导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国(guó)地产步入大分化时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地产市(shì)场黄金二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续三年商(shāng)品住宅销售面(miàn)积超(chāo)15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近(jìn)年地产(chǎn)持续低(dī)景气，有关(guān)中国地产(chǎn)是(shì)否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试(shì)图厘清中国城(chéng)镇(zhèn)存量住(zhù)宅(zhái)真(zhēn)实情况(kuàng)，据此(cǐ)判断中国未(wèi)来(lái)地(dì)产(chǎn)趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实(shí)是否(fǒu)如(rú)此？

　　住建部(bù)披露(lù)全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人(rén)口(kǒu)普查调查数(shù)据显示(shì)城(chéng)镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间(jiān)。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑，中国(guó)房子是否(fǒu)真的过(guò)剩？

　　事实上住(zhù)建部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商(shāng)业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极(jí)低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人均一间(jiān)房所能(néng)满足(zú)，它(tā)与(yǔ)房屋质量、居住面积、配(pèi)套(tào)设施等(děng)因素密切相关。中国的人均住(zhù)宅间数较发达国家还(hái)有很大差距。人均住宅(zhái)间(jiān)数大于1同样不意味着(zhe)中国住宅市场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我们(men)测算(suàn)发现(xiàn)中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接(jiē)公(gōng)布中国家庭户(hù)均住宅(zhái)的(de)数据(jù)，我们根(gēn)据商(shāng)品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)数，计算出城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户(hù)比。

　　测(cè)算结(jié)果显示(shì)，目前城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为(wèi)商(shāng)品住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套(tào)住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然(rán)而事(shì)实上中(zhōng)国住(zhù)宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说(shuō)不(bù)平衡，是因为户均一套房无(wú)法(fǎ)满足流动人口的租赁和置业(yè)需求。全国总人口的近三成都是流动(dòng)人口，流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房挣钱(qián)，在(zài)老家买(mǎi)房，从而(ér)产(chǎn)生(shēng)了(le)额(é)外的住宅需求(qiú)。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地产仍(réng)有四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭(tíng)户数增多(duō)。小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)延续，带来新户购房(fáng)需求(qiú)增(zēng)长。

　　第(dì)二，经济板块的(de)分化日益(yì)明显，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人(rén)口净迁入城市的新增住宅需求有望(wàng)持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭(tíng)住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方米的住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势(shì)在(zài)必行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积均较(jiào)发达(dá)国(guó)家有着不小差距(jù)，“住上更大房子”的(de)改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十(shí)年之后(hòu)，当(dāng)下中国地产步(bù)入大分化时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是中(zhōng)国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在不足，这是过去二十年房(fáng)价(jià)快速上(shàng)涨基石(shí)。那么当下(xià)房地产大分(fēn)化时代(dài)已至，大(dà)分化时代下地产矛盾则(zé)更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不(bù)同(tóng)能级城市之间，不同区(qū)域(yù)板块之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官(guān)方(fāng)披露(lù)全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二(èr)手(shǒu)房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城(chéng)镇住(zhù)宅到(dào)底是供(gōng)给过剩(shèng)，还是供需(xū)平衡(héng)，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于(yú)住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套(tào)数，回答当前的房(fáng)子是否真的过剩了？据此判(pàn)断未来房地产市场会如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直(zhí)观判断站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年(nián)2月，在以全(quán)国自(zì)然灾(zāi)害综合风险普(pǔ)查工作情况(kuàng)为主题的(de)新闻发(fā)布(bù)会上，负责人对外(wài)披露：“住(zhù)宅城乡建设行业(yè)获取(qǔ)了全国近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建(jiàn)筑数据以及80多(duō)万处市政(zhèng)设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市(shì)场看(kàn)似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的(de)城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还(hái)包括了(le)大量商业(yè)楼、写(xiě)字楼、学(xué)校(xiào)、医院等(děng)非住(zhù)宅(zhái)。总(zǒng)的算下(xià)来(lái)，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七(qī)次人口(kǒu)普(pǔ)查数(shù)据公布了中国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市(shì)家(jiā)庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意(yì)味着人(rén)人都(dōu)有房间(jiān)居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有关，更与房屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。单(dān)单从人均住宅(zhái)间(jiān)数不(bù)能完全反映出城(chéng)镇居民的居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是以家庭(tíng)为(wèi)单(dān)位购买成套住(zhù)宅，一套设(shè)施齐全的(de)住宅才是(shì)城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住宅的测算思路(lù)、数据和(hé)方(fāng)法

