIT的(de)扩(kuò)募之路又迎(yíng)来(lái)了新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公(gōng)告富士康漂亮女生一般分到哪里，富士康女生一般分到哪个岗位引起了市场各(gè)方(fāng)的(de)广泛关注(zhù)，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购入项(xiàng)目(mù)的(de)原始权(quán)益人(rén)相关负责人坦言，事发突(tū)然确实(shí)始料未及，在获悉OPPO关(guān)停(tíng)哲库科(kē)技(jì)消息的(de)第一时间即奔赴现场进行了沟通和核实工(gōng)作，并同(tóng)步启动了应(yīng)急预案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲库提(tí)前退租的(de)可能事(shì)项。由(yóu)于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高(gāo)度重视(shì)，据悉新区国资委(wěi)也高度关(guān)注(zhù)。

　　当谈(tán)及储备租户情况(kuàng)，相关负责(zé)人介(jiè)绍说，目前储备租户(hù)还是(shì)比较丰富的，覆(fù)盖了(le)芯片测试(shì)、人工智能、航(háng)天(tiān)产业、信息技术等产业客户，租(zū)赁意向面积超(chāo)过了2万方。从意向储备转化为(wèi)实际(jì)租户(hù)需要一些时间(jiān)。

　　“我们正(zhèng)在着手(shǒu)通过签署租(zū)赁意(yì)向(xiàng)书来尽快锁定一些重要租户。虽然收了(le)三个(gè)月履约(yuē)保证金给了我们(men)一些(xiē)空间，但本着对(duì)首批扩募、对市场负责(zé)的态度，我们肯定要(yào)全力与时(shí)间赛跑，把这些面(miàn)积(jī)在短期内完成去化。”相关负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持(chí)有的同区域(yù)的张(zhāng)江光(guāng)大园项目一(yī)季度(dù)末也有将近30％的空置率，原始权益人有那么多储备租户，之前的空置率为何(hé)未能得到解决。

　　对(duì)此(cǐ)相关负责人解(jiě)释，张江光大园一直(zhí)以来都坚持以市场化运营为导向，历史运营表现稳定，租户的(de)调(diào)租和(hé)换租都属于正常情况，而这次项目的大租户(hù)退租(zū)正(zhèng)好发生在市(shì)场活跃(yuè)度的(de)短期(qī)低(dī)点，目前市(shì)场情况已有所好转(zhuǎn)。在看到出租率下滑情况没(méi)有得到及时修复后，张江这边也作了一(yī)定的资源调配和倾斜，引入了一些储备(bèi)租户(hù)。

　　另外，张润大厦和(hé)张江(jiāng)光大园项(xiàng)目在给租户的分隔空间、交付标(biāo)准、租金水(shuǐ)平等方面也有一些差异化，张润(rùn)大厦(shà)多是(shì)两千多平的大平层(céng)，楼的(de)成新度高一些，单(dān)价也(yě)贵(guì)一些，张江光大园(yuán)单(dān)层以(yǐ)一千平的面积为主，还(hái)有一些(xiē)独栋形态的(de)物(wù)业。租(zū)户自身也会有诉求，也会根(gēn)富士康漂亮女生一般分到哪里，富士康女生一般分到哪个岗位据(jù)自身需求和预算挑选区域内(nèi)的不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新老资产(chǎn)的管(guǎn)理(lǐ)人都(dōu)变成了一家，后续我们在(zài)资源共享和联合营销(xiāo)方面(miàn)能更(gèng)加充分发挥协同效(xiào)应，相信(xìn)可以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定(dìng)位和展望，相关负责人表示，张江集团和(hé)张江(jiāng)高(gāo)科目前在(zài)管资(zī)产约五百万方，还有一些(xiē)其(qí)富士康漂亮女生一般分到哪里，富士康女生一般分到哪个岗位他在开发的储备项(xiàng)目，这些都将成为张江(jiāng)REIT实现打造张江园(yuán)区(qū)产业空间资(zī)产(chǎn)上市(shì)平台(tái)目(mù)标的(de)坚(jiān)实后盾(dùn)和(hé)储(chǔ)备资源(yuán)。“我们非(fēi)常重视张江(jiāng)REIT这个资(zī)本(běn)平台(tái)和它未来的发展。”相关负(fù)责人表示，“这次扩募是(shì)我们实现基金扩容的(de)第一步，也是至(zhì)关(guān)重要(yào)的(de)一步，眼下我们可(kě)能面临(lín)了(le)一(yī)些(xiē)突发情(qíng)况需要解决，但是这和我(wǒ)们在(zài)张江(jiāng)科学城这(zhè)三十(shí)年建(jiàn)设发展过(guò)程中所经(jīng)历的(de)相比，只能算是一个非常(cháng)小(xiǎo)的插曲。我(wǒ)们有信心(xīn)排除万难(nán)，尽一切(qiè)可能(néng)化解当前突发事件(jiàn)的(de)所(suǒ)有负面(miàn)影响，维持预期和市场的信心。”

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