　　中国(guó)城(chéng)镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一(yī)类是(shì)保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等(děng)非商品住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没(méi)有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居(jū)民(mín)住宅相关数据有(yǒu)两处(chù)可以直接公布(bù)，一是每(měi)年(nián)商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查数据）。计算(suàn)中国居(jū)民(mín)户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可(kě)忽略(lüè)不计。估算城镇居民(mín)户均住(zhù)宅套(tào)数分三步走：

　　第(dì)一步，将(jiāng)1999年(nián)以来每年商品住(zhù)宅销售套数相加(jiā)，我们就能够得到当前(qián)商品住宅总存(cún)量。

　　第(dì)二步，根据(jù)城镇居民(mín)拥有的商品住宅和非商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)比例(lì)，推算(suàn)得(dé)到居(jū)民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城(chéng)镇居(jū)民(mín)拥有的商品住宅总(zǒng)数(shù)除以家庭户数，我们就能够得(dé)到城镇户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比(bǐ)/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅(zhái)存量到底(dǐ)有多(duō)少，目前(qián)缺乏一个(gè)准确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国存量房地产套(tào)数，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有的住宅(zhái)数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们计(jì)算得到(dào)：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.64套商(shāng)品住宅（包(bāo)含现房(fáng)和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房(fáng)占比(bǐ)近(jìn)9成。本(běn)文去除(chú)商品住宅(zhái)累计销售套数里的期(qī)房销售，得(dé)到商(shāng)品住宅现房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品(pǐn)住宅累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间(jiān)，取(qǔ)最大(dà)值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商(shāng)品现房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要每走一步就会深深的撞一下，抱着走一下就撞一下(yào)进(jìn)一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城(chéng)镇居民的住宅(zhái)结(jié)构(gòu)特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过(guò)继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住(zhù)宅和(hé)购买二手(shǒu)房都是(shì)商品住宅，因(yīn)此将租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得(dé)到商品住宅占(zhàn)居(jū)民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅(zhái)增幅为过去十(shí)年变(biàn)化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅的实(shí)际变化比例，从而我们估算(suàn)出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末(mò)，中国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住(zhù)宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭都会拥(yōng)有(yǒu每走一步就会深深的撞一下，抱着走一下就撞一下)一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套(tào)房(fáng)的(de)三点含义(yì)

　　既(jì)然城镇(zhèn)居民已(yǐ)经达(dá)到了户均一套房(fáng)的程度，“户(hù)户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中国地产存(cún)量供(gōng)给绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味(wèi)着(zhe)住宅市场(chǎng)供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满(mǎn)足因人口流(liú)动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际(jì)经验(yàn)来看，美国、英国和日本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会造成人口(kǒu)净流入地的住宅市(shì)场供不应求，造成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七(qī)普(pǔ)指(zhǐ)出中国的流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动人口和(hé)省(shěng)际流动人口分别(bié)为(wèi)2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州(zhōu)以及南京(jīng)工作(zuò)的流动人(rén)口在老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的高工资吸引打工人，但(dàn)高(gāo)房价(jià)迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动(dòng)人(rén)口实际上会(huì)占据两套(tào)房，在高房价的大城市(shì)租赁(lìn)一套房，在房(fáng)价较低(dī)的(de)县城(chéng)购买一套房(fáng)。所以说户均一(yī)套房无法(fǎ)满足(zú)庞大流动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户(hù)家庭住宅品质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的(de)城镇住宅(zhái)中依然(rán)有不(bù)少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑(zhù)结构松散(sàn)、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设施(shī)陈旧，给住户的生活(huó)带来了很大的不便和安全隐患，并且居(jū)住体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭(tíng)没有独(dú)立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建的(de)老旧小(xiǎo)区很难满足现代(dài)生(shēng)活(huó)需(xū)求，在未来大都(dōu)会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居(jū)室和二居室，户型(xíng)偏小。其中(zhōng)一居室占(zhàn)比为14.9％，二居(jū)室占比(bǐ)为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市家庭住(zhù)宅(zhái)户型(xíng)更小，当然(rán)这与城市土地资(zī)源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面(miàn)积扩张是未(wèi)来地产的需(xū)求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿(yì)平(píng)。暂不(bù)考虑两年(nián)间农民带房进(jìn)城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年(nián)商品住宅(zhái)竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超(chāo)过(guò)一半(bàn)的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于(yú)均值(zhí)，近4成(chéng)家庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)不足19平方米，不及全国人(rén)均水平的一半(bàn)。若去除20％的(de)公摊，可使用(yòng)的(de)住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积(jī)仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面(miàn)积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难(nán)，若按这个标(biāo)准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住(zhù)宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少(shǎo)新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变(biàn)得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的(de)住宅总量会更多(duō)。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来(lái)地产还(hái)会有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经(jīng)户户(hù)有房。即便如此，中国人口(kǒu)静(jìng)态结构和(hé)动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国(guó)未来(lái)地产仍有需(xū)求释(shì)放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未来城镇住宅需求(qiú)主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数(shù)增多，新户购(gòu)房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇(zhèn)家庭户(hù)均人口(kǒu)数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比明显上升(shēng)，人口小家(jiā)庭化趋势将继续延(yán)续，导致户数会因户均人口规模(mó)的缩小而增多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁移导致经(jīng)济发展带来的(de)新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益(yì)明显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经济(jì)带(dài)、都(dōu)市(shì)圈中心城市流入，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸(xī)引着人口(kǒu)流入(rù)。人(rén)口(kǒu)迁移势必(bì)涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场带来新的(de)增(zēng)量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常(cháng)住人口增量为(wèi)72万，而出生(shēng)人(rén)口为44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房(fáng)家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求(qiú)增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新(xīn)增住(zhù)宅需(xū)求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买经济(jì)适(shì)用房和其他(tā)分别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城中(zhōng)村和旧(jiù)城改造，商(shāng)品住宅的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平(píng)，涉及(jí)城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)，建筑(zhù)面积小、质(zhì)量低、基础(chǔ)设(shè)施配(pèi)套差(chà)、没有或少有物业管理(lǐ)，居(jū)民追求美好、宜居生活的环(huán)境，背(bèi)后的改善性(xìng)需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房(fáng)子(zi)”的改善性需求(qiú)还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅家(jiā)庭(tíng)希望提高生(shēng)活品质，以(yǐ)小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经济(jì)工作会议明确指出支(zhī)持住(zhù)宅改(gǎi)善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数(shù)为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村(cūn)住(zhù)宅因(yīn)素，中国的人均住(zhù)宅间数较其他国家依(yī)旧存(cún)在不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度与经济水平(píng)有着密切正向联系(xì)。随着经(jīng)济发展水(shuǐ)平的提高(gāo)，中国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不(bù)足，供(gōng)需出现错配，这是过去二十年房(fáng)价快速(sù)上(shàng)涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突(tū)。房地(dì)产(chǎn)大分化时(shí)代(dài)已至，这种分化不(bù)单局限于城市能级之间(jiān)差异，优(yōu)质(zhì)小区(qū)和老旧二手房之间的差异也将(jiāng)越发扩大(dà)。

　　风险提示(shì)每走一步就会深深的撞一下，抱着走一下就撞一下trong>

　　人口普查数(shù)据调查的(de)是人，并不是针对(duì)住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏(piān)差。商品住(zhù)宅占比实际值可(kě)能偏(piān)低，其增(zēng)速可能超预期(qī)